Les taux remontent doucement, les avant-contrats basculent dans le rouge

Le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,31 % en août, en hausse de 0,01 point sur un mois.

Les taux de crédit immobilier, en particulier, continuent de monter mois après mois.

Sur douze mois, le barème CAFPI passe au dessus de 3,40% (taux moyen) sur du 25 ans.

Durée moyenne des prêts : 252 mois, soit ‑1 mois vs juillet et +6 mois sur un an. L’allongement finance la mensualité, pas le prix. Quand la durée recule pendant que le taux monte, la capacité d’emprunt encaisse deux coups au lieu d’un.

949 000 ventes cumulées sur douze mois à fin mai, +5,7 % sur un an, après +5,3 % à fin avril.

Le ralentissement s’est interrompu,le rythme annuel remonte de 0,4 point entre avril et mai, première inflexion depuis février et ses +11,4 %.

Situation du marché immobilier français :

Nous sommes dans un marché immobilier qui stagne. Attention, il n’y a pas un marché immobilier mais bien plusieurs marchés immobiliers. Certains corrigent, d’autres s’apprécient, il faut raisonner au cas par cas.

LE DPE CHANGE DE RÈGLE AU 1ER JANVIER

Un arrêté du 19 août 2026 abaisse le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire de 1,9 à 1,7, avec effet au 1er janvier 2027. À consommation identique, 100 kWh d’électricité compteront pour 170 kWh au lieu de 190. Le gaz et le fioul restent inchangés

Une attestation de changement d’étiquette sera générée gratuitement par l’ADEME, sans nouvelle visite, à partir du numéro du diagnostic.
Le classement ne peut qu’être amélioré ou maintenu, jamais dégradé.

Plus de 35 % des passoires chauffées à l’électricité changeraient de classe, soit environ 250 000 logements. Côté gaz, moins de 2 %.

Attention au chiffre qui circule dans la presse.
Les 300 000 passoires qui « disparaissent » ne sont pas 300 000 logements loués libérés du marché.
Seuls 125 000 sont réellement des logements loués.
Les 175 000 restants sont des résidences principales occupées par leur propriétaire, où l'étiquette ne produit d'effet qu'à la revente.
L'estimation porte en plus sur le parc au 1er janvier 2025, pas sur le parc d'aujourd'hui, et suppose une démarche volontaire ouverte seulement à partir de 2027

Et un F qui devient E n'est pas tiré d'affaire. Il échappe à l'interdiction de louer de 2028, mais retombe sous celle de 2034, sauf nouveau changement d'algorithme. C'est déjà la deuxième révision du coefficient électrique en deux ans.

Ce qu'un bailleur doit faire avant janvier. Sortez tous les biens E, F, G chauffés à l'électricité de votre portefeuille et récupérez leur numéro ADEME. Repérez la consommation en kWh/m²/an et sa distance au seuil de classe, un F à 340 bascule en E, un F à 400 reste F.
N'annoncez jamais un reclassement garanti à vos mandants, vous informez d'une échéance, vous ne promettez pas un résultat. Et rappelez que l'étiquette recalculée ne change rien à la facture d'électricité de l'acheteur, qui raisonne en kilowattheures, pas en lettres.

LE CAS DU MOIS

Le voisin caché coûte 15 % du prix.

Les faits
Un couple achète un appartement parisien 710 000 € en 2016. Il découvre ensuite que son voisin de palier, suivi sur le plan psychiatrique, avait déjà fait l’objet de plusieurs plaintes avant la vente, et que les vendeurs le savaient sans le dire.

La Cour de cassation change sa jurisprudence (3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821, publié au Bulletin). Jusqu’ici, l’acquéreur qui gardait le bien n’obtenait qu’une perte de chance, une fraction d’une fraction. Désormais, la victime d’un dol qui renonce à l’annulation peut être indemnisée de l’excès de prix payé, calculé en pourcentage du prix d’achat. Ici, 106 500 €, soit 15 % du prix.

La réticence dolosive devient beaucoup plus chère pour le vendeur, donc beaucoup plus risquée pour l’agent qui n’a pas posé les bonnes questions.

La parade. Faites signer au vendeur une déclaration écrite et datée sur les troubles de voisinage, plaintes, procédures et sinistres. Lisez les trois derniers PV d'assemblée générale avant diffusion. Ne relayez jamais à la visite une information orale du vendeur que vous n'avez pas fait écrire. Archivez cinq ans.

LA CARTE DES ÉCARTS

Au T1 2026, dans une même agglomération, l’appartement et la maison ne suivent plus la même trajectoire.

À Rouen, les appartements anciens perdent 6,3 % sur un an quand les maisons gagnent 3,6 %, soit près de 10 points d’écart.

À Nantes, l’écart est significatif sur un an, avec -3,1 % sur un an versus Rouen avec +15,5 %. Encore une fois, c’est l’évolution du prix médian affiché sur les annonces, comme mentionné précédemment. Il y a toujours quelques pourcentages de décalage entre le prix affiché et l’acte authentique.

Je vous ferai une vidéo prochainement sur Moteur Immobilier, avec lequel j’ai signé un partenariat, pour ceux qui sont intéressés.
Je vous laisse le lien et vous avez -10% avec mon lien.

Lien : Moteur Immo

LES 3 RISQUES DU MOIS

Trois textes entrés en vigueur ce mois-ci, trois expositions nouvelles

Le démarchage téléphonique est interdit par défaut depuis le 11 août 2026, et Bloctel a disparu le même jour. Sans consentement préalable daté, spécifique au canal téléphonique et prouvé pendant trois ans, l’appel est illégal. L’amende grimpe jusqu’à 75 000 € pour une personne physique et 375 000 € pour une personne morale.

Les obligations de transparence de l’AI Act s’appliquent depuis le 2 août 2026. Tout visuel de home staging virtuel et tout texte d’annonce généré par IA doit être signalé comme tel.

La loi RIPOST interdit depuis le 19 août le remisage d’engins motorisés dans les caves et parties communes des copropriétés. Le texte ne prévoit pas de sanction directe pour l’occupant, mais expose le syndic en cas de sinistre non signalé. Mettez le point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.

3 ACTIONS + AGENDA

Ce qui se fait cette semaine, et les trois dates à bloquer

Corrigez la typographie de votre mandat type avant votre prochain rendez-vous.

Extrayez la liste de vos biens E, F et G chauffés à l’électricité, avec leur numéro ADEME.

Vérifiez que votre base de prospection téléphonique repose sur des consentements datés et prouvables.

• 1er septembre 2026 : MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur exclut les projets conservant un chauffage au gaz (Service Public).

• 10 septembre 2026 : décision de politique monétaire de la BCE, déterminante pour les barèmes de la rentrée.

• Fin septembre 2026 : publication au JO des seuils de l’usure du 4e trimestre, applicables au 1er octobre. Date exacte non fixée à ce jour.

J’ai la liberté totale de dire ce que je pense sur ce logiciel. Beaucoup d’entre vous me l’ont mentionné suite à ma vidéo sur Castorus.

Sachez que c’est grâce à vous, à vos partages et à vos likes, que je peux échanger et tisser des partenariats avec des structures comme MoteurImmo. Plus nous sommes nombreux, plus j’ai de marge de manœuvre pour négocier ces conditions.

Vous aurez donc les qualités, mais aussi les limites, et il y en a plusieurs. Si ça ne colle pas à votre situation, ne payez pas.

Moteur Immo

(-10% avec mon lien)

Comme vous le savez, je ne présenterai jamais de faux logiciel ou d'investissement en crypto.
Vous me connaissez, ça fait plus de quatre ans que je suis sur YouTube et que j'y tiens à ma rigueur et à ma transparence. Merci à ceux qui aiment, partagent et font connaître la chaîne, ça m'aide énormément.

Le vrai problème du marché actuel

Vous avez déjà vécu ça. Vous surveillez un secteur depuis des semaines. Vous avez vos alertes sur Leboncoin et SeLoger. Et un jour vous apprenez qu’un bien exactement dans votre cible est parti la semaine dernière. Vous ne l’avez jamais vu passer. Il était sur le site d’une agence locale pendant six jours avant d’arriver sur les grands portails, et quand il y est arrivé, l’offre était déjà signée.

Que ce soit pour de la location ou pour un achat, en 2026 ce n’est pas le manque d’annonces le problème, bien au contraire. C’est le décalage d’information. Et il s’est aggravé pour une raison simple. Un vendeur qui publie sur les grands portails se fait harceler dans l’heure, par des curieux, par des agences en quête de mandat et par des acheteurs non financés.

Pour la location, la demande est tellement forte que les agences préfèrent souvent le bouche-à-oreille ou leur propre site. Elles ne vont pas payer un grand portail avec ses tarifs prohibitifs si la demande suffit déjà. Il faut toujours penser en ROI. Beaucoup préfèrent donc passer par une agence locale qui diffuse d’abord sur son propre site, parfois plusieurs jours, avant de payer la diffusion nationale.

L’autre moitié du problème est la fragmentation. Vous surveillez cinq ou six sites, vous recevez les mêmes biens en doublon, et vous perdez un temps considérable à trier. Côté vendeur, vous n’avez aucune vision fiable de votre marché, parce que les prix affichés sur les portails ne sont pas les prix signés chez le notaire.

Ce qu’est MoteurImmo concrètement

C’est un agrégateur doublé d’une couche d’analyse. Il aspire les annonces, les dédoublonne, puis les enrichit avec des données externes.

Au 3 septembre 2026, la plateforme affiche plus de 770 plateformes référencées, environ 2,1 millions d’annonces en base, 33 outils d’analyse et de l’ordre de 25 000 annonces entrantes par jour. La base de transactions est renseignée jusqu’au 24 juin 2026. Le produit tourne en version 2.12.2, mise à jour mi-août 2026, avec un rythme de sortie de fonctionnalités soutenu depuis dix-huit mois.

Le produit existe depuis 2019 et il a beaucoup bougé ces dix-huit derniers mois. Ce n'est plus un simple moteur de recherche, c'est devenu une couche d'analyse posée sur la donnée immobilière française.

Il existe cinq modes de recherche, à savoir la recherche classique par critères, la recherche intelligente repose sur un score de proximité avec les critères. Plus un bien correspond à nos critères de recherche, mieux il est scoré et affiché en premier.
Et enfin, la recherche inversée qui analyse une annonce à partir de son URL, la recherche de transactions et l’estimation.

Je reviens plus bas sur les dernières nouveautés que l'équipe MoteurImmo a lancées cet été.

Les outils qui font vraiment la différence

Je vais vous énumérer les outils qui me semblent pertinents sur ce logiciel.

Les transactions enrichies.
Le fichier DVF public est utile mais pauvre et lent. MoteurImmo le recoupe avec des données notariales et partenaires, avec une actualisation plus fréquente et des attributs supplémentaires comme le nombre de pièces, le DPE, l'étage, la présence d'un garage ou d'une cave.
Quand c'est possible, l'annonce d'origine est retrouvée et rattachée à la vente, ce qui vous donne les photos, le prix affiché et le prix réellement payé.
Vous mesurez la décote réelle, pas la décote fantasmée. C'est un énorme plus, parce que comme vous le savez, il y a souvent un décalage entre l'annonce et le prix final. Ça nous permet d'avoir un ordre d'idée du marché et de son évolution.

L'indicateur de négociation. Il estime la marge de manœuvre sur un bien en comparant l'annonce aux transactions et aux annonces similaires. Combiné à l'historique des prix et à l'ancienneté de l'annonce, vous savez avant même d'appeler si le vendeur a déjà baissé une fois, deux fois, et depuis combien de temps le bien est en ligne.

Les critères avancés.
C'est le vrai avantage concurrentiel.
Vous pouvez filtrer sur la rentabilité rendement brute estimée, sur les baisses de prix, sur les annonces republiées après un échec de vente. Mais ause sur les biens sans photo que les particuliers zappent, sur les ventes aux enchères, sur l'ancienneté, et surtout en recherche libre par mots-clés sur l'intégralité du texte des annonces. Taper « division possible », « succession », « à rénover » ou « terrain constructible » change complètement le gisement que vous voyez.

L’off-market des agences.
C’est la réponse directe au problème évoqué plus haut. La plateforme indexe des centaines de sites d’agences locales et indépendantes dont les annonces ne remontent pas sur les grands portails.

Les alertes en temps réel. Notification dès la publication, avec des notifications Telegram sur le plan le plus haut. Sur un marché où les bonnes affaires partent en quelques heures, c’est la fonction qui paie l’abonnement.

La recherche par temps de trajet, plus pertinente qu’un rayon kilométrique dès qu’il y a du relief ou des transports en commun. On peut aussi dessiner une zone particulière. Si vous avez une zone prédéfinie en tête, comme le centre-ville de certaines grandes villes ou les abords d’un lac, le logiciel vous permet de cibler les biens localisés dans ce secteur précis.

Encore faut-il que les biens soient bien localisés dans les annonces, ce qui n’est pas le cas pour toutes. Voilà pourquoi je vous conseille de doubler cette fonction avec une recherche par mots-clés.

L'estimation immobilière.
C'est un bon outil de départ.
Pour comparer avec ce que peut donner une IA généraliste, je vous renvoie à ma vidéo sur l'extension Claude, entièrement gratuite et très intéressante. D'un côté vous avez les annonces en temps réel, de l'autre les transactions réellement effectuées via les notaires.

Le côté vente, souvent oublié

On présente toujours ce type d’outil comme une arme d’acheteur. C’est réducteur.

Pour un vendeur ou pour un professionnel qui prend un mandat, l’intérêt est de calibrer le prix de mise en marché. Vous voyez les biens concurrents actifs sur le secteur, depuis combien de temps ils sont en ligne, qui a baissé et de combien, et à quel prix les ventes se sont réellement conclues sur les douze derniers mois.

Le module d’estimation croise justement ces deux jeux de données, les transactions récentes comparables et les annonces actuellement en vente. Une estimation fondée uniquement sur les annonces surévalue presque toujours. Une estimation fondée uniquement sur le passé rate la dynamique en cours. Le croisement est plus honnête que la plupart des estimateurs automatiques gratuits.

Le plan le plus haut génère en plus un avis de valeur en PDF, personnalisable et envoyable en marque blanche. Pour un chasseur ou un agent, c’est un livrable client immédiat.

Les tarifs, sans détour

C’est un point important comme tout logiciel

Quatre niveaux existent.

• Le gratuit est très bridé, avec 400 annonces consultables par jour, une seule alerte et aucun outil d’analyse.

• Le Premium à 9 € par mois, ou 90 € par an, ouvre 14 outils, la carte, l’historique des prix, le potentiel de négociation et le calculateur de cashflow.

• Le Pro à 19 € par mois, ou 190 € par an, ajoute l’adresse exacte et le DPE, l’off-market, la recherche par temps de trajet, les exports et cinq recherches de transactions par jour.

• L’Agent à 39 € par mois, ou 390 € par an, débloque les transactions et les estimations en illimité, l’avis de valeur PDF, les webhooks et la personnalisation complète.

Dix jours en plan Agent sont offerts à la création du compte, sans carte bancaire.

Les limites, et elles comptent

La donnée qui fait la différence est derrière le mur.
C’est ma critique principale. À 9 €, vous n’avez ni transactions ni estimations. Or c’est exactement là que se situe la valeur analytique.
Pour travailler sérieusement, le ticket réel est de 19 €, et l’illimité coûte 39 €.
Le « à partir de 9 € » affiché partout est un prix d’appel.

L’adresse exacte est probabiliste.
Le rapprochement DPE fonctionne par score de confiance. Quand plusieurs biens similaires cohabitent dans une même zone, l’algorithme propose une adresse probable sans certitude. Vous devez vérifier, jamais présumer.

La rentabilité affichée est brute.
Si nous voulons être précis ce n’est pas une rentabilité mais un rendement !
Loyer théorique divisé par le prix affiché. Aucune fiscalité, aucune vacance, aucun travaux, si SCI IS ou SCI IR. C’est un filtre de dégrossissage, pas un calcul d’investissement.

Cela vous donne un ordre d’idée ? Si vous voulez modéliser vos hypothèses, vos rendements, votre fiscalité, je vous conseille le logiciel Cap Lens.
C’est un logiciel qui a été conçu pour modéliser vos business plans.

🔵 CAP LENS

(-10€ TTC avec le code IMMOBILIER123)

Les transactions ne sont pas en temps réel.
Elles s’arrêtent fin juin et reprennent début septembre 2026, ce qui crée un décalage au niveau des transactions. C'est nettement plus frais que le DVF officiel, mais il reste un décalage de plusieurs semaines à plusieurs mois. Ce n'est pas comme si nous demandions à notre notaire les dernières valeurs sur Perval.

L’off-market n’est pas du vrai off-market. Ce sont des annonces publiques diffusées sur des sites confidentiels. Le off-market qui compte vraiment, celui des successions, des notaires, du bouche-à-oreille et des réseaux locaux, reste totalement hors périmètre. Aucun outil ne remplace un carnet d’adresses.

L’interface est dense. La prise en main demande du temps pour les vieux dinausres. C’est la contrepartie de la puissance des filtres, mais un utilisateur occasionnel s’y perd. Il n’existe pas d’application native non plus, seulement une version web installable sur mobile.

Ce n’est pas un CRM. Pas de pipeline, pas de suivi de mandat, pas de gestion commerciale. Les projets collaboratifs restent basiques.

Le périmètre est le résidentiel français. Pour de l'immobilier d'entreprise, de la logistique ou de l'international, cherchez ailleurs. Il n'y a pas de partenariat avec les gros acteurs de la place comme CBRE, JLL, Knight Frank et les autres.
Ça va peut-être arriver ;) Qui sait ?

Le risque structurel existe. Un agrégateur dépend du bon vouloir de ses sources. Si un grand portail durcit sa politique, une partie du gisement disparaît du jour au lendemain. Ce risque est inhérent au modèle et il concerne tous les concurrents.

Enfin, le volume ne remplace pas la méthode. Sans critères serrés, vous recevez trois cents alertes par jour, vous n’en ouvrez aucune, et vous payez pour rien.

Pour qui c’est pertinent, pour qui ça ne l’est pas

C’est pertinent si vous cherchez activement un bien avec une contrainte de temps, si vous investissez en locatif, si vous êtes marchand de biens, chasseur ou agent, ou si vous voulez comprendre un marché local avec de la donnée plutôt qu’avec des impressions.

C’est inutile si vous cherchez mollement depuis deux ans sans budget arrêté, si vous voulez un outil que l’on ouvre trois fois par mois, ou si vous attendez qu’un logiciel fasse le travail de terrain à votre place.

Ma note

8 sur 10.

Le détail, couverture des sources et volume de données à 9, profondeur d’analyse à 8, rapport qualité-prix à 9 compte tenu du niveau de donnée pour 19 €, fiabilité des indicateurs à 7 parce que le brut reste du brut et le probabiliste reste probabiliste, ergonomie à 6 parce que la courbe d’apprentissage est réelle.

C’est le meilleur rapport donnée sur prix que je connaisse sur le marché français aujourd’hui. L’avantage par rapport à Castorus, c’est que nous avons les annonces le Bon Coin.
Ce n’est pas un outil magique, c’est un outil de sourcing et d’analyse, et il vaut ce que vaut la méthode de celui qui l’utilise.

Testez les dix jours offerts avant de payer quoi que ce soit. Si au bout de dix jours vous n’avez pas identifié au moins un bien que vous n’auriez pas vu autrement, ne prenez pas l’abonnement.

👉 Tester MoteurImmo (-10 %) : https://moteurimmo.fr/redirection/5064055596

Ce n’est pas celui des prix. C’est celui des loyers.

On y arrive. Avant ça, remettons les pièces sur la table.

Si vous arrivez en cours de route, les épisodes 1 et 2 de la série posent les bases, et l’article publié sur Immobilier 123 détaille le fameux tunnel version française. Ici on change d’échelle.
On sort de France pour vérifier une chose simple.
Est-ce que la fameuse anomalie française en est vraiment une.

Rappel express, en trente secondes

Friggit ne mesure pas les prix. Il mesure un rapport. Le prix des logements divisé par le revenu disponible par ménage.

C’est une idée bête et géniale. Un logement ne se paie pas avec de l’or ni avec du bitcoin (en France), il se paie avec un salaire. Donc la vraie question n’est jamais “combien coûte un appartement”, mais “combien d’années de revenu il faut pour l’acheter”.

Sur la page 5, tous les indices sont ramenés à base 2000 = 1.
Traduction pour les novices.
Si la courbe est à 1,5 en 2026, cela signifie qu’il faut aujourd’hui 50 % de revenus en plus qu’en 2000 pour acheter le même logement. Le graphique ne dit rien du prix au mètre carré, il dit tout de l’effort demandé aux ménages.

Gardez ça en tête, on va s’en servir quatre fois.

Graphique 5.1. Le tunnel n’est pas une lubie française

Regardez la zone 1965-2000 sur le graphique des prix.
Toutes les courbes, France, États-Unis, Royaume-Uni, Allemagne, Espagne, Pays-Bas, oscillent dans une bande étroite autour de 1.
35 ans, 6 pays, des systèmes bancaires différents, des démographies différentes, des politiques du logement différentes, des chocs pétroliers, une inflation à deux chiffres, des taux d’intérêt à 17 %.
Et le rapport prix sur revenu ne bouge pratiquement pas.

C’est le point le plus important de toute la page et il tue net l’objection classique selon laquelle le tunnel de Friggit serait un artefact de l’INSEE ou une bizarrerie statistique hexagonale. Cinq autres pays valident la régularité.

Puis arrive l’an 2000, et tout le monde décolle en même temps.

Ce mot, “en même temps”, est le vrai scandale du graphique.
Si la hausse des prix venait de la démographie française, du manque de foncier en Île-de-France, de la loi SRU ou du zonage, elle n’aurait aucune raison de se déclencher la même année à Madrid, Amsterdam, Londres et Phoenix. Une cause locale ne produit pas un effet synchronisé.

Ce qui était mondial autour de 2000, c’était le crédit. La baisse continue des taux longs, l’allongement des durées de prêt, l’assouplissement des conditions d’octroi, l’entrée en scène de la titrisation. Le logement n’est pas devenu plus rare partout à la même seconde. L’argent est devenu moins cher partout à la même seconde.

Et les amplitudes racontent la suite. L’Espagne monte à environ 1,9 en 2007, la France culmine vers 1,75, le Royaume-Uni suit, les Pays-Bas font une première bosse.
Puis 2008 sépare les élèves. L’Espagne s’effondre de 1,9 à 1,15 en six ans, les Pays-Bas dévissent de 1,3 à 0,95, les États-Unis corrigent violemment. La France, elle, ne corrige quasiment pas. Elle passe de 1,75 à 1,6 et se pose là pendant dix ans.

Retenez cette phrase, elle vaut pour toute la suite de l’article. Le marché français ne s’ajuste pas par les prix, il s’ajuste par les volumes et par le temps.

Une petite aparté suite à quelques commentaires que j’ai reçus.

Ces courbes ne montrent aucun prix.
Chaque pays part obligatoirement de 1 en 2000, donc son niveau en euros est effacé.
Une courbe plus haute veut seulement dire « a monté plus vite depuis 2000 » l’Espagne partait de très bas et a explosé (+bulle 2003-2007), le Royaume-Uni partait déjà cher, donc son multiple est plus faible tout en restant plus onéreux en valeur absolue.

Règle à retenir : la hauteur = la vitesse de hausse, jamais le prix. (Et attention, ici on compare des pays entiers, pas Londres à l’Espagne.)

L’Allemagne, le contre-exemple qui dérange tout le monde

La courbe rose est la plus intéressante de la page, parce qu’elle contredit le discours dominant des deux côtés du débat.

Entre 2000 et 2010, pendant que le reste du monde riche s’envolait, le rapport prix sur revenu allemand baisse. Il descend vers 0,85.
Dix ans de désinflation immobilière dans le pays le plus riche d’Europe, avec la même BCE, les mêmes taux, la même monnaie que la France.

Alors, pourquoi. Un marché locatif profond et socialement valorisé, où être locataire à 40 ans n’est pas un échec social.
Des baux protecteurs et des loyers encadrés par des références de marché. Des frais de transaction dissuasifs, entre 10 et 12 % avec la taxe sur les mutations, le notaire et l’agent, ce qui tue mécaniquement la spéculation courte. Des banques prudentes sur l’apport. Et une culture du crédit long à taux fixe sans extraction de valeur sur la plus-value latente.

Résultat, l’Allemagne prouve qu’un pays développé peut garder des prix immobiliers stables par rapport aux revenus pendant une génération. Ce n’est pas une loi de la nature, c’est un choix d’architecture.

Mais soyons honnête jusqu’au bout, parce que c’est là que ça devient croustillant. À partir de 2010, l’Allemagne rejoint la fête et monte jusque vers 1,05 en 2022, avant de refluer. Autrement dit, la vertu allemande a tenu tant que les taux étaient normaux et a cédé dès que l’argent est devenu gratuit.
La gravité des taux finit par gagner partout. La structure ralentit la bulle, elle ne l’annule pas.

Graphique 5.2. Celui que personne ne commente, et qui explique tout

Sur soixante ans, dans six pays, toutes les courbes restent collées à 1.
La France termine légèrement en dessous, autour de 0,88. L'Allemagne glisse vers 0,8. Quelques bosses en Espagne et aux Pays-Bas, et c'est tout.
Le loyer suit le revenu, et il ne fait rien d'autre.

Maintenant posez les deux graphiques côte à côte. À gauche, les prix explosent à partir de 2000 et se stabilisent très haut. À droite, plat. Ce ne sont pas les mêmes marchés, ce ne sont pas les mêmes acheteurs, ce ne sont pas les mêmes forces. Ce qui a monté, ce n'est pas le loyer. C'est le multiple que le marché accepte de payer pour un euro de loyer.

L’usage paresseux de ce graphique consiste à en conclure que la pénurie de logements est un mythe. Si le logement était devenu structurellement rare partout depuis 2000, les loyers auraient flambé aussi .Or ils sont scotchés au pouvoir d’achat. L’argument est séduisant et il est trop rapide.

Deux objections, et il faut les traiter avant qu’on vous les serve.

D’abord, la composante « loyers des résidences principales » de l’indice des prix mesure le loyer de l’ensemble des locataires en place, pas le loyer de marché à la relocation.
C’est un prix de stock, pas un prix de flux. Et ce prix de stock est administré, indexation sur l’IRL, plafonnement à 3,5 % en 2022-2023, encadrement de l’évolution à la relocation en zone tendue, encadrement des niveaux dans une vingtaine d’agglomérations.
Même logique ailleurs, avec le frein aux loyers allemand et un parc néerlandais réglementé à près d’un tiers. La platitude de ces courbes est donc, pour partie, un artefact réglementaire.

Ensuite, quand un prix ne peut pas s’ajuster, la rareté ne disparaît pas, elle change de forme. Elle passe du prix au rationnement. Dossiers de vingt candidats, exigence de garant, décohabitation retardée, colocation subie, files d’attente. Ajoutons que le dénominateur du graphique, le revenu disponible, intègre les aides au logement. Une partie de la solvabilité locative est ainsi financée par le budget public.

La conclusion tient quand même, mais il faut la formuler correctement. Ce n’est pas que la pénurie n’existe pas. C’est que le loyer n’a pas été autorisé à exprimer la rareté, et qu’il ne peut donc pas expliquer la hausse des prix. Le fondamental est resté muet. Tout le mouvement est venu d’ailleurs.

Le loyer est le fondamental, le taux de capitalisation est le sentiment

Pour ceux qui viennent de la bourse, c’est le raisonnement d’une foncière cotée. La valeur d’un actif, c’est le loyer net divisé par le taux de capitalisation. Le loyer, c’est le réel. Le taux de capitalisation, c’est le coût de l’argent et l’humeur du marché.

Un appartement loué 1 000 euros par mois rapporte 12 000 euros bruts par an. Un taux de capitalisation ne se calcule jamais sur du brut, car il faut retirer la taxe foncière, les charges non récupérables, la gestion, la vacance et le capex récurrent.
Retenons 8 600 euros nets, soit 72 % du brut.
À 3 %, ce bien vaut 287 000 euros.
À 7 %, il en vaut 123 000.
Le locataire paie le même loyer, le bien n’a pas bougé d’un centimètre.

Dit sans détour, vous n’avez pas gagné d’argent en immobilier depuis vingt ans, vous avez gagné de l’argent sur la compression des taux de capitalisation, financée par la baisse des taux d’intérêt. Ce n’est pas la même compétence, et ce n’est surtout pas la même reproductibilité.

La formule complète, et pourquoi sa version naïve se trompe

On lit partout que le taux de capitalisation part de l’OAT et empile des primes. C’est juste mais tronqué. L’écriture correcte, celle de Gordon-Shapiro, se formule ainsi :

Le dernier terme est soustractif, et c’est lui qu’on oublie.
Un actif dont les loyers progressent structurellement ne se valorise pas comme une obligation nominale.
C’est précisément pourquoi la logistique a beaucoup mieux tenu que les bureaux parisiens sur ce cycle : même OAT, mêmes primes, croissance locative radicalement différente. Ceux qui n’ont regardé que les taux ont raté l’essentiel du classement.

Appliquons la formule brutalement.
En 2021, OAT à 0,10 %, plus 2 points d’illiquidité, plus 1,4 point de risque locatif, moins 0,5 point de croissance, cela donne environ 3 %, soit 287 000 euros.
En septembre 2026, avec le TEC 10 ans à 4,19 % et les mêmes primes, on obtient 7,1 %, soit 121 000 euros. Une chute de 58 %.

Or le résidentiel français a corrigé de 5 à 8 % en nominal, Paris de 10 à 12 %. Facteur six d’écart. Mais ce n’est pas un mystère, c’est une erreur d’application, puisque j’ai gelé les primes. Historiquement, les taux de capitalisation ont un bêta au taux long de l’ordre de 0,3 à 0,5, pas de 1.
Les primes se compriment mécaniquement quand le sans-risque monte, parce que l’immobilier est arbitré contre l’obligataire par des acteurs qui doivent rester investis. Le calcul à primes constantes n’est pas un modèle, c’est un épouvantail.

Le particulier n’actualise pas des cash-flows, il actualise une mensualité

Voici la vraie transmission. Un acheteur de résidence principale ne calcule aucun taux de capitalisation. Il calcule ce que sa banque lui prête. À 1,10 % sur vingt ans, une mensualité de 1 000 euros achetait 215 000 euros de capital. À 3,35 %, elle n’en achète plus que 175 000. Moins 19 %.

Sauf que les revenus nominaux ont progressé de l’ordre de 13 à 15 % depuis 2021. La mensualité soutenable a donc monté d’autant. Capacité d’emprunt réelle aujourd’hui, environ 199 000 euros, contre 215 000 en 2021. Moins 7 à 8 %.

C’est exactement la correction observée. Le canal de solvabilité explique le résidentiel français au point de pourcentage près. Pas la valorisation, la solvabilité. Retenez ce chiffre plutôt que le précédent.

Et corrigeons au passage une idée fausse que je répétais moi-même : le marché ne s’est pas durablement gelé.
Les volumes sont tombés d’environ 1,2 million de transactions annuelles au pic de 2021 à un point bas voisin de 800 000 à la mi-2024, mais ils sont remontés autour de 950 000 sur douze mois glissants au printemps 2026, selon l’INSEE et le Conseil supérieur du notariat.
Le dégel s’est fait par les volumes, sans reprise des prix réels. Autrement dit, l’ajustement de valorisation a bien eu lieu, en silence, absorbé par l’inflation plutôt que par le prix affiché. En termes réels, la baisse est de l’ordre de 15 à 20 %, et le rapport prix sur revenu du graphique 5.1 a perdu une dizaine de pourcents. Le marché des particuliers ne refuse pas l’ajustement, il refuse de le nommer.

Pourquoi les foncières prennent tout de face

Trois amplificateurs, à distinguer soigneusement.

Le levier. À 40 % de LTV, une dépréciation de 10 % de l’actif retire environ 17 % à l’actif net réévalué. L’instantanéité, ensuite : les expertises retardent de douze à dix-huit mois, la Bourse actualise en séance.
La structure, enfin : sur les bureaux, la croissance locative attendue est négative, avec une vacance de 11,4 % en Île-de-France à fin mars 2026 et une demande placée qui plafonne autour de 370 000 à 390 000 mètres carrés par trimestre.

D’où le message le plus intéressant du marché coté. Gecina traite à 68 euros pour un ANR EPRA NTA de 141 euros par action au 30 juin 2026, lui-même en baisse de 3,1 euros depuis fin 2025.
La décote atteint 52 %, et l’ANR continue de descendre.
La Bourse vous dit que les experts surévaluent encore le patrimoine de moitié. C’est un signal, pas une anomalie.

Une réserve, et elle est importante

N’en concluez pas que hausse de l’OAT égale baisse des foncières. Entre 2005 et 2007, l’OAT est passée d’environ 3,2 % à 4,6 % et les foncières françaises se sont envolées. En 2008-2009, l’OAT s’est effondrée et elles ont été divisées par quatre. Deux contre-exemples massifs.

Le bon dénominateur n’est pas le taux sans risque, c’est le taux d’actualisation total, à savoir le sans risque, plus le spread de crédit, plus la prime de risque actions. En 2008, le sans risque baissait tandis que les spreads explosaient. La relation observée depuis 2022 tient parce que les deux composantes montent ensemble. C’est une configuration de cycle, pas une loi de la nature.

Le vrai sujet : la prime de risque a disparu, et après impôt elle est négative

Début 2026, le taux de rendement prime des bureaux du quartier central des affaires parisien se stabilise autour de 4,00 à 4,25 % selon les conseils. Le TEC 10 ans est à 4,19 %. La prime de risque immobilière est donc nulle, contre 150 à 300 points de base historiquement. Vous n’êtes plus rémunéré pour détenir un actif illiquide, indivisible, exposé au risque locatif, grevé de 8 à 10 % de frais d’entrée et de capex obligatoire, plutôt qu’une ligne d’OAT cessible en une seconde.

Et voici le calcul que personne n’écrit. Ces comparaisons doivent se faire nettes de fiscalité. Le coupon d’OAT sort à 30 % de prélèvement forfaitaire unique, soit 2,93 % net.
Le revenu foncier détenu en direct sort au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 % pour un contribuable au taux marginal de 30 % : 4,25 % nets immédiats deviennent alors 2,24 %. Avant IFI. Le spread après impôt n’est pas faible, il est négatif de 70 points de base. Vous ne portez plus le risque immobilier gratuitement, vous payez pour le porter.

Cette configuration n’a que trois issues.
Soit les taux de capitalisation montent encore vers 6 ou 7 %, soit l’OAT redescend, soit les loyers accélèrent franchement. Aucune n’est indolore, et le marché coté a déjà voté pour la première.

Reste la dimension proprement française, et c’est la seule chose à retenir si vous ne retenez rien d’autre. L’OAT à 4,19 % ne vient pas de la politique monétaire de la BCE. Elle vient du spread souverain. Le taux directeur ne commande plus la courbe longue. La valorisation de la pierre française est désormais un dérivé du risque budgétaire français, et aucune baisse de taux directeurs ne corrigera cela.

Graphique 5.3. Le carburant, et pourquoi septembre 2026 est un moment charnière

Le graphique des taux des nouveaux prêts au logement est le plus spectaculaire visuellement. Un sommet à près de 17 % en France en 1981-1982, puis quarante ans de descente ininterrompue jusqu’au plancher historique de 2021, autour de 1,1 %.

Faisons le calcul qui fait mal.
À 1,1 % sur vingt ans, avec une mensualité de 1 000 euros, on emprunte environ 215 000 euros. À 3,5 %, la même mensualité finance environ 172 000 euros. 20% de capacité d’achat évaporés, sans qu’aucun salaire n’ait baissé, sans qu’aucun logement n’ait disparu.

Et le contexte de rentrée 2026 est tout sauf calme. Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat était de 3,21 % en mai selon la Banque de France, les barèmes de courtiers de septembre tournent autour de 3,30 à 3,55 % sur vingt ans, et surtout l’OAT 10 ans a franchi les 4 %, contre 3,3 % il y a un an. Les banques ont absorbé une partie de l’écart dans leurs marges, ce qui ne peut pas durer indéfiniment.

Au-dessus, la macro a changé de régime. Depuis le conflit au Moyen-Orient déclenché fin février et la fermeture du détroit d’Ormuz, le choc énergétique a ramené l’inflation de la zone euro à 3,3 % en août.
La BCE a relevé son taux de dépôt à 2,25 % en juin, première hausse depuis 2023, et le consensus attend 2,50 % à l’issue de la réunion du 10 septembre. Aux États-Unis, le trente ans est remonté autour de 6,7 à 6,9 %.
Au Royaume-Uni, le taux fixe deux ans est passé de 4,83 % en février à 5,59 % début septembre.

Autrement dit, le vent qui a poussé les prix pendant quarante ans souffle désormais dans l’autre sens, dans les six pays à la fois.

Et pourtant, regardez la courbe française du graphique 5.1.

Elle est passée d’environ 1,8 en 2022 à un peu moins de 1,6 aujourd’hui.
Une baisse d’à peine plus de 10 % du ratio, alors que le coût du crédit a triplé. Le marché n’a pas encaissé le choc par le prix, il l’a encaissé par le gel des transactions, par l’allongement des délais de vente, et par l’inflation qui ronge les prix réels pendant que les prix affichés font semblant de ne rien voir.

Graphique 5.4. La France, seul pays qui ne s’est jamais désendetté

Dernier graphique, la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu disponible. Et là, la courbe noire est glaçante de régularité.

Les Pays-Bas montent à plus de 220 % vers 2011 puis redescendent vers 160 %. Le Royaume-Uni culmine autour de 100 % en 2008 puis reflue vers 78 %. Les États-Unis passent d’environ 100 % à 62 %. L’Espagne fait le grand écart, de près de 90 % en 2010 à moins de 50 % aujourd’hui. L’Allemagne s’allège doucement.

La France, elle, monte. Toujours. De moins de 20 % dans les années 1970 jusqu’à un plateau autour de 76 % aujourd’hui, chiffre annoté directement sur le graphique. Tous les autres se sont désendettés après 2008. Pas nous.

Deux lectures s’affrontent, et je vais donner les deux parce qu’elles sont toutes les deux défendables.

La lecture inquiète. Un ratio qui n’a jamais reflué signifie que la capacité d’absorption du ménage marginal est saturée. Il n’y a plus de levier disponible. La hausse des prix ne peut plus être financée par plus de dette, elle ne peut plus l’être que par plus de revenu. Et le revenu, ça grimpe de 2 à 4 % par an, pas de 10 %.

La lecture rassurante, et elle est solide.
Le crédit français est à taux fixe, amortissable, plafonné à 25 ans et à 35 % de taux d’effort par le HCSF, assorti d’une assurance emprunteur, accordé sur la capacité de remboursement et non sur la valeur du bien. Il n’y a quasiment pas d’extraction hypothécaire à la française. Comparer 76 % en France à 90 % dans l’Espagne de 2008, dopée au taux variable indexé sur l’Euribor, ou aux 220 % néerlandais gonflés par des prêts in fine et la déductibilité fiscale des intérêts, c’est comparer deux choses qui portent le même nom et n’ont pas le même risque.

Un ratio d’endettement, hors du produit qui le porte, ne veut à peu près rien dire. Le graphique le dit lui-même en petit, les périmètres diffèrent d’un pays à l’autre.

Ma synthèse. Le niveau d’endettement français n’est pas un signal de krach, c’est un signal de plafond. Ce n’est pas la même chose, et c’est presque plus contraignant.

Où en est-on vraiment, en septembre 2026

Le plus fascinant, c’est que les six courbes, parties du même point en 2000, ne racontent plus du tout la même histoire aujourd’hui.

L’Espagne est en plein boom. L’indice de l’INE affiche environ 12,9 % de hausse sur un an au premier trimestre 2026, les indices d’annonces montent jusqu’à 13 à 17 %, et les prix enregistrés chez les registradores autour de 9 %. Mais, et c’est le point vraiment contrarien, la dette immobilière des ménages espagnols est aujourd’hui deux fois plus basse qu’en 2010. Même forme de courbe qu’en 2005, moteur différent. Ce cycle-là est tiré par le déficit de construction, la formation de ménages et le capital étranger, pas par le crédit facile. Ce qui ne le rend pas éternel, mais le rend beaucoup moins fragile.

Les Pays-Bas ralentissent proprement, d’environ 8,6 % en 2025 vers 5 % puis une projection de 3 à 4 % par an de la banque centrale néerlandaise, avec un déficit de logements estimé à près de 400 000 unités.

L’Allemagne est à l’arrêt, avec 1,4 % sur un an au premier trimestre 2026 et seulement 0,3 % dans les sept plus grandes villes. La périphérie rattrape, les métropoles stagnent.

Le Royaume-Uni offre le cas d’école. Environ 1,6 % de hausse nominale en août, contre une inflation nettement supérieure. C’est une baisse réelle déguisée en stabilité. Le ratio de Friggit britannique se dégonfle sans qu’aucun titre de presse ne parle de krach.

La France fait exactement la même chose. Les prix des logements anciens sont quasi stables sur un an au premier trimestre selon l’INSEE, et les avant-contrats des notaires pointent vers un léger recul à fin juillet. Pendant ce temps, l’activité est repartie, avec plus d’un million de transactions en 2025 et une production de crédit à l’habitat autour de 12 milliards d’euros par mois, dont près de 45 % de primo-accédants.

Voilà le vrai scénario, et il est décevant pour tout le monde. Ni krach, ni reprise. Une érosion lente du ratio par le revenu et par l’inflation, à raison de quelques points par an. À ce rythme, refermer un écart de 30 ou 40 % prend une décennie. C’est précisément pour ça que les prophètes de l’effondrement se trompent depuis quinze ans tout en ayant partiellement raison sur le diagnostic.

Ce que ces graphiques ne disent pas, et il faut le dire

Un bon analyste passe autant de temps sur les limites d’un graphique que sur son message. Alors allons-y franchement.

La base 2000 = 1 masque les niveaux absolus. L’Allemagne à 1,0 ne signifie pas que l’Allemagne est bon marché, cela signifie qu’elle est au même point qu’en 2000. Or, en 2000, personne ne partait du même endroit. On compare des trajectoires, jamais des niveaux.

Le revenu par ménage n’est pas le revenu par personne. La taille moyenne des ménages français est passée d’environ 3,1 personnes en 1968 à moins de 2,2 aujourd’hui. Mécaniquement, le revenu par ménage progresse plus lentement que le revenu par tête, ce qui gonfle artificiellement une partie de la hausse du ratio. La décohabitation n’est pas une bulle, mais elle ressemble à une bulle sur le graphique.

Les méthodologies divergent, et Friggit le signale lui-même sous le graphique. La preuve visuelle est sous vos yeux avec l’écart entre le FHFA et le Case-Shiller aux États-Unis, deux indices du même pays et de la même période qui ne racontent pas la même chose, parce que le premier exclut une partie des prêts non conformes. L’Espagne 2026 est un cas d’école, avec des mesures allant de 9 à 17 % de hausse selon qu’on regarde des prix demandés, des prix enregistrés ou des ventes répétées.

Le graphique des taux compare des produits différents, la note en bas à gauche l’admet explicitement. Un taux fixe français sur 25 ans, un taux britannique fixé deux ans puis renégocié, un trente ans américain refinançable sans pénalité et un prêt espagnol indexé sur l’Euribor n’ont ni le même prix, ni le même risque, ni le même comportement en cas de choc. Voir quatre courbes proches ne veut pas dire que quatre emprunteurs sont dans la même situation.

Les moyennes nationales écrasent des écarts énormes.
Le ratio parisien tourne autour de 2 quand la province est plutôt vers 1,5.
Un graphique national ne vous dira jamais s’il faut acheter à Bordeaux ou vendre à Saint-Étienne.

Enfin, et c’est peut-être le plus important pour un investisseur, la fiscalité est totalement absente de la page. Taxe foncière, droits de mutation, IFI, régime des plus-values, encadrement des loyers, contraintes énergétiques. Deux pays peuvent avoir la même courbe de Friggit et des rendements nets d’impôt qui n’ont rien à voir.

Ce que j’en retire, en tant qu’investisseur

Trois convictions, assumées.

Premièrement, si les loyers suivent le revenu sur le long terme et si le multiple est moyen-réversible, alors le rendement futur de la pierre résidentielle se résume à peu près au rendement locatif net, plus la croissance des revenus.
Avec un brut de 4 à 5 % en France et une fiscalité qui mord, le net réel se situe dans une fourchette de 2 à 3 %. Il n’y a plus de bonus de compression des taux à espérer. Quiconque construit un business plan avec 3 % de revalorisation annuelle du capital extrapole une exception historique de vingt ans.

Pour vos business plans, je vous suggère d’utiliser le logiciel et l’application.

🔵 CAP LENS

(-10€ TTC avec le code IMMOBILIER123)

Deuxièmement, le vrai avantage du logement en France ne se lit sur aucun des quatre graphiques. C’est le crédit à taux fixe sur vingt-cinq ans dans un monde à 3,3 % d’inflation. Emprunter à taux fixe pendant que l’inflation érode la dette et que les loyers s’indexent, c’est un transfert de richesse du prêteur vers l’emprunteur. C’est structurellement le meilleur produit financier accessible à un particulier français, et cela reste vrai même si les prix stagnent dix ans.

Troisièmement, l’écart de vitesse d’ajustement entre le coté et le physique reste la plus belle asymétrie du marché. Les foncières résidentielles européennes ont repricé leur taux de capitalisation en six mois en 2022, avec des décotes sur ANR spectaculaires. La pierre physique met cinq à dix ans à faire le même chemin. Cela crée des fenêtres. Ce sont ces fenêtres qui m’intéressent.

Le mot de la fin

La page 5 de Friggit dit trois choses en une seule image.

Le tunnel existe et il n’est pas français, il est occidental. Ce qui l’a fait exploser en 2000 n’est pas la rareté du logement mais le prix de l’argent, et le graphique des loyers en apporte la preuve la plus propre qui soit. Et l’Allemagne démontre qu’un autre chemin est possible, même si elle a fini par céder elle aussi.

Reste la vraie question, celle qu’on traitera dans l’épisode 4.

Si le ratio doit revenir vers sa moyenne, revient-il par une baisse des prix ou par une hausse des revenus. Depuis 2022, les six pays votent massivement pour la seconde option. C’est plus lent, c’est moins spectaculaire, et c’est beaucoup moins vendeur qu’un krach.

Mais c’est ce que disent les données.

Si cette analyse vous a été utile, partagez-la à quelqu’un qui pense encore que l’immobilier monte toujours, ou à quelqu’un qui attend le krach depuis 2012. Les deux ont besoin de voir ce graphique des loyers.

Ce n’est pas une étude d’agence. Ce n’est pas un baromètre de courtier. C’est une série statistique publiée gratuitement par l’IGEDD, remontant à 1800 pour la France et à 1200 pour Paris, produite par un statisticien de l’administration. Personne, derrière ce travail, n’a un bien à vous vendre ni un crédit à vous placer.

Et il raconte une histoire simple, que le marché n’a pas envie que vous connaissiez : le carburant qui a fait monter l’immobilier français pendant 25 ans est aujourd’hui à zéro.

Je passe en revue les neuf premiers graphiques, dans l’ordre. À la fin, je dis aussi pourquoi ce document n’est pas une vérité absolue, parce qu’un modèle dont on ignore les limites est un modèle dangereux.

Je vous joins la version vidéo de cet article. Notez toutefois que le texte apporte des précisions supplémentaires par rapport à la vidéo.

1.1 Prix et loyers : arrêtés à mi chemin

Trois courbes, base 2000 égale 1.

• Prix des logements anciens : 1,55 au premier trimestre 2026.

• Loyers : 0,88.

Regardez la partie gauche du graphique.
De 1965 à 2000, le prix des logements évolue dans un couloir étroit par rapport au revenu des ménages, entre 0,9 et 1,1.
Friggit appelle ce couloir le tunnel. 35 années de stabilité.

En 2000, le prix sort du tunnel par le haut. Il n’y est jamais redescendu. Pic à 1,80 en 2021, correction jusqu’à 1,55, puis regardez la fin de la courbe : la baisse s’est arrêtée. Sur un an, les prix français sont même repassés légèrement positifs.

Pendant ce temps, la courbe bleue, celle des loyers, est à 0,88.
Sous sa moyenne longue. L’IRL du deuxième trimestre 2026 confirme : plus 1,15 % sur un an. Rien d’explosif.

C’est là que se joue l’essentiel. Si les prix montent de 55 % au delà de leur norme et que les loyers stagnent, une seule variable absorbe l’écart, c’est le rendement locatif. Il a été écrasé, et personne ne l’a décidé.

Ce qu’il faut retenir.
L’immobilier français n’est pas revenu à l’équilibre, il s’est arrêté à mi chemin.
Revenir dans le tunnel supposerait encore 30 à 40 % de baisse en termes réels. Cela n’arrivera pas par un krach. Cela arrivera par dix ans de prix qui ne bougent pas pendant que l’inflation travaille. Ce scénario ne fait jamais la une des journaux, et c’est précisément ce qui le rend redoutable.

1.2 Volumes : le club fermé

Deux courbes, et c’est l’écart entre les deux qui constitue l’information.

• Montant total des ventes de logements anciens : 1,35.

• Nombre de ventes : 0,91.

Traduction : Nous échangeons moins de logements, mais beaucoup plus d’argent.
Environ 950 000 transactions sur douze mois glissants, contre 1,2 million au pic de 2021. La reprise est réelle, plus 12 % sur un an, mais elle plafonne.

Ce qu’il faut retenir.
Cet écart est la mesure exacte de la financiarisation du logement en France. Gros montants, faibles volumes. C’est très mauvais pour la mobilité résidentielle, pour l’accès au premier logement et pour la fluidité du marché du travail. C’est très confortable pour ceux qui sont déjà propriétaires. Le marché immobilier français est devenu un club fermé, et les données le prouvent sans avoir besoin d’un discours politique.

2.1 Depuis 1800 : la pierre ne protège pas de la loi

Premier avertissement de lecture, et il est important.
La courbe qui remonte à 1800, en rouge, c’est Paris.
La série France, en noir, ne commence que bien plus tard. Tout le 19e siècle que vous voyez sur ce graphique concerne la capitale, pas le pays.

France : 1,71. Paris : 2,22.

Et Paris, au 19e siècle, ne stagne pas.
En monnaie constante, l’indice progresse nettement de 1800 à 1914, avec des chocs visibles.
Nous avons la crise de 1830, la guerre de Crimée, la débâcle de 1870.
La raison est démographique et urbanistique. En effet, la ville passe d’environ 550 000 habitants à près de 3 millions, et Haussmann la réorganise.

Retenez la nuance, elle vaut de l’argent. C’est une prime à l’urbanisation, pas une prime à la pierre. La hausse récompense la concentration économique, jamais le simple fait de posséder des murs.

Puis vient la démonstration la plus violente du dossier.
De 1914 à la fin des années 40, le prix réel s’effondre d’environ 80 %.
Deux causes, et aucune n’est économique. D’une part, le blocage des loyers pendant plus de 30 ans, et l’inflation de guerre.

Notez au passage les deux annotations du graphique.
En 1930 à 1935, le logement sert de refuge hors des actions après le krach.
En 1940 à 1944, refuge contre l’inflation. Deux fois un abri temporaire. Jamais un moteur de rendement.

Ce qu’il faut retenir.
Sur 226 ans, l’immobilier ne récompense pas la détention, il récompense la démographie et l’emplacement.
Et il peut être détruit par la réglementation.
Aujourd’hui, cette réglementation s’appelle le DPE.
Effectivement, les logements classés F seront interdits à la location au 1er janvier 2028, après les G en 2025. Le risque de 1914 n’a pas disparu, il a changé de nom. Sans oublier, les permis de louer, pas de hausse de loyer entre 2 locations, et le plafonnement des loyers

2.2 Ventes rapportées au PIB : pourquoi l’État ne veut pas que ça baisse

Montant des ventes immobilières rapporté au produit intérieur brut.
Soit 12,3 % en juin 2026, dont 7,3 % pour les seuls logements anciens.
La norme sur tout le 19e siècle tourne autour de 8 %.
Le pic de 2021 dépassait 16 %.

Nous sommes donc encore 50 % au delà de la norme séculaire.

Et voilà le point que presque personne ne formule clairement.
Chaque point de ce ratio représente des droits de mutation encaissés par les départements. Or l’actualité est limpide. La quasi totalité des départements a relevé son taux, portant les droits de mutation de 5,81 % à 6,32 % pour un acheteur ordinaire.

Ce qu’il faut retenir.
Pendant que la solvabilité des ménages se dégrade et que le crédit sature, on augmente le péage à l’entrée.
La puissance publique n’a aucun intérêt structurel à voir ce marché se dégonfler, puisqu’elle en vit. Gardez cela en mémoire la prochaine fois qu’on vous parlera de politique du logement.

2.3 Actions : le vrai sujet est là

On quitte l’immobilier, et c’est probablement le graphique le plus important du dossier.

La référence est la tendance de Siegel, 6,5 % par an au delà de l’inflation depuis 1802.

• Actions américaines : 1,48.

• Actions françaises : 0,88 en juillet 2026.

Wall Street est donc 48 % au delà de sa tendance bicentenaire.
Le CAPE de Shiller, autour de 41 à 42 cet été contre une moyenne longue proche de 17, dit exactement la même chose par une méthode totalement indépendante.
Deux indicateurs qui convergent, ce n’est plus un signal, c’est un avertissement.

Et le point que presque personne ne relève.
Les actions françaises sont sous leur tendance longue, à 0,88, alors même que le CAC 40 évolue sur ses plus hauts historiques.
Un indice au record absolu peut parfaitement se situer sous sa tendance séculaire. Cela signifie simplement qu’il a passé 20 ans à accumuler du retard.

Ce qu’il faut retenir.
Je ne dis pas que Wall Street chute demain.
Les excès de valorisation durent parfois des années, et 1999 a duré cinq ans de trop. Je dis que le prix payé à l’entrée détermine le rendement à dix ans, et que payer 42 fois les bénéfices lissés n’a jamais produit une bonne décennie. Jamais.

2.4 Inflation et taux longs : la fin d’un régime

• Taux d’État à long terme : 3,90 %.

• Inflation moyenne sur les dix dernières années : environ 2 %.

• Sur le marché, l’OAT 10 ans se traite autour de 4,10 % en août 2026, un niveau que nous n’avions plu vu depuis 2011.

Ce qu’il faut retenir.
Le régime de 2012 à 2021, celui de l’argent gratuit qui valorisait mécaniquement tous les actifs, est mort.
Le retour de taux réels franchement positifs est l’événement le plus important de la décennie pour la pierre, parce qu’il rétablit un coût d’opportunité. Quand le sans risque paie 4 %, un rendement locatif brut à 3,5 % dans une grande ville n’est plus un investissement. C’est un pari sur la plus value déguisé en placement.

3.1 Prix et loyers rapportés au revenu : l’idée reçue à démolir

Le graphique le plus mal lu de tout le dossier, et celui qui apporte le plus de valeur pratique.

On répète partout que les loyers explosent. Regardez la courbe bleue. Depuis 1965, rapportée au revenu par ménage, elle est stable puis orientée à la baisse, et elle se situe aujourd’hui au plancher du canal, autour de 0,88. Pendant ce temps, la courbe noire des prix est passée de 0,9 à 1,55.

Autrement dit : en 60 ans, le loyer n’a jamais pris d’avance sur le revenu, il a fait légèrement moins bien que lui.

Le problème français n’est donc pas que les loyers soient chers. C’est que les prix ont décroché des loyers.

Trois conséquences très concrètes selon votre position.

Si vous êtes bailleur. Votre rendement a été écrasé par le haut, pas par le bas. Votre loyer est plafonné par le revenu de votre locataire, ce qui est une limite économique avant d’être une limite réglementaire. Toute opération qui repose sur une revalorisation forte des loyers est démentie par 60 ans de données.

Si vous voulez acheter. Ce graphique est votre meilleur outil de négociation. Prenez le loyer annuel du bien, divisez le prix demandé par ce loyer. Au delà de 25 ou 30 années de loyers, vous ne payez plus un revenu, vous payez une anticipation. Vous avez parfaitement le droit de refuser de la financer.

Si vous êtes locataire. La donnée dit que vous n’êtes pas le maillon lésé que l’on décrit. Rester locataire et investir l’écart n’a jamais été aussi défendable, surtout avec 6,32 % de frais de mutation à l’entrée.

Une nuance d’honnêteté, et elle figure dans la note du graphique lui même : le dénominateur retient le revenu de tous les ménages, propriétaires inclus, or le revenu des locataires progresse moins vite que celui de l’ensemble. Le poids réel du loyer sur les locataires est donc plus lourd que cette courbe plate ne le suggère. La courbe dit que les loyers n’ont pas dérapé macro économiquement. Elle ne dit pas que les locataires ne souffrent pas. Les deux sont vrais en même temps.

3.2 Taux réel : la vraie explication de la fortune des boomers

Placement : insérez ici le graphique 3.2 (Taux d’intérêt nominal, inflation, taux net d’inflation).

Trois courbes, mais une seule compte vraiment : la rose, le taux d’intérêt net d’inflation.

Première zone sous zéro : de 1974 à 1981. Le taux réel est négatif. Les acheteurs de cette génération ont vu leur dette effacée par l’inflation tout en conservant l’actif.

Voilà la véritable explication de la fortune immobilière des baby boomers. Pas le flair, pas le travail, pas le courage. L’arithmétique monétaire.

Deuxième zone, celle qu’on oublie systématiquement : de 2021 à 2023, la courbe rose replonge en territoire négatif. Ceux qui ont emprunté à 1,1 % en 2021 pendant que l’inflation grimpait à 5 ou 6 % ont vécu le même phénomène à échelle réduite. Sur un crédit de 250 000 euros, deux années à environ moins 4 % de taux réel représentent de l’ordre de 20 000 euros de dette réelle effacée. Silencieusement, sans rien faire.

Et le mécanisme reste valable dans la durée : même à 2 % d’inflation, une mensualité fixe perd environ un tiers de son poids réel en 20 ans. Le crédit à taux fixe est structurellement un pari contre la monnaie.

Ce qu’il faut retenir. Mais le pari est aujourd’hui beaucoup moins favorable. Crédit autour de 3,10 % sur 15 ans et 3,35 % sur 20 ans, inflation revenue près de 1 %. Le taux réel de l’emprunteur est positif de plus de deux points. Le levier ne vous sera plus offert par l’inflation. Il faudra le gagner sur la sélection de l’actif et sur la gestion.

3.3 Pouvoir d’achat immobilier : le vrai plafond du marché

Placement : insérez ici le graphique 3.3 (Indicateur de pouvoir d’achat immobilier des ménages).

À taux d’effort et apport identiques, combien de mètres carrés un ménage qui achète son premier logement peut il acquérir par rapport à l’an 2000 ? Réponse : 0,74 au premier trimestre 2026.

Soit 26 % de surface en moins qu’en 2000. Le point bas était à 0,66 en 2023, un léger rebond a suivi grâce à la détente des taux. Au début des années 80, l’indicateur atteignait 1,4.

Ce qu’il faut retenir. C’est ce chiffre, et non les prix affichés en vitrine, qui plafonne le marché à 950 000 transactions. Toute prévision de reprise forte qui ne vous explique pas comment on remonte de 0,74 vers 0,90 est du marketing, rien d’autre.

3.4 Durée d’emprunt : le graphique qui clôt le débat

Placement : insérez ici le graphique 3.4 (Durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement).

Le plus décisif de tous, parce qu’il répond à la seule question qui compte vraiment : avec quel argent paierait on la prochaine hausse ?

Durée d’emprunt nécessaire pour acheter le même logement au même taux d’effort : 23,5 ans au premier trimestre 2026. En base 2000, la référence était de 15 ans.

De 2000 à 2022, la réponse a toujours été la même. On allongeait la durée. De 15 ans à plus de 25 ans. Chaque année supplémentaire finançait mécaniquement dix à quinze points de prix.

Sauf que cette variable est désormais bloquée. Le HCSF plafonne à 25 ans, et la durée moyenne effectivement constatée, la courbe marron, plafonne autour de 21 à 22 ans.

Une précision technique nécessaire : ces durées ne sont pas des crédits réels, ce sont des durées théoriques. Elles indiquent de combien il faudrait allonger le prêt pour absorber la hausse du prix. Et quand une telle courbe part à la verticale, cela ne signifie pas que c’est plus long, cela signifie qu’aucune durée ne suffit. La mensualité tend vers une asymptote : passé un certain point, ajouter des années ne réduit presque plus rien puisque vous ne payez pratiquement que des intérêts.

Ce qu’il faut retenir. Les trois moteurs de la hausse sont coupés simultanément. Plus de baisse des taux, puisque l’OAT est à 4 %. Plus d’allongement de la durée, puisque le plafond réglementaire est atteint. Plus de hausse réelle des revenus, puisqu’elle est atone. Il ne reste qu’une seule variable, la rareté physique, et j’y reviens en conclusion.

Les limites du document, parce qu’un modèle sans limites est un piège

Maintenant la partie que personne n’écrit jamais, et sans laquelle tout ce qui précède ne vaut rien.

Le tunnel n’est pas une loi économique. C’est une régularité empirique observée entre 1965 et 2000. Aucune théorie n’impose que le prix d’un logement soit un multiple constant du revenu annuel des ménages. Friggit est d’ailleurs plus prudent que ses commentateurs : il présente des scénarios, pas des prévisions. Ériger 35 années d’observation en norme séculaire, c’est faire exactement ce qu’on reproche aux vendeurs d’immobilier quand ils extrapolent 25 années de hausse. Même méthode, direction inverse.

Le dénominateur est biaisé par la démographie. Le ratio est construit sur le revenu par ménage. Or la taille des ménages français est passée d’environ 3,1 personnes en 1968 à 2,14 aujourd’hui selon l’INSEE. Le revenu par ménage progresse donc mécaniquement moins vite que le revenu par habitant. Une partie de la hausse du ratio n’est pas une bulle, c’est un effet de composition statistique. Elle joue dans un seul sens, celui de la surestimation de la surévaluation.

Le patrimoine a décollé bien plus vite que le revenu. Comparer le prix d’un actif à un flux annuel revient à ignorer le stock.
Selon les comptes nationaux de l’INSEE et de la Banque de France, le patrimoine net des ménages représentait 9,6 années de leur revenu disponible net fin 2022, et le patrimoine des ménages atteint 14 953 milliards d’euros en 2024.
Le Conseil d’analyse économique estime par ailleurs que le flux annuel de transmissions dépasse 15 % du PIB. Une part croissante des acquisitions n’est plus financée par le salaire mais par l’héritage. Un actif dont le prix est fixé par la richesse accumulée ne revient pas mécaniquement à un ratio calé sur le revenu du travail.

Le régime de taux réels a changé, et le coût de remplacement a monté. Foncier contraint, objectif zéro artificialisation nette, norme RE2020. Un logement ne peut pas durablement se vendre très en dessous de son coût de reconstruction, sinon l’offre disparaît. Il existe un plancher, et ce plancher s’est élevé.

Les séries anciennes sont des reconstitutions. Les données antérieures aux années 1930, et surtout les séries parisiennes du 19e siècle, proviennent de travaux hétérogènes avec des marges d’erreur larges. La tendance générale est robuste, le détail ne l’est pas.

Enfin, l’angle mort majeur : la valeur verte. L’indice national ne peut pas montrer ce qui est devenu la variable la plus discriminante du marché. Les études des Notaires de France chiffrent la décote des logements classés F et G à environ 11 % pour les appartements et jusqu’à 19 % pour les maisons. L’écart de prix entre un F et un C dans le même immeuble dépasse aujourd’hui l’écart entre deux régions. La dispersion à l’intérieur d’un marché a rattrapé la dispersion entre marchés.

Et un dernier point que je m’applique à moi même : ce cadre annonce un retour à la moyenne depuis 2005. Vingt ans. Un modèle qui a raison sur le diagnostic mais se trompe de calendrier pendant deux décennies n’est pas un outil de décision. C’est un outil de cadrage. La différence est considérable pour quiconque a une échéance de crédit à honorer.

Ce que je retiens

Trois conclusions résistent à toutes ces critiques, parce qu’elles ne dépendent pas de l’hypothèse du tunnel.

1. Le crédit est saturé. Le plafond du HCSF et la durée constatée à 22 ans sont des faits, pas des extrapolations. Le carburant de la hausse de 2000 à 2021 n’existe plus, quel que soit le niveau d’équilibre juste.

2. Le loyer est la seule variable restée arrimée à l’économie réelle pendant 60 ans. Ce qui a bougé, c’est le multiple payé sur ce loyer. En bourse on appelle cela une expansion de multiple, et cela se contracte toujours un jour.

3. Et il reste une seule variable capable de soutenir les prix : la rareté. Environ 297 000 logements commencés sur douze mois, contre 400 000 à 500 000 dans les années 2000. Nous construisons aujourd’hui moins que dans les années 50, dans un pays qui compte 15 millions de ménages supplémentaires. Voilà le vrai paradoxe français : un marché à la fois cher et sous produit.

Alors la synthèse tient en quatre chiffres.
Immobilier français : 1,55. Actions américaines : 1,48. Actions françaises : 0,88. Loyers : 0,88.

Deux actifs très au delà de leur norme historique. Deux actifs en dessous.

Ce dossier ne prédit rien, et c’est exactement ce qui fait sa valeur.
Il ne vous dit pas ce qui va se passer. Il vous dit où vous êtes. Sur 60 ans de données, ceux qui ont perdu de l’argent dans l’immobilier ne se sont presque jamais trompés de direction. Ils ne savaient pas à quel prix ils entraient.

Il ne dit donc pas de ne pas acheter. Il dit que si vous achetez à 1,55 quand le seul régime documenté se situe à 1, vous acceptez implicitement un scénario de plus value réelle nulle sur dix ans. Si votre opération tient dans ce scénario, allez y en conscience. Si elle ne tient que par la revalorisation, vous n’investissez pas, vous pariez. Ce qui est légitime, à condition de le savoir.

Analyse de données publiques, ne constituant pas un conseil en investissement. Je ne suis ni conseiller financier ni fiscaliste. Toute décision doit être arbitrée selon votre situation personnelle.

Sources : IGEDD et J. Friggit, Prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme, actualisation du 17 août 2026. INSEE et Notaires de France. INSEE et Banque de France, comptes nationaux. Conseil d’analyse économique. Banque de France pour les taux.

Et quand on éclate la moyenne, on découvre qu’il n’existe pas un marché immobilier français, mais au moins trois, qui n’obéissent plus aux mêmes lois économiques.
L’un est proche d’un équilibre finançable.
Le deuxième est en cours d’ajustement.
Le troisième a purement et simplement changé de nature. Effectivement, Il n’est plus accessible par le revenu du travail.

Ce n’est pas une opinion de Pierre.
C’est ce que disent quatre graphiques publiés gratuitement par l’IGEDD, produits par un statisticien de l’administration, sans banque, sans promoteur et sans agence derrière.

Commençons !

Je vous joins la version vidéo de cet article.
Notez toutefois que le texte apporte des précisions supplémentaires par rapport à la vidéo.

La clé de lecture que 99 % des commentateurs ignorent

Avant les courbes, un détail méthodologique qui change l’interprétation de toute la page.

Lisez la note en petits caractères du graphique 4.1 : « le dénominateur de tous les ratios est le revenu disponible par ménage sur l’ensemble de la France ».

Autrement dit, la courbe « Paris » à 2,02 ne compare pas le prix parisien au revenu des Parisiens. Elle le compare au revenu moyen français.

Ce n’est pas une approximation, c’est un choix délibéré, et il est excellent. Parce qu’il mesure exactement ce qui compte.
C’est à dire, la capacité du pays entier à s’acheter un mètre carré parisien. Un appartement dans le 6ᵉ arrondissement n’est pas vendu à un Parisien médian. Mais, il est vendu sur un marché national, souvent international.

Si vous ne retenez qu’une chose de cet article.
Ces courbes ne mesurent pas une divergence géographique.
Elles mesurent une divergence sociale.

4.1 : L’éventail qui s’est ouvert et ne s’est jamais refermé

Au premier trimestre 2026, la hiérarchie est la suivante :

• Paris à 2,02,

• Île-de-France autour de 1,58,

• France autour de 1,60,

• Province à 1,53,

• Et tout en bas les maisons d’Île-de-France hors Paris à 1,26.

La courbe verte, les appartements lyonnais avait culminé le plus haut de toutes, aux alentours de 2,9-3,0 en 2021.

Deux faits dominent ce graphique.

Premier fait : jusqu’en 1997, il n’y avait qu’une seule courbe.

Regardez la partie gauche.
De 1965 à 1997, tout est superposé dans le tunnel, entre 0,9 et 1,1.
Paris, la province, les appartements, les maisons. Soit, 32 ans d’un marché homogène

Avec une exception, et elle est capitale : la bulle parisienne de 1988-1991.
Paris décolle seul vers 1,45.
Et en 1997, il est revenu à 0,9. Aller-retour intégral, de l’ordre de 40 % de baisse réelle en six ans.

Cet épisode mérite d’être gardé en mémoire, parce qu’il constitue la seule expérience grandeur réelle dont nous disposions d’une bulle localisée qui se dégonfle entièrement. Paris n’échappe pas à la gravité. Il met simplement six ans.

Second fait : depuis 2000, l’éventail ne s’est jamais refermé.

Paris décolle, la province suit de loin, les maisons franciliennes restent à la traîne. L’écart Paris-province passe de zéro à une cinquantaine de points d’indice.

Et voici ce que la correction récente nous apprend, et que les moyennes nationales masquent totalement;
C’est le haut de l’éventail qui a corrigé, pas le marché. Paris est passé d’environ 2,55 à 2,02, soit près de 20 % de baisse en termes réels. Lyon a fait davantage encore. La province, elle, a à peine bougé.

Les données de marché confirment précisément cette lecture.
Paris se traite autour de 9 600 €/m² au premier trimestre 2026, contre des niveaux supérieurs à 10 500 € en 2020.

Lyon a perdu de l’ordre de 11 % en deux ans pour s’établir entre 4 500 et 4 700 €/m².

Et les volumes racontent la même histoire.
Les ventes reculent d’environ 13 % à Paris quand elles progressent de 2 % en grande couronne.

Conclusion 4.1 :
La correction 2021-2026 n’a pas été une correction du marché français.
Elle a été une correction des actifs métropolitains chers, financés par la dette la moins coûteuse de l’histoire et vendus sur une promesse de plus-value.
La province n’avait aucune bulle à purger, elle n’avait jamais décollé.
Le retour à la moyenne frappe là où l’écart à la moyenne était le plus grand c’est la mécanique la plus élémentaire de la finance, et elle vient de s’appliquer sous nos yeux.

4.2 : Le graphique le plus important de la page, et le plus ennuyeux

Celui-ci est visuellement inintéressant. Et c’est exactement l’information.

L’indice des loyers rapporté au revenu par ménage part de 1,35 en 1965, décroît régulièrement jusqu’aux années 1980, puis se stabilise dans une bande très étroite. Aujourd’hui nous sommes autour de 0,88-0,90, c’est-à-dire au plancher du canal.

Et surtout, toutes les courbes sont confondues !
Secteur libre en agglomération parisienne, secteur libre hors agglomération parisienne, secteur social parisien, secteur social hors Paris. Depuis 1990, elles se superposent quasiment.

Mettez maintenant 4.1 et 4.2 côte à côte, et vous obtenez la démonstration la plus puissante du dossier entier.

Les prix ont divergé de cinquante points selon la géographie.
Les loyers, sur la même période, n’ont pas divergé du tout.

Si Paris est à 2,02 et la province à 1,53, ce n’est donc pas parce que les loyers parisiens ont explosé ils ont suivi le revenu, comme partout ailleurs.
C’est parce que le multiple appliqué à ce loyer a explosé.
Les marchés actions appellent cela une expansion de multiple.
Vous payez de plus en plus cher un flux qui ne progresse pas.

L’IRL du deuxième trimestre 2026 le confirme sans ambiguïté : +1,15 % sur un an. Rien d’explosif.

Une nuance d’honnêteté intellectuelle, et elle figure dans la note du graphique lui-même. Le dénominateur retient le revenu de tous les ménages, propriétaires inclus. Or le revenu des locataires progresse moins vite que celui de l’ensemble des ménages. Le poids réel du loyer sur les locataires est donc plus lourd que ne le suggère cette courbe plate.

La courbe dit : les loyers n’ont pas dérapé macro-économiquement.
Elle ne dit pas : les locataires ne souffrent pas.
Les deux affirmations sont vraies simultanément, et il faut les tenir ensemble si l’on veut rester crédible.

Le contexte réglementaire actuel s’inscrit d’ailleurs dans cette logique. Soixante-neuf villes appliquent aujourd’hui un encadrement des loyers, le dispositif arrive à échéance fin novembre 2026. Mais avec une prolongation en discussion, et les bilans disponibles évoquent un effet de l’ordre de −2 à −4 % hors Paris, avec plus d’un tiers des baux au-dessus des plafonds.
On plafonne donc une variable qui, statistiquement, ne dérapait pas.

Conclusion 4.2
Le loyer est la seule variable de ce dossier restée arrimée à l’économie réelle, partout, pendant soixante ans.
C’est le taux de capitalisation qui a fait tout le travail.
Corollaire brutal pour l’investisseur. Si votre thèse repose sur une revalorisation forte des loyers, elle est démentie par soixante ans de données, dans toutes les zones géographiques simultanément.
Le loyer ne vous sauvera jamais d’un prix d’entrée trop élevé.

🎧 Vous préférez écouter ? Retrouvez également toutes mes analyses sur mon podcast disponible sur Spotify. Et pour du contenu vidéo, rendez-vous sur ma chaîne YouTube !

🎧 Écouter sur Spotify | 📺 Voir sur YouTube

4.3 : La carte de la relégation résidentielle française

La question posée est simple, à taux d’effort et apport identiques, combien de mètres carrés un primo-accédant peut-il acheter, par rapport à l’an 2000 ?

Au premier trimestre 2026 :

• Province autour de 0,76,

• France 0,74,

• Île-de-France 0,72,

• maisons d’Île-de-France hors Paris autour de 0,90,

• et en bas de l’écran, Paris et les appartements lyonnais entre 0,46 et 0,50.

Traduction : à Paris, un primo-accédant achète aujourd’hui environ moitié moins de surface qu’en 2000. À Lyon, à peine mieux.

On parle beaucoup de Paris, mais Paris n’est pas le seul marché où le pouvoir d’achat immobilier a fortement baissé.

Notez le pic de 1999 à 1,20. C’était le meilleur moment de l’histoire récente pour acheter.
Le prix encore dans le tunnel, taux déjà orientés à la baisse. Vingt-sept ans plus tard, nous sommes 40 % en dessous.

Notez également le rebond depuis le point bas de 2023, visible sur toutes les courbes. Il est réel, mais faible.
Quelques points d’indice, obtenus par la détente des taux autour de 3,10 % sur quinze ans et 3,35 % sur vingt ans en 2026 et par un peu de correction des prix.

Conclusion 4.3
Ce graphique n’explique pas seulement l’immobilier, il explique la géographie sociale du pays. L’éviction des classes moyennes des centres métropolitains vers les couronnes n’est pas une impression.
C’est ce chiffre et il indique où va la demande solvable.
Regardez la ligne des maisons de couronne francilienne, à 0,90.
C’est là que l’argent des ménages peut encore aller.
Ce n’est pas un hasard, c’est une contrainte budgétaire.

4.4 : Quand une courbe part à la verticale

Le graphique le plus technique du dossier, et le plus radical dans ses conclusions.

Combien d’années de crédit faut-il pour acheter le même logement, au même taux d’effort et avec le même apport qu’en 2000, où la référence était de 15 ans ?

Answer :

Au premier trimestre 2026, en France et Province autour de 23-24 ans.
Île-de-France un peu au-dessus.
Maisons d’Île-de-France hors Paris autour de 18-20 ans.
Paris autour de 40 ans, après un pic supérieur à 55 ans en 2023.
Et les appartements lyonnais autour de 50 ans, en tendance haussière.

La notion difficile, expliquée simplement

Ces valeurs ne sont pas des durées de crédit réelles. Personne n’emprunte sur cinquante ans.

Ce sont des durées théoriques. Elles indiquent de combien il faudrait allonger le prêt pour absorber la hausse du prix.

Et lorsque la courbe part à la verticale, cela ne signifie pas « c’est plus long ». Cela signifie « aucune durée ne suffit ».
Mathématiquement, la mensualité d’un crédit tend vers une asymptote lorsque la durée s’allonge.
Passé un certain point, ajouter des années ne réduit presque plus la mensualité, puisque vous ne payez pratiquement plus que des intérêts.
Vous pouvez donc allonger indéfiniment sans jamais atteindre le prix demandé.

Quand la courbe devient verticale, le marché est simplement devenu inaccessible à ce profil d’acheteur. Point final.

Le réel contre le théorique

C’est ici qu’intervient la courbe marron, la seule qui décrive le monde tel qu’il est.
La durée moyenne effectivement constatée. Elle plafonne autour de 21-22 ans, sous le plafond de 25 ans fixé par le HCSF.

Mettez les deux ensemble. Il faudrait 40 ans pour Paris et 50 pour Lyon. On en autorise 25. On en pratique 22.

Conclusion 4.4
L’écart entre la courbe théorique et la courbe réelle est la mesure exacte de ce que le crédit ne peut plus financer.
Pour la France moyenne, à 23-24 ans contre 22 pratiqués, l’ajustement est presque achevé. Le marché est bloqué, mais cohérent.
Pour Paris et Lyon, à 40 et 50 ans, l’écart est tel qu’il n’existe aucune trajectoire de taux ou de durée qui rende ces marchés accessibles à un primo-accédant financé par son revenu.
Ces marchés ne sont plus des marchés du crédit. Ce sont des marchés d’apport, d’héritage, de revente avec plus-value antérieure ou de capital étranger. Ce n’est pas un jugement politique, c’est ce que dit la courbe.

Ce que ces quatre graphiques disent ensemble

En une phrase : les prix ont divergé, les loyers non, le pouvoir d’achat a été divisé par deux là où les prix ont le plus monté, et le crédit ne peut plus refermer l’écart.

Trois conséquences en découlent, factuellement.

Premièrement, la correction est déjà largement faite là où il n’y avait pas d’excès, et inachevée là où il reste extrême. La province à 1,53 avec 23 ans de durée théorique est proche d’un équilibre finançable. Paris à 2,02 avec 40 ans théoriques ne l’est pas.

Deuxièmement, la convergence ne peut plus venir des loyers.
Soixante ans de données, toutes zones confondues, l’établissent sans ambiguïté.
Elle viendra du prix, ou elle viendra du temps.
Une stagnation nominale prolongée que l’inflation transforme en baisse réelle, sans jamais faire de titre de presse. C’est le scénario le plus probable, et le plus insidieux, parce qu’il ne ressemble pas à une crise.
C4est ce que je vous avais mentionné dans ma dernière vidéo.

Troisièmement, et c’est le point de vigilance que je garde pour la fin. L’épisode 1988-1997 démontre que Paris peut réaliser un aller-retour complet. Il l’a fait une fois, en six ans, avec une baisse réelle proche de 40 %.
Nous en sommes à environ 20 % depuis 2020.

La question n’est donc pas de savoir si c’est possible. C’est déjà arrivé, et il n’y a pas si longtemps.

Reste un dernier élément à intégrer, extérieur à cette page mais décisif.
Les droits de mutation sont passés de 5,81 % à 6,32 % dans la grande majorité des départements.
Autrement dit, pendant que la solvabilité des ménages se dégrade et que le crédit sature, on augmente le péage à l’entrée.

La puissance publique n’a aucun intérêt structurel à voir ce marché se dégonfler c’est une donnée à intégrer dans toute prévision.

Ce que je retiens

Ce dossier ne prédit rien, et c’est précisément ce qui fait sa valeur. Il ne vous dit pas ce qui va se passer. Il vous dit où vous êtes.

Sur 60 ans de données, ceux qui ont perdu de l’argent dans l’immobilier ne se sont presque jamais trompés de direction. Ils ne savaient pas à quel prix ils entraient.

Le document est en accès libre sur le site de l’IGEDD, gratuit, actualisé chaque mois, et il vaut plus que la moitié des notes de marché payantes du secteur.
Link : https://www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.pdf

BONUS : Les limites du dossier Friggit

Pourquoi je continue à m’appuyer sur ces graphiques, et pourquoi je refuse de les traiter comme une prophétie

Trois choses que j’ai écrites trop vite

Commençons par mes erreurs, c’est la seule manière honnête d’ouvrir ce genre de texte.

Sur les loyers du graphique 4.2. J’ai écrit que les loyers « n’ont pas divergé géographiquement ». C’est imprécis, et l’imprécision compte.

D’abord, ces courbes sont en base 2000 = 1.
Elles mesurent une évolution relative, pas un niveau.
Que la courbe parisienne et la courbe provinciale soient superposées ne signifie évidemment pas que les loyers sont identiques à Paris et à Guéret.
Cela signifie qu’ils ont progressé au même rythme.
Le graphique normalise les niveaux et les fait disparaître.
C’est exactement la nuance qui sépare une performance d’un cours de bourse.

Ensuite, l’indice INSEE des loyers mesure principalement les loyers du stock, c’est-à-dire des logements occupés, dont l’immense majorité est révisée à l’IRL donc plafonnée par construction légale.
Il capte mal les loyers de relocation, ceux qui se pratiquent réellement à la sortie d’un bail en zone tendue, où se concentre toute la tension.
Et qui sont généralement augementé par les bailleurs.

Autrement dit, la platitude de cette courbe est en partie un artefact de la mécanique de l’IRL. Elle ne prouve pas qu’il n’y a pas de tension locative. Elle prouve que cette tension ne peut pas s’exprimer dans les baux en cours.

Sur le pouvoir d’achat immobilier du graphique 4.3.

J’ai dit « le primo-accédant achète 26 % de surface en moins qu’en 2000 ». C’est ce que dit l’indicateur, mais il raisonne à revenu moyen constant.
Or la population qui accède réellement à la propriété s’est déplacée vers le haut.
Le primo-accédant de 2026 est en moyenne plus aisé et mieux doté en apport que celui de 2000.
Il y a un puissant effet de sélection. L’indicateur mesure la dégradation d’un ménage théorique, pas celle des acheteurs réels et il ignore les aides publiques, PTZ compris, ce que la note du graphique précise d’ailleurs honnêtement.

Sur la durée d’emprunt du graphique 4.4.
J’ai été un peu spectaculaire avec mes « 50 ans à Lyon ». Friggit lui-même qualifie cet indicateur, dans sa propre note, de « vue de l’esprit ».
Il repose sur des hypothèses fortes : 10 % d’apport, mensualités fixes, aucune aide publique. Son niveau est fragile, c’est sa variation qui est informative.
Je maintiens la conclusion, le crédit est saturé mais je retire le vernis dramatique du chiffre absolu.

La limite fondamentale : le tunnel n’est pas une loi

C’est le point critique, et il faut le dire nettement.

Le « tunnel » est une régularité empirique observée entre 1965 et 2000.
Rien de plus !
Aucune théorie économique n’impose que le prix d’un logement soit un multiple constant du revenu annuel des ménages.
Friggit est d’ailleurs beaucoup plus prudent que ses commentateurs.
Il présente des scénarios, pas des prévisions, et n’a jamais affirmé que le retour dans le tunnel était certain.

Ériger 35 ans d’observation en norme séculaire, c’est faire exactement ce qu’on reproche aux vendeurs d’immobilier quand ils extrapolent 25 ans de hausse. La méthode est identique, seule la direction change.

Or il existe au moins quatre raisons sérieuses, et chiffrables, pour lesquelles le niveau d’équilibre a pu se déplacer durablement.

1. Le dénominateur est biaisé par la démographie

Le ratio est construit sur le revenu par ménage.
Or la taille des ménages français s’est effondrée.
Selon la série INSEE Taille des ménages, données annuelles de 1968 à 2023, on est passé d’environ 3,1 personnes par résidence principale en 1968 à 2,14 personnes aujourd’hui. Décohabitation, séparations, vieillissement, personnes seules.

Mécaniquement, le revenu par ménage progresse moins vite que le revenu par habitant.
Une partie de la hausse du ratio prix / revenu par ménage n’est donc pas une bulle. C’est un effet de composition statistique. Personne ne la chiffre précisément, mais elle n’est pas nulle, et elle joue dans un seul sens celui de la surestimation de la surévaluation.

À cela s’ajoute un effet réel, non statistique. Plus de ménages pour une population donnée, c’est plus de logements demandés. Le numérateur monte parce que le dénominateur se fractionne.

2. Le patrimoine a décollé bien plus vite que le revenu

Comparer le prix d’un actif à un flux annuel, c’est ignorer le stock.

Les chiffres officiels sont éloquents.
Selon les comptes nationaux INSEE-Banque de France, le patrimoine net des ménages représentait, fin 2022, l’équivalent de 9,6 années de leur revenu disponible net.
Le Bulletin de la Banque de France n° 255 donne environ 8,8 fois fin 2023, après la correction de valorisation.
Et le patrimoine des ménages atteignait 14 953 milliards d’euros en 2024 selon l’INSEE.

Retenez l’ordre de grandeur : autour de neuf années de revenu, contre un niveau très inférieur dans les années 1990. Un actif dont le prix est fixé par la richesse accumulée ne peut pas revenir mécaniquement à un ratio calé sur le revenu du travail.

S’y ajoute le facteur le plus déterminant, et le plus sous-analysé.
La transmission.
Les travaux du Conseil d’analyse économique (Repenser l’héritage, 2021) estiment que le flux annuel de transmissions patrimoniales dépasse désormais 15 % du PIB, soit de l’ordre de 300 milliards d’euros par an, et que la part des donations dans ce flux est passée d’environ 20 % en 1984 à près de 45 % aujourd’hui.
Des estimations de think tanks la Fondation Jean-Jaurès notamment évoquent près de 9 000 milliards d’euros à transmettre d’ici 2040.
Ce chiffre est une projection, pas une donnée, et je le cite comme tel.

Le sens de tout cela est simple, une part croissante des acquisitions immobilières n’est plus financée par le salaire, mais par l’héritage et la donation anticipée.
Le graphique 4.4 dit qu’il faudrait 40 ans de crédit pour Paris. Le vrai marché parisien, lui, ne se finance plus par le crédit et c’est pour cela que la courbe peut rester verticale sans que le marché s’arrête.

3. Le régime de taux réels a structurellement changé

La valeur d’un actif de rendement dépend du taux d’actualisation. Sur la période 1965-2000, les taux réels étaient en moyenne bien plus élevés qu’aujourd’hui y compris avec l’OAT revenue autour de 4 % en 2026.
Un déplacement durable du taux réel déplace mécaniquement le multiple d’équilibre.

Le tunnel décrit l’équilibre d’un monde à taux réels élevés. Nous n’y sommes pas complètement revenus.

C’est d’ailleurs le seul argument qui pourrait se retourner. Si les taux réels remontent encore, sous l’effet du risque budgétaire français, alors le tunnel redevient pertinent et c’est le scénario le plus douloureux de tous.

4. Le coût de remplacement a monté

Foncier contraint, objectif ZAN, norme RE2020, coûts de construction.
Un logement ne peut pas durablement se vendre très en dessous de ce qu’il coûterait à reconstruire, sinon l’offre disparaît.
C’est très exactement ce que racontent les 297 000 mises en chantier annuelles. Il existe un plancher, et ce plancher a monté.

Conclusion
Le tunnel est un excellent repère et un mauvais destin.
Il indique que nous sommes loin d’un régime historique connu.
Il ne démontre pas que nous y retournerons. Une partie du décalage, je suis incapable de dire si c’est un quart ou la moitié est probablement un déplacement permanent du niveau d’équilibre, pas une bulle.

Les limites statistiques, moins spectaculaires mais réelles

L’indice Notaires-INSEE ne porte que sur les logements anciens effectivement vendus.
Ce n’est pas la valeur du parc, c’est le prix des biens qui se sont échangés. Quand les volumes reculent de 25 % par rapport au pic, la composition des transactions change et l’indice devient plus bruité. C’est précisément la situation de 2023-2026 soit la période sur laquelle nous tirons nos conclusions les plus fortes.

Les séries antérieures aux années 1930 pour la France, et a fortiori les séries parisiennes du XIXᵉ siècle, sont des reconstitutions issues de travaux hétérogènes (Duon, Toutain, Villa) avec des marges d’erreur larges.
Elles ne méritent pas la même confiance qu’une donnée notariale de 2026.
J’ai commenté la courbe parisienne de 1800-1914 comme si elle était mesurée mais elle est estimée. La tendance générale est robuste, le détail ne l’est pas.

L’ajustement de qualité, enfin, reste imparfait. Le parc de 2026 n’est pas celui de 1965 en surface, en confort, en performance énergétique.

Et surtout, l’indice national ne peut structurellement pas montrer ce qui est devenu la variable la plus discriminante du marché, la valeur verte.

Les études des Notaires de France chiffrent la décote des logements classés F-G à environ 11 % pour les appartements et jusqu’à 19 % pour les maisons, avec une dispersion considérable selon les régions de l’ordre de 5 % seulement en petite couronne parisienne, où la rareté écrase tout le reste.

Autrement dit : l’écart de prix entre un F et un C dans le même immeuble peut aujourd’hui dépasser l’écart entre deux régions.
La dispersion intra-marché a rattrapé la dispersion inter-marchés.
C’est le principal angle mort de tout le dossier, et il n’est pas près d’être comblé, puisque l’interdiction de location des F au 1ᵉʳ janvier 2028 va encore l’amplifier.

Le point d’épistémologie que je m’applique à moi-même

Ce cadre annonce un retour à la moyenne depuis environ 2005. Vingt ans.

Un modèle qui a raison sur le diagnostic mais se trompe sur le calendrier pendant deux décennies n’est pas un outil de décision. C’est un outil de cadrage. La différence est considérable pour quiconque a une échéance de crédit à honorer, un bien à revendre dans cinq ans, ou une opération à boucler.

Je le dis parce que c’est l’objection qu’on m’a faite en commentaire, et qu’elle est juste.

Ce que je maintiens malgré tout

Trois conclusions résistent à l’ensemble de ces critiques, parce qu’elles ne dépendent pas de l’hypothèse du tunnel.

Le crédit est saturé, le plafond du HCSF à 25 ans et la durée constatée autour de 22 ans sont des faits, pas des extrapolations.
Le carburant de la hausse 2000-2021 n’est plus disponible, quel que soit le niveau d’équilibre « juste ».

La divergence géographique est réelle, et la correction a frappé les métropoles chères, pas la province. Cela se lit dans les prix comme dans les volumes.

Et la hiérarchie relative Paris beaucoup plus tendu que la province, appartements de centre-ville plus tendus que maisons de couronne reste solide même si les niveaux absolus sont discutables. En analyse, le classement est presque toujours plus fiable que la note.

Ce qu’il faut en faire, concrètement

Le bon usage de ce dossier n’est pas de prédire les prix. C’est de se situer et de calibrer un risque.

Il ne dit pas « n’achetez pas ». Il dit : si vous achetez à 1,55 quand le seul régime historique documenté se situe à 1, vous acceptez implicitement un scénario où la plus-value réelle est nulle sur dix ans.

Alors posez-vous la seule question qui compte. Si votre opération tient dans ce scénario cash-flow positif ou neutre, horizon de détention long, capacité à ne pas vendre au mauvais moment, DPE hors zone de risque réglementairevous pouvez y aller en conscience.
Si elle ne tient que par la revalorisation, vous n’investissez pas, vous pariez. Ce qui est légitime, à condition de le savoir.

C’est tout ce que ces graphiques permettent d’affirmer. Et c’est déjà considérablement plus que ce que vous lirez ailleurs.

Un modèle utile n’est pas un modèle qui a raison. C’est un modèle dont on connaît les limites.

Analyse de données publiques, sans valeur de conseil en investissement. Je ne suis ni conseiller financier ni fiscaliste.

Merci de soutenir ce travail par votre abonnement.
C’est ce qui me permet de passer des heures à recouper des chiffres plutôt qu’à recycler des communiqués.
Si un point vous semble contestable dans cette note, écrivez-le en commentaire.

Juillet n’a pas confirmé une reprise : davantage de biens cherchent preneur, mais les compromis se fragilisent.

Prix : 9 661 €/m² à Paris, soit −0,41 % par rapport à juillet et +1,67 % sur un an.
Ce prix est une estimation au 1er août, pas un prix acté : il signale surtout que la remontée parisienne reste trop faible pour absorber le renchérissement du crédit (CAFPI–Meilleurs Agents).

Volumes : 949 000 transactions sur douze mois à fin mai, contre 941 000 à fin avril, soit +0,9 % sur un mois et +5,7 % sur un an.
Le compteur annuel remonte, mais ce rétroviseur intègre encore la reprise de 2025 : il ne décrit pas le ralentissement des compromis signé depuis mars (Notaires de France).

Crédit : 3,16 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans, soit −1, 0 et +1 point de base par rapport à juillet, mais +17, +17 et +16 points de base sur un an.
La stabilité mensuelle est réelle ; l’amélioration annuelle ne l’est pas. Un acquéreur qui attend une forte détente des taux parie contre les données disponibles (CAFPI août 2026).

Délai : 93 jours chez Foncia, contre 92 jours en début d’année et environ trois mois au premier semestre 2026.
Aucune série mensuelle nationale homogène n’a été publiée pour comparer juin et juillet : affirmer un retournement mensuel serait fabriquer une précision inexistante (Foncia).

Stock : +5 % de mandats de vente au premier semestre chez Foncia, alors que les transactions de son réseau reculent de 7 % sur un an.
La variation M‑1 n’est pas fournie. Le signal exploitable est ailleurs : l’offre s’accumule plus vite que les ventes, ce qui réduit progressivement le pouvoir de négociation des vendeurs.

Laissez un commentaire.

CE QUE LA PRESSE A MAL COMPRIS

Les 949 000 ventes ne prouvent pas que “le marché repart” : elles additionnent douze mois passés.

La note notariale publiée en juillet mesure les actes authentiques sur douze mois à fin mai.
Le bilan Foncia publié le 8 juillet mesure, lui, les compromis du premier semestre : −7 %, avec −16 % en mai, −11 % en juin et +11 % d’annulations.

Ces données ne se contredisent pas. Elles ne regardent ni le même stade de la transaction, ni la même profondeur temporelle. Les actes de mai proviennent souvent de compromis signés plusieurs mois auparavant.

Le signal avancé n’est donc pas 949 000.
C’est la combinaison stock +5 %, compromis −7 % et annulations +11 %.
Elle annonce un marché encore actif, mais beaucoup moins tolérant envers les prix optimistes et les dossiers de financement fragiles.

LE CAS DU MOIS

Le problème de fond

Quand la SAFER décide de préempter (racheter en priorité) un terrain agricole, elle doit notifier personnellement sa décision aux acquéreurs évincés. C’est cette notification qui fait démarrer le délai de 6 mois pour contester en justice.

Les faits

Ce qui s’est passé

• Un vendeur avait promis le même terrain à deux acheteurs

• La SAFER décide de préempter et envoie sa lettre officielle à l’adresse indiquée dans les papiers

• Problème : les lettres reviennent, non distribuées (« défaut d’accès ou d’adressage »)

• Mais les acheteurs finissent par apprendre la préemption autrement : en discutant avec la SAFER elle-même et avec un agent immobilier

• Ils attendent, puis vont en justice

• La cour d’appel leur dit : « trop tard, vous étiez au courant, donc le délai de 6 mois a couru quand même »

Ce que dit la Cour de cassation (9 juillet 2026)

Elle casse cette décision. Son message est clair : le fait de savoir par un autre biais ne remplace pas la notification officielle. Même si vous êtes informé par un coup de fil, un email, un agent immobilier... si la lettre recommandée officielle n’a jamais pu être distribuée, le délai de recours ne démarre pas.

Autrement dit : ce qui compte juridiquement, ce n’est pas « est-ce que la personne savait ? » mais « est-ce que la notification légale a été correctement présentée à la bonne adresse ? »

La conséquence pratique (le “livrable”)

Pour un professionnel de l’immobilier cela veut dire :

1. Il faut relever une adresse postale complète et exacte dès le mandat

2. La faire reconfirmer par écrit dès qu’une procédure de préemption s’engage

3. Ne jamais laisser penser qu’un simple email d’information de l’agence vaut notification légale

4. Garder toutes les preuves d’envoi (enveloppe retournée, avis de passage) car c’est ça qui fait foi, pas le contenu de la lettre

LE MÉCANISME DU MOIS : PROTÉGER

Depuis le 11 août, un numéro trouvé sur une annonce n’est plus un prospect appelable : sans consentement prouvé, la pige téléphonique devient un passif.

Le déclencheur

Le décret n°2026-662 du 23 juillet 2026 fixe le formalisme applicable au nouveau régime de prospection téléphonique.

La réforme entre en vigueur le 11 août 2026 et remplace la logique Bloctel par une interdiction générale, sauf consentement préalable ou appel lié à un contrat en cours.

Le mécanisme

Le consentement doit être libre, spécifique, éclairé, univoque et révocable. Une case précochée, des conditions générales ou la simple poursuite d’une navigation ne suffisent pas.

La demande doit identifier le professionnel, la nature du service proposé, la période de consentement, un an maximum et les modalités de retrait. Aucun renouvellement tacite n’est permis.

La preuve doit conserver le formulaire, sa version, la date et l’heure du consentement. Ces justificatifs sont archivés numériquement pendant trois ans et communiqués gratuitement au consommateur s’il les demande.

Vous ne pouvez pas appeler un particulier pour lui demander l’autorisation de l’appeler. Le consentement doit exister avant le premier appel.

La parade : checklist

• Bloquez dans le CRM tout numéro sans origine et sans preuve horodatée.

• Séparez « demande d’estimation » et « consentement à la prospection téléphonique ».

• Conservez la version exacte du formulaire acceptée par le prospect.

• Ajoutez une date d’expiration automatique, limitée à un an.

• Rendez le retrait possible oralement et par un moyen écrit simple.

• Purgez immédiatement les listes achetées dont le fournisseur ne livre pas la preuve individualisée.

Le livrable : consentement à copier

☐ « J’accepte d’être contacté par téléphone par [raison sociale], pour des services d’estimation, de vente ou de recherche immobilière, jusqu’au [date douze mois maximum]. Je peux retirer mon consentement à tout moment par téléphone au [numéro] ou par courriel à [adresse]. Je peux demander gratuitement la preuve de mon consentement sur un support durable. La politique de confidentialité est accessible ici : [lien]. »

Laissez la case décochée. Enregistrez l’horodatage, la source et la version du texte. Bloctel cesse d’être le filtre central, mais les obligations RGPD d’information, de minimisation et de respect du retrait demeurent.

L’ARGUMENT DU MOIS

L’acquéreur attentiste n’a pas besoin d’une prévision de taux.
Il doit voir ce que son attente lui coûte déjà.

« Vous attendez une baisse des taux, mais regardons ce qui s’est réellement passé.
En août, les taux obtenus sont de 3,16 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans.
Ils sont presque stables depuis juillet, mais supérieurs d’environ 16 à 17 points de base à ceux d’août dernier.
À Marseille, la hausse du prix au mètre carré et le crédit plus cher ont retiré 3,05 m² de capacité d’achat en un an.
À Bordeaux, la baisse des prix a compensé le crédit et rendu seulement 0,44 m².
Attendre ne vous garantit donc ni un meilleur taux ni un prix inférieur.
Je vous propose de fixer aujourd’hui votre mensualité maximale et votre prix plafond.
Nous conditionnerons toute offre à l’obtention du financement défini avec votre banque ou votre courtier.
Vous ne pariez pas sur le marché, vous achetez uniquement si le dossier tient. »

Objection : « Les taux vont sûrement baisser à la rentrée. »
Peut-être, mais aucune donnée vérifiée ne garantit cette baisse. Une renégociation future reste envisageable ; un bien vendu ou une hausse de prix ne se rattrape pas.

Objection : « Je préfère attendre que les vendeurs craquent. »
Le stock progresse, mais les prix nationaux ne corrigent pas uniformément. Négociez le bien surévalué maintenant ; n’attendez pas une baisse générale qui pourrait ne jamais atteindre le micro-marché visé.

Le mandataire peut présenter des données et sécuriser la condition suspensive.
Il ne recommande ni crédit ni montage financier sans statut IOBSP.

LA CARTE DES ÉCARTS

Le crédit a retiré environ 1,7 % d’enveloppe en un an.
Seules les villes dont les prix baissent davantage rendent réellement du pouvoir d’achat.

Le croisement des taux CAFPI et des prix Meilleurs Agents évite une erreur classique : confondre baisse du prix au mètre carré et amélioration de la capacité d’achat.

À Bordeaux, le prix passe de 4 458 à 4 343 €/m², soit −2,58 %.
Malgré la dégradation du financement, la surface achetable avec une mensualité de 1 000 € sur 25 ans progresse de 45,93 à 46,37 m² : +0,44 m².

À Marseille, le prix passe de 3 495 à 3 626 €/m², soit +3,75 %. La surface finançable recule simultanément de 58,58 à 55,53 m² : −3,05 m², ou −5,20 %.

Le seuil à surveiller n’est donc pas « les prix baissent-ils ? », mais « baissent-ils d’au moins 1,7 % pour neutraliser la perte liée au crédit ? ».
En dessous, l’acquéreur reste perdant malgré une baisse faciale.

Ce que vous en faites cette semaine

Calculez ce seuil sur trois communes de votre portefeuille.
Utilisez-le en R1 pour séparer une vraie décote d’une baisse simplement cosmétique.

LES 3 RISQUES DU MOIS

Trois textes de juillet imposent de refaire un document, de changer un bail ou de réviser un loyer sans extrapoler.

1. ERP devenu obsolète avant six mois.

Depuis le 1er juillet, la nouvelle carte du retrait-gonflement des argiles couvre 55 % du territoire métropolitain et 12,1 millions de maisons.
Un ERP établi avant le reclassement peut devoir être refait. Son absence peut permettre une diminution du prix ou la résolution du contrat (Géorisques). Régénérez l’ERP avant chaque promesse, acte ou bail.

2. Ancien modèle de bail après le 1er octobre. Le décret n°2026-596 du 6 juillet impose notamment une clause résolutoire à six semaines pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre.
À 900 € mensuels, six semaines représentent 1 350 € de loyers hors charges. Remplacez vos modèles ; ne réécrivez pas automatiquement les baux en cours.

3. IRL appliqué sans clause ou trop tard.
L’IRL du deuxième trimestre atteint 148,37, soit +1,15 % sur un an (INSEE).
Sur 800 € hors charges, la hausse maximale représente 9,20 € par mois, soit 110,40 € par an.
Vérifiez la clause, le trimestre de référence et la date anniversaire avant tout avis d’échéance.

Le mandataire informe sur le texte applicable.
Il ne délivre pas de stratégie fiscale ni de consultation juridique individualisée hors de son mandat.

3 ACTIONS + AGENDA

Nettoyez la prospection, refaites les ERP touchés et remplacez les modèles de bail avant qu’un dossier ne serve de test.

1. Suspendez toute pige téléphonique sans consentement horodaté et archivé.

2. Régénérez les ERP antérieurs au nouveau zonage RGA pour les dossiers non signés.

3. Chargez dès maintenant le contrat type applicable aux baux conclus ou renouvelés en octobre.

11 août 2026 : Entrée en vigueur du consentement préalable au démarchage téléphonique.
30 septembre 2026 : Échéance de déclaration des consommations 2025 sur OPERAT pour les bâtiments tertiaires assujettis.
1er octobre 2026 : Nouveau contrat type pour les locations nues, meublées et colocations à bail unique.

Le marché immobilier français entre dans une phase de stabilisation confirmée en juillet 2026. Les dernières données des Notaires de France situent le volume de transactions à 958 000 ventes sur 12 mois glissants à fin février 2026 (dernière donnée publiée), et l’INSEE comptabilise 952 000 à fin mars 2026. Le marché se rapproche de la zone d’équilibre estimée à 975 000 transactions par les notaires un marché d’utilisateurs, dominé par les primo-accédants et les parcours résidentiels, pas par les investisseurs.

Sur les prix, la hausse annuelle reste contenue : +1,1 % sur un an au T4 2025 en France métropolitaine selon les notaires, avec les appartements à +1,5 % et les maisons à +0,8 %. En Île-de-France, la hausse est plus modeste (+0,7 %), tirée exclusivement par les appartements (+1,2 %) ; les maisons reculent de -0,4 %. À Paris, le prix des appartements s’établit à 9 530 €/m² en avril 2026, soit +0,4 % sur un an.

Les projections issues des avant-contrats à fin mai 2026 dessinent un plateau : pas de hausse significative attendue à court terme. Le marché est très sélectif les biens qualitatifs, bien classés au DPE et correctement pricés se vendent vite. Les logements énergivores ou surévalués stagnent.

En Île-de-France, les notaires décrivent un marché en « dents de scie » avec 29 130 ventes au T1 2026, en légère baisse de -3 % sur un an. L’investissement locatif est absent des transactions et le dispositif Jeanbrun ne produit pas encore d’effet observable.

→ AVIS : Le marché est lisible, pas euphorique.
C’est un bon moment pour les acheteurs bien préparés qui peuvent négocier les marges de négociation sont de retour dans la plupart des métropoles.
Pour les vendeurs, c’est le moment de cesser le déni sur les prix : un bien affiché au bon prix se vend en quelques semaines, un bien surévalué reste des mois.
Propriétaires : pas de panique, mais pas de complaisance non plus. Le marché ne fera pas de cadeau aux biens énergivores.

2. CRÉDIT & TAUX IMMOBILIERS

L’événement majeur de la période : la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026 première hausse depuis 2023.
Le taux de dépôt passe à 2,25 %, le refinancement principal à 2,40 %, le prêt marginal à 2,65 %.
Motif : l’inflation en zone euro remontée à 3,2 % en mai, tirée par le choc énergétique lié à la guerre au Moyen-Orient et la fermeture du détroit d’Ormuz

.

Impact sur les taux immobiliers : quasi nul à ce stade.
La hausse était largement anticipée par les marchés. L’OAT 10 ans, vrai repère des taux immobiliers, évolue autour de 3,60-3,65 % après un pic à 3,92 % en mars. Les banques n’ont pas répercuté massivement la hausse BCE et restent en mode conquête commerciale

Les taux moyens en juillet 2026 selon les courtiers convergent vers :
3,17-3,31 % sur 15 ans, 3,31-3,38 % sur 20 ans, 3,41-3,48 % sur 25 ans.
Les meilleurs profils obtiennent 2,70 % sur 10 ans, 3,00 % sur 15 et 20 ans, 3,20 % sur 25 ans (sources CAFPI, La Centrale de Financement, Pretto).
Les meilleurs taux sont stables pour le 2e mois consécutif.
Les taux moyens progressent de +1 à +2 points de base seulement en juillet, contre +5 à +8 en mai la hausse ralentit nettement.

Le taux d’usure a été revalorisé au 1er juillet : 4,07 % (< 10 ans), 4,57 % (10-20 ans), 5,29 % (≥ 20 ans) hausse de +0,07 à +0,10 point selon les durées. Bonne nouvelle : l’écart entre taux pratiqués et taux d’usure s’élargit, réduisant les blocages de dossiers.

Le baromètre CAFPI 2026 révèle que 95 % des Français ne croient plus à une baisse des taux d’ici fin 2026, mais que seuls 7 % déclarent reporter leur projet. Les Français ont intégré le nouveau régime de taux.

Prochaine échéance décisive : la réunion BCE du 23 juillet 2026. Les observateurs penchent plutôt vers une pause, notamment grâce à l’apaisement des tensions au Moyen-Orient et au recul des prix de l’énergie début juillet l’inflation est retombée à 2,8 % en juin.

→ AVIS : Le marché du crédit est stabilisé mais pas détendu.
Les taux ne baisseront pas en 2026, c’est acté. Pour un acheteur avec un dossier solide, les conditions restent correctes les banques se battent pour les bons profils.
Mais la fenêtre pourrait se refermer à l’automne si la BCE relève à nouveau ses taux en septembre. Ceux qui ont un projet mûr et un dossier prêt ont intérêt à le boucler cet été.
Ne pas bloquer sur quelques dixièmes de point : un bien de qualité bien acheté aujourd’hui à 3,35 % vaut mieux qu’un bien moyen acheté demain à 3,10 %.

3. RÉGLEMENTATION & FISCALITÉ

🎧 Vous préférez écouter ? Retrouvez également toutes mes analyses sur mon podcast disponible sur Spotify. Et pour du contenu vidéo, rendez-vous sur ma chaîne YouTube !

🎧 Écouter sur Spotify | 📺 Voir sur YouTube

L’événement du mois : le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 le projet de loi Relance et Décentralisation du Logement, porté par le ministre Vincent Jeanbrun. Le texte, déposé le 25 juin au Sénat en procédure accélérée, sera examiné par l’Assemblée nationale à la rentrée de septembre. Principales dispositions adoptées .

Dispositif Jeanbrun assoupli : créé par le budget 2026, il permet aux acheteurs de logements destinés à la location nue de déduire chaque année une part du prix du bien (amortissement), en échange de 9 ans de location à loyer plafonné.
Le Sénat a supprimé le seuil de 30 % de travaux initialement requis un critère de performance énergétique pur suffit désormais (atteindre la classe D, ou classe E pour un logement parti de G).
Les maisons anciennes rénovées deviennent éligibles, ainsi que les bureaux et commerces transformés en logements

Passoires thermiques : location maintenue sous conditions de travaux. L’article 6 du texte permet de maintenir sur le marché les logements F et G à condition que le bailleur s’engage dans des travaux de rénovation sur un délai de 3 à 5 ans. Vincent Jeanbrun a résumé : « À la vague d’interdictions, je préfère une vague de rénovations. »

Renforcement du pouvoir des maires sur les attributions HLM et les dérogations au PLU. Lancement du PNRU 3 (programme national de rénovation urbaine), doté de 5 milliards d’euros pour 2026-2040.

Décret du 6 juillet 2026 (JO du 7 juillet) : refonte des contrats types de bail d’habitation. La clause résolutoire pour impayés devient obligatoire dans tous les contrats types (nue, meublée, colocation). Entrée en vigueur : 1er octobre 2026. Les bailleurs utilisant des anciens modèles de bail devront s’adapter.

Côté LMNP, pas de changement sur la période. Le régime reste tel que défini par la LDF 2026 : réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % (CSG passée de 9,2 % à 10,6 %).
La location meublée longue durée conserve ses fondamentaux (micro-BIC à 50 % d’abattement, régime réel préservé).

→ AVIS : Le texte voté au Sénat est globalement favorable aux propriétaires bailleurs l’assouplissement du calendrier des interdictions DPE et l’élargissement du dispositif Jeanbrun sont deux signaux positifs. Mais attention : rien n’est définitif avant le vote de l’Assemblée nationale à la rentrée. Les propriétaires de passoires thermiques ne doivent surtout pas interpréter cet assouplissement comme un blanc-seing pour ne rien faire la jurisprudence de la Cour de cassation reste implacable (voir section 5).
Sur le LMNP, le statut reste intéressant pour la location longue durée, mais l’horizon de détention optimal s’est allongé : visez 20-25 ans minimum pour absorber la réintégration des amortissements grâce aux abattements pour durée de détention.

4. DPE & RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

Le projet de loi Jeanbrun a réintroduit le confort d’été dans le débat.
La vague de chaleur qui frappe la France depuis mai 2026 a conduit les sénateurs à ajouter un volet inédit : un amendement prévoit de faciliter l’installation de climatisations en copropriété, avec un mécanisme de seconde lecture à majorité simple (art. 24) en cas d’échec d’un premier vote sur des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble.
La question des « bouilloires thermiques » (logements invivables en été) monte dans l’agenda politique autant que celle des passoires thermiques.

Rappel du coefficient DPE modifié au 1er janvier 2026 : le passage du facteur de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 a permis à environ 850 000 logements de sortir mécaniquement du statut de passoire thermique, sans aucun travaux. Les propriétaires concernés peuvent télécharger une attestation de nouvelle classe sur le site de l’Observatoire DPE de l’ADEME.

Côté MaPrimeRénov’, le guichet est rouvert depuis le 23 février 2026 mais les délais d’instruction sont rallongés : environ 3 mois pour le parcours par geste, jusqu’à 6 mois pour la rénovation d’ampleur, en raison des 83 000 dossiers en retard accumulés pendant la suspension de début d’année.
Les plafonds de dépenses éligibles pour la rénovation d’ampleur ont été abaissés : 30 000 € HT (gain de 2 classes DPE) et 40 000 € HT (gain de 3 classes ou plus). L’isolation des murs (ITI et ITE) et les chaudières biomasse ne sont plus financées en parcours par geste uniquement en rénovation d’ampleur.

Attention : un projet de décret présenté le 2 juillet 2026 au Conseil national de l’habitat prévoit la suppression de certains forfaits monogestes (poêles à bois, chauffage solaire thermique, PAC eau chaude sanitaire). Entrée en vigueur visée : septembre 2026. Si vous êtes concerné, déposez votre dossier rapidement.

La directive européenne EPBD 2024/1275 doit être transposée en France à partir de septembre 2026, avec une réduction progressive des consommations des bâtiments les moins performants d’ici 2030. La pression réglementaire restera forte malgré les assouplissements nationaux.

→ AVIS : Le gouvernement lâche du lest sur le calendrier d’interdiction des passoires thermiques, mais ne supprime pas l’obligation de rénover — il la diffère. Les propriétaires de logements F et G chauffés à l’électricité doivent vérifier en priorité si le nouveau coefficient DPE leur fait gagner une classe. Pour les autres, la rénovation reste le seul chemin viable. Les aides MaPrimeRénov’ se resserrent (plafonds abaissés, certains gestes supprimés) et les délais d’instruction sont insupportables — ceux qui reportent encore s’exposent à un reste à charge croissant. Le signal d’alerte sur le confort d’été est à prendre au sérieux : dans quelques années, un logement qui se transforme en four l’été sera aussi difficile à louer qu’une passoire thermique l’hiver.

5. JURISPRUDENCE DU MOIS

La Cour de cassation (3e chambre civile) a rendu deux arrêts majeurs le 4 juin 2026, tous deux publiés au Bulletin, qui renforcent considérablement la position du locataire face au bailleur :

Arrêt n° 24-16.993 : un bailleur qui connaissait l’indécence de son logement au moment de la conclusion du bail ne peut pas donner congé au motif de réaliser des travaux de mise en conformité. La Cour interdit au propriétaire d’instrumentaliser sa propre défaillance pour expulser le locataire. C’est la consécration du principe « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » appliqué au bail d’habitation.

Arrêt n° 24-11.437 : l’obligation de délivrance d’un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail. Le locataire peut poursuivre l’exécution forcée (travaux de mise aux normes) sans limitation de durée tant que le manquement perdure. Seule la réparation du préjudice de jouissance est soumise à la prescription triennale (3 ans avant la demande en justice).

Ces arrêts créent une collision directe avec le projet de loi Jeanbrun qui autorise les passoires thermiques à rester sur le marché sous promesse de travaux. La jurisprudence dit : pas de délai, l’obligation est immédiate. La loi dira : engagement de travaux sous 3 à 5 ans. Ce conflit nourrira un contentieux considérable à la rentrée.

Par ailleurs, le décret du 6 juillet 2026 refondant les contrats types de bail introduit la clause résolutoire comme standard obligatoire à compter du 1er octobre 2026.
Mais la Cour de cassation a rappelé (arrêt du 5 mars 2026, n° 24-15.820) que même avec une clause résolutoire, le juge doit vérifier le bien-fondé d’une exception d’inexécution invoquée par le locataire un bailleur qui ne respecte pas son obligation de délivrance ne peut pas activer la clause résolutoire.

→ AVIS : Ces arrêts sont un séisme pour les bailleurs de logements indécents. Si vous louez un bien que vous savez non conforme (DPE G, surface insuffisante, absence de conformité), vous ne pouvez plus donner congé pour travaux et votre locataire peut vous assigner sans limite de temps pour obtenir la mise aux normes.
Les propriétaires bailleurs doivent impérativement vérifier la conformité de leurs biens et, si travaux il y a, les engager avant que le locataire ne les impose par voie judiciaire. La clause résolutoire obligatoire au 1er octobre est une bonne nouvelle pour les bailleurs confrontés aux impayés, mais elle ne protège en rien un bailleur défaillant sur la décence.

6. SIGNAL FAIBLE / POINT D’ATTENTION

Le confort d’été devient un sujet structurant pour l’immobilier.

La vague de chaleur qui touche la France depuis mai 2026 n’est pas un épiphénomène. L’introduction d’amendements sur l’adaptation des logements aux canicules dans le projet de loi Jeanbrun, la facilitation de la climatisation en copropriété, et les discussions autour des « bouilloires thermiques » signalent un changement de paradigme. Le DPE intègre déjà des éléments sur le confort d’été, mais son poids dans la valorisation des biens va s’accroître.

En parallèle, la Banque de France a signalé que l’inflation, retombée à 2,8 % en juin, pourrait influencer la prochaine révision du taux du Livret A au 1er août 2026 un maintien à 1,5 % ou une remontée sont envisageables. Pour les propriétaires qui accumulent leur apport ou leur trésorerie travaux sur un Livret A, l’information est à suivre.

Enfin, les 95 % de Français qui ne croient plus à la baisse des taux constituent un signal positif pour le marché : les acheteurs cessent d’attendre et reprennent leurs projets. C’est cette normalisation des anticipations qui soutient le volume de transactions.

→ AVIS : Les propriétaires qui anticipent le confort d’été dans leurs travaux de rénovation (volets, brise-soleil, isolation par l’extérieur, VMC double flux, végétalisation) prendront une longueur d’avance.
Un logement performant en été ET en hiver sera le nouveau standard de valorisation. Ceux qui investissent dans des dernier étages sous toits sans isolation ou dans des immeubles plein sud sans protections solaires prennent un risque patrimonial croissant.

LES 3 POINTS À RETENIR CE MOIS-CI

1. La BCE a remonté ses taux de 25 bps le 11 juin, mais les banques n’ont pas répercuté — les taux immobiliers restent stables autour de 3,35 % sur 20 ans. La fenêtre reste ouverte, mais le risque d’une nouvelle hausse à l’automne est réel. Si votre projet est mûr, bouclez-le cet été.

2. Le Sénat a voté le projet de loi Relance Logement le 8 juillet : assouplissement des interdictions de location des passoires thermiques sous conditions de travaux, élargissement du dispositif Jeanbrun aux maisons anciennes, clause résolutoire obligatoire dans les baux au 1er octobre. Mais la Cour de cassation a durci parallèlement les obligations des bailleurs — la loi promet un délai, la jurisprudence dit « maintenant ».

3. MaPrimeRénov’ se resserre (plafonds abaissés, gestes supprimés, suppression de forfaits monogestes prévue en septembre). Les délais d’instruction sont de 3 à 6 mois. Les propriétaires qui doivent rénover n’ont plus le luxe d’attendre.

CALENDRIER : DATES À NOTER

23 juillet 2026 : Réunion de la BCE. Décision sur les taux directeurs. Les marchés anticipent une pause. Impact direct sur les taux immobiliers si surprise.

1er août 2026 : Révision du taux du Livret A. La remontée de l’inflation à 3,2 % au printemps pourrait pousser à un maintien ou une revalorisation au-dessus de 1,5 %.

Septembre 2026 : Examen du projet de loi Relance Logement par l’Assemblée nationale. Les dispositions sur les passoires thermiques et le dispositif Jeanbrun pourraient être modifiées.

Septembre 2026 : Entrée en vigueur prévue de la suppression de certains forfaits monogestes MaPrimeRénov’ (poêles à bois, solaire thermique). Dernière fenêtre pour déposer son dossier.

Septembre 2026 : Échéance de transposition de la directive européenne EPBD 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments.

1er octobre 2026 : Entrée en vigueur des nouveaux contrats types de bail (décret du 6 juillet 2026). Clause résolutoire obligatoire, nouvelles mentions. Adaptez vos modèles de bail.

Automne 2026 : Paiement de la CFE et de la taxe d’habitation (résidences secondaires) pour l’année 2025.

Le volume de transactions décroche.
La FNAIM a frappé fort le 17 juin lors de sa conférence de presse semestrielle : le marché est passé de 958 000 transactions à fin février à 941 000 à fin avril, soit -17 000 ventes en deux mois. La fédération projette désormais un atterrissage entre 900 000 et 920 000 ventes à fin 2026, soit une baisse de 5 à 6 % par rapport à 2025. Rappelons que 2025 avait vu un rebond de +12 %. Le Groupe BPCE confirmait dès le 3 juin ce scénario de repli. On reste certes au-dessus du point bas de fin 2024 (845 000), mais la dynamique positive est cassée.

Loïc Cantin, président de la FNAIM, parle d’un marché « convalescent au bord de la rechute ».

Les prix résistent en façade, mais l’inflation grignote.
Au 1er juin 2026, le prix moyen national de l’ancien s’établit à 2 994 €/m², quasi stable sur un an (-0,1 %).
Le détail est plus contrasté : les appartements progressent de +1,8 % à 3 838 €/m², tandis que les maisons reculent de -1,6 % à 2 357 €/m².
Attention à l’illusion optique : avec une inflation à 2,2-2,4 %, un prix stable signifie en réalité une érosion du pouvoir d’achat immobilier.

La FNAIM insiste : « L’inflation a rejoint l’indice des prix des logements et tend à le dépasser. »

Les taux remontent, lentement mais sûrement. Après la détente de 2024-2025, le mouvement s’est inversé.
Voici les taux moyens relevés par CAFPI.

Sur un an, le taux moyen est passé de 3,05 % à 3,25 % (données FNAIM). La cause : tensions géopolitiques au Moyen-Orient, OAT 10 ans flirtant avec les 4 % en intraday, et inflation persistante qui laisse planer le risque d’une hausse des taux directeurs BCE lors de la réunion du 11 juin. La FNAIM projette un scénario noir à 3,50 % voire 3,80 % d’ici fin 2026.

Taux d’usure au 1er juillet 2026. Les nouveaux plafonds publiés par la Banque de France sont : 4,07 % (fixe < 10 ans), 4,57 % (fixe 10-20 ans), 5,29 % (fixe ≥ 20 ans), 5,28 % (variable), 6,39 % (relais).

Capacité d’emprunt et pouvoir d’achat concret.
Un couple avec 4 300 € de revenus nets peut emprunter 249 000 € sur 20 ans à 3,37 %, avec une mensualité de 1 502 € assurance incluse (simulation CAFPI).
Pour une mensualité de 1 000 €/mois sur 25 ans, voici ce que l’on peut acheter en juin 2026 :

• 20,66 m² à Paris (-0,96 m² sur un an),

• 44,38 m² à Lyon (-2,08 m²),

• 56,68 m² à Marseille (-1,40 m²),

• 45,81 m² à Bordeaux (-0,63 m²),

• 57,23 m² à Toulouse (+0,53 m², seule ville en hausse),

• 59,61 m² à Lille (-4,37 m²),

• 75,42 m² à Reims (-7,41 m², plus forte baisse).

L’érosion est généralisée. Seule Toulouse gagne du terrain grâce à une légère baisse des prix locaux.

Durée de vente et stock. Le stock de biens reste modéré dans les zones tendues, mais les délais de vente s’allongent, notamment sur les maisons en périphérie. Les biens énergivores (DPE E, F, G) subissent une décote et des délais accrus. Les appartements en centre-ville continuent de trouver preneur plus rapidement, avec un taux de négociation plus faible.

→ À UTILISER EN RENDEZ-VOUS. Face à un vendeur hésitant :
« Le marché a perdu 17 000 transactions en deux mois.
Les taux remontent. Si vous attendez la rentrée, votre bien risque de se vendre 5 à 8 % moins cher en pouvoir d’achat réel. C’est maintenant qu’il faut être sur le marché, avec un prix juste. »
Face à un acquéreur frileux : « Oui, les taux sont remontés de quelques points. Mais sur un prêt de 200 000 €, ça représente 10 € de plus par mois. En revanche, les vendeurs deviennent plus négociables : c’est le moment d’obtenir des concessions qu’ils n’auraient jamais faites il y a six mois. »

→ MON AVIS. Le rebond de 2025 était une parenthèse, pas un retournement durable. Le marché est pris en tenaille : les taux remontent, le pouvoir d’achat s’érode, et les incertitudes géopolitiques gèlent les décisions.
Pour l’agent, la conséquence est claire : on entre dans un marché de négociateurs, pas de preneurs d’ordres. Celui qui maîtrise les chiffres et sait argumenter une baisse de prix aura des mandats. Les autres verront leurs biens « dormir ».

PARTIE 2 : JURIDIQUE & OBLIGATIONS : CE QUI PEUT VOUS COÛTER CHER

Un projet immobilier, un doute, une question ?

Rendez-vous de 15 min

Réservez un créneau de 15 minutes : on en parle, et si je peux vous aider concrètement, je vous propose une solution adaptée.

Jurisprudences du mois

Arrêt n°1 : L’acquéreur qui contourne l’agence paie 150 000 € (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n°24-10.637).
Les faits : un agent détient un mandat non exclusif pour une villa à 2,99 M€ (commission de 6 % charge acquéreur).
Il fait visiter le bien en avril 2018.
Cinq semaines plus tard, les acquéreurs signent une promesse directement avec les vendeurs, sans mentionner l’agent.
La promesse contenait même une clause où l’acheteur s’engageait « à prendre en charge les éventuelles poursuites d’agences immobilières » clause supprimée dans l’acte définitif.
La Cour de cassation confirme la condamnation des acquéreurs à 150 000 € de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (responsabilité délictuelle). Le faisceau d’indices de fraude était accablant : connaissance du droit à commission, signature rapide à l’insu de l’agent, clause révélatrice puis effacée.

Concrètement, que devez-vous faire ?
Documentez TOUT : bons de visite signés, échanges par e-mail/SMS, comptes-rendus de visite horodatés.
Si un bien que vous avez présenté se vend sans vous, vérifiez systématiquement la date de l’acte notarié (accessible via les mutations DVF). Cette jurisprudence confirme que même sans lien contractuel avec l’acquéreur, vous pouvez obtenir réparation si une fraude est caractérisée.

Arrêt n°2 : Promesse unilatérale : pas de levée d’option, pas de commission (Cass. 3e civ., 26 mars 2026).

Un agent intervient sur une cession de terrain (mandat de recherche + mandat de vente).
Une promesse unilatérale de vente est signée, les conditions suspensives sont quasi réalisées… mais le bénéficiaire ne lève pas l’option.
Le terrain est finalement vendu à un tiers. La Cour de cassation confirme : sans levée d’option, la vente n’est pas conclue au sens de la loi Hoguet. L’agent n’a droit à aucune commission et ne peut engager la responsabilité du bénéficiaire qu’en prouvant une fraude, ce qui n’était pas le cas ici.

Concrètement, que devez-vous faire ?
Quand vous intervenez sur une promesse unilatérale (fréquent en promotion), négociez dès le mandat une clause de rémunération liée à la levée d’option ou, à défaut, une indemnité de dédit.
Soyez attentifs à la qualification juridique de l’avant-contrat : promesse synallagmatique vs. unilatérale, les conséquences sur votre commission sont radicalement différentes.

Arrêt n°3 Logement indécent : le bailleur doit indemniser le préjudice de jouissance même après travaux (Cass. 3e civ., 4 juin 2026).

La Cour juge que la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence d’un logement ne dispense pas le bailleur d’indemniser le locataire pour le préjudice de jouissance subi pendant la période d’indécence.

Concrètement, que devez-vous faire ? Si vous gérez un bien en gestion locative, documentez l’état du logement dès la prise de mandat. En cas de problème de décence, alertez le propriétaire par écrit immédiatement : le gestionnaire peut voir sa responsabilité engagée au titre de son devoir de conseil.

Projet de loi « Relance Logement » présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026

🎧 Vous préférez écouter ? Retrouvez également toutes mes analyses sur mon podcast disponible sur Spotify. Et pour du contenu vidéo, rendez-vous sur ma chaîne YouTube !

🎧 Écouter sur Spotify | 📺 Voir sur YouTube

C’est LE texte de la rentrée. Porté par le ministre Vincent Jeanbrun, il sera examiné au Sénat à partir du 7 juillet. Voici les mesures qui vous impactent directement :

DPE : les passoires thermiques G pourraient être relouées sous conditions. Le gouvernement ne supprime pas l’interdiction de location des logements classés G (en vigueur depuis le 1er janvier 2025), mais propose de la conditionner plutôt que de l’appliquer de façon absolue.
Les propriétaires pourraient relouer un bien classé G à condition de signer un contrat de travaux engageant la rénovation énergétique, avec un délai de 3 ans (maison) ou 5 ans (copropriété).
Environ 700 000 logements F et G seraient potentiellement concernés.
Pas de simple devis : il faut un engagement ferme. Financements mobilisables : éco-PTZ (jusqu’à 50 000 €), MaPrimeRénov’, CEE.

Dispositif « Jeanbrun » élargi. Le dispositif fiscal pour l’investissement locatif est assoupli : le seuil minimal de travaux dans l’ancien passe de 30 % à 20 % du prix du bien, les maisons individuelles deviennent éligibles dans l’ancien, et deux conditions sont maintenues pas de chaudière fossile et DPE au moins D après travaux.

Permis de louer allégé. Les communes pourront dispenser du permis de louer les propriétaires dont le bien est géré par un administrateur de biens. Un gain estimé de 5 à 6 semaines sur certaines relocations.

PTZ élargi en discussion. Une proposition de loi vise à ouvrir un PTZ de 100 000 € dès le premier enfant, sans condition de ressources. Non encore votée, mais le signal politique est fort.

HCSF : vers le reste à vivre plutôt que les 35 % ? Une proposition de loi déposée le 14 avril vise à remplacer la règle des 35 % d’endettement par un critère de reste à vivre. La FNAIM pousse activement pour cette mesure.

Encadrement des loyers : le front s’élargit

En 2026, plus de 70 communes appliquent l’encadrement des loyers. Les nouveaux territoires en cours de déploiement ou annoncés : Marseille, Annemasse Agglo, Grand-Orly Seine Bièvre, Cergy-Pontoise. Nantes et Rennes préparent également leur entrée.
Rappel : l’expérimentation arrive à échéance en novembre 2026. Si elle n’est pas prolongée par le Parlement, le dispositif tombe.
La FNAIM milite ouvertement pour sa suppression, estimant qu’il freine l’offre locative.
ERA Immobilier a pris une position similaire en juin. Pour le gestionnaire locatif : vérifiez systématiquement les plafonds avant chaque mise en location et chaque renouvellement de bail.

Honoraires de location revalorisés depuis le 1er janvier 2026

Rappel utile en période de forte activité locative estivale : les plafonds des honoraires imputables au locataire ont été revalorisés de +0,87 % conformément à l’évolution de l’IRL.

Nouveaux plafonds :

• 12,10 €/m² en zone très tendue,

• 10,09 €/m² en zone tendue,

• 8,07 €/m² hors zone tendue.

→ MON AVIS. Le projet de loi Relance Logement est le premier texte depuis longtemps à traiter le logement comme une priorité politique et non comme une variable budgétaire.
L’assouplissement du DPE pour les G est une bouffée d’oxygène pour le parc locatif, mais attention : ce n’est pas un blanc-seing.
L’obligation de travaux est réelle, et l’agent/gestionnaire qui prend un mandat de location sur un G sans vérifier l’engagement de rénovation joue avec le feu.
Quant à la jurisprudence sur les 150 000 €, c’est un arrêt à imprimer et à afficher dans toutes les agences : la preuve paie, la documentation protège.

PARTIE 3 : VOTRE MÉTIER BOUGE : CONCURRENCE, RÉSEAUX & BUSINESS

Les défaillances d’agences reculent enfin.

Selon Altares (T1 2026), les défaillances d’agences immobilières passent de 310 au T1 2025 à 240 au T1 2026, soit -23 %.
Après le pic historique de 1 232 faillites en 2024 (+36 % vs. 2023), le secteur amorce une normalisation.
En revanche, la promotion immobilière reste en souffrance avec des défaillances en hausse de +51 %.
Globalement, l’écosystème économique reste tendu : 18 986 défaillances d’entreprises au T1 2026 (+6,4 %), 71 000 sur 12 mois glissants un record. Plus de 75 000 emplois menacés.

Les réseaux de mandataires : BSK, la performance de la décennie. Le marché des mandataires pèse désormais 53 795 conseillers actifs (+14,4 %, soit +6 788 personnes en un an) répartis sur 154 réseaux.
Les 5 premiers concentrent 61,4 % du marché.
Le classement :

1. iad France reste le n°1 incontesté avec 15 768 mandataires (+11,3 %).

2. SAFTI tient la 2e place avec 6 379 (+10,6 %).

3. La surprise vient de BSK Immobilier, devenu le 1er recruteur net du marché sur 5 ans (+2 999 mandataires, effectif de 4 283, soit un effectif multiplié par 3,3).

Les challengers qui accélèrent le plus vite en taux de croissance : Liberkeys (+42,4 %, 252 mandataires), eXp France (+37,4 %, 768), Immo Réseau (+31,6 %, 625). En face, les décrocheurs : Keymex (-44,9 %), REGM (-36,5 %), megAgence (-6,9 %). Sur 5 ans, Optimhome (-23,8 %, 1 762 mandataires) et Capifrance (-12,9 %, 2 689) continuent de s’effriter.

Côté franchises.
Laforêt est élue meilleure franchise immobilière 2026 (étude IFOP mars 2026, 16e année consécutive de leadership sur la notoriété).
Century 21 conforte sa position avec 960 agences en France.
Orpi, Century 21 et Laforêt avaient annoncé une reprise des volumes dès début 2026, portée par un T4 2024 dynamique reprise aujourd’hui contrariée par le contexte.

Les positions syndicales. La FNAIM (48,38 % de représentativité patronale dans la branche) intensifie son lobbying : suppression de l’encadrement des loyers, portabilité des prêts, suspension des normes HCSF, soutien au statut du bailleur privé.
Loïc Cantin alerte : « Après la crise de l’immobilier, c’est la crise du logement. Et après la crise du logement, c’est la crise sociale. »
Le positionnement se fait aussi dans la perspective de la présidentielle 2027 : les propositions de Bruno Retailleau sur le logement sont ouvertement commentées par la fédération.

→ MON AVIS. Le marché des mandataires continue de croître là où les agences traditionnelles se stabilisent. Mais ne confondez pas croissance d’effectifs et solidité : un réseau qui recrute 3 000 personnes par an a aussi un turnover massif. Si vous êtes mandataire, regardez le taux de rétention, pas seulement la promesse de commission à 98 %. Si vous êtes en agence, la baisse des faillites est un signal positif, mais c’est un retour à la normale, pas une embellie. La sélection darwinienne de 2023-2024 a fait le ménage. Ceux qui restent sont les plus solides.

Focus pratique du mois Les 2 outils que j’utilise au quotidien

CapLens (caplens.tech)

🔵 CAP LENS

(-10€ TTC avec le code IMMOBILIER123)

C’est mon simulateur de référence pour l’investissement locatif.
CapLens n’est pas un simple calculateur de rendement brut : c’est un moteur de modélisation financière et comptable qui projette le cashflow réel, le TRI, la VAN et le bilan fiscal exercice par exercice sur 30 ans.

Il couvre les 4 régimes au réel : LMNP, LMP, revenus fonciers et SCI à l’IS, avec amortissements décomposés, déficits reportables et calcul séquentiel pluriannuel.

Concrètement, quand un investisseur me demande « ce T2 à 180 000 € est-il rentable en LMNP ? », je lance la modélisation sur CapLens en 3 minutes depuis mon téléphone entre deux visites et je lui sors un rapport PDF en marque blanche à mon en-tête avec cashflow net après impôt, enrichissement patrimonial et comparaison entre régimes.

C’est ce rapport qui convainc le banquier et qui fait signer le mandat. L’outil est noté 4,8 étoiles sur l’App Store avec plus de 100 000 téléchargements. Disponible sur web, iOS et Android, version gratuite pour démarrer. Si vous faites de l’investissement locatif, c’est indispensable.

Normi (normi.fr)

C’est la brique données qui me manquait. Normi agrège et nettoie les 17,4 millions de transactions DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiées par la DGFiP depuis 2014, les géocode, élimine les doublons et les valeurs aberrantes, et les croise avec les diagnostics DPE de l’ADEME et la BDNB (32 millions de bâtiments).

NORMI

(10% de remise recurrente et 10% de credits bonus sur les abonnements avec le code IMMO123)

Le tout est accessible via une API REST ou un serveur MCP compatible avec Claude Desktop, Cursor, Cline ou VSCode. En clair : vous pouvez interroger en langage naturel l’intégralité des ventes réelles d’un quartier, obtenir des comparables géolocalisés, analyser les tendances de prix sur 10 ans, mesurer la prime verte DPE (écart de prix entre un A/B et un F/G) ou scorer la santé d’un marché local le tout en moins de 200 ms.

Mon usage concret : avant un rendez-vous estimation, je demande à Claude via Normi « Trouve les ventes de T3 entre 60 et 75 m² dans un rayon de 500 m autour de cette adresse, sur les 18 derniers mois, avec prix au m² ».

J’arrive chez le vendeur avec les prix réels de vente de ses voisins, pas des estimations de portail. Ça change tout en crédibilité. 500 crédits gratuits par mois, sans carte bancaire.

→ MON AVIS. L’IA ne vous remplacera pas. Un mauvais agent avec de l’IA reste un mauvais agent. Mais un bon agent avec les bons outils vaut deux fois plus. La tendance de fond est claire : tout ce qui est répétitif, administratif, ou de qualification sera automatisé d’ici 2-3 ans.

Votre valeur ajoutée, c’est le conseil, la négociation, la relation humaine. Investissez votre temps là-dedans, déléguez le reste aux machines.
Et si vous ne deviez retenir que deux outils ce mois-ci : CapLens pour modéliser vos projets d’investissement comme un analyste, et Normi pour arriver en rendez-vous avec les vraies données du marché. L’un vous donne la projection, l’autre vous donne la preuve.

---

PARTIE 5 : GESTION LOCATIVE & COPROPRIÉTÉ : LE MINIMUM VITAL

Bouilloires thermiques : le nouveau sujet de l’été.
Avec la multiplication des canicules, la notion de « bouilloire thermique » (logement qui surchauffe en été) monte en puissance.
Selon la Fondation pour le Logement, un foyer sur trois souffrirait de surchauffe estivale. Ce n’est pas (encore) un critère légal de non-décence, mais une proposition de loi envisage d’intégrer un critère de confort d’été dans le DPE ou dans la notion de décence.
À surveiller pour la gestion locative : un locataire ne peut pas suspendre son loyer unilatéralement en cas de chaleur excessive, mais les contentieux sur la décence pourraient augmenter.

DPE collectif obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés métropolitaines bâties avant 2013.
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Ces deux obligations combinées génèrent un flux d’assemblées générales et de décisions de travaux. Pour le syndic ou le gestionnaire : vérifiez que vos copropriétés sont en conformité, c’est un vrai risque de mise en cause.

Financement des travaux en copropriété : alternatives au crédit.
De nouveaux acteurs proposent de financer les travaux de copropriétaires en échange d’une part de la valeur future du bien. Ce mécanisme cible les copropriétaires exclus du crédit classique (âgés, endettés). Cela reste marginal, mais le sujet émerge face à l’ampleur des travaux imposés par le calendrier de rénovation énergétique.

Dossiers de location falsifiés : vigilance maximale cet été !!
La période estivale, avec son pic de relocations, voit exploser les dossiers falsifiés : fiches de paie gonflées, avis d’imposition retouchés, fausses quittances de loyer. Vérifiez la cohérence des pièces entre elles.
Les outils de vérification automatisée se multiplient (Dossierfacile.logement.gouv.fr reste la référence gratuite)

→ MON AVIS. Le DPE collectif obligatoire et le PPT vont créer un appel d’air considérable pour les syndics et les gestionnaires qui savent accompagner les copropriétés dans leurs plans de travaux.
C’est aussi une opportunité commerciale pour les agents : un immeuble rénové prend de la valeur, et le propriétaire qui vote les travaux aujourd’hui voudra probablement vendre demain. Soyez présents dans ces AG, pas pour vendre, mais pour vous rendre visibles.

PARTIE 6 : SIGNAL FAIBLE : LA TENDANCE QUE VOS CONFRÈRES N’ONT PAS VUE

Le « reste à vivre » va remplacer le taux d’endettement et ça change tout.
La proposition de loi déposée le 14 avril pour substituer un critère de reste à vivre à la norme HCSF des 35 % est passée relativement inaperçue. Pourtant, si elle aboutit, c’est un bouleversement. Prenons un ménage à 5 000 € de revenus avec 800 € de charges fixes : aujourd’hui, il peut emprunter au maximum 1 750 €/mois (35 %).
Avec un critère de reste à vivre fixé par exemple à 1 500 €, il pourrait monter à 2 700 €/mois.
Cela débloquerait des dizaines de milliers de dossiers actuellement refusés par les banques, notamment les profils avec des revenus élevés et des charges modérées.
La FNAIM et plusieurs parlementaires poussent. Les banques freinent. Le HCSF est silencieux. Si vous voulez avoir un an d’avance sur vos confrères, commencez dès maintenant à simuler vos dossiers avec les deux méthodes et expliquez à vos acquéreurs recalés que la règle pourrait changer.
Vous les garderez dans votre portefeuille au lieu de les perdre.

→ MON AVIS. C’est peut-être la mesure la plus structurante pour le marché à moyen terme. Si elle passe, elle pourrait réinjecter entre 50 000 et 100 000 acheteurs dans le marché. Mais le calendrier parlementaire est incertain, entre le projet de loi Relance Logement et la séquence pré-présidentielle. Ne vendez pas la peau de l’ours, mais préparez-vous.

LES 3 POINTS À RETENIR CE MOIS‑CI

1. Le marché perd 17 000 transactions en deux mois : la reprise de 2025 est stoppée, les taux remontent (3,37 % en moyenne sur 20 ans), et la FNAIM projette 900 000-920 000 ventes en 2026. Ajustez vos estimations de prix à la réalité, pas aux souvenirs.

2. La Cour de cassation condamne un acquéreur à 150 000 € de dommages-intérêts pour avoir contourné l’agent. Documentez chaque visite, chaque échange, chaque mise en relation. C’est votre assurance-commission.

3. Le projet de loi Relance Logement (présenté le 24 juin, examen au Sénat le 7 juillet) pourrait autoriser la relocation des logements classés G sous condition de travaux et élargir le dispositif Jeanbrun à l’ancien. Suivez le texte de près : il va redéfinir votre activité de gestion locative et d’investissement.

CALENDRIER : CE QUE VOUS DEVEZ NOTER DANS VOTRE AGENDA

7 juillet 2026 : Début de l’examen du projet de loi Relance Logement au Sénat.

Été 2026 : Déclaration d’occupation des biens : si vos clients bailleurs ont raté la date du 30 juin, faites-les régulariser au plus vite (amende 150 €/local).

4-5 novembre 2026 : Salon RENT (Proptech), Paris Porte de Versailles.

Novembre 2026 — Échéance de l’expérimentation de l’encadrement des loyers. Décision parlementaire attendue sur la prolongation ou la suppression.

7-8 décembre 2026 : IMMO, Le Congrès Immobilier FNAIM, Palais des Congrès Porte Maillot, Paris.

En continu : Renouvellement de carte professionnelle T/G/S : vérifiez votre échéance CCI et vos 42 heures de formation ALUR sur 3 ans (dont 2h minimum non-discrimination). Anticipez : les demandes de renouvellement doivent être déposées 2 mois avant l’expiration.


Pierre

Dans tous les cas, il y a un contrat que vous devez comprendre. Un seul. Le bail commercial.

C’est le socle juridique de tout l’immobilier de commerce en France. Et pourtant, la plupart des gens qui en dépenden— investisseurs comme locataires n’en connaissent pas les règles fondamentales.

Cet article est fait pour corriger ça. On va tout reprendre depuis le début, simplement, et on terminera par les cinq changements que la loi du 26 mai 2026 vient d’apporter quasiment dans le silence médiatique.

Un contrat vieux de 70 ans qui régit encore des milliards d’euros

Le bail commercial est régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce. On parle du « statut des baux commerciaux ». Il a été créé par un décret de 1953, modifié de nombreuses fois depuis, et il reste aujourd’hui le pilier absolu de l’immobilier commercial français.

La France compte environ 300 000 points de vente rien que dans le commerce de détail. Si on ajoute les restaurants, les artisans, les prestataires de services, on dépasse largement le million de baux commerciaux en cours d’exécution sur le territoire. Chacun de ces baux produit un loyer, génère des droits et crée des obligations.
C’est un marché colossal et il fonctionne selon des règles bien précises.

Un projet immobilier, un doute, une question ?

Rendez-vous de 15 min

Réservez un créneau de 15 minutes : on en parle, et si je peux vous aider concrètement, je vous propose une solution adaptée.

Pourquoi « 3/6/9 » ?

La durée minimale légale d’un bail commercial est de neuf ans.
Mais le locataire a le droit de partir tous les trois ans, à chaque échéance triennale. D’où le surnom de « bail 3/6/9 »

Le bailleur, lui, est verrouillé. Il ne peut pas résilier le bail en cours de route, sauf dans des cas extrêmement rares reconstruction de l’immeuble, surélévation, ou reprise pour habiter les lieux sous conditions très strictes.

En clair : le bail commercial est un contrat structurellement déséquilibré en faveur du locataire. C’est voulu par le législateur pour protéger le fonds de commerce.

C’est le premier réflexe à avoir quand on investit en immobilier commercial : vous n’achetez pas seulement des murs, vous achetez un contrat qui donne des droits très puissants à la personne qui les occupe.

Qui peut en bénéficier ?

Tout le monde ne bénéficie pas automatiquement du statut des baux commerciaux. Il faut réunir trois conditions en même temps :

① Un bail : un contrat de location entre un bailleur et un preneur.

② Un local : des murs affectés à l’exploitation d’une activité.

③ Un fonds de commerce ou artisanal : réellement exploité dans les lieux, avec une immatriculation au RCS ou au Registre National des Entreprises (RNE).

Piège classique : les professions libérales médecins, avocats, architectes sont exclues du statut.
Elles relèvent du bail professionnel (loi du 23 décembre 1986), dont la durée minimale n’est que de six ans et qui n’offre ni droit au renouvellement, ni indemnité d’éviction. Un univers beaucoup moins protecteur.

Le loyer : libre à l’entrée, encadré ensuite

C’est une différence fondamentale avec l’immobilier résidentiel :
le loyer initial d’un bail commercial est totalement libre. Pas de plafond, pas d’encadrement. C’est le marché, l’emplacement, la négociation qui fixent le prix.

En revanche, une fois le bail signé, la révision du loyer obéit à des règles précises. Deux mécanismes coexistent :

1- La révision triennale (article L. 145-38)
Tous les trois ans, l’une des parties peut demander une révision.
La hausse est plafonnée à la variation d’un indice : l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les commerces et l’artisanat, ou l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux.

Pour donner un ordre de grandeur : le dernier ILC publié (T4 2025) est de 134,62, en baisse de −0,50 % sur un an.
On est clairement dans une phase de stabilisation après les hausses post-inflation.

2- La clause d’échelle mobile (article L. 145-39)
Beaucoup plus fréquente en pratique. C’est une indexation automatique, en général annuelle, calée sur l’ILC ou l’ILAT. Un garde-fou existe : si le loyer indexé s’écarte de plus de 25 % par rapport au loyer initial, l’une des parties peut demander un réajustement à la valeur locative réelle.

À noter : l’ancien ICC (Indice du Coût de la Construction) ne peut plus servir de référence pour les baux commerciaux depuis la loi Pinel de 2014.

La propriété commerciale : le concept le plus important (et le plus méconnu)

Si vous ne devez retenir qu’un seul concept de cet article, c’est celui-ci.

À l’issue des neuf ans, le locataire a un droit au renouvellement de son bail. C’est ce qu’on appelle la « propriété commerciale ».
Ce n’est pas un droit de propriété sur les murs le locataire ne possède rien mais c’est un droit d’occupation extrêmement puissant, quasi perpétuel tant que le locataire paie son loyer et respecte ses obligations.

Le corollaire est redoutable : si le bailleur refuse le renouvellement, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction. Cette indemnité couvre le préjudice intégral subi par le locataire : la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement, la perte de clientèle, les frais de réinstallation.

En pratique, on voit régulièrement des indemnités qui dépassent la valeur des murs eux-mêmes.

Imaginez : vous achetez un local 200 000 €, occupé par un restaurateur installé depuis 15 ans. Vous voulez récupérer votre bien. L’indemnité d’éviction peut atteindre 250 000 €, voire plus. C’est le piège numéro un de l’investisseur non averti.

Le loyer au renouvellement est en principe plafonné à la variation de l’indice sur la durée du bail écoulé.
Mais un déplafonnement à la valeur locative de marché est possible dans trois cas :

1. si le bail a duré plus de 12 ans (par tacite prolongation),

2. en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité (arrivée d’un tramway, ouverture d’un centre commercial),

3. si les caractéristiques du local ont changé.

Charges et travaux : les règles depuis Pinel 2014

La loi Pinel du 18 juin 2014 a clarifié la répartition des charges. Avant, c’était souvent le far west contractuel.

Désormais :

→ Le bailleur ne peut plus faire supporter au locataire les grosses réparations (article 606 du Code civil) : murs de soutènement, toiture, structure, voûtes.

→ La taxe foncière peut être refacturée au locataire si le bail le prévoit.

→ L’état des lieux d’entrée et de sortie est devenu obligatoire (avant Pinel, il ne l’était pas).

→ Un état récapitulatif annuel des charges doit être adressé chaque année au locataire par le bailleur.

Sujet brûlant à surveiller : une proposition de loi a été déposée début 2026 pour plafonner à 50 % la part de taxe foncière refacturable au locataire. Pas encore adoptée, mais le débat est sur la table.

Ce que la loi du 26 mai 2026 change et pourquoi c’est important

La loi n° 2026-403 dite de « simplification de la vie économique » est entrée en vigueur le 28 mai 2026. Son Titre X, consacré au commerce, modifie cinq points du statut des baux commerciaux.

C’est la réforme la plus significative du bail commercial depuis Pinel. Et elle est passée quasiment inaperçue.

🔴 Réforme n° 1 La clause d’indexation « tunnel » est validée

Nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce

Qu’est-ce qu’une clause tunnel ?
C’est une clause qui encadre la variation de l’indice dans une fourchette par exemple : l’ILC varie comme il veut, mais le loyer ne bouge que dans une limite de ±2 % par an.

Avant la loi : les clauses « plancher » (qui empêchaient le loyer de baisser) étaient réputées non écrites par les tribunaux.
Mais le sort de la clause tunnel symétrique n’avait jamais été tranché par la Cour de cassation.
Résultat : une insécurité juridique totale, et personne n’osait en mettre dans les baux.

Après la loi : la clause tunnel est expressément validée, à une condition stricte la symétrie. Si vous plafonnez la hausse à 3 %, vous devez aussi plafonner la baisse à 3 %.

En pratique : attendez-vous à voir cette clause apparaître massivement dans les baux à venir. C’est un outil de lissage du risque pour les deux parties bailleur ET locataire.

🔴 Réforme n° 2 : Le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre

Article L. 145-40 réécrit

Avant : liberté contractuelle. Le bailleur pouvait exiger un, deux, trois trimestres de dépôt de garantie, voire plus.

Après : le dépôt est plafonné à un trimestre de loyer. C’est impératif, on ne peut pas y déroger.

Et surtout c’est le point le plus surprenant ce plafond s’étend à l’ensemble des sûretés : cautionnement bancaire, garantie à première demande, nantissement… Tout cumulé ne peut plus dépasser un trimestre.

Autres nouveautés :
→ En cas de vente du local, l’obligation de restitution du dépôt est automatiquement transférée au nouveau propriétaire.
→ Le délai de restitution est désormais encadré : trois mois maximum après la remise des clés.
→ Les sommes déposées ne portent plus intérêts au profit du locataire.

Champ d’application : commerces de détail, de gros et prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les bureaux et entrepôts ne sont PAS concernés.

🔴 Réforme n° 3 : La clause résolutoire est durcie

Article L. 145-41 modifié

C’est la bonne nouvelle pour les bailleurs.

Avant : en cas d’impayé de loyer, le locataire pouvait saisir le juge pour obtenir des délais et bloquer la résiliation pendant des mois, voire des années. Le juge avait une large marge d’appréciation.

Après : pour obtenir des délais, le locataire doit remplir deux conditions cumulatives :

① Avoir repris le paiement intégral du loyer courant AVANT la date de la première audience.

② Démontrer sa capacité à régler la dette locative preuves financières à l’appui (bilans, situation de trésorerie, prévisionnel).

Si ces deux conditions ne sont pas réunies → le juge ne peut plus suspendre la clause résolutoire. Le bailleur récupère son local plus rapidement.

Le message du législateur est clair : l’impayé de loyer commercial n’est plus une difficulté que l’on peut espérer voir absorbée par la bienveillance du juge. Le locataire défaillant qui n’a pas repris ses paiements avant l’audience perd sa chance de rester.

🔴 Réforme n° 4 : Le locataire peut exiger le paiement mensuel

Nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce

Avant : le paiement trimestriel d’avance était la norme. Aucun droit du locataire à la mensualisation.

Après : le locataire peut demander le passage au paiement mensuel. C’est un droit, pas une faveur. Le bailleur ne peut pas refuser.

Conditions :
→ Être locataire d’un local de commerce de détail, de gros ou de prestations de services.
→ Ne pas avoir d’arriérés de loyer ou de charges non contestés.

Trois points essentiels :
→ Ordre public : toute clause du bail qui écarterait ce droit est réputée non écrite.
→ Application immédiate : y compris aux baux en cours à la date de promulgation.
→ Prise d’effet : à compter de l’échéance suivante la demande. Pas de rétroactivité.

Pour un petit commerçant, payer un mois de loyer au lieu de trois mois d’un coup, ça change tout en trésorerie. Pour le bailleur, il faut anticiper : adapter la facturation et le suivi des encaissements.

🔴 Réforme n° 5 : Le droit de préférence du locataire est clarifié

Article L. 145-46-1 complété

Depuis Pinel 2014, le locataire commercial a un droit de préférence en cas de vente du local par le bailleur. Mais la loi ne définissait pas ce qu’est un « local à usage commercial ». Résultat : des années de contentieux et d’insécurité juridique.

La loi du 26 mai 2026 tranche :

→ Local commercial = commerce de détail, de gros ou prestations de services à caractère commercial (y compris réserves et emplacements attenants).

→ Local artisanal = activité indépendante de production, transformation, réparation ou prestation de services (liste fixée par décret à venir).

→ Expressément EXCLUS du droit de préférence : les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts.

Si vous êtes investisseur en immobilier tertiaire bureaux ou logistique c’est une sécurisation juridique importante. Votre locataire n’a PAS de droit de préférence en cas de vente.

Les atouts de l’immobilier commercial pour l’investisseur

Malgré sa complexité juridique, l’immobilier commercial reste un placement attractif. Voici pourquoi.

→ Des rendements supérieurs : couramment 5 à 8 % brut, contre 2,5 à 4 % en résidentiel zone tendue.

→ Un bail long : neuf ans minimum = visibilité sur les cash-flows. Pas de rotation locative annuelle.

→ Un locataire professionnel : entreprise immatriculée, en théorie plus solvable, moins de contentieux « émotionnel ».

→ Des charges largement refacturées : taxe foncière, charges courantes… Dans certains montages, on est en triple net — le locataire paie quasiment tout.

→ Pas d’encadrement des loyers : le loyer initial est libre, fixé par le marché.

En résumé : quand tout se passe bien, c’est un placement régulier, prévisible et rémunérateur. Mais « quand tout se passe bien » est la phrase clé.

Les pièges à connaître avant d’investir

Car il y a un revers

⚠️ La vacance locative peut être très longue. Le taux de vacance commerciale dans les centres-villes français tourne autour de 10 à 11 % en 2025. Certains centres commerciaux vieillissants dépassent 14 %. Un local vide en emplacement secondaire peut le rester pendant des années.

⚠️ Le risque de faillite du locataire est réel. En cas de liquidation judiciaire, le bailleur est un créancier parmi d’autres. Les loyers impayés sont rarement récupérés en totalité.

⚠️ L’indemnité d’éviction est une bombe financière. Vous voulez récupérer votre local ? Le coût peut être supérieur à la valeur des murs.

⚠️ La spécialité du bail limite l’activité autorisée. Sauf clause « tous commerces », votre locataire ne peut exercer que ce qui est prévu au bail — ce qui réduit le marché à la relocation.

⚠️ Le droit de préemption communal (loi Dutreil 2005) permet aux communes de préempter les cessions de baux et de fonds de commerce dans certains périmètres.

⚠️ La fiscalité : revenus imposés en revenus fonciers. Pas de régime LMNP — on n’est pas sur du meublé résidentiel.

Laissez un commentaire.

Ce qu’il faut retenir

• Le bail commercial 3/6/9 est un contrat puissant, protecteur du locataire et exigeant pour le bailleur.

• Le loyer initial est libre, mais sa révision est encadrée par des indices.

• La propriété commerciale donne au locataire un droit au renouvellement que le bailleur ne peut écarter qu’en payant cher.

• La loi Pinel de 2014 a posé les règles de répartition des charges.

• Et la toute récente loi du 26 mai 2026 vient de réécrire cinq points clés du statut : dépôt de garantie, clause tunnel, clause résolutoire, mensualisation, droit de préférence.

• Le rendement est attractif. Mais la vacance et l’éviction sont les deux risques à ne jamais sous-estimer.

Le mot « simplification » dans le titre de la loi est trompeur. Pour l’investisseur comme pour le commerçant, ces changements exigent au contraire une relecture attentive de chaque bail en cours de conclusion ou de renouvellement.

Un projet immobilier, un doute, une question ?

Rendez-vous de 15 min

Réservez un créneau de 15 minutes : on en parle, et si je peux vous aider concrètement, je vous propose une solution adaptée.

J’ai épluché le rapport en entier.
Dans ma dernière vidéo YouTube, j’ai décortiqué les grandes tendances nationales. (Je mettrai un lien sur cet article dès qu’il sortira.)
Ici, je vais plus loin : je m’attarde sur les signaux faibles, les données qu’on survole trop vite, et je vous donne mon avis sans filtre sur ce que ça implique pour vos décisions d’investissement.

1. Les lots qui « meurent » : l’hémorragie silencieuse du parc locatif privé

C’est la partie la plus méconnue du rapport, et pourtant la plus inquiétante.

CLAMEUR a suivi 450 000 lots sur 12 ans grâce à un identifiant unique attribué à chaque bien. Quand un lot disparaît de la base sans relocation, il est considéré comme « mort ». Derrière ce terme, une réalité concrète : le propriétaire a vendu, a repris le bien pour lui, ou l’a retiré du marché locatif.

Les chiffres sont sans appel :

16,93 % des lots ont disparu du marché en seulement 3 ans (cohortes récentes), soit un rythme de 5,64 % par an.

Et ce sont les petites surfaces qui meurent le plus vite.
Les une-pièce affichent un taux de mortalité structurellement supérieur aux autres typologies, tous trimestres confondus.

Le phénomène de « résurrection » (un lot qui revient sur le marché après plus d’un an d’absence) existe, mais il est marginal : 0,47 % par an sur 8 ans

Quand on croise ces données avec l’interdiction de location des DPE G depuis janvier 2025, et celle des DPE F programmée pour 2028, on comprend que le parc locatif privé est en train de se contracter structurellement.
Selon Hellio, le passage d’un logement de l’état de passoire thermique au label BBC coûte 25 000 € en moyenne en collectif et 46 000 € en maison. Beaucoup de propriétaires préfèrent vendre.

Mon avis : 🔴 Signal d’alerte fort

Le parc locatif privé fond. Ça veut dire deux choses. Pour les locataires : la tension va continuer à monter. Pour les investisseurs : celui qui reste positionné sur un bien rénové, bien classé au DPE, dans une zone tendue, va capter une demande croissante sur un stock en diminution. C’est une position de force, à condition d’avoir bien acheté.

2. Paris : le loyer d’Odéon vaut le double de celui de La Chapelle

On parle souvent de « Paris » comme d’un bloc monolithique. Le rapport CLAMEUR casse cette illusion avec une granularité quartier par quartier

Au T4 2025, pour l’ensemble des appartements :

Odéon : 42,89 €/m²
Paris 2e : 36,67 €/m²
Saint-Merri : 36,51 €/m²

À l’autre extrémité :

La Chapelle : 22,09 €/m²
Pont-de-Flandre : 25,14 €/m²
Amérique : 25,73 €/m²

L’écart entre le quartier le plus cher et le moins cher est de 20,80 €/m². Sur un 30 m², ça représente 624 € de loyer mensuel de différence. Autrement dit, à Paris, le choix du micro-quartier est aussi déterminant que le choix de la ville elle-même.

Et rappelons que Paris perd en moyenne 14 000 habitants par an selon les derniers chiffres de l’INSEE (période 2017-2023). La population estimée est passée sous les 2,05 millions en 2026. Cette hémorragie démographique n’est pas homogène : certains quartiers se vident plus vite que d’autres.

Mon avis : 🟡 Signal à nuancer

Investir à Paris, oui, mais pas n’importe où et pas à n’importe quel prix.
Le rendement brut moyen parisien est à 3,63 %, le plus bas de France.
Si vous visez Paris, il faut soit chercher de la valorisation patrimoniale sur les quartiers centraux (et accepter un rendement faible), soit viser les arrondissements périphériques (18e, 19e, 20e) pour un meilleur rendement, en gardant un œil attentif sur la dynamique démographique locale.

3. Lyon : un marché étonnamment homogène (et une périphérie qui accélère)

Le rapport livre un focus rarement vu sur Lyon à l’échelle des arrondissements. Et la surprise, c’est l’homogénéité des loyers :

Lyon 2e (le plus cher) : 16,25 €/m²
Lyon 5e (le moins cher) : 14,93 €/m²
Écart max-min : seulement 1,32 €/m²

C’est un contraste saisissant avec Paris et son écart de 20 €/m².
Lyon est un marché relativement uniforme en prix, ce qui signifie que le levier de création de valeur ne se situe pas dans le choix de l’arrondissement mais dans la qualité du bien, le DPE, et le type de location (meublé vs. nu).

Mais attention : le score centre-périphérie de Lyon est de −5, l’un des plus marqués du rapport. La périphérie lyonnaise progresse nettement plus vite que le centre. Pour les 2-pièces, la ville-centre est à −0,34 % tandis que la métropole fait +0,65 %. Pour les 3-pièces, le centre fait +0,66 % contre +0,81 % en périphérie.

Ce n’est pas anodin dans un contexte où Lyon applique l’encadrement des loyers depuis novembre 2021, ce qui peut contribuer à orienter les investisseurs et locataires vers la périphérie, non soumise aux mêmes plafonds.

Mon avis : 🟢 Signal positif (si bien calibré)

Lyon reste un marché solide et lisible. Mais la donnée centre-périphérie doit vous interpeller. Si vous cherchez du rendement et de la croissance locative, regardez les communes limitrophes (Villeurbanne, Vaulx-en-Velin, Bron, Vénissieux). Si vous cherchez du patrimonial, le centre reste pertinent mais la hausse des loyers y sera contrainte par l’encadrement.

4. Les villes où les loyers explosent (et celles où ils chutent)

Le rapport livre un top 5 des hausses et des baisses par ville-centre et par typologie. Voici les mouvements les plus marquants que je retiens :

Les fusées :

Vannes : +15,10 % sur les 1-pièce
Montauban : +13,63 % sur les 1-pièce
Saint-Pierre (La Réunion) : +15,03 % sur les 2-pièce
Brest : +7,73 % sur les 3-pièce et +6,03 % sur les 1-pièce
Bourg-en-Bresse : +10,42 % sur les 3-pièce

Les plongeons :

Noisy-le-Grand : −9,34 % sur les 1-pièce, −6,20 % sur les 3-pièce
Beauvais : −7,70 % sur les 2-pièce, −6,30 % sur les 1-pièce
Bourges : −5,09 % sur les 1-pièce, −5,11 % sur les 2-pièce
Albi : −4,81 % sur les 1-pièce, −5,28 % sur les 2-pièce
Boulogne-Billancourt : −3,25 % sur les 2-pièce, −3,05 % sur les 3-pièce

Le cas de Boulogne-Billancourt est intéressant : c’est une commune riche des Hauts-de-Seine qui recule sur les grandes typologies. Possible effet de la baisse de la demande sur les grands appartements familiaux, dans un contexte de taux élevés où les familles hésitent à louer cher en attendant d’acheter.

Mon avis : 🟡 À surveiller

Les hausses à deux chiffres traduisent souvent un effet de rattrapage plus qu’une tendance durable. Vannes ou Montauban partaient de niveaux bas. En revanche, les baisses sur des villes comme Noisy-le-Grand ou Beauvais peuvent signaler un vrai retournement local qu’il faut surveiller avant d’investir.

Laissez un commentaire.

5. Le rendement : la fausse promesse des « 12 % brut »

La Nièvre affiche 12,68 % de rendement locatif brut, le Cher 10,29 %, les Vosges 10,08 %. Tentant sur le papier. Mais rappelons ce que le rapport précise en méthodologie :

Ce rendement est hors fiscalité IR/IS, CSG, prélèvements sociaux, taxe foncière, CFE et autres charges.

Autrement dit, le rendement net réel peut facilement être divisé par deux. Un rendement brut de 12 % dans la Nièvre, après taxe foncière, charges non récupérables, vacance locative, fiscalité au réel ou au micro-foncier, peut descendre à 5-6 % net, voire moins.

🔵 CAP LENS

(-10€ TTC avec le code IMMOBILIER123)

Et surtout, ces départements à fort rendement brut partagent souvent des caractéristiques communes : démographie stagnante ou en déclin, bassin d’emploi fragile, risque de vacance élevé, liquidité à la revente incertaine. À titre d’exemple, les prix au T1 2026 sont quasiment stables au niveau national (+0,2 % sur un trimestre selon les indices Notaires-INSEE), ce qui signifie que la plus-value latente est quasi nulle dans les zones à fort rendement.

Mon avis : 🔴 Piège classique

Ne regardez jamais un rendement brut seul. Un 6 % brut à Nantes ou Rennes, dans un bassin d’emploi dynamique, avec une vacance de 15 jours et une plus-value potentielle, vaudra toujours mieux qu’un 12 % brut dans un département en déprise. Le rendement se mange, la plus-value se capitalise, la vacance vous ruine.

6. La durée des baux : le signal que personne ne commente

Tout le monde parle des loyers. Personne ne parle des durées de baux. Et pourtant, c’est peut-être l’indicateur le plus structurant du rapport.

Paris : 1 242 jours (3 ans et 5 mois)
Seine-Saint-Denis : 1 212 jours
Moselle : 1 281 jours (le plus élevé de France)

À l’opposé :

Indre : 560 jours (1 an et 7 mois)
Deux-Sèvres : 595 jours
Charente-Maritime : 655 jours

Ce qu’il faut comprendre : là où les baux sont les plus longs, la mobilité résidentielle est au plus bas. Les locataires ne bougent plus. Ils ne peuvent pas acheter (taux trop élevés), ils ne trouvent pas mieux (offre insuffisante), ils restent.

Pour un investisseur, ça a un double effet.
Positif : moins de turnover, moins de vacance, moins de frais de remise en état.
Négatif : moins d’occasions de réajuster le loyer au prix du marché (sauf indexation sur l’IRL, qui reste modeste).

Dans les zones où les baux sont courts (Indre, Deux-Sèvres), la rotation est forte, ce qui peut signifier soit un marché très étudiant, soit une instabilité locative qui génère des coûts.

Mon avis : 🟢 Indicateur sous-estimé

La durée de bail est un proxy de la stabilité de votre investissement. Visez les marchés où les baux sont longs ET la demande forte. C’est la combinaison gagnante : vous gardez vos locataires, vous limitez la vacance, et la pression du marché vous protège en cas de départ.

7. Démographie et loyers : le paradoxe qui change tout

C’est le point le plus contre-intuitif du rapport, et celui qui devrait guider vos choix à 10 ans.

CLAMEUR montre que dans les villes-centres, les loyers privés baissent quand la population augmente. Pourquoi ?
Parce que le parc social croît encore plus vite que la population et absorbe une partie de la demande. Inversement, les villes-centres qui vieillissent voient leurs loyers privés monter : les retraités restent propriétaires, le parc social continue de croître, et l’offre locative privée se retrouve comprimée entre les deux.

C’est un renversement de logique par rapport à ce qu’on enseigne habituellement. On nous dit « investissez là où la population croît ». CLAMEUR dit : regardez plutôt la structure démographique, le ratio actifs/retraités, et le rythme de construction sociale

.

Et n’oublions pas le contexte macro : la France a enregistré seulement 645 000 naissances en 2025, soit 24 % de moins qu’en 2010. L’INSEE projette un début de déclin démographique national dès 2045. Localement, c’est déjà le cas dans de nombreux territoires.

Mon avis : 🔴 Signal stratégique majeur

C’est la donnée la plus importante du rapport pour un investisseur de long terme. Ne regardez pas seulement la croissance de population. Regardez la structure par âge, la part du parc social, le taux de propriétaires retraités. Un marché qui vieillit peut voir ses loyers monter à court terme, mais c’est un marché qui se rétracte à long terme. Investir à 20 ans dans une ville en déclin démographique, c’est jouer contre les fondamentaux.

En résumé

• 🔴 Mortalité des lots / contraction du parc : alerte forte

• 🟡 Paris : disparités intra-muros : à nuancer

• 🟢 Lyon : homogène mais périphérie dynamique : positif si bien calibré

• 🟡 Villes en hausse/baisse extrême : à surveiller

• 🔴 Rendements bruts élevés : piège classique

• 🟢 Durée des baux : indicateur sous-estimé

• 🔴 Démographie et loyers : signal stratégique majeur

Dossier Presse Clameur 28 04 2026

6.17MB ∙ PDF file

Download

Download

Si cette analyse vous a été utile, partagez-la.
Et si vous avez un projet immobilier en cours et que vous voulez en discuter, j’ai mis en place un créneau de 15 minutes pour échanger ensemble.
Le lien est juste en dessous.

Rendez-vous de 15 min

Réservez un créneau de 15 minutes : on en parle, et si je peux vous aider concrètement, je vous propose une solution adaptée.

À la semaine prochaine.

Pierre

Si tu travailles dans l’immobilier que tu sois agent, investisseur, mandataire, CGP ou même particulier en recherche active tu t’es forcément déjà heurté à ce mur : les données existent, elles sont publiques, gratuites, et pourtant quasi inaccessibles dans la pratique.

La France dispose d’une des bases de données immobilières les plus complètes d’Europe.
Depuis 2014, la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) publie l’intégralité des transactions immobilières réalisées sur le territoire via la base DVF: Demandes de Valeurs Foncières.

On parle de plus de 17,4 millions de ventes réelles, enregistrées devant notaire, couvrant plus de 36 000 communes et 101 départements. Ce ne sont pas des estimations, pas des prix d’annonces : ce sont les prix auxquels les biens ont réellement changé de mains.

À cela s’ajoutent 14 millions de diagnostics de performance énergétique (DPE) publiés par l’ADEME, et 32 millions de bâtiments référencés dans la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments) avec leurs caractéristiques techniques : année de construction, matériaux, usage.

Le problème, c’est que ces données sont distribuées sous forme de fichiers CSV de plusieurs gigaoctets, sans géocodage, truffés de doublons (ventes multi-lots), de valeurs aberrantes (ventes en bloc d’immeubles entiers), et surtout… elles ne se parlent pas entre elles. Le DVF d’un côté, le DPE de l’autre, la BDNB ailleurs. Pour un professionnel de l’immobilier qui n’est pas data scientist, c’est tout simplement inexploitable en l’état.

Résultat : on se rabat sur des outils qui ne donnent qu’une vision partielle un prix médian par ville ici, une estimation algorithmique là sans jamais pouvoir creuser, croiser, ou vérifier par soi-même.

C’est exactement ce problème que résout l’outil que je vais te présenter en détail dans cet article.

En résumé : les données immobilières françaises sont parmi les plus riches d’Europe, mais leur format brut les rend inaccessibles au plus grand nombre. C’est un gâchis considérable pour quiconque veut prendre des décisions fondées sur des faits.

⭐⭐⭐⭐⭐ Pertinence du problème : 5/5

Ce constat est partagé par l’immense majorité des professionnels du secteur. C’est un vrai point de douleur, pas un problème inventé.

Ce qu’est Normi et pourquoi j’ai décidé d’en parler à ma communauté

Normi est un serveur MCP (Model Context Protocol) spécialisé dans l’immobilier français.

Pour faire simple : c’est un outil qui se branche directement dans ton assistant IA, Claude, ChatGPT, Cursor, Cline, VSCode et qui lui donne accès en direct aux données immobilières officielles françaises.
Tu poses ta question en français, en langage naturel, et tu obtiens une réponse structurée basée sur des données réelles.

Pas d’interface complexe à apprendre. Pas de code à écrire. Pas de fichiers à télécharger. Tu demandes « Quel est le prix médian au m² pour un appartement T3 à Lyon 3ème sur les deux dernières années ? » et tu obtiens la réponse, sourcée, en quelques secondes.

Ce qui m’a convaincu de vous en parler, c’est la combinaison de trois éléments que je n’avais pas trouvés réunis ailleurs :

1. l’accès conversationnel aux données brutes (sans compétence technique)

2. le croisement de trois bases de données majeures (DVF + DPE + BDNB),

3. un modèle économique qui permet de tester sérieusement avant de s’engager.

Je préfère être transparent dès maintenant : j’ai noué un partenariat avec Normi, et un lien de parrainage est disponible en fin d’article. Mais je ne vous recommanderais jamais un outil dans lequel je ne crois pas, et cet article a pour vocation première de vous informer en toute honnêteté y compris sur les limites. Vous me connaissez.

En résumé : Normi rend les données DVF, DPE et BDNB interrogeables en langage naturel via une IA, sans aucune compétence technique requise.

⭐⭐⭐⭐ Clarté de la proposition de valeur : 4/5
Le positionnement est limpide et le concept séduisant. Je retire une étoile parce que c’est un outil encore jeune (référencé sur data.gouv.fr en avril 2026), avec peu de retours utilisateurs publics à ce stade. La promesse est solide, mais le recul manque encore.

S'abonner maintenant

Comment ça fonctionne concrètement : le MCP expliqué simplement

Ce qu’est le protocole MCP

Le MCP : Model Context Protocol est un standard ouvert créé par Anthropic (l’entreprise derrière Claude) fin 2024. Son principe est simple : permettre à une intelligence artificielle de se connecter à des sources de données externes pendant une conversation, de manière sécurisée et structurée.

Concrètement, quand tu poses une question à Claude ou ChatGPT, l’IA ne « sait » que ce qu’elle a appris lors de son entraînement.
Elle n’a pas accès à des bases de données en temps réel. Le MCP change cela : il permet à l’IA d’appeler un serveur externe en l’occurrence Normi pour aller chercher des données fraîches, les traiter, et te les restituer dans la conversation.

Ce que ça change pour toi

Au lieu de quitter ta conversation, d’ouvrir un autre site, de chercher manuellement des données, de les copier-coller, puis de demander à l’IA de les analyser, tout se passe dans un seul flux.
Tu poses une question, l’IA appelle Normi en arrière-plan, récupère les données, et te fournit une analyse construite.

C’est la différence entre « chercher des données pour les donner à une IA » et « laisser l’IA aller chercher les données elle-même ».

Les 29 outils à disposition

Normi expose 29 outils MCP spécialisés, répartis en plusieurs catégories

• En recherche et exploration : recherche de transactions par ville, code postal ou zone géographique, statistiques de marché (prix médian, prix au m², volumes), analyse du stock de bâtiments.

• En estimation et comparaison : valorisation par comparables géolocalisés, comparaison de 2 à 5 villes, tendances de prix, analyse de la saisonnalité.

• En analyse énergétique DPE : distribution des classes A à G, prime verte, passoires thermiques, impact de l’âge du bâtiment, score de rénovation (0 à 100).

• En données bâtimentaires BDNB : caractéristiques du bâtiment le plus proche.

• Et en outils avancés : distribution zonale des prix, historique complet d’adresse depuis 2014, gestion de portefeuille et alertes de marché.

Un point de vigilance honnête : le protocole MCP est encore relativement jeune (fin 2024). Des utilisateurs de Claude Desktop rapportent parfois des latences ou des timeouts lorsque plusieurs serveurs MCP sont connectés simultanément. Ce n’est pas spécifique à Normi, c’est une réalité technique du protocole lui-même qui est encore en maturation. Si tu n’as que Normi comme serveur MCP, le risque est faible. Mais c’est un élément à garder en tête.

En résumé : le MCP permet à ton IA d’aller chercher les données immobilières en direct pendant ta conversation. Normi met à disposition 29 outils spécialisés. Le protocole est puissant mais encore jeune des frictions techniques occasionnelles sont possibles.

⭐⭐⭐⭐ Richesse fonctionnelle : 4/5
29 outils, c’est impressionnant sur le papier et la couverture des cas d’usage est très complète. Je garde une étoile en réserve le temps de confirmer que chacun de ces outils fonctionne de manière fiable en conditions réelles sur la durée.

Les trois bases de données que Normi unifie et pourquoi c’est déterminant

Le DVF : 17,4 millions de transactions réelles depuis 2014

Le DVF est la colonne vertébrale de Normi. Chaque enregistrement contient le prix de vente réel (enregistré devant notaire), la date de mutation, la surface bâtie et terrain, le type de bien (appartement, maison, terrain, local commercial, dépendance), le nombre de pièces, la commune, le code postal et la référence cadastrale complète.

Normi enrichit ces données avec le prix au m² calculé et les coordonnées GPS géocodées, rendant chaque transaction interrogeable par proximité géographique. Le pipeline de nettoyage supprime environ 6% de ventes en bloc, filtre environ 3% d’outliers, normalise les surfaces et dédoublonne les transactions multi-lots.

Ce que le DVF ne dit PAS (et c’est important) : il ne mentionne ni l’étage, ni l’orientation, ni l’état du bien, ni le type d’immeuble.
Deux transactions au même prix au m² dans la même rue peuvent concerner des biens radicalement différents en qualité.
Un T3 refait à neuf au 5ème avec ascenseur et un T3 à rafraîchir au rez-de-chaussée sur cour n’ont pas la même valeur mais le DVF les traite de manière identique. Les estimations basées uniquement sur le DVF et des algorithmes affichent une marge d’erreur de ±10 à 15% selon les analyses de marché. C’est utile pour dégrossir, insuffisant pour conclure.

Autre point : la DGFiP publie deux mises à jour par an (mai et novembre). Il y a donc un décalage de 6 à 12 mois entre une transaction réelle et son apparition dans la base. En période de marché stable, c’est gérable. En période de retournement rapide, les données peuvent refléter un marché qui n’existe plus.

Le DPE ADEME : 14 millions de diagnostics énergétiques

C’est là que Normi apporte une valeur ajoutée significative.
Normi est le seul outil commercial qui croise les diagnostics de performance énergétique de l’ADEME avec les transactions DVF, grâce à l’appariement par référence cadastrale.
Cela permet de quantifier la « prime verte » combien les biens classés A ou B se vendent plus cher que la médiane (généralement +8 à +18%), d’identifier les passoires thermiques F et G par commune et de mesurer leur décote réelle, et de suivre l’évolution de l’écart de prix entre biens performants et biens énergivores.

C’est stratégiquement crucial dans le contexte actuel : depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location.
Les F suivront en 2028. Ce calendrier crée des dynamiques de prix mesurables que Normi permet de quantifier commune par commune.
Même si vous le savez, il y a des changements chaque année sur les DPE…

La BDNB : 32 millions de bâtiments caractérisés

La Base de Données Nationale des Bâtiments recense le parc bâti français avec des informations sur l’année de construction, les matériaux et l’usage. Normi l’intègre pour analyser l’impact de l’âge d’un bâtiment sur son prix au m² et calculer un score de potentiel de rénovation (0 à 100) une information précieuse pour cibler les biens anciens sous-valorisés.

En résumé : la force de Normi réside dans l’unification de trois bases complémentaires. Mais attention : le DVF reste une donnée brute qui ne remplace pas l’expertise terrain. Il ne dit rien sur l’état du bien, l’étage, ou la qualité de la copropriété. C’est un outil d’aide à la décision, pas un oracle.

⭐⭐⭐⭐ Profondeur des données : 4/5
Le croisement DVF × DPE × BDNB est un vrai différenciant. Je retire une étoile parce que le DVF a des limites structurelles importantes (pas d’étage, pas d’état, décalage temporel, marge d’erreur ±10-15% en estimation pure) qu’il faut impérativement garder en tête. Normi rend les données accessibles, mais ne corrige pas les biais inhérents à la source.

Laissez un commentaire.

Cas d’usage concrets : ce que Normi peut faire pour toi selon ton profil

Si tu es agent immobilier ou mandataire

Tu prépares un rendez-vous estimation. Au lieu d’arriver avec une fourchette approximative, tu demandes à ton IA : « Trouve-moi les comparables pour un T3 de 65m² dans le 11ème à Paris vendus entre 2023 et 2024. »
Normi retourne les transactions réelles les plus proches géographiquement, avec prix, surface, date et prix au m².

Tu arrives face au propriétaire avec des données notariées, sourcées, et tu argumentes ton estimation sur du concret.
Tu peux aussi vérifier en une question l’historique d’une adresse
« À combien cet appartement s’est-il vendu la dernière fois ? » pour challenger un prix vendeur ou identifier une plus-value.

Mon conseil de prudence : les comparables DVF ne tiennent pas compte de l’état du bien, de l’étage ni de la copropriété. Ne les présente jamais seuls à un client comme une estimation définitive. Utilise-les comme socle factuel que tu enrichis avec ta connaissance terrain.

Si tu es investisseur immobilier

C’est probablement le profil qui tire le plus de valeur de Normi.
Tu peux comparer plusieurs marchés en une seule requête « Compare les prix, les tendances 5 ans et la répartition DPE entre Nantes, Rennes et Angers » pour arbitrer entre villes.

Tu peux cibler les communes avec une forte proportion de passoires thermiques, mesurer la décote actuelle, évaluer le potentiel de plus-value après rénovation grâce au score de rénovation, et construire une stratégie basée sur des données plutôt que de l’intuition.

Mon conseil de prudence : le DVF ne contient aucune donnée locative. Pour calculer un rendement, tu devras croiser avec d’autres sources pour estimer les loyers. Normi t’aide sur le prix d’achat et la dynamique du marché, pas sur le rendement locatif.

Si tu es gestionnaire de patrimoine ou CGP

Tes clients te posent des questions sur la pertinence d’un investissement dans telle ville. Avec Normi, tu peux en quelques minutes produire une analyse de marché factuelle : tendance des prix sur 5-10 ans, volume de transactions, répartition énergétique, saisonnalité. Cela élève considérablement la qualité de ton conseil et ta crédibilité.

Si tu es particulier en recherche d’un bien

Tu peux vérifier si le prix demandé par un vendeur est cohérent avec les ventes récentes du quartier, consulter l’historique d’un bien, ou comparer les quartiers pour identifier le meilleur rapport qualité-prix au m².

En résumé : les cas d’usage sont concrets et couvrent l’ensemble de la chaîne immobilière. Mais Normi est un outil d’aide à la décision il ne remplace ni la visite, ni l’expertise terrain, ni le calcul de rentabilité ou rendement locatif.

⭐⭐⭐⭐ Utilité opérationnelle : 4/5
Les cas d’usage sont réels et immédiatement actionnables. L’étoile manquante : l’absence de données locatives est une vraie lacune pour les investisseurs, et les comparables sans données qualitatives (étage, état) restent une approximation.

La qualité des données : ce que Normi fait et ce qu’il ne peut pas faire

Un point que je considère essentiel. La donnée brute n’est pas la donnée exploitable.

Les fichiers DVF publiés sur data.gouv.fr contiennent du bruit : des ventes en bloc (un immeuble entier comptabilisé comme une seule transaction), des doublons liés aux ventes multi-lots, des erreurs de saisie (un T2 de 12 m² ou un studio de 180 m²), des ventes familiales à prix décotés de 30 à 50%, et aucun géocodage.

Normi interpose un pipeline qui nettoie (suppression des ventes en bloc, filtrage des outliers), dédoublonne les transactions multi-lots, géocode chaque vente avec coordonnées GPS, calcule le prix au m², normalise les types et surfaces, et indexe le tout pour des réponses en moins de 200 millisecondes.

Ce que Normi ne peut pas corriger : les ventes entre proches à prix décotés qui restent dans la base (difficiles à identifier automatiquement), les erreurs de surface non détectées comme outliers, et surtout l’absence totale d’informations qualitatives sur les biens (état, étage, luminosité, nuisances). Ces limites sont structurelles au DVF lui-même, pas à Normi. Mais il faut en être conscient.

En résumé : Normi fait un vrai travail de fiabilisation par rapport aux fichiers bruts. Mais certaines limites sont inhérentes à la source et aucun traitement algorithmique ne peut les corriger.

⭐⭐⭐⭐ Fiabilité des données : 4/5
Le nettoyage, le dédoublonnage et le géocodage apportent une vraie valeur par rapport au DVF brut. L’étoile manquante : certains biais de la source (ventes familiales, erreurs de surface) traversent le pipeline, et l’absence de données qualitatives reste une limite indépassable.

Prérequis technique : ce qu’il faut savoir AVANT de commencer

Il te faut un assistant IA compatible MCP et ce n’est pas gratuit en usage pro

C’est un point que je me dois de mentionner clairement et sans détour : Normi n’est pas un outil autonome. C’est un serveur de données qui se branche dans un assistant IA. Pour l’utiliser, tu as donc besoin d’un accès à un outil compatible MCP.

Claude Desktop (par Anthropic) : c’est la solution la plus naturelle puisque le protocole MCP a été créé par Anthropic.
Les serveurs MCP fonctionnent sur le plan gratuit de Claude Desktop : tu configures un fichier JSON sur ton ordinateur et c’est opérationnel.
Mais le plan gratuit a des limites strictes en nombre de messages par jour. Pour un usage professionnel régulier, un abonnement Claude Pro (~20 $/mois) ou Max est fortement recommandé. Les utilisateurs Max bénéficient en plus d’une configuration simplifiée des intégrations directement depuis l’interface

ChatGPT (par OpenAI) : Normi est connectable via une URL MCP révocable générée depuis le dashboard Normi. Un abonnement ChatGPT Plus ou supérieur est généralement nécessaire pour accéder aux connecteurs MCP.

Cursor, Cline, VSCode, Windsurf ces éditeurs de code intègrent le support MCP nativement. Normi s’y branche via HTTP Streamable. Cursor propose un plan gratuit limité, mais les plans payants offrent un usage plus confortable.

En clair : prévois un budget total de ±40 à 70 $/mois pour un usage professionnel confortable l’abonnement IA (~20 $/mois) plus un plan Normi (à partir de 19 €/mois). Ce n’est pas anodin, et il faut le savoir avant de se lancer.

La bonne nouvelle : tu peux tester gratuitement la combinaison Claude Desktop gratuit + 500 crédits Normi gratuits pour te faire un avis avant de dépenser un centime. C’est limité en volume, mais suffisant pour valider l’intérêt de l’outil pour ton activité.

En résumé : Normi nécessite un assistant IA compatible MCP. Le test est possible gratuitement (Claude Desktop gratuit + 500 crédits Normi). Mais pour un usage pro, il faut prévoir un abonnement IA en plus de Normi.

⭐⭐⭐ Accessibilité technique : 3/5
Le test gratuit est un vrai plus. Mais le double coût (abonnement IA + abonnement Normi), la configuration JSON pour les non-techniques, et la jeunesse du protocole MCP (latences, timeouts occasionnels) sont des frictions réelles. Ce n’est pas encore du “plug and play” pour un agent immobilier qui ne fait pas de tech.

🎧 Vous préférez écouter ? Retrouvez également toutes mes analyses sur mon podcast disponible sur Spotify. Et pour du contenu vidéo, rendez-vous sur ma chaîne YouTube !

🎧 Écouter sur Spotify | 📺 Voir sur YouTube

Tarification de Normi : ce que ça coûte vraiment

Le modèle : paiement à l’usage par crédits

Normi fonctionne sur un système de crédits.
Chaque appel consomme entre 2 et 20 crédits selon la complexité :

• 2 crédits pour les données bâtimentaires BDNB,

• 5 crédits pour une recherche de transactions ou des statistiques de marché,

• 10 crédits pour des comparables, comparaisons de villes, tendances ou analyses DPE,

• 15 crédits pour une distribution zonale,

• 20 crédits pour un historique complet d’adresse.

Les fonctions portefeuille et alertes sont gratuites.

L’offre gratuite permanente honnêtement généreuse

Chaque compte reçoit 500 crédits le 1er de chaque mois, sans carte bancaire, sans engagement. Ça représente environ 100 recherches, 50 analyses comparatives, ou 25 historiques d’adresses. C’est un volume suffisant pour se faire un vrai avis avant de payer quoi que ce soit. C’est rare, et c’est à souligner

Les plans mensuels (sans engagement)

Indie : 19 €/mois : 10 000 crédits (~2 000 recherches). Pour un usage individuel, exploration d’une ou plusieurs villes.

Agent : 49 €/mois : 55 000 crédits (~11 000 recherches). Pour un usage régulier ou l’alimentation d’un agent IA.

Pro : 149 €/mois : 175 000 crédits (~35 000 requêtes). Pour les applications PropTech ou équipes.

Enterprise : 399 €/mois : 500 000 crédits, 120 req/min. Pour les réseaux et plateformes

Tous annulables à tout moment. Aucune surfacturation : si tu dépasses, les requêtes sont bloquées, pas facturées.

Les crédits à la demande (n’expirent jamais)

1 000 crédits pour 2 €, 5 000 pour 9 €, 20 000 pour 28 €. Les crédits achetés ne périment pas. C’est un modèle honnête.

En résumé : la tarification est transparente, progressive, et le modèle gratuit permet un vrai test. Pas de piège, pas de surfacturation surprise, pas d’engagement.

⭐⭐⭐⭐⭐ Rapport qualité-prix : 5/5
C’est la seule note que je maintiens à 5/5 en toute conscience. 500 crédits gratuits sans carte bancaire, des plans sans engagement, des crédits à la demande qui n’expirent jamais, et zéro surfacturation. Le modèle tarifaire de Normi lui-même est irréprochable.

Les limites : parce que c’est mon rôle de vous les dire

Je ne recommande pas un outil sans vous dire ce qui peut poser problème. Voici mon analyse franche.

Le décalage temporel des données DVF. Mise à jour deux fois par an (mai et novembre). Décalage de 6 à 12 mois entre une vente et son apparition. En période de retournement rapide du marché (hausse brutale des taux, choc économique), les données peuvent refléter un monde qui n’existe plus. Ce n’est pas la faute de Normi c’est la limite de la source. Mais il faut le savoir.

L’absence de données qualitatives. Le DVF ne dit rien sur l’étage, l’état, l’orientation, la luminosité, la qualité de la copropriété, les nuisances. Deux biens identiques sur le papier peuvent avoir 20 à 30% d’écart de valeur réelle. Normi rend les données accessibles, mais ne comble pas ce vide.

La couverture Alsace-Moselle. Départements 57, 67 et 68 : couverture partielle. Si tu opères exclusivement sur ces zones, les résultats seront incomplets.

Le DVF ne couvre que les ventes. Pas de loyers, pas de rendements locatifs. Impossible de calculer un rendement avec Normi seul.

Le prérequis de l’abonnement IA. Normi seul ne suffit pas. Il te faut un assistant IA compatible MCP. C’est un coût additionnel à intégrer.

La jeunesse de l’outil. Normi a été référencé sur data.gouv.fr en avril 2026. C’est un outil récent, avec peu de retours utilisateurs publics à ce stade. La promesse est solide, la technologie fonctionne, mais le recul manque. C’est important de le dire.

La technologie MCP encore en maturation. Des utilisateurs rapportent des timeouts et des latences sur Claude Desktop, notamment quand plusieurs serveurs MCP sont connectés. Ce n’est pas propre à Normi, mais c’est une friction réelle.

En résumé : les limites sont réelles, mais la majorité sont inhérentes aux données sources (DVF) et non à Normi lui-même. La jeunesse de l’outil et du protocole MCP est le point de vigilance principal.

⭐⭐⭐ Maturité et recul : 3/5
Je suis cash : c’est un outil prometteur mais jeune. Peu de retours utilisateurs, protocole MCP encore en évolution, et les limites du DVF sont structurelles. Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas l’adopter cela veut dire qu’il faut le faire en connaissance de cause.

Mon verdict global

Normi s’inscrit dans une tendance de fond qui va transformer notre métier : l’accès aux données professionnelles via l’intelligence artificielle conversationnelle. Plus besoin d’être data scientist pour exploiter les données publiques immobilières françaises.

Ce qui m’a particulièrement convaincu, c’est le croisement DVF × DPE × BDNB. Dans un contexte où la performance énergétique est en train de restructurer le marché immobilier français, pouvoir quantifier ces dynamiques commune par commune avec des données notariées est un avantage compétitif réel.

L’outil est-il parfait ? Non. Le décalage temporel, l’absence de données qualitatives, la jeunesse de l’outil et du protocole MCP, le double coût IA + Normi ce sont des réalités que j’ai documentées sans détour.

Mais le potentiel est indéniable. Un seul mandat mieux argumenté grâce à des comparables précis, un seul investissement mieux calibré grâce à l’analyse DPE, un seul mauvais achat évité grâce à l’historique d’une adresse — et l’outil s’est remboursé pour des mois.

Ma recommandation : teste d’abord avec les 500 crédits gratuits et Claude Desktop gratuit. Fais-toi ton propre avis sur ton marché, avec tes questions. Si ça répond à un besoin réel dans ta pratique quotidienne, passe sur un plan payant. Si ce n’est pas le cas, tu n’auras rien dépensé.

Note globale : ⭐⭐⭐⭐ (3,8 / 5)

Un outil prometteur, utile et bien tarifé, mais encore jeune, avec des limites structurelles liées à la source DVF qu’il faut connaître. Le croisement DPE est un vrai différenciant. À tester gratuitement avant de s’engager.

Offre réservée à la communauté

J’ai négocié avec le fondateur de Normi, une offre exclusive pour les membres de cette communauté.

Avec le code IMMO123 :

→ 10% de réduction récurrente sur l’abonnement Normi de ton choix, pendant toute la durée de ton abonnement (pas juste le premier mois).

→ 10% de crédits bonus ajoutés chaque mois en plus des crédits de ton plan.

Concrètement, sur le plan Agent à 49 €/mois : tu paies 44,10 €/mois au lieu de 49 €, avec 60 500 crédits au lieu de 55 000. Plus de volume pour moins cher, chaque mois.

Mais je te le répète : commence par le gratuit. Les 500 crédits mensuels sont disponibles pour tout le monde, sans code, sans carte bancaire. Fais-toi ton propre avis d’abord.

Pour en profiter :

1. Rends-toi sur normi.fr/pricing?ref=IMMO123

2. Crée ton compte gratuit

3. Génère ton token API depuis le dashboard

4. Configure ton assistant IA (Claude Desktop, ChatGPT, Cursor…) en suivant les instructions

5. Pose ta première question : « Trouve les ventes d’appartements à [ta ville] entre 2023 et 2024 entre 200k et 400k avec prix au m². »

Opérationnel en moins de 3 minutes.

Code : IMMO123
Lien : normi.fr/pricing?ref=IMMO123

Cet article contient un lien de parrainage. Ma ligne éditoriale reste indépendante : j’ai documenté les limites au même titre que les avantages, et j’ai ajusté mes notes en conséquence. Je vous recommande de tester gratuitement avant tout engagement.

Spoiler : le rendement brut affiché à 6 % cache une toute autre réalité une fois passé au crible d’une simulation financière rigoureuse.

PARTIE 1 : La financiarisation de l’immobilier : pourquoi vous devez penser comme un pro

Le constat qui fait mal

Aujourd’hui en France, presque aucun particulier ne réalise de simulation financière avant d’acheter un bien immobilier. Ni pour une résidence principale, ni pour du locatif.

On se fie à un rendement brut, une mensualité calculée sur un comparateur en ligne, et on signe.

C’est comme lancer un commerce sans business plan, juste parce que le chiffre d’affaires brut “a l’air sympa”.

Comment la finance est arrivée (doucement) dans l’immobilier

Tout a commencé après la crise des subprimes de 2008-2009.
Les fonds d’investissement américains, échaudés par la catastrophe, se sont repositionnés massivement sur l’immobilier européen avec une exigence nouvelle : tout modéliser avant d’investir.

Ils ont apporté avec eux une culture financière ultra-rigoureuse.
On parle de modélisation des flux de trésorerie sur 10, 20, 30 ans, de calcul du TRI (Taux de Rendement Interne), de stress tests avec scénarios multiples (base case, worst case), et de comparaison multi-fiscalité systématique avant chaque décision d’investissement.

Progressivement, cette approche a infusé en France.
Aujourd’hui, toutes les foncières cotées, les SCPI, les family offices fonctionnent avec des business plans sophistiqués.
C’est devenu un standard professionnel.

Et les particuliers dans tout ça ?

Ils sont encore au Moyen Âge de l’analyse financière.

Personne ne reproche à un investisseur débutant de ne pas connaître le TRI. Mais engager 100 000, 200 000, 500 000 € sans avoir modélisé ne serait-ce que le cashflow des 5 premières années ?
C’est prendre un risque considérable.

Les outils existent et ils sont abordables

On peut évidemment utiliser Claude ou ChatGPT pour structurer une réflexion. Mais pour un vrai business plan immobilier complet, il faut un outil spécialisé.

C’est exactement ce que propose Cap Lens (anciennement Cashflow Locatif)

L’outil offre une simulation complète d’un investissement avec calcul de rentabilité, une projection des flux de trésorerie sur 30 ans, une comparaison automatique de tous les régimes fiscaux (LMNP, LMP, SCI, revenus fonciers), une simulation de la revente avec calcul de plus-value, une application mobile disponible sur iOS et Android, et la possibilité de générer des rapports PDF professionnels exportables pour votre banquier.

🎁 Mon code de parrainage Cap Lens est disponible !

🔵 CAP LENS

(-10€ TTC avec le code IMMOBILIER123)

Il vous donne droit à une réduction.
Je recommande très peu d’outils sur ma chaîne, mais celui-ci fait partie des rares dont le retour sur investissement est immédiat dès la première simulation.

➡️ Mini-conclusion

Le business plan n’est plus réservé aux professionnels.
Pour quelques euros par mois, vous pouvez analyser vos projets comme une foncière. Ne pas le faire, c’est investir à l’aveugle.

Mon avis cash ⭐⭐⭐⭐⭐ 5/5

La financiarisation de l’immobilier pour les particuliers est un mouvement de fond incontournable. Ceux qui l’adoptent maintenant auront un avantage compétitif énorme sur le marché.

PARTIE 2 : L’annonce au crible : ce qu’il faut lire entre les lignes

Les caractéristiques du bien

On est sur un T2 de 34 m² situé à Toulouse, affiché à 110 000 € honoraires charge vendeur.
Le bien se trouve au rez-de-chaussée d’une copropriété de 118 lots.
Les charges mensuelles sont annoncées à environ 80 €/mois.
Le DPE est bon, daté d’octobre 2021, avec un chauffage 100 % électrique.
Le bien dispose d’une terrasse, d’un jardin privatif et d’une place de parking. L’annonce est en exclusivité avec IAD (mandataire).
Et point notable : le prix a déjà baissé depuis la mise en ligne.

Les points forts qui sautent aux yeux

La terrasse + le jardin privatif en rez-de-chaussée, c’est plutôt rare dans le secteur. Ça crée un vrai différenciant pour la location meublée.

La place de parking apporte de la valeur, surtout à Toulouse où le stationnement est un sujet.

Le DPE est bon, ce qui évite les mauvaises surprises réglementaires à court terme.

Le prix à 110 000 € reste accessible pour un premier investissement.

Les signaux d’alerte à ne pas ignorer

⚠️ Rez-de-chaussée = risque d’humidité. Une visite physique est absolument indispensable. Regardez les murs, les plinthes, la ventilation. Ne signez jamais sans avoir vu le bien de vos propres yeux.

⚠️ 118 lots + piscine = charges potentiellement explosives.
80 €/mois de charges avec piscine, espaces verts et plus de 100 lots ?
C’est à vérifier de toute urgence dans les annexes comptables. L’entretien d’une piscine collective, ça coûte cher, et ces charges peuvent grimper significativement au fil du temps.

⚠️ DPE daté de 2021 = bientôt 5 ans. Même si le DPE est valable 10 ans, les réglementations ont évolué. Un nouveau diagnostic pourrait modifier la note. Avec du 100 % électrique sur petite surface, on peut espérer maintenir ou gagner un cran. Vous pouvez faire la simulation via le site de l’ADEME.

⚠️ Honoraires charge vendeur. Personnellement, je ne comprends jamais ce choix. Quand les honoraires sont à charge acquéreur, le prix net vendeur est plus bas, et donc les frais de notaire aussi. C’est un point à avoir en tête lors de la négociation.

Les documents à exiger AVANT de signer

C’est non négociable.
Vous devez demander les PV des 3 dernières assemblées générales pour savoir ce qui a été voté, refusé, et ce qui risque de passer bientôt.
Exigez les annexes comptables pour connaître les vraies dépenses de la copropriété. Réclamez le détail des appels de fonds pour vérifier s’il y a des copropriétaires mauvais payeurs.
Demandez la taxe foncière réelle (pas une simple estimation). Vérifiez le dernier DPE et sa date exacte.
Consultez le carnet d’entretien pour connaître l’état de l’immeuble. Et assurez-vous qu’il n’y a aucune procédure en cours ni litige.

Mon conseil : commencez par comprendre votre copropriété avant de vous intéresser à l’appartement. C’est contre-intuitif, mais c’est la pierre angulaire de tout investissement en copropriété. Que ce soit en ASL, AFUL ou copro classique.

Essayez aussi de trouver l’adresse : il y a toujours des possibilités et des failles pour trouver l’adresse avec une annonce sur Internet.

Ci-joint : la localisation de cet appartement ;)

➡️ Mini-conclusion

L’annonce est bien ficelée, les points forts sont mis en avant.
Mais comme toujours, les vrais risques se cachent dans les documents qu’on ne vous montre pas spontanément.
Le rez-de-chaussée et la grosse copropriété avec piscine sont les deux zones de vigilance majeures.

Mon avis cash ⭐⭐⭐ 3/5

Annonce correcte, mais le travail d’investigation est loin d’être fini. Sans les annexes comptables et une visite terrain, impossible de se prononcer définitivement.

PARTIE 3 : La valorisation : combien vaut VRAIMENT ce bien ?

Ce que disent les données DVF

En croisant les données de Demandes de Valeurs Foncières (DVF) avec des outils d’analyse, le verdict est clair.

Le prix annoncé est de 110 000 €, soit environ 3 235 €/m².
L’estimation DVF + outils tourne plutôt autour de 104 000 €, soit 3 058 €/m².
Et la médiane du quartier se situe aux alentours de 2 900 à 3 000 €/m².

L’objectif de négociation réaliste : descendre à 100 000 €, soit juste en dessous de 3 000 €/m².

Ce n’est pas une offre agressive.
C’est un positionnement cohérent avec les données du marché. Et ce différentiel peut se justifier facilement, notamment en pointant les honoraires du mandataire.

Le contexte du marché toulousain : mai 2026

Pour remettre les choses en perspective : à Toulouse en mai 2026, le prix moyen pour un appartement s’établit à environ 3 499 €/m² selon MeilleursAgents, avec une fourchette allant de 2 180 € à 4 876 € selon les quartiers

Ce qu’il faut retenir sur l’évolution récente : sur 1 an, le prix a progressé de +0,5 % seulement. Sur 2 ans, idem : +0,5 %. Sur 5 ans, on est même en baisse de -0,6 %. Et depuis le plus haut de 2021, la correction est d’environ -7,5 %.

Pour certains, 7,5 % ça paraît peu. Mais sur un bien à 200 000 €, c’est 15 000 € de différence. C’est loin d’être anodin

Les comparables : utiles mais à nuancer

Les transactions récentes dans le secteur montrent des prix cohérents avec la fourchette 2 900 – 3 200 €/m².
Mais attention : sur un marché baissier ou stagnant, comparer avec des ventes réalisées six mois plus tôt peut être trompeur. Le prix a peut-être encore évolué depuis.

C’est pourquoi il faut croiser plusieurs sources et ne jamais se fier à un seul indicateur. Les outils comme DVF (accessible gratuitement sur explore.data.gouv.fr), MeilleursAgents, et les solutions d’IA permettent d’avoir une vision bien plus complète.

L’estimation du loyer de marché

Pour un meublé de cette qualité dans ce secteur, l’estimation se situe aux alentours de 630 €/mois pour un meublé standard, pouvant aller jusqu’à 680 € en version premium.
Il faut ajouter environ 60 à 70 € de charges locatives, plus ou moins récupérables.

Le loyer moyen à Toulouse pour un appartement est d’environ 15,1 €/m²/mois selon MeilleursAgents.
Pour un T2 de 34 m², ça donnerait environ 513 € en loyer “nu” théorique.
En meublé, la majoration est logique et on retombe bien dans la fourchette 600-680 €.

Ce qu’il faut faire : consulter les annonces de location dans le même quartier, demander au mandataire les loyers réellement pratiqués dans la résidence, et croiser avec les données des observatoires des loyers.

➡️ Mini-conclusion

Le prix affiché est légèrement au-dessus du marché. La marge de négociation existe, d’autant que le prix a déjà baissé. Viser les 100 000 € est réaliste et justifiable. Ce différentiel de 10 000 € paraît modeste, mais il impacte directement le rendement, les frais de notaire, et la rentabilité globale sur 20 ans.

Mon avis cash ⭐⭐⭐ 3/5

Prix un peu tendu par rapport au marché, mais la négociation peut transformer cette opération. Chaque euro gratté à l’achat se répercute sur toute la durée de détention.

PARTIE 4 : Le business plan : quand on fait tourner les vrais chiffres sur Cap Lens

Les hypothèses de départ

C’est ici que les choses sérieuses commencent. On passe tout dans Cap Lens pour modéliser financièrement le projet.

🔹 Volet Investissement

Le prix d’achat est de 110 000 € (prix de l’annonce).
On est sur un bien ancien, donc les frais de notaire se calculent automatiquement à environ 8 à 9 %.
Les frais d’agence sont inclus (charge vendeur). Pas de travaux majeurs à prévoir d’après les photos.
Le coût total de l’opération atterrit à environ 120 000 €, soit 3 200 €/m² tout compris.

🔹 Volet Financement

On part sur un apport de 15 000 €, un emprunt sur 25 ans à un taux de 3,5 %. L’assurance emprunteur est à 0,3 %.
Les frais bancaires sont estimés à 500 € et la caution Crédit Logement à 1,4 % du montant du prêt.
Pas de passage par un courtier dans cette simulation

.

🔹 Petit point sur les taux mai 2026

L’hypothèse de 3,5 % est-elle réaliste ? Oui, totalement.

En mai 2026, les taux moyens constatés s’établissent à 3,27 % sur 15 ans, 3,42 % sur 20 ans, et 3,50 % sur 25 ans (source : Pretto).
La BCE a maintenu ses taux directeurs, avec un taux de dépôt à 2,0 %.
L’OAT 10 ans a dépassé les 4 % mi-mai après un pic à 3,87 % en avril.

Les perspectives à court terme ? Plutôt stabilité, voire légère hausse. Espérer une baisse franche serait imprudent dans le contexte actuel.

🔹 Volet Exploitation

On se positionne en location meublée à l’année.
Le loyer est fixé de manière conservatrice à 600 €/mois, avec 60 € de charges locatives.
Le taux d’occupation est estimé à 97 % pour intégrer les frictions (vacance locative, remise en état entre deux locataires).

Côté charges du propriétaire : copropriété estimée à 900 €/an (un minimum avec piscine et 118 lots), taxe foncière à 700 € (à vérifier impérativement auprès du vendeur), assurance loyers impayés à 2 % du loyer, gestion locative déléguée à une agence pour 8 % du loyer mensuel, et une poche d’imprévus parce qu’il y a toujours un radiateur à changer, un cumulus qui lâche ou un dégât des eaux. La CRL est estimée à environ 350 €.

La réévaluation annuelle des charges est fixée à 1,5 % (inflation générale). Les loyers sont indexés sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers).

🔹 Volet Fiscal

On part sur le régime LMNP au régime réel (Loueur Meublé Non Professionnel), généralement le plus avantageux grâce au mécanisme de déduction des charges réelles + amortissement du bien. Le TMI (Taux Marginal d’Imposition) est fixé à 30 %.

Ce qui ne change pas en 2026 : le statut LMNP au régime réel conserve ses avantages. Le plafonnement de l’amortissement à 2 % proposé dans le cadre du PLF 2026 a été rejeté par l’Assemblée nationale. L’amortissement par composants (bâti, façade, étanchéité, gros œuvre, mobilier) reste donc pleinement accessible, sans plafonnement spécifique pour les biens existants.

Ce qui a changé depuis février 2025 : la loi de finances 2025 impose désormais la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Concrètement, les amortissements qui vous ont permis de réduire vos impôts chaque année viennent augmenter la plus-value imposable au moment de la cession. Selon les simulations, cela peut multiplier l’impôt sur la plus-value par 2 à 5 pour une revente à 10-15 ans.

La bonne nouvelle : les abattements pour durée de détention restent en vigueur et atténuent progressivement cet impact. L’exonération d’IR (19 %) est totale après 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans. Par ailleurs, les transmissions à titre gratuit (donation, succession) ne déclenchent pas cette réintégration et purgent intégralement la plus-value latente. C’est un levier patrimonial puissant.

Le dispositif Jeanbrun (loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026) concerne exclusivement la location vide. Il ouvre l’accès à l’amortissement pour les bailleurs qui louent en nu, sous conditions strictes : biens neufs ou anciens avec au moins 30 % de travaux, engagement de location de 9 ans minimum, loyers plafonnés, et habitat collectif uniquement. Il ne s’applique pas à notre cas (location meublée, bien ancien sans réhabilitation lourde).

⚠️ Point de vigilance : certaines sources spécialisées évoquent un possible plafonnement de l’amortissement à 1,6 % du bâti pour les biens acquis à compter de 2026. Ce point fait débat et ne semble pas confirmé par les sources les plus fiables. Dans le doute, si vous achetez en 2026, je vous recommande de vérifier ce point avec un expert-comptable spécialisé LMNP au moment de la signature.

🔹 Volet Revente

On reste très conservateur : revalorisation de 1,5 % par an (en ligne avec l’inflation). Durée de détention simulée : 20 ans. C’est long, mais il faut amortir les frais de notaire et les coûts d’entrée.

➡️ Mini-conclusion

Les hypothèses sont volontairement prudentes, et c’est exactement la bonne approche. Mieux vaut être agréablement surpris que de se retrouver avec un BP trop optimiste qui ne tient pas la route.

Mon avis cash ⭐⭐⭐⭐ 4/5

Hypothèses solides et conservatrices. C’est comme ça qu’on construit un bon business plan. Le choix du LMNP réel est pertinent. L’apport de 15 000 € équilibre bien levier et prudence.

PARTIE 5 Les résultats : la claque du rendement net

L’illusion du rendement brut

Et c’est là que tout bascule.

Le rendement brut calculé rapidement : un peu plus de 6 %. Sur le papier, c’est attractif. Beaucoup de gens s’arrêteraient là.

Sauf que : une fois qu’on intègre toutes les charges réelles, la fiscalité, les frais de gestion, la vacance locative et les imprévus…

Le rendement annuel net tombe à 0,51 %.

On passe de 6 % à moins d’un demi-pourcent. C’est une division par plus de 13.

C’est exactement pour ça qu’il faut faire tourner un business plan. Le rendement brut est un indicateur trompeur qui ne reflète absolument pas la réalité de votre investissement.

Le cashflow : la vérité qui pique

Le cashflow mensuel est négatif, surtout les premières années. Concrètement, vous devrez sortir de l’argent de votre poche chaque mois pour compléter la mensualité de crédit et couvrir l’ensemble des charges.

C’est ce qu’on appelle un effort d’épargne. Et c’est une réalité que beaucoup de vendeurs de rêve sur YouTube ne mentionnent jamais.

Le danger ? Si les charges augmentent plus vite que les loyers, cet écart se creuse au fil du temps. C’est exactement ce qu’on observe dans la simulation quand on n’indexe pas les loyers : les charges grimpent (inflation, augmentation du syndic, réévaluation de la taxe foncière) tandis que le loyer reste fixe.

La solution ? L’indexation sur l’IRL est absolument indispensable. Une fois activée dans la simulation, le tableau s’équilibre nettement mieux. Les annuités de crédit restent constantes (échéance fixe d’environ 6 576 €/an), tandis que les revenus progressent lentement grâce à l’indexation à 1,5 %/an. C’est modeste, mais sur 20 ans, l’effet cumulé est significatif.

L’objectif est simple : que les charges augmentent moins vite que le loyer.

L’enrichissement patrimonial : là où se crée la vraie valeur

Si le cashflow est modeste voire négatif, la création de valeur se joue ailleurs : dans l’enrichissement patrimonial.

Au bout de 20 ans, la simulation montre un enrichissement de l’ordre de 55 000 €. C’est le cumul de la plus-value latente (revalorisation 1,5 %/an) et du capital remboursé via les mensualités de crédit.

Au bout de 30 ans, l’enrichissement total dépasse les 135 000 €.

Voici les indicateurs clés qui ressortent de Cap Lens :

Le TRI (Taux de Rendement Interne) s’établit à 4,94 %. Il prend en compte l’ensemble des flux négatifs (apport initial, cashflow négatif des premières années) et positifs (loyers, revente finale). Ce n’est pas exceptionnel, mais c’est positif.

Le ROI (Retour sur Investissement) atteint 45 %. Pourquoi ? Parce qu’on utilise l’effet de levier du crédit. Avec seulement 15 000 € d’apport, on contrôle un actif de 120 000 €.

Le multiple d’enrichissement est de 2,7x. Autrement dit, chaque euro investi en apport génère 2,7 € de valeur sur la période.

Le temps de retour sur capital est de 9 ans. C’est le temps nécessaire pour amortir les frais de notaire et les coûts d’entrée. C’est long, mais c’est la réalité de tout investissement immobilier.

Le Cash-on-Cash n’est pas très pertinent dès la deuxième année sur ce type d’opération. C’est un indicateur qu’on retrouve davantage sur les SCPI. On pourra en reparler.

➡️ Mini-conclusion

C’est la démonstration parfaite de l’écart entre le rendement brut fantasmé et la réalité nette. L’opération reste créatrice de valeur sur le long terme, mais il faut avoir la trésorerie et la patience de tenir le cashflow négatif des premières années. Sans cette simulation, combien d’investisseurs auraient foncé tête baissée en ne regardant que le 6 % brut ?

Mon avis cash ⭐⭐⭐ 3/5

Opération viable mais pas spectaculaire. Le ROI de 45 % sauve la mise, mais le rendement net est famélique. On est loin du rêve vendu sur les réseaux.

PARTIE 6 : La comparaison fiscale : quel régime choisir ?

Le panorama des régimes en un coup d’œil

L’un des gros atouts de Cap Lens, c’est la possibilité de comparer automatiquement tous les régimes fiscaux sur un même projet. Et les écarts sont considérables.

🔴 Location nue : Micro-foncier

C’est la moins avantageuse dans la quasi-totalité des cas. L’abattement n’est que de 30 %, largement insuffisant pour compenser l’imposition sur les revenus fonciers. Le cashflow en souffre directement. On atterrit à environ 200 €/mois d’effort d’épargne. C’est lourd.

🟠 LMNP : Micro-BIC

L’abattement passe à 50 % pour de la location longue durée, ce qui est déjà nettement mieux. Mais dès que les charges réelles + amortissements dépassent cet abattement forfaitaire et c’est très souvent le cas le régime réel devient plus intéressant.

🟡 Location nue : Régime réel

Peut être intéressant si vous avez des travaux importants à déduire. Mais dans notre cas, sans travaux significatifs, l’avantage est limité. Le dispositif Jeanbrun ne s’applique pas ici (bien ancien, pas de réhabilitation lourde représentant 30 % de la valeur du bien).

🟢 LMNP : Régime réel → LE GRAND GAGNANT

Sans surprise. Grâce au mécanisme d’amortissement du bien (murs, façade, étanchéité, gros œuvre, agencements) et à la déduction des charges réelles, on réduit considérablement voire on annule la base imposable pendant de nombreuses années.

C’est ce qui permet de préserver le cashflow et de maximiser la rentabilité nette.

L’impact à la revente : le sujet que personne n’aborde

Depuis la réforme de la loi de finances 2025, l’amortissement déduit en LMNP est réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente. Mais les abattements pour durée de détention viennent largement atténuer cet impact. Plus vous conservez le bien longtemps, moins l’effet se fait sentir.

Dans notre simulation à 20 ans de détention, le LMNP réel reste le régime le plus avantageux, tant pendant l’exploitation qu’à la revente.

⚠️ Point important : les amortissements doivent être correctement ventilés (terrain non amortissable, gros œuvre, façade, étanchéité, agencements, mobilier). Il est fortement recommandé de passer par un expert-comptable spécialisé LMNP. Le faire seul expose à des erreurs qui peuvent coûter cher en cas de contrôle fiscal.

➡️ Mini-conclusion

Le LMNP au régime réel domine tous les autres régimes sur cette opération, en exploitation comme à la revente. La comparaison automatique dans Cap Lens permet de visualiser ça en quelques secondes au lieu de passer des heures sur un tableur Excel.

Mon avis cash ⭐⭐⭐⭐⭐ 5/5

La comparaison multi-fiscalité est l’une des fonctionnalités les plus précieuses de l’outil. Trop de particuliers choisissent un régime fiscal par défaut ou par méconnaissance, et perdent des milliers d’euros sur la durée.

PARTIE 7 : Les leviers d’amélioration : comment booster ce projet

🔹 Levier n°1 : Le prix d’achat (le plus puissant)

C’est le levier le plus immédiat et le plus impactant. Passer de 110 000 € à 100 000 €, c’est mécanique : les frais de notaire baissent, le montant emprunté diminue, les mensualités s’allègent, et le cashflow s’améliore sur toute la durée.

Les arguments de négociation sont solides : le prix a déjà baissé, les comparables DVF indiquent un prix au m² inférieur, le marché toulousain est en phase de stabilisation. Chaque euro économisé à l’achat se répercute sur les 20 prochaines années.

🔹 Levier n°2 : Les travaux de valorisation (le game changer)

C’est le véritable game changer. Si vous réalisez des travaux qui augmentent significativement la valeur du bien et le loyer, vous changez complètement l’équation. Dans Cap Lens, on peut définir la valeur du bien après travaux et visualiser l’impact sur la rentabilité.

C’est là que se crée la plus grande valeur ajoutée en immobilier.

🔹 Levier n°3 : La maîtrise des charges (le travail de fond)

En copropriété, les charges sont un poste qui peut grignoter progressivement votre rentabilité. Il faut s’impliquer dans la vie de la copropriété, vérifier que les contrats (syndic, entretien, assurance) sont régulièrement renégociés, et être attentif aux décisions votées en AG.

C’est le même raisonnement que pour une entreprise : le chiffre d’affaires c’est une chose, mais les charges aussi c’est important. Le jardinier qui augmente ses prestations chaque année, le syndic qui ne renégocie jamais les contrats… tout ça s’accumule.

🔹 Levier n°4 : Le financement (marge limitée mais réelle)

En mai 2026, les taux se stabilisent, mais les écarts entre banques peuvent atteindre plusieurs dizaines de centimes. Faire jouer la concurrence reste pertinent. Mais soyons honnêtes : sur ce levier, on est globalement tous logés à la même enseigne.

🔹 Levier bonus : Les scénarios multiples

Cap Lens permet de créer plusieurs scénarios : base case (conservateur), optimiste, et worst case. C’est exactement ce que font les foncières professionnelles. Jouer avec les hypothèses (prix d’achat, loyer, charges, revalorisation) permet de comprendre la sensibilité de votre investissement à chaque variable.

➡️ Mini-conclusion

Prix d’achat + travaux = les deux leviers qui changent la donne. Le financement est contraint par le marché. Les charges demandent un travail de fond mais font la différence sur la durée. L’outil Cap Lens permet de simuler chaque levier indépendamment, ce qui est extrêmement précieux.

Mon avis cash ⭐⭐⭐⭐ 4/5

Des marges d’amélioration réelles existent. Encore faut-il identifier sur lequel concentrer ses efforts. C’est tout l’intérêt de la simulation.

PARTIE 8 : Verdict final : faut-il investir sur ce T2 à Toulouse ?

Le résumé en quelques chiffres

Mon verdict

L’opération est viable mais pas spectaculaire.

À 110 000 €, c’est correct sans plus. À 100 000 € (après négociation), le projet prend une tout autre dimension.

La clé, c’est d’avoir les reins solides pour encaisser les premières années de cashflow négatif, et d’anticiper les aléas (travaux, vacance locative, augmentation de charges) qui sont inhérents à tout investissement immobilier.

Ce que cet exercice démontre surtout : sans business plan, on aurait vu un rendement brut de 6 % et on aurait foncé. Avec le BP, on comprend la réalité des flux, l’impact de la fiscalité, l’importance de la négociation, et on prend une décision éclairée. C’est ce que font les pros depuis des années. Il est temps que les particuliers adoptent les mêmes réflexes.

Mon avis cash global ⭐⭐⭐⭐ 4/5

Un projet solide à condition de négocier le prix et de maîtriser ses charges. L’exercice démontre surtout que sans business plan, on investit à l’aveugle. Et dans l’immobilier, investir à l’aveugle, c’est le meilleur moyen de perdre de l’argent.

🎁 Essayez Cap Lens avec ma réduction

Pour faire tourner vos propres simulations et analyser vos projets comme un pro, utilisez mon code de parrainage : IMMOBILIER123

🔵 CAP LENS

C’est l’un des rares outils que je recommande sur ma chaîne. Le retour sur investissement est immédiat dès la première simulation. Éviter une seule mauvaise décision grâce à une analyse rigoureuse peut vous faire économiser des dizaines de milliers d’euros.

Cet article passe en revue l’ensemble des données de conjoncture du T1 2026, depuis les fondamentaux macroéconomiques jusqu’aux réalités du terrain, marché par marché.

L’environnement macroéconomique français au T1 2026

Une croissance qui cale brutalement

Le PIB français affiche 0 % de croissance au T1 2026, après un modeste +0,2 % au trimestre précédent. Sur l’ensemble de l’année 2025, la croissance s’était établie à +0,9 %, un chiffre déjà faible mais au moins positif. Ce coup d’arrêt, révélé par la première estimation de l’Insee publiée le 30 avril 2026, s’explique par un recul simultané de la consommation des ménages, de l’investissement et du commerce extérieur, trois moteurs qui calent en même temps. Seules les variations de stocks ont joué positivement, ce qui ne constitue évidemment pas un relais de croissance durable.

La branche Construction est particulièrement touchée.
La production du secteur bâtiment et travaux publics se contracte de -1,3 %, tandis que l’investissement des entreprises de la branche chute de -1,5 % (contre +0,3 % au T4 2025).
La Banque de France nuance légèrement ce tableau en signalant une activité dans le bâtiment ayant évolué positivement en mars 2026, mais à y regarder de plus près, cette dynamique est portée par le second œuvre et la rénovation, pas par la construction neuve. Les perspectives du gros œuvre, elles, se dégradent.

Les principaux organismes de prévision Banque de France, FMI, OCDE, Commission européenne convergent désormais vers une estimation de +0,8 % à +0,9 % pour le PIB français en 2026, en légère révision à la baisse, sous l’effet de l’incertitude internationale qui pèse sur l’ensemble des perspectives européennes.

⭐ Mon avis — 1/5
Soyons clairs : 0 % de croissance, c'est une récession qui ne dit pas son nom. Quand les trois moteurs de l'économie calent en même temps, ce n'est plus un trou d'air, c'est un blocage structurel. Et la construction neuve est la première sacrifiée. Ceux qui vous vendent un « atterrissage en douceur » vous mentent. L'économie française est à l'arrêt, et le bâtiment prend le choc de plein fouet. Si vous êtes investisseur ou accédant, ne vous laissez pas bercer par les discours rassurants : le contexte macro n'est tout simplement pas favorable à un achat immobilier dans le neuf à court terme. Point.

L’investissement des ménages repart à la baisse

C’est l’un des indicateurs les plus scrutés par la promotion immobilière. L’investissement des ménages (la FBCF, qui inclut l’achat de logements neufs et les gros travaux) recule de -0,7 % au T1 2026. Ce chiffre est d’autant plus décevant que le second semestre 2025 avait laissé entrevoir une nette amélioration, avec une progression de +0,8 % sur l’année. Cette embellie semble aujourd’hui stoppée net, sous l’effet conjugué de l’incertitude géopolitique et de la remontée des taux de crédit immobilier.

Parallèlement, les dépenses de consommation des ménages se replient de -0,1 % au T1 2026, affectées notamment par les biens d’équipement et l’alimentaire. L’ensemble du comportement des ménages traduit une prudence accrue, un attentisme qui pèse directement sur la demande de logements.

Partager

Un taux d’épargne qui reste anormalement élevé

Le taux d’épargne des ménages se maintient à 17,9 % au T4 2025, en très léger recul par rapport au trimestre précédent mais toujours nettement au-dessus de la norme historique. Pour mémoire, hors périodes de confinement, ce taux oscillait autour de 15 % au cours des huit années précédentes. Cet écart de près de trois points traduit un comportement d’épargne de précaution qui refuse de se résorber.

Le flux d’épargne brute des ménages s’est légèrement contracté au T3 2025, passant de 89,7 à 88,5 milliards d’euros. Un signal a priori encourageant, puisqu’une part croissante de cette épargne 41 milliards d’euros s’est orientée vers l’investissement, essentiellement le logement neuf et les gros travaux de rénovation.
En revanche, les placements financiers, devenus moins rémunérateurs, ont reculé de 33,1 à 26,8 milliards d’euros. L’épargne migre donc partiellement vers l’économie réelle, mais pas suffisamment pour compenser l’affaissement global de la demande.

⭐⭐ Mon avis — 2/5
L'investissement des ménages qui replonge après un semestre d'amélioration, c'est la douche froide.
Les Français avaient à peine commencé à remettre un orteil dans l'eau, et ils se retirent immédiatement.
Et ce taux d'épargne à 17,9 %, parlons-en franchement : l'argent est là, mais les Français refusent de le dépenser.
Pas par caprice, mais parce qu'ils ne font confiance ni à l'économie, ni à la stabilité politique, ni aux perspectives de valorisation de l'immobilier. Tant que ce verrou psychologique ne sautera pas, le marché du neuf restera à quai. Ceux qui comptent sur un « effet richesse » pour relancer la machine se trompent de diagnostic. Le problème n'est pas le manque d'argent, c'est le manque de confiance. Et ça, aucune mesure fiscale ne le résout en un trimestre.

Inflation et conditions de financement : le double retournement

Le retour de l’inflation

Après une année 2025 durant laquelle l’inflation était restée contenue autour de 1 %, le T1 2026 marque un retournement brutal. À fin avril 2026, l’indice des prix à la consommation affiche +2,2 % sur un an, une accélération principalement imputable à la hausse des prix de l’énergie, et en particulier des produits pétroliers, dans le sillage du conflit au Moyen-Orient.

Cette moyenne masque toutefois des dynamiques contrastées. Les prix des services accélèrent légèrement, tandis que les prix des produits manufacturés reculent fortement. L’inflation sous-jacente (hors énergie et alimentation) reste plus contenue, à +1,1 % à fin mars 2026. Mais la tendance est claire : le choc énergétique se diffuse progressivement dans l’économie.

La Banque de France anticipe désormais une nette remontée de l’inflation en 2026. Dans son scénario central, ce regain reste « maîtrisé ». Mais dans ses projections les plus défavorables, l’année 2026 pourrait se clore sur une inflation proche de 3 %. Ce scénario, s’il se matérialisait, affecterait frontalement le pouvoir d’achat, la consommation et surtout l’investissement des ménages.

Des taux de crédit immobilier qui repartent à la hausse

Le taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits à l’habitat (à long terme, à taux fixe, hors frais et assurances) s’établit à 3,09 % en février 2026. Plus spécifiquement, le taux moyen des prêts à l’accession dans le neuf atteint 3,18 % au T1 2026, contre 3,05 % au T4 2025.

La hausse est encore modérée en valeur absolue, mais elle marque un retournement de tendance après des mois de stabilisation

La production mensuelle de crédits à l’habitat (hors renégociations) illustre parfaitement ce retournement. Après avoir touché un point bas à 6,9 milliards d’euros en février 2024, elle avait amorcé une remontée continue jusqu’à atteindre un niveau significatif en novembre 2025.
Depuis cette date, elle redescend progressivement, pour s’établir à 11,6 milliards d’euros en février 2026. On reste très loin du pic de mai 2022, à 22,2 milliards d’euros, et de la période pré-crise où la production mensuelle dépassait régulièrement les 18 milliards d’euros.

Le nombre de prêts accordés dans le neuf est en baisse de -39,7 % par rapport à sa moyenne des années 2016 à 2019. La durée moyenne des prêts s’allonge encore, atteignant 263 mois (soit 22 ans) pour l’accession dans le neuf. L’apport personnel diminue, les montants empruntés augmentent, et la solvabilité des ménages ne se redresse plus. Autant de signaux qui confirment un essoufflement de la demande de crédit.

Un point positif tout de même : la part des primo-accédants dans les crédits à l’habitat est repassée au-dessus de 50 % depuis juillet 2024 et se maintient à 55,6 % en janvier 2026. La demande latente existe, elle est structurellement présente, mais elle se heurte à un mur de solvabilité.

⭐ Mon avis — 1,5/5
Voilà le cocktail toxique pour le logement neuf : l’inflation revient ET les taux remontent en même temps.
Résultat : le pouvoir d’achat immobilier est attaqué sur les deux flancs.
Le ménage qui pouvait encore acheter fin 2025 avec un taux à 3,05 % se retrouve trois mois plus tard avec un taux à 3,3 %, une inflation à 2,2 % qui grignote son reste à vivre, et un apport personnel en baisse. Faites le calcul : à revenus constants, un ménage perd plusieurs milliers d’euros de capacité d’emprunt en quelques mois.

Et la production de crédit qui rebaisse après des mois de remontée, c’est le signal d’alarme le plus sérieux de cette note. Quand le robinet du crédit se referme, le marché immobilier s’asphyxie. C’est mécanique, c’est implacable.

Les 55,6 % de primo-accédants ? Oui, la demande existe. Mais elle est bloquée par un mur de solvabilité que ni les promoteurs, ni les banques, ni le gouvernement ne parviennent à abattre.
Et si le scénario à 3 % d’inflation de la Banque de France se réalise, on entre dans un tout autre registre. Soyez lucides.

Confiance des ménages et emploi : des signaux contradictoires

Une confiance qui s’effondre

L’indicateur synthétique de confiance des ménages publié par l’Insee chute à 84 en avril 2026, pour une base 100 en moyenne de longue période. Ce niveau se rapproche dangereusement du plancher de 81 atteint durant la crise inflationniste liée au conflit en Ukraine en 2022. Il reste surtout très éloigné du 105 d’avant-crise sanitaire (février 2020).

L’analyse détaillée des composantes de cet indicateur est particulièrement éclairante pour la promotion immobilière. La proportion de ménages estimant qu’il est opportun de réaliser des achats importants dont l’immobilier plonge à -36 en avril 2026, un niveau nettement inférieur à sa moyenne de longue période (-16) et en forte dégradation par rapport à janvier 2026 (-29). Le solde d’opinion sur la situation financière future s’effondre également, passant de -7 en février à -20 en avril.

L’ensemble de ces données dessine un portrait cohérent : les ménages sont dans une posture d’attentisme prononcé, confirmée par le fait que l’opportunité d’épargner ne s’est jamais rétractée ces derniers mois. Le retour de l’inflation et la dégradation des conditions de financement ont brutalement contracté les intentions d’achats immobiliers.

Un chômage qui remonte en réalité

Le nombre de demandeurs d’emploi en catégorie A (France Travail) atteint 3 295 100 au T1 2026, affichant une baisse de -1,2 % sur le trimestre et de -2,8 % sur un an. Mais cette lecture administrative est contredite par les données de l’Insee : le taux de chômage au sens du BIT atteint 8,1 % au T1 2026, en hausse de +0,2 point sur le trimestre et de +0,7 point sur un an, son plus haut niveau en cinq ans. Plusieurs évolutions législatives récente inscription généralisée des allocataires du RSA, nouveau régime de sanctions sont venues modifier le périmètre statistique des inscrits à France Travail, ce qui explique la divergence entre les deux indicateurs. La réalité du marché de l’emploi se dégrade.

⭐ Mon avis — 1/5
Voilà un cas d'école de la manière dont les chiffres peuvent raconter deux histoires opposées selon la source choisie.
La note FPI utilise les données France Travail, qui montrent une baisse. L'Insee, avec le taux BIT qui est la référence internationale dit l'inverse : le chômage remonte à 8,1 %, au plus haut depuis cinq ans. C'est cette donnée qui compte. Un taux de chômage en hausse, c'est plus d'insécurité professionnelle, moins de dossiers bancaires acceptés, et des ménages encore plus frileux à s'engager sur un crédit de 22 ans. C'est un facteur aggravant direct pour le marché du logement neuf, pas un facteur de soutien. Ne vous laissez pas endormir par les statistiques administratives quand la réalité macroéconomique les contredit frontalement.

La construction de logements : un secteur toujours en panne

Des mises en chantier au plus bas

Les mises en chantier de logements collectifs atteignent 13 759 unités (en données CVS-CJO) en mars 2026, en hausse de +3,2 % sur un mois, après +8,6 % en février. Ces chiffres mensuels peuvent donner l’illusion d’un frémissement, mais le cumul sur douze mois ramène à la réalité : 136 770 logements collectifs commencés, soit -17,9 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Pour les autres segments, le diagnostic est au moins aussi sévère : -34,7 % pour l’individuel pur et -5 % pour l’individuel groupé par rapport à la même référence.

Le passage à l’acte de construire demeure fortement dégradé. Les évolutions mensuelles restent erratiques et ne traduisent pas, à ce stade, un redémarrage de l’activité. Les carnets de commandes du bâtiment s’établissent en moyenne à 7,6 mois selon la FFB, un niveau qui recule de -3,7 % sur un an.

Des autorisations en hausse, mais un rebond en trompe-l’œil

Les autorisations de logements collectifs au T1 2026 affichent une hausse apparente de +28,1 % par rapport au T1 2025, avec 50 393 logements autorisés. Toutes typologies confondues, le total atteint 103 363 logements autorisés (+29,3 %). Ces chiffres, pris isolément, pourraient laisser croire à un redémarrage.

Il n’en est rien. Trois éléments invitent à la prudence.
Premièrement, le volume du T1 2026 reste inférieur à la moyenne trimestrielle 2015-2018 (59 600 logements collectifs, 113 300 au total). Deuxièmement, le mois de mars 2026 a été qualifié de « totalement atypique » par la FPI elle-même, et explique quasi à lui seul le rebond trimestriel. Troisièmement, en données CVS mensuelles, les autorisations de logements collectifs ordinaires stagnent à peine au-dessus de la moyenne des cinq dernières années (+1,1 %).

Le bilan de la mandature municipale sortante (2020-2026) est éloquent : la moyenne mensuelle d’autorisations de logements collectifs s’est établie à 16 375, contre 19 335 pour la mandature précédente. Cela représente 216 000 logements « disparus », soit l’équivalent d’une agglomération de la taille de Montpellier. Le décalage persistant entre autorisations et mises en chantier (34 230 au T1 2026 contre 50 000 entre 2015 et 2018) pourrait théoriquement commencer à se réduire maintenant que les élections municipales sont passées, mais cette hypothèse reste à confirmer

⭐⭐ Mon avis — 2/5
Arrêtons de prendre les gens pour des imbéciles avec ce « rebond des autorisations à +28 % ». La FPI elle-même dit que mars 2026 est un mois « totalement atypique ». En données lissées, on stagne à +1,1 % au-dessus de la moyenne. C’est du bruit statistique, pas une reprise.

Le vrai chiffre qui devrait faire la une, c’est celui-ci : 216 000 logements non construits en une mandature. Une ville entière qui n’existera jamais. Pendant six ans, les maires ont verrouillé les permis, et le résultat est là. Maintenant que les élections sont passées, peut-être que les vannes vont se rouvrir. Peut-être. Mais entre un permis signé et un chantier lancé, il se passe 18 à 24 mois minimum. Même dans le meilleur des cas, les effets ne se feront pas sentir avant 2028.

Quant aux mises en chantier à -17,9 % en collectif et -34,7 % en individuel pur par rapport à la moyenne quinquennale : on est en train de créer la pénurie de demain. Moins on construit aujourd’hui, plus les prix seront sous tension dans trois à cinq ans. C’est une certitude. Les acheteurs futurs paieront la facture de l’immobilisme actuel.

Le marché du logement neuf au T1 2026 : l’analyse de l’Observatoire FPI

Des mises en vente au plus bas historique

Le nombre de logements neufs mis en vente par les promoteurs s’établit à 11 649 unités au T1 2026, en baisse de -19,2 % par rapport au T1 2025.
C’est le plus bas niveau jamais enregistré sur un premier trimestre par l’Observatoire FPI, dont la moyenne historique pour un T1 se situe autour de 18 600 mises en vente.