Le marché immobilier français entre dans une phase de stabilisation confirmée en juillet 2026. Les dernières données des Notaires de France situent le volume de transactions à 958 000 ventes sur 12 mois glissants à fin février 2026 (dernière donnée publiée), et l’INSEE comptabilise 952 000 à fin mars 2026. Le marché se rapproche de la zone d’équilibre estimée à 975 000 transactions par les notaires un marché d’utilisateurs, dominé par les primo-accédants et les parcours résidentiels, pas par les investisseurs.

Sur les prix, la hausse annuelle reste contenue : +1,1 % sur un an au T4 2025 en France métropolitaine selon les notaires, avec les appartements à +1,5 % et les maisons à +0,8 %. En Île-de-France, la hausse est plus modeste (+0,7 %), tirée exclusivement par les appartements (+1,2 %) ; les maisons reculent de -0,4 %. À Paris, le prix des appartements s’établit à 9 530 €/m² en avril 2026, soit +0,4 % sur un an.

Les projections issues des avant-contrats à fin mai 2026 dessinent un plateau : pas de hausse significative attendue à court terme. Le marché est très sélectif les biens qualitatifs, bien classés au DPE et correctement pricés se vendent vite. Les logements énergivores ou surévalués stagnent.

En Île-de-France, les notaires décrivent un marché en « dents de scie » avec 29 130 ventes au T1 2026, en légère baisse de -3 % sur un an. L’investissement locatif est absent des transactions et le dispositif Jeanbrun ne produit pas encore d’effet observable.

→ AVIS : Le marché est lisible, pas euphorique.
C’est un bon moment pour les acheteurs bien préparés qui peuvent négocier les marges de négociation sont de retour dans la plupart des métropoles.
Pour les vendeurs, c’est le moment de cesser le déni sur les prix : un bien affiché au bon prix se vend en quelques semaines, un bien surévalué reste des mois.
Propriétaires : pas de panique, mais pas de complaisance non plus. Le marché ne fera pas de cadeau aux biens énergivores.

2. CRÉDIT & TAUX IMMOBILIERS

L’événement majeur de la période : la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026 première hausse depuis 2023.
Le taux de dépôt passe à 2,25 %, le refinancement principal à 2,40 %, le prêt marginal à 2,65 %.
Motif : l’inflation en zone euro remontée à 3,2 % en mai, tirée par le choc énergétique lié à la guerre au Moyen-Orient et la fermeture du détroit d’Ormuz

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Impact sur les taux immobiliers : quasi nul à ce stade.
La hausse était largement anticipée par les marchés. L’OAT 10 ans, vrai repère des taux immobiliers, évolue autour de 3,60-3,65 % après un pic à 3,92 % en mars. Les banques n’ont pas répercuté massivement la hausse BCE et restent en mode conquête commerciale

Les taux moyens en juillet 2026 selon les courtiers convergent vers :
3,17-3,31 % sur 15 ans, 3,31-3,38 % sur 20 ans, 3,41-3,48 % sur 25 ans.
Les meilleurs profils obtiennent 2,70 % sur 10 ans, 3,00 % sur 15 et 20 ans, 3,20 % sur 25 ans (sources CAFPI, La Centrale de Financement, Pretto).
Les meilleurs taux sont stables pour le 2e mois consécutif.
Les taux moyens progressent de +1 à +2 points de base seulement en juillet, contre +5 à +8 en mai la hausse ralentit nettement.

Le taux d’usure a été revalorisé au 1er juillet : 4,07 % (< 10 ans), 4,57 % (10-20 ans), 5,29 % (≥ 20 ans) hausse de +0,07 à +0,10 point selon les durées. Bonne nouvelle : l’écart entre taux pratiqués et taux d’usure s’élargit, réduisant les blocages de dossiers.

Le baromètre CAFPI 2026 révèle que 95 % des Français ne croient plus à une baisse des taux d’ici fin 2026, mais que seuls 7 % déclarent reporter leur projet. Les Français ont intégré le nouveau régime de taux.

Prochaine échéance décisive : la réunion BCE du 23 juillet 2026. Les observateurs penchent plutôt vers une pause, notamment grâce à l’apaisement des tensions au Moyen-Orient et au recul des prix de l’énergie début juillet l’inflation est retombée à 2,8 % en juin.

→ AVIS : Le marché du crédit est stabilisé mais pas détendu.
Les taux ne baisseront pas en 2026, c’est acté. Pour un acheteur avec un dossier solide, les conditions restent correctes les banques se battent pour les bons profils.
Mais la fenêtre pourrait se refermer à l’automne si la BCE relève à nouveau ses taux en septembre. Ceux qui ont un projet mûr et un dossier prêt ont intérêt à le boucler cet été.
Ne pas bloquer sur quelques dixièmes de point : un bien de qualité bien acheté aujourd’hui à 3,35 % vaut mieux qu’un bien moyen acheté demain à 3,10 %.

3. RÉGLEMENTATION & FISCALITÉ

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L’événement du mois : le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 le projet de loi Relance et Décentralisation du Logement, porté par le ministre Vincent Jeanbrun. Le texte, déposé le 25 juin au Sénat en procédure accélérée, sera examiné par l’Assemblée nationale à la rentrée de septembre. Principales dispositions adoptées .

Dispositif Jeanbrun assoupli : créé par le budget 2026, il permet aux acheteurs de logements destinés à la location nue de déduire chaque année une part du prix du bien (amortissement), en échange de 9 ans de location à loyer plafonné.
Le Sénat a supprimé le seuil de 30 % de travaux initialement requis un critère de performance énergétique pur suffit désormais (atteindre la classe D, ou classe E pour un logement parti de G).
Les maisons anciennes rénovées deviennent éligibles, ainsi que les bureaux et commerces transformés en logements

Passoires thermiques : location maintenue sous conditions de travaux. L’article 6 du texte permet de maintenir sur le marché les logements F et G à condition que le bailleur s’engage dans des travaux de rénovation sur un délai de 3 à 5 ans. Vincent Jeanbrun a résumé : « À la vague d’interdictions, je préfère une vague de rénovations. »

Renforcement du pouvoir des maires sur les attributions HLM et les dérogations au PLU. Lancement du PNRU 3 (programme national de rénovation urbaine), doté de 5 milliards d’euros pour 2026-2040.

Décret du 6 juillet 2026 (JO du 7 juillet) : refonte des contrats types de bail d’habitation. La clause résolutoire pour impayés devient obligatoire dans tous les contrats types (nue, meublée, colocation). Entrée en vigueur : 1er octobre 2026. Les bailleurs utilisant des anciens modèles de bail devront s’adapter.

Côté LMNP, pas de changement sur la période. Le régime reste tel que défini par la LDF 2026 : réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % (CSG passée de 9,2 % à 10,6 %).
La location meublée longue durée conserve ses fondamentaux (micro-BIC à 50 % d’abattement, régime réel préservé).

→ AVIS : Le texte voté au Sénat est globalement favorable aux propriétaires bailleurs l’assouplissement du calendrier des interdictions DPE et l’élargissement du dispositif Jeanbrun sont deux signaux positifs. Mais attention : rien n’est définitif avant le vote de l’Assemblée nationale à la rentrée. Les propriétaires de passoires thermiques ne doivent surtout pas interpréter cet assouplissement comme un blanc-seing pour ne rien faire la jurisprudence de la Cour de cassation reste implacable (voir section 5).
Sur le LMNP, le statut reste intéressant pour la location longue durée, mais l’horizon de détention optimal s’est allongé : visez 20-25 ans minimum pour absorber la réintégration des amortissements grâce aux abattements pour durée de détention.

4. DPE & RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

Le projet de loi Jeanbrun a réintroduit le confort d’été dans le débat.
La vague de chaleur qui frappe la France depuis mai 2026 a conduit les sénateurs à ajouter un volet inédit : un amendement prévoit de faciliter l’installation de climatisations en copropriété, avec un mécanisme de seconde lecture à majorité simple (art. 24) en cas d’échec d’un premier vote sur des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble.
La question des « bouilloires thermiques » (logements invivables en été) monte dans l’agenda politique autant que celle des passoires thermiques.

Rappel du coefficient DPE modifié au 1er janvier 2026 : le passage du facteur de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 a permis à environ 850 000 logements de sortir mécaniquement du statut de passoire thermique, sans aucun travaux. Les propriétaires concernés peuvent télécharger une attestation de nouvelle classe sur le site de l’Observatoire DPE de l’ADEME.

Côté MaPrimeRénov’, le guichet est rouvert depuis le 23 février 2026 mais les délais d’instruction sont rallongés : environ 3 mois pour le parcours par geste, jusqu’à 6 mois pour la rénovation d’ampleur, en raison des 83 000 dossiers en retard accumulés pendant la suspension de début d’année.
Les plafonds de dépenses éligibles pour la rénovation d’ampleur ont été abaissés : 30 000 € HT (gain de 2 classes DPE) et 40 000 € HT (gain de 3 classes ou plus). L’isolation des murs (ITI et ITE) et les chaudières biomasse ne sont plus financées en parcours par geste uniquement en rénovation d’ampleur.

Attention : un projet de décret présenté le 2 juillet 2026 au Conseil national de l’habitat prévoit la suppression de certains forfaits monogestes (poêles à bois, chauffage solaire thermique, PAC eau chaude sanitaire). Entrée en vigueur visée : septembre 2026. Si vous êtes concerné, déposez votre dossier rapidement.

La directive européenne EPBD 2024/1275 doit être transposée en France à partir de septembre 2026, avec une réduction progressive des consommations des bâtiments les moins performants d’ici 2030. La pression réglementaire restera forte malgré les assouplissements nationaux.

→ AVIS : Le gouvernement lâche du lest sur le calendrier d’interdiction des passoires thermiques, mais ne supprime pas l’obligation de rénover — il la diffère. Les propriétaires de logements F et G chauffés à l’électricité doivent vérifier en priorité si le nouveau coefficient DPE leur fait gagner une classe. Pour les autres, la rénovation reste le seul chemin viable. Les aides MaPrimeRénov’ se resserrent (plafonds abaissés, certains gestes supprimés) et les délais d’instruction sont insupportables — ceux qui reportent encore s’exposent à un reste à charge croissant. Le signal d’alerte sur le confort d’été est à prendre au sérieux : dans quelques années, un logement qui se transforme en four l’été sera aussi difficile à louer qu’une passoire thermique l’hiver.

5. JURISPRUDENCE DU MOIS

La Cour de cassation (3e chambre civile) a rendu deux arrêts majeurs le 4 juin 2026, tous deux publiés au Bulletin, qui renforcent considérablement la position du locataire face au bailleur :

Arrêt n° 24-16.993 : un bailleur qui connaissait l’indécence de son logement au moment de la conclusion du bail ne peut pas donner congé au motif de réaliser des travaux de mise en conformité. La Cour interdit au propriétaire d’instrumentaliser sa propre défaillance pour expulser le locataire. C’est la consécration du principe « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » appliqué au bail d’habitation.

Arrêt n° 24-11.437 : l’obligation de délivrance d’un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail. Le locataire peut poursuivre l’exécution forcée (travaux de mise aux normes) sans limitation de durée tant que le manquement perdure. Seule la réparation du préjudice de jouissance est soumise à la prescription triennale (3 ans avant la demande en justice).

Ces arrêts créent une collision directe avec le projet de loi Jeanbrun qui autorise les passoires thermiques à rester sur le marché sous promesse de travaux. La jurisprudence dit : pas de délai, l’obligation est immédiate. La loi dira : engagement de travaux sous 3 à 5 ans. Ce conflit nourrira un contentieux considérable à la rentrée.

Par ailleurs, le décret du 6 juillet 2026 refondant les contrats types de bail introduit la clause résolutoire comme standard obligatoire à compter du 1er octobre 2026.
Mais la Cour de cassation a rappelé (arrêt du 5 mars 2026, n° 24-15.820) que même avec une clause résolutoire, le juge doit vérifier le bien-fondé d’une exception d’inexécution invoquée par le locataire un bailleur qui ne respecte pas son obligation de délivrance ne peut pas activer la clause résolutoire.

→ AVIS : Ces arrêts sont un séisme pour les bailleurs de logements indécents. Si vous louez un bien que vous savez non conforme (DPE G, surface insuffisante, absence de conformité), vous ne pouvez plus donner congé pour travaux et votre locataire peut vous assigner sans limite de temps pour obtenir la mise aux normes.
Les propriétaires bailleurs doivent impérativement vérifier la conformité de leurs biens et, si travaux il y a, les engager avant que le locataire ne les impose par voie judiciaire. La clause résolutoire obligatoire au 1er octobre est une bonne nouvelle pour les bailleurs confrontés aux impayés, mais elle ne protège en rien un bailleur défaillant sur la décence.

6. SIGNAL FAIBLE / POINT D’ATTENTION

Le confort d’été devient un sujet structurant pour l’immobilier.

La vague de chaleur qui touche la France depuis mai 2026 n’est pas un épiphénomène. L’introduction d’amendements sur l’adaptation des logements aux canicules dans le projet de loi Jeanbrun, la facilitation de la climatisation en copropriété, et les discussions autour des « bouilloires thermiques » signalent un changement de paradigme. Le DPE intègre déjà des éléments sur le confort d’été, mais son poids dans la valorisation des biens va s’accroître.

En parallèle, la Banque de France a signalé que l’inflation, retombée à 2,8 % en juin, pourrait influencer la prochaine révision du taux du Livret A au 1er août 2026 un maintien à 1,5 % ou une remontée sont envisageables. Pour les propriétaires qui accumulent leur apport ou leur trésorerie travaux sur un Livret A, l’information est à suivre.

Enfin, les 95 % de Français qui ne croient plus à la baisse des taux constituent un signal positif pour le marché : les acheteurs cessent d’attendre et reprennent leurs projets. C’est cette normalisation des anticipations qui soutient le volume de transactions.

→ AVIS : Les propriétaires qui anticipent le confort d’été dans leurs travaux de rénovation (volets, brise-soleil, isolation par l’extérieur, VMC double flux, végétalisation) prendront une longueur d’avance.
Un logement performant en été ET en hiver sera le nouveau standard de valorisation. Ceux qui investissent dans des dernier étages sous toits sans isolation ou dans des immeubles plein sud sans protections solaires prennent un risque patrimonial croissant.

LES 3 POINTS À RETENIR CE MOIS-CI

1. La BCE a remonté ses taux de 25 bps le 11 juin, mais les banques n’ont pas répercuté — les taux immobiliers restent stables autour de 3,35 % sur 20 ans. La fenêtre reste ouverte, mais le risque d’une nouvelle hausse à l’automne est réel. Si votre projet est mûr, bouclez-le cet été.

2. Le Sénat a voté le projet de loi Relance Logement le 8 juillet : assouplissement des interdictions de location des passoires thermiques sous conditions de travaux, élargissement du dispositif Jeanbrun aux maisons anciennes, clause résolutoire obligatoire dans les baux au 1er octobre. Mais la Cour de cassation a durci parallèlement les obligations des bailleurs — la loi promet un délai, la jurisprudence dit « maintenant ».

3. MaPrimeRénov’ se resserre (plafonds abaissés, gestes supprimés, suppression de forfaits monogestes prévue en septembre). Les délais d’instruction sont de 3 à 6 mois. Les propriétaires qui doivent rénover n’ont plus le luxe d’attendre.

CALENDRIER : DATES À NOTER

23 juillet 2026 : Réunion de la BCE. Décision sur les taux directeurs. Les marchés anticipent une pause. Impact direct sur les taux immobiliers si surprise.

1er août 2026 : Révision du taux du Livret A. La remontée de l’inflation à 3,2 % au printemps pourrait pousser à un maintien ou une revalorisation au-dessus de 1,5 %.

Septembre 2026 : Examen du projet de loi Relance Logement par l’Assemblée nationale. Les dispositions sur les passoires thermiques et le dispositif Jeanbrun pourraient être modifiées.

Septembre 2026 : Entrée en vigueur prévue de la suppression de certains forfaits monogestes MaPrimeRénov’ (poêles à bois, solaire thermique). Dernière fenêtre pour déposer son dossier.

Septembre 2026 : Échéance de transposition de la directive européenne EPBD 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments.

1er octobre 2026 : Entrée en vigueur des nouveaux contrats types de bail (décret du 6 juillet 2026). Clause résolutoire obligatoire, nouvelles mentions. Adaptez vos modèles de bail.

Automne 2026 : Paiement de la CFE et de la taxe d’habitation (résidences secondaires) pour l’année 2025.

Le volume de transactions décroche.
La FNAIM a frappé fort le 17 juin lors de sa conférence de presse semestrielle : le marché est passé de 958 000 transactions à fin février à 941 000 à fin avril, soit -17 000 ventes en deux mois. La fédération projette désormais un atterrissage entre 900 000 et 920 000 ventes à fin 2026, soit une baisse de 5 à 6 % par rapport à 2025. Rappelons que 2025 avait vu un rebond de +12 %. Le Groupe BPCE confirmait dès le 3 juin ce scénario de repli. On reste certes au-dessus du point bas de fin 2024 (845 000), mais la dynamique positive est cassée.

Loïc Cantin, président de la FNAIM, parle d’un marché « convalescent au bord de la rechute ».

Les prix résistent en façade, mais l’inflation grignote.
Au 1er juin 2026, le prix moyen national de l’ancien s’établit à 2 994 €/m², quasi stable sur un an (-0,1 %).
Le détail est plus contrasté : les appartements progressent de +1,8 % à 3 838 €/m², tandis que les maisons reculent de -1,6 % à 2 357 €/m².
Attention à l’illusion optique : avec une inflation à 2,2-2,4 %, un prix stable signifie en réalité une érosion du pouvoir d’achat immobilier.

La FNAIM insiste : « L’inflation a rejoint l’indice des prix des logements et tend à le dépasser. »

Les taux remontent, lentement mais sûrement. Après la détente de 2024-2025, le mouvement s’est inversé.
Voici les taux moyens relevés par CAFPI.

Sur un an, le taux moyen est passé de 3,05 % à 3,25 % (données FNAIM). La cause : tensions géopolitiques au Moyen-Orient, OAT 10 ans flirtant avec les 4 % en intraday, et inflation persistante qui laisse planer le risque d’une hausse des taux directeurs BCE lors de la réunion du 11 juin. La FNAIM projette un scénario noir à 3,50 % voire 3,80 % d’ici fin 2026.

Taux d’usure au 1er juillet 2026. Les nouveaux plafonds publiés par la Banque de France sont : 4,07 % (fixe < 10 ans), 4,57 % (fixe 10-20 ans), 5,29 % (fixe ≥ 20 ans), 5,28 % (variable), 6,39 % (relais).

Capacité d’emprunt et pouvoir d’achat concret.
Un couple avec 4 300 € de revenus nets peut emprunter 249 000 € sur 20 ans à 3,37 %, avec une mensualité de 1 502 € assurance incluse (simulation CAFPI).
Pour une mensualité de 1 000 €/mois sur 25 ans, voici ce que l’on peut acheter en juin 2026 :

• 20,66 m² à Paris (-0,96 m² sur un an),

• 44,38 m² à Lyon (-2,08 m²),

• 56,68 m² à Marseille (-1,40 m²),

• 45,81 m² à Bordeaux (-0,63 m²),

• 57,23 m² à Toulouse (+0,53 m², seule ville en hausse),

• 59,61 m² à Lille (-4,37 m²),

• 75,42 m² à Reims (-7,41 m², plus forte baisse).

L’érosion est généralisée. Seule Toulouse gagne du terrain grâce à une légère baisse des prix locaux.

Durée de vente et stock. Le stock de biens reste modéré dans les zones tendues, mais les délais de vente s’allongent, notamment sur les maisons en périphérie. Les biens énergivores (DPE E, F, G) subissent une décote et des délais accrus. Les appartements en centre-ville continuent de trouver preneur plus rapidement, avec un taux de négociation plus faible.

→ À UTILISER EN RENDEZ-VOUS. Face à un vendeur hésitant :
« Le marché a perdu 17 000 transactions en deux mois.
Les taux remontent. Si vous attendez la rentrée, votre bien risque de se vendre 5 à 8 % moins cher en pouvoir d’achat réel. C’est maintenant qu’il faut être sur le marché, avec un prix juste. »
Face à un acquéreur frileux : « Oui, les taux sont remontés de quelques points. Mais sur un prêt de 200 000 €, ça représente 10 € de plus par mois. En revanche, les vendeurs deviennent plus négociables : c’est le moment d’obtenir des concessions qu’ils n’auraient jamais faites il y a six mois. »

→ MON AVIS. Le rebond de 2025 était une parenthèse, pas un retournement durable. Le marché est pris en tenaille : les taux remontent, le pouvoir d’achat s’érode, et les incertitudes géopolitiques gèlent les décisions.
Pour l’agent, la conséquence est claire : on entre dans un marché de négociateurs, pas de preneurs d’ordres. Celui qui maîtrise les chiffres et sait argumenter une baisse de prix aura des mandats. Les autres verront leurs biens « dormir ».

PARTIE 2 : JURIDIQUE & OBLIGATIONS : CE QUI PEUT VOUS COÛTER CHER

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Jurisprudences du mois

Arrêt n°1 : L’acquéreur qui contourne l’agence paie 150 000 € (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n°24-10.637).
Les faits : un agent détient un mandat non exclusif pour une villa à 2,99 M€ (commission de 6 % charge acquéreur).
Il fait visiter le bien en avril 2018.
Cinq semaines plus tard, les acquéreurs signent une promesse directement avec les vendeurs, sans mentionner l’agent.
La promesse contenait même une clause où l’acheteur s’engageait « à prendre en charge les éventuelles poursuites d’agences immobilières » clause supprimée dans l’acte définitif.
La Cour de cassation confirme la condamnation des acquéreurs à 150 000 € de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (responsabilité délictuelle). Le faisceau d’indices de fraude était accablant : connaissance du droit à commission, signature rapide à l’insu de l’agent, clause révélatrice puis effacée.

Concrètement, que devez-vous faire ?
Documentez TOUT : bons de visite signés, échanges par e-mail/SMS, comptes-rendus de visite horodatés.
Si un bien que vous avez présenté se vend sans vous, vérifiez systématiquement la date de l’acte notarié (accessible via les mutations DVF). Cette jurisprudence confirme que même sans lien contractuel avec l’acquéreur, vous pouvez obtenir réparation si une fraude est caractérisée.

Arrêt n°2 : Promesse unilatérale : pas de levée d’option, pas de commission (Cass. 3e civ., 26 mars 2026).

Un agent intervient sur une cession de terrain (mandat de recherche + mandat de vente).
Une promesse unilatérale de vente est signée, les conditions suspensives sont quasi réalisées… mais le bénéficiaire ne lève pas l’option.
Le terrain est finalement vendu à un tiers. La Cour de cassation confirme : sans levée d’option, la vente n’est pas conclue au sens de la loi Hoguet. L’agent n’a droit à aucune commission et ne peut engager la responsabilité du bénéficiaire qu’en prouvant une fraude, ce qui n’était pas le cas ici.

Concrètement, que devez-vous faire ?
Quand vous intervenez sur une promesse unilatérale (fréquent en promotion), négociez dès le mandat une clause de rémunération liée à la levée d’option ou, à défaut, une indemnité de dédit.
Soyez attentifs à la qualification juridique de l’avant-contrat : promesse synallagmatique vs. unilatérale, les conséquences sur votre commission sont radicalement différentes.

Arrêt n°3 Logement indécent : le bailleur doit indemniser le préjudice de jouissance même après travaux (Cass. 3e civ., 4 juin 2026).

La Cour juge que la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence d’un logement ne dispense pas le bailleur d’indemniser le locataire pour le préjudice de jouissance subi pendant la période d’indécence.

Concrètement, que devez-vous faire ? Si vous gérez un bien en gestion locative, documentez l’état du logement dès la prise de mandat. En cas de problème de décence, alertez le propriétaire par écrit immédiatement : le gestionnaire peut voir sa responsabilité engagée au titre de son devoir de conseil.

Projet de loi « Relance Logement » présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026

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C’est LE texte de la rentrée. Porté par le ministre Vincent Jeanbrun, il sera examiné au Sénat à partir du 7 juillet. Voici les mesures qui vous impactent directement :

DPE : les passoires thermiques G pourraient être relouées sous conditions. Le gouvernement ne supprime pas l’interdiction de location des logements classés G (en vigueur depuis le 1er janvier 2025), mais propose de la conditionner plutôt que de l’appliquer de façon absolue.
Les propriétaires pourraient relouer un bien classé G à condition de signer un contrat de travaux engageant la rénovation énergétique, avec un délai de 3 ans (maison) ou 5 ans (copropriété).
Environ 700 000 logements F et G seraient potentiellement concernés.
Pas de simple devis : il faut un engagement ferme. Financements mobilisables : éco-PTZ (jusqu’à 50 000 €), MaPrimeRénov’, CEE.

Dispositif « Jeanbrun » élargi. Le dispositif fiscal pour l’investissement locatif est assoupli : le seuil minimal de travaux dans l’ancien passe de 30 % à 20 % du prix du bien, les maisons individuelles deviennent éligibles dans l’ancien, et deux conditions sont maintenues pas de chaudière fossile et DPE au moins D après travaux.

Permis de louer allégé. Les communes pourront dispenser du permis de louer les propriétaires dont le bien est géré par un administrateur de biens. Un gain estimé de 5 à 6 semaines sur certaines relocations.

PTZ élargi en discussion. Une proposition de loi vise à ouvrir un PTZ de 100 000 € dès le premier enfant, sans condition de ressources. Non encore votée, mais le signal politique est fort.

HCSF : vers le reste à vivre plutôt que les 35 % ? Une proposition de loi déposée le 14 avril vise à remplacer la règle des 35 % d’endettement par un critère de reste à vivre. La FNAIM pousse activement pour cette mesure.

Encadrement des loyers : le front s’élargit

En 2026, plus de 70 communes appliquent l’encadrement des loyers. Les nouveaux territoires en cours de déploiement ou annoncés : Marseille, Annemasse Agglo, Grand-Orly Seine Bièvre, Cergy-Pontoise. Nantes et Rennes préparent également leur entrée.
Rappel : l’expérimentation arrive à échéance en novembre 2026. Si elle n’est pas prolongée par le Parlement, le dispositif tombe.
La FNAIM milite ouvertement pour sa suppression, estimant qu’il freine l’offre locative.
ERA Immobilier a pris une position similaire en juin. Pour le gestionnaire locatif : vérifiez systématiquement les plafonds avant chaque mise en location et chaque renouvellement de bail.

Honoraires de location revalorisés depuis le 1er janvier 2026

Rappel utile en période de forte activité locative estivale : les plafonds des honoraires imputables au locataire ont été revalorisés de +0,87 % conformément à l’évolution de l’IRL.

Nouveaux plafonds :

• 12,10 €/m² en zone très tendue,

• 10,09 €/m² en zone tendue,

• 8,07 €/m² hors zone tendue.

→ MON AVIS. Le projet de loi Relance Logement est le premier texte depuis longtemps à traiter le logement comme une priorité politique et non comme une variable budgétaire.
L’assouplissement du DPE pour les G est une bouffée d’oxygène pour le parc locatif, mais attention : ce n’est pas un blanc-seing.
L’obligation de travaux est réelle, et l’agent/gestionnaire qui prend un mandat de location sur un G sans vérifier l’engagement de rénovation joue avec le feu.
Quant à la jurisprudence sur les 150 000 €, c’est un arrêt à imprimer et à afficher dans toutes les agences : la preuve paie, la documentation protège.

PARTIE 3 : VOTRE MÉTIER BOUGE : CONCURRENCE, RÉSEAUX & BUSINESS

Les défaillances d’agences reculent enfin.

Selon Altares (T1 2026), les défaillances d’agences immobilières passent de 310 au T1 2025 à 240 au T1 2026, soit -23 %.
Après le pic historique de 1 232 faillites en 2024 (+36 % vs. 2023), le secteur amorce une normalisation.
En revanche, la promotion immobilière reste en souffrance avec des défaillances en hausse de +51 %.
Globalement, l’écosystème économique reste tendu : 18 986 défaillances d’entreprises au T1 2026 (+6,4 %), 71 000 sur 12 mois glissants un record. Plus de 75 000 emplois menacés.

Les réseaux de mandataires : BSK, la performance de la décennie. Le marché des mandataires pèse désormais 53 795 conseillers actifs (+14,4 %, soit +6 788 personnes en un an) répartis sur 154 réseaux.
Les 5 premiers concentrent 61,4 % du marché.
Le classement :

1. iad France reste le n°1 incontesté avec 15 768 mandataires (+11,3 %).

2. SAFTI tient la 2e place avec 6 379 (+10,6 %).

3. La surprise vient de BSK Immobilier, devenu le 1er recruteur net du marché sur 5 ans (+2 999 mandataires, effectif de 4 283, soit un effectif multiplié par 3,3).

Les challengers qui accélèrent le plus vite en taux de croissance : Liberkeys (+42,4 %, 252 mandataires), eXp France (+37,4 %, 768), Immo Réseau (+31,6 %, 625). En face, les décrocheurs : Keymex (-44,9 %), REGM (-36,5 %), megAgence (-6,9 %). Sur 5 ans, Optimhome (-23,8 %, 1 762 mandataires) et Capifrance (-12,9 %, 2 689) continuent de s’effriter.

Côté franchises.
Laforêt est élue meilleure franchise immobilière 2026 (étude IFOP mars 2026, 16e année consécutive de leadership sur la notoriété).
Century 21 conforte sa position avec 960 agences en France.
Orpi, Century 21 et Laforêt avaient annoncé une reprise des volumes dès début 2026, portée par un T4 2024 dynamique reprise aujourd’hui contrariée par le contexte.

Les positions syndicales. La FNAIM (48,38 % de représentativité patronale dans la branche) intensifie son lobbying : suppression de l’encadrement des loyers, portabilité des prêts, suspension des normes HCSF, soutien au statut du bailleur privé.
Loïc Cantin alerte : « Après la crise de l’immobilier, c’est la crise du logement. Et après la crise du logement, c’est la crise sociale. »
Le positionnement se fait aussi dans la perspective de la présidentielle 2027 : les propositions de Bruno Retailleau sur le logement sont ouvertement commentées par la fédération.

→ MON AVIS. Le marché des mandataires continue de croître là où les agences traditionnelles se stabilisent. Mais ne confondez pas croissance d’effectifs et solidité : un réseau qui recrute 3 000 personnes par an a aussi un turnover massif. Si vous êtes mandataire, regardez le taux de rétention, pas seulement la promesse de commission à 98 %. Si vous êtes en agence, la baisse des faillites est un signal positif, mais c’est un retour à la normale, pas une embellie. La sélection darwinienne de 2023-2024 a fait le ménage. Ceux qui restent sont les plus solides.

Focus pratique du mois Les 2 outils que j’utilise au quotidien

CapLens (caplens.tech)

🔵 CAP LENS

(-10€ TTC avec le code IMMOBILIER123)

C’est mon simulateur de référence pour l’investissement locatif.
CapLens n’est pas un simple calculateur de rendement brut : c’est un moteur de modélisation financière et comptable qui projette le cashflow réel, le TRI, la VAN et le bilan fiscal exercice par exercice sur 30 ans.

Il couvre les 4 régimes au réel : LMNP, LMP, revenus fonciers et SCI à l’IS, avec amortissements décomposés, déficits reportables et calcul séquentiel pluriannuel.

Concrètement, quand un investisseur me demande « ce T2 à 180 000 € est-il rentable en LMNP ? », je lance la modélisation sur CapLens en 3 minutes depuis mon téléphone entre deux visites et je lui sors un rapport PDF en marque blanche à mon en-tête avec cashflow net après impôt, enrichissement patrimonial et comparaison entre régimes.

C’est ce rapport qui convainc le banquier et qui fait signer le mandat. L’outil est noté 4,8 étoiles sur l’App Store avec plus de 100 000 téléchargements. Disponible sur web, iOS et Android, version gratuite pour démarrer. Si vous faites de l’investissement locatif, c’est indispensable.

Normi (normi.fr)

C’est la brique données qui me manquait. Normi agrège et nettoie les 17,4 millions de transactions DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiées par la DGFiP depuis 2014, les géocode, élimine les doublons et les valeurs aberrantes, et les croise avec les diagnostics DPE de l’ADEME et la BDNB (32 millions de bâtiments).

NORMI

(10% de remise recurrente et 10% de credits bonus sur les abonnements avec le code IMMO123)

Le tout est accessible via une API REST ou un serveur MCP compatible avec Claude Desktop, Cursor, Cline ou VSCode. En clair : vous pouvez interroger en langage naturel l’intégralité des ventes réelles d’un quartier, obtenir des comparables géolocalisés, analyser les tendances de prix sur 10 ans, mesurer la prime verte DPE (écart de prix entre un A/B et un F/G) ou scorer la santé d’un marché local le tout en moins de 200 ms.

Mon usage concret : avant un rendez-vous estimation, je demande à Claude via Normi « Trouve les ventes de T3 entre 60 et 75 m² dans un rayon de 500 m autour de cette adresse, sur les 18 derniers mois, avec prix au m² ».

J’arrive chez le vendeur avec les prix réels de vente de ses voisins, pas des estimations de portail. Ça change tout en crédibilité. 500 crédits gratuits par mois, sans carte bancaire.

→ MON AVIS. L’IA ne vous remplacera pas. Un mauvais agent avec de l’IA reste un mauvais agent. Mais un bon agent avec les bons outils vaut deux fois plus. La tendance de fond est claire : tout ce qui est répétitif, administratif, ou de qualification sera automatisé d’ici 2-3 ans.

Votre valeur ajoutée, c’est le conseil, la négociation, la relation humaine. Investissez votre temps là-dedans, déléguez le reste aux machines.
Et si vous ne deviez retenir que deux outils ce mois-ci : CapLens pour modéliser vos projets d’investissement comme un analyste, et Normi pour arriver en rendez-vous avec les vraies données du marché. L’un vous donne la projection, l’autre vous donne la preuve.

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PARTIE 5 : GESTION LOCATIVE & COPROPRIÉTÉ : LE MINIMUM VITAL

Bouilloires thermiques : le nouveau sujet de l’été.
Avec la multiplication des canicules, la notion de « bouilloire thermique » (logement qui surchauffe en été) monte en puissance.
Selon la Fondation pour le Logement, un foyer sur trois souffrirait de surchauffe estivale. Ce n’est pas (encore) un critère légal de non-décence, mais une proposition de loi envisage d’intégrer un critère de confort d’été dans le DPE ou dans la notion de décence.
À surveiller pour la gestion locative : un locataire ne peut pas suspendre son loyer unilatéralement en cas de chaleur excessive, mais les contentieux sur la décence pourraient augmenter.

DPE collectif obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés métropolitaines bâties avant 2013.
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Ces deux obligations combinées génèrent un flux d’assemblées générales et de décisions de travaux. Pour le syndic ou le gestionnaire : vérifiez que vos copropriétés sont en conformité, c’est un vrai risque de mise en cause.

Financement des travaux en copropriété : alternatives au crédit.
De nouveaux acteurs proposent de financer les travaux de copropriétaires en échange d’une part de la valeur future du bien. Ce mécanisme cible les copropriétaires exclus du crédit classique (âgés, endettés). Cela reste marginal, mais le sujet émerge face à l’ampleur des travaux imposés par le calendrier de rénovation énergétique.

Dossiers de location falsifiés : vigilance maximale cet été !!
La période estivale, avec son pic de relocations, voit exploser les dossiers falsifiés : fiches de paie gonflées, avis d’imposition retouchés, fausses quittances de loyer. Vérifiez la cohérence des pièces entre elles.
Les outils de vérification automatisée se multiplient (Dossierfacile.logement.gouv.fr reste la référence gratuite)

→ MON AVIS. Le DPE collectif obligatoire et le PPT vont créer un appel d’air considérable pour les syndics et les gestionnaires qui savent accompagner les copropriétés dans leurs plans de travaux.
C’est aussi une opportunité commerciale pour les agents : un immeuble rénové prend de la valeur, et le propriétaire qui vote les travaux aujourd’hui voudra probablement vendre demain. Soyez présents dans ces AG, pas pour vendre, mais pour vous rendre visibles.

PARTIE 6 : SIGNAL FAIBLE : LA TENDANCE QUE VOS CONFRÈRES N’ONT PAS VUE

Le « reste à vivre » va remplacer le taux d’endettement et ça change tout.
La proposition de loi déposée le 14 avril pour substituer un critère de reste à vivre à la norme HCSF des 35 % est passée relativement inaperçue. Pourtant, si elle aboutit, c’est un bouleversement. Prenons un ménage à 5 000 € de revenus avec 800 € de charges fixes : aujourd’hui, il peut emprunter au maximum 1 750 €/mois (35 %).
Avec un critère de reste à vivre fixé par exemple à 1 500 €, il pourrait monter à 2 700 €/mois.
Cela débloquerait des dizaines de milliers de dossiers actuellement refusés par les banques, notamment les profils avec des revenus élevés et des charges modérées.
La FNAIM et plusieurs parlementaires poussent. Les banques freinent. Le HCSF est silencieux. Si vous voulez avoir un an d’avance sur vos confrères, commencez dès maintenant à simuler vos dossiers avec les deux méthodes et expliquez à vos acquéreurs recalés que la règle pourrait changer.
Vous les garderez dans votre portefeuille au lieu de les perdre.

→ MON AVIS. C’est peut-être la mesure la plus structurante pour le marché à moyen terme. Si elle passe, elle pourrait réinjecter entre 50 000 et 100 000 acheteurs dans le marché. Mais le calendrier parlementaire est incertain, entre le projet de loi Relance Logement et la séquence pré-présidentielle. Ne vendez pas la peau de l’ours, mais préparez-vous.

LES 3 POINTS À RETENIR CE MOIS‑CI

1. Le marché perd 17 000 transactions en deux mois : la reprise de 2025 est stoppée, les taux remontent (3,37 % en moyenne sur 20 ans), et la FNAIM projette 900 000-920 000 ventes en 2026. Ajustez vos estimations de prix à la réalité, pas aux souvenirs.

2. La Cour de cassation condamne un acquéreur à 150 000 € de dommages-intérêts pour avoir contourné l’agent. Documentez chaque visite, chaque échange, chaque mise en relation. C’est votre assurance-commission.

3. Le projet de loi Relance Logement (présenté le 24 juin, examen au Sénat le 7 juillet) pourrait autoriser la relocation des logements classés G sous condition de travaux et élargir le dispositif Jeanbrun à l’ancien. Suivez le texte de près : il va redéfinir votre activité de gestion locative et d’investissement.

CALENDRIER : CE QUE VOUS DEVEZ NOTER DANS VOTRE AGENDA

7 juillet 2026 : Début de l’examen du projet de loi Relance Logement au Sénat.

Été 2026 : Déclaration d’occupation des biens : si vos clients bailleurs ont raté la date du 30 juin, faites-les régulariser au plus vite (amende 150 €/local).

4-5 novembre 2026 : Salon RENT (Proptech), Paris Porte de Versailles.

Novembre 2026 — Échéance de l’expérimentation de l’encadrement des loyers. Décision parlementaire attendue sur la prolongation ou la suppression.

7-8 décembre 2026 : IMMO, Le Congrès Immobilier FNAIM, Palais des Congrès Porte Maillot, Paris.

En continu : Renouvellement de carte professionnelle T/G/S : vérifiez votre échéance CCI et vos 42 heures de formation ALUR sur 3 ans (dont 2h minimum non-discrimination). Anticipez : les demandes de renouvellement doivent être déposées 2 mois avant l’expiration.


Pierre

Dans tous les cas, il y a un contrat que vous devez comprendre. Un seul. Le bail commercial.

C’est le socle juridique de tout l’immobilier de commerce en France. Et pourtant, la plupart des gens qui en dépenden— investisseurs comme locataires n’en connaissent pas les règles fondamentales.

Cet article est fait pour corriger ça. On va tout reprendre depuis le début, simplement, et on terminera par les cinq changements que la loi du 26 mai 2026 vient d’apporter quasiment dans le silence médiatique.

Un contrat vieux de 70 ans qui régit encore des milliards d’euros

Le bail commercial est régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce. On parle du « statut des baux commerciaux ». Il a été créé par un décret de 1953, modifié de nombreuses fois depuis, et il reste aujourd’hui le pilier absolu de l’immobilier commercial français.

La France compte environ 300 000 points de vente rien que dans le commerce de détail. Si on ajoute les restaurants, les artisans, les prestataires de services, on dépasse largement le million de baux commerciaux en cours d’exécution sur le territoire. Chacun de ces baux produit un loyer, génère des droits et crée des obligations.
C’est un marché colossal et il fonctionne selon des règles bien précises.

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Pourquoi « 3/6/9 » ?

La durée minimale légale d’un bail commercial est de neuf ans.
Mais le locataire a le droit de partir tous les trois ans, à chaque échéance triennale. D’où le surnom de « bail 3/6/9 »

Le bailleur, lui, est verrouillé. Il ne peut pas résilier le bail en cours de route, sauf dans des cas extrêmement rares reconstruction de l’immeuble, surélévation, ou reprise pour habiter les lieux sous conditions très strictes.

En clair : le bail commercial est un contrat structurellement déséquilibré en faveur du locataire. C’est voulu par le législateur pour protéger le fonds de commerce.

C’est le premier réflexe à avoir quand on investit en immobilier commercial : vous n’achetez pas seulement des murs, vous achetez un contrat qui donne des droits très puissants à la personne qui les occupe.

Qui peut en bénéficier ?

Tout le monde ne bénéficie pas automatiquement du statut des baux commerciaux. Il faut réunir trois conditions en même temps :

① Un bail : un contrat de location entre un bailleur et un preneur.

② Un local : des murs affectés à l’exploitation d’une activité.

③ Un fonds de commerce ou artisanal : réellement exploité dans les lieux, avec une immatriculation au RCS ou au Registre National des Entreprises (RNE).

Piège classique : les professions libérales médecins, avocats, architectes sont exclues du statut.
Elles relèvent du bail professionnel (loi du 23 décembre 1986), dont la durée minimale n’est que de six ans et qui n’offre ni droit au renouvellement, ni indemnité d’éviction. Un univers beaucoup moins protecteur.

Le loyer : libre à l’entrée, encadré ensuite

C’est une différence fondamentale avec l’immobilier résidentiel :
le loyer initial d’un bail commercial est totalement libre. Pas de plafond, pas d’encadrement. C’est le marché, l’emplacement, la négociation qui fixent le prix.

En revanche, une fois le bail signé, la révision du loyer obéit à des règles précises. Deux mécanismes coexistent :

1- La révision triennale (article L. 145-38)
Tous les trois ans, l’une des parties peut demander une révision.
La hausse est plafonnée à la variation d’un indice : l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les commerces et l’artisanat, ou l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux.

Pour donner un ordre de grandeur : le dernier ILC publié (T4 2025) est de 134,62, en baisse de −0,50 % sur un an.
On est clairement dans une phase de stabilisation après les hausses post-inflation.

2- La clause d’échelle mobile (article L. 145-39)
Beaucoup plus fréquente en pratique. C’est une indexation automatique, en général annuelle, calée sur l’ILC ou l’ILAT. Un garde-fou existe : si le loyer indexé s’écarte de plus de 25 % par rapport au loyer initial, l’une des parties peut demander un réajustement à la valeur locative réelle.

À noter : l’ancien ICC (Indice du Coût de la Construction) ne peut plus servir de référence pour les baux commerciaux depuis la loi Pinel de 2014.

La propriété commerciale : le concept le plus important (et le plus méconnu)

Si vous ne devez retenir qu’un seul concept de cet article, c’est celui-ci.

À l’issue des neuf ans, le locataire a un droit au renouvellement de son bail. C’est ce qu’on appelle la « propriété commerciale ».
Ce n’est pas un droit de propriété sur les murs le locataire ne possède rien mais c’est un droit d’occupation extrêmement puissant, quasi perpétuel tant que le locataire paie son loyer et respecte ses obligations.

Le corollaire est redoutable : si le bailleur refuse le renouvellement, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction. Cette indemnité couvre le préjudice intégral subi par le locataire : la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement, la perte de clientèle, les frais de réinstallation.

En pratique, on voit régulièrement des indemnités qui dépassent la valeur des murs eux-mêmes.

Imaginez : vous achetez un local 200 000 €, occupé par un restaurateur installé depuis 15 ans. Vous voulez récupérer votre bien. L’indemnité d’éviction peut atteindre 250 000 €, voire plus. C’est le piège numéro un de l’investisseur non averti.

Le loyer au renouvellement est en principe plafonné à la variation de l’indice sur la durée du bail écoulé.
Mais un déplafonnement à la valeur locative de marché est possible dans trois cas :

1. si le bail a duré plus de 12 ans (par tacite prolongation),

2. en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité (arrivée d’un tramway, ouverture d’un centre commercial),

3. si les caractéristiques du local ont changé.

Charges et travaux : les règles depuis Pinel 2014

La loi Pinel du 18 juin 2014 a clarifié la répartition des charges. Avant, c’était souvent le far west contractuel.

Désormais :

→ Le bailleur ne peut plus faire supporter au locataire les grosses réparations (article 606 du Code civil) : murs de soutènement, toiture, structure, voûtes.

→ La taxe foncière peut être refacturée au locataire si le bail le prévoit.

→ L’état des lieux d’entrée et de sortie est devenu obligatoire (avant Pinel, il ne l’était pas).

→ Un état récapitulatif annuel des charges doit être adressé chaque année au locataire par le bailleur.

Sujet brûlant à surveiller : une proposition de loi a été déposée début 2026 pour plafonner à 50 % la part de taxe foncière refacturable au locataire. Pas encore adoptée, mais le débat est sur la table.

Ce que la loi du 26 mai 2026 change et pourquoi c’est important

La loi n° 2026-403 dite de « simplification de la vie économique » est entrée en vigueur le 28 mai 2026. Son Titre X, consacré au commerce, modifie cinq points du statut des baux commerciaux.

C’est la réforme la plus significative du bail commercial depuis Pinel. Et elle est passée quasiment inaperçue.

🔴 Réforme n° 1 La clause d’indexation « tunnel » est validée

Nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce

Qu’est-ce qu’une clause tunnel ?
C’est une clause qui encadre la variation de l’indice dans une fourchette par exemple : l’ILC varie comme il veut, mais le loyer ne bouge que dans une limite de ±2 % par an.

Avant la loi : les clauses « plancher » (qui empêchaient le loyer de baisser) étaient réputées non écrites par les tribunaux.
Mais le sort de la clause tunnel symétrique n’avait jamais été tranché par la Cour de cassation.
Résultat : une insécurité juridique totale, et personne n’osait en mettre dans les baux.

Après la loi : la clause tunnel est expressément validée, à une condition stricte la symétrie. Si vous plafonnez la hausse à 3 %, vous devez aussi plafonner la baisse à 3 %.

En pratique : attendez-vous à voir cette clause apparaître massivement dans les baux à venir. C’est un outil de lissage du risque pour les deux parties bailleur ET locataire.

🔴 Réforme n° 2 : Le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre

Article L. 145-40 réécrit

Avant : liberté contractuelle. Le bailleur pouvait exiger un, deux, trois trimestres de dépôt de garantie, voire plus.

Après : le dépôt est plafonné à un trimestre de loyer. C’est impératif, on ne peut pas y déroger.

Et surtout c’est le point le plus surprenant ce plafond s’étend à l’ensemble des sûretés : cautionnement bancaire, garantie à première demande, nantissement… Tout cumulé ne peut plus dépasser un trimestre.

Autres nouveautés :
→ En cas de vente du local, l’obligation de restitution du dépôt est automatiquement transférée au nouveau propriétaire.
→ Le délai de restitution est désormais encadré : trois mois maximum après la remise des clés.
→ Les sommes déposées ne portent plus intérêts au profit du locataire.

Champ d’application : commerces de détail, de gros et prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les bureaux et entrepôts ne sont PAS concernés.

🔴 Réforme n° 3 : La clause résolutoire est durcie

Article L. 145-41 modifié

C’est la bonne nouvelle pour les bailleurs.

Avant : en cas d’impayé de loyer, le locataire pouvait saisir le juge pour obtenir des délais et bloquer la résiliation pendant des mois, voire des années. Le juge avait une large marge d’appréciation.

Après : pour obtenir des délais, le locataire doit remplir deux conditions cumulatives :

① Avoir repris le paiement intégral du loyer courant AVANT la date de la première audience.

② Démontrer sa capacité à régler la dette locative preuves financières à l’appui (bilans, situation de trésorerie, prévisionnel).

Si ces deux conditions ne sont pas réunies → le juge ne peut plus suspendre la clause résolutoire. Le bailleur récupère son local plus rapidement.

Le message du législateur est clair : l’impayé de loyer commercial n’est plus une difficulté que l’on peut espérer voir absorbée par la bienveillance du juge. Le locataire défaillant qui n’a pas repris ses paiements avant l’audience perd sa chance de rester.

🔴 Réforme n° 4 : Le locataire peut exiger le paiement mensuel

Nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce

Avant : le paiement trimestriel d’avance était la norme. Aucun droit du locataire à la mensualisation.

Après : le locataire peut demander le passage au paiement mensuel. C’est un droit, pas une faveur. Le bailleur ne peut pas refuser.

Conditions :
→ Être locataire d’un local de commerce de détail, de gros ou de prestations de services.
→ Ne pas avoir d’arriérés de loyer ou de charges non contestés.

Trois points essentiels :
→ Ordre public : toute clause du bail qui écarterait ce droit est réputée non écrite.
→ Application immédiate : y compris aux baux en cours à la date de promulgation.
→ Prise d’effet : à compter de l’échéance suivante la demande. Pas de rétroactivité.

Pour un petit commerçant, payer un mois de loyer au lieu de trois mois d’un coup, ça change tout en trésorerie. Pour le bailleur, il faut anticiper : adapter la facturation et le suivi des encaissements.

🔴 Réforme n° 5 : Le droit de préférence du locataire est clarifié

Article L. 145-46-1 complété

Depuis Pinel 2014, le locataire commercial a un droit de préférence en cas de vente du local par le bailleur. Mais la loi ne définissait pas ce qu’est un « local à usage commercial ». Résultat : des années de contentieux et d’insécurité juridique.

La loi du 26 mai 2026 tranche :

→ Local commercial = commerce de détail, de gros ou prestations de services à caractère commercial (y compris réserves et emplacements attenants).

→ Local artisanal = activité indépendante de production, transformation, réparation ou prestation de services (liste fixée par décret à venir).

→ Expressément EXCLUS du droit de préférence : les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts.

Si vous êtes investisseur en immobilier tertiaire bureaux ou logistique c’est une sécurisation juridique importante. Votre locataire n’a PAS de droit de préférence en cas de vente.

Les atouts de l’immobilier commercial pour l’investisseur

Malgré sa complexité juridique, l’immobilier commercial reste un placement attractif. Voici pourquoi.

→ Des rendements supérieurs : couramment 5 à 8 % brut, contre 2,5 à 4 % en résidentiel zone tendue.

→ Un bail long : neuf ans minimum = visibilité sur les cash-flows. Pas de rotation locative annuelle.

→ Un locataire professionnel : entreprise immatriculée, en théorie plus solvable, moins de contentieux « émotionnel ».

→ Des charges largement refacturées : taxe foncière, charges courantes… Dans certains montages, on est en triple net — le locataire paie quasiment tout.

→ Pas d’encadrement des loyers : le loyer initial est libre, fixé par le marché.

En résumé : quand tout se passe bien, c’est un placement régulier, prévisible et rémunérateur. Mais « quand tout se passe bien » est la phrase clé.

Les pièges à connaître avant d’investir

Car il y a un revers

⚠️ La vacance locative peut être très longue. Le taux de vacance commerciale dans les centres-villes français tourne autour de 10 à 11 % en 2025. Certains centres commerciaux vieillissants dépassent 14 %. Un local vide en emplacement secondaire peut le rester pendant des années.

⚠️ Le risque de faillite du locataire est réel. En cas de liquidation judiciaire, le bailleur est un créancier parmi d’autres. Les loyers impayés sont rarement récupérés en totalité.

⚠️ L’indemnité d’éviction est une bombe financière. Vous voulez récupérer votre local ? Le coût peut être supérieur à la valeur des murs.

⚠️ La spécialité du bail limite l’activité autorisée. Sauf clause « tous commerces », votre locataire ne peut exercer que ce qui est prévu au bail — ce qui réduit le marché à la relocation.

⚠️ Le droit de préemption communal (loi Dutreil 2005) permet aux communes de préempter les cessions de baux et de fonds de commerce dans certains périmètres.

⚠️ La fiscalité : revenus imposés en revenus fonciers. Pas de régime LMNP — on n’est pas sur du meublé résidentiel.

Laissez un commentaire.

Ce qu’il faut retenir

• Le bail commercial 3/6/9 est un contrat puissant, protecteur du locataire et exigeant pour le bailleur.

• Le loyer initial est libre, mais sa révision est encadrée par des indices.

• La propriété commerciale donne au locataire un droit au renouvellement que le bailleur ne peut écarter qu’en payant cher.

• La loi Pinel de 2014 a posé les règles de répartition des charges.

• Et la toute récente loi du 26 mai 2026 vient de réécrire cinq points clés du statut : dépôt de garantie, clause tunnel, clause résolutoire, mensualisation, droit de préférence.

• Le rendement est attractif. Mais la vacance et l’éviction sont les deux risques à ne jamais sous-estimer.

Le mot « simplification » dans le titre de la loi est trompeur. Pour l’investisseur comme pour le commerçant, ces changements exigent au contraire une relecture attentive de chaque bail en cours de conclusion ou de renouvellement.

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J’ai épluché le rapport en entier.
Dans ma dernière vidéo YouTube, j’ai décortiqué les grandes tendances nationales. (Je mettrai un lien sur cet article dès qu’il sortira.)
Ici, je vais plus loin : je m’attarde sur les signaux faibles, les données qu’on survole trop vite, et je vous donne mon avis sans filtre sur ce que ça implique pour vos décisions d’investissement.

1. Les lots qui « meurent » : l’hémorragie silencieuse du parc locatif privé

C’est la partie la plus méconnue du rapport, et pourtant la plus inquiétante.

CLAMEUR a suivi 450 000 lots sur 12 ans grâce à un identifiant unique attribué à chaque bien. Quand un lot disparaît de la base sans relocation, il est considéré comme « mort ». Derrière ce terme, une réalité concrète : le propriétaire a vendu, a repris le bien pour lui, ou l’a retiré du marché locatif.

Les chiffres sont sans appel :

16,93 % des lots ont disparu du marché en seulement 3 ans (cohortes récentes), soit un rythme de 5,64 % par an.

Et ce sont les petites surfaces qui meurent le plus vite.
Les une-pièce affichent un taux de mortalité structurellement supérieur aux autres typologies, tous trimestres confondus.

Le phénomène de « résurrection » (un lot qui revient sur le marché après plus d’un an d’absence) existe, mais il est marginal : 0,47 % par an sur 8 ans

Quand on croise ces données avec l’interdiction de location des DPE G depuis janvier 2025, et celle des DPE F programmée pour 2028, on comprend que le parc locatif privé est en train de se contracter structurellement.
Selon Hellio, le passage d’un logement de l’état de passoire thermique au label BBC coûte 25 000 € en moyenne en collectif et 46 000 € en maison. Beaucoup de propriétaires préfèrent vendre.

Mon avis : 🔴 Signal d’alerte fort

Le parc locatif privé fond. Ça veut dire deux choses. Pour les locataires : la tension va continuer à monter. Pour les investisseurs : celui qui reste positionné sur un bien rénové, bien classé au DPE, dans une zone tendue, va capter une demande croissante sur un stock en diminution. C’est une position de force, à condition d’avoir bien acheté.

2. Paris : le loyer d’Odéon vaut le double de celui de La Chapelle

On parle souvent de « Paris » comme d’un bloc monolithique. Le rapport CLAMEUR casse cette illusion avec une granularité quartier par quartier

Au T4 2025, pour l’ensemble des appartements :

Odéon : 42,89 €/m²
Paris 2e : 36,67 €/m²
Saint-Merri : 36,51 €/m²

À l’autre extrémité :

La Chapelle : 22,09 €/m²
Pont-de-Flandre : 25,14 €/m²
Amérique : 25,73 €/m²

L’écart entre le quartier le plus cher et le moins cher est de 20,80 €/m². Sur un 30 m², ça représente 624 € de loyer mensuel de différence. Autrement dit, à Paris, le choix du micro-quartier est aussi déterminant que le choix de la ville elle-même.

Et rappelons que Paris perd en moyenne 14 000 habitants par an selon les derniers chiffres de l’INSEE (période 2017-2023). La population estimée est passée sous les 2,05 millions en 2026. Cette hémorragie démographique n’est pas homogène : certains quartiers se vident plus vite que d’autres.

Mon avis : 🟡 Signal à nuancer

Investir à Paris, oui, mais pas n’importe où et pas à n’importe quel prix.
Le rendement brut moyen parisien est à 3,63 %, le plus bas de France.
Si vous visez Paris, il faut soit chercher de la valorisation patrimoniale sur les quartiers centraux (et accepter un rendement faible), soit viser les arrondissements périphériques (18e, 19e, 20e) pour un meilleur rendement, en gardant un œil attentif sur la dynamique démographique locale.

3. Lyon : un marché étonnamment homogène (et une périphérie qui accélère)

Le rapport livre un focus rarement vu sur Lyon à l’échelle des arrondissements. Et la surprise, c’est l’homogénéité des loyers :

Lyon 2e (le plus cher) : 16,25 €/m²
Lyon 5e (le moins cher) : 14,93 €/m²
Écart max-min : seulement 1,32 €/m²

C’est un contraste saisissant avec Paris et son écart de 20 €/m².
Lyon est un marché relativement uniforme en prix, ce qui signifie que le levier de création de valeur ne se situe pas dans le choix de l’arrondissement mais dans la qualité du bien, le DPE, et le type de location (meublé vs. nu).

Mais attention : le score centre-périphérie de Lyon est de −5, l’un des plus marqués du rapport. La périphérie lyonnaise progresse nettement plus vite que le centre. Pour les 2-pièces, la ville-centre est à −0,34 % tandis que la métropole fait +0,65 %. Pour les 3-pièces, le centre fait +0,66 % contre +0,81 % en périphérie.

Ce n’est pas anodin dans un contexte où Lyon applique l’encadrement des loyers depuis novembre 2021, ce qui peut contribuer à orienter les investisseurs et locataires vers la périphérie, non soumise aux mêmes plafonds.

Mon avis : 🟢 Signal positif (si bien calibré)

Lyon reste un marché solide et lisible. Mais la donnée centre-périphérie doit vous interpeller. Si vous cherchez du rendement et de la croissance locative, regardez les communes limitrophes (Villeurbanne, Vaulx-en-Velin, Bron, Vénissieux). Si vous cherchez du patrimonial, le centre reste pertinent mais la hausse des loyers y sera contrainte par l’encadrement.

4. Les villes où les loyers explosent (et celles où ils chutent)

Le rapport livre un top 5 des hausses et des baisses par ville-centre et par typologie. Voici les mouvements les plus marquants que je retiens :

Les fusées :

Vannes : +15,10 % sur les 1-pièce
Montauban : +13,63 % sur les 1-pièce
Saint-Pierre (La Réunion) : +15,03 % sur les 2-pièce
Brest : +7,73 % sur les 3-pièce et +6,03 % sur les 1-pièce
Bourg-en-Bresse : +10,42 % sur les 3-pièce

Les plongeons :

Noisy-le-Grand : −9,34 % sur les 1-pièce, −6,20 % sur les 3-pièce
Beauvais : −7,70 % sur les 2-pièce, −6,30 % sur les 1-pièce
Bourges : −5,09 % sur les 1-pièce, −5,11 % sur les 2-pièce
Albi : −4,81 % sur les 1-pièce, −5,28 % sur les 2-pièce
Boulogne-Billancourt : −3,25 % sur les 2-pièce, −3,05 % sur les 3-pièce

Le cas de Boulogne-Billancourt est intéressant : c’est une commune riche des Hauts-de-Seine qui recule sur les grandes typologies. Possible effet de la baisse de la demande sur les grands appartements familiaux, dans un contexte de taux élevés où les familles hésitent à louer cher en attendant d’acheter.

Mon avis : 🟡 À surveiller

Les hausses à deux chiffres traduisent souvent un effet de rattrapage plus qu’une tendance durable. Vannes ou Montauban partaient de niveaux bas. En revanche, les baisses sur des villes comme Noisy-le-Grand ou Beauvais peuvent signaler un vrai retournement local qu’il faut surveiller avant d’investir.

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5. Le rendement : la fausse promesse des « 12 % brut »

La Nièvre affiche 12,68 % de rendement locatif brut, le Cher 10,29 %, les Vosges 10,08 %. Tentant sur le papier. Mais rappelons ce que le rapport précise en méthodologie :

Ce rendement est hors fiscalité IR/IS, CSG, prélèvements sociaux, taxe foncière, CFE et autres charges.

Autrement dit, le rendement net réel peut facilement être divisé par deux. Un rendement brut de 12 % dans la Nièvre, après taxe foncière, charges non récupérables, vacance locative, fiscalité au réel ou au micro-foncier, peut descendre à 5-6 % net, voire moins.

🔵 CAP LENS

(-10€ TTC avec le code IMMOBILIER123)

Et surtout, ces départements à fort rendement brut partagent souvent des caractéristiques communes : démographie stagnante ou en déclin, bassin d’emploi fragile, risque de vacance élevé, liquidité à la revente incertaine. À titre d’exemple, les prix au T1 2026 sont quasiment stables au niveau national (+0,2 % sur un trimestre selon les indices Notaires-INSEE), ce qui signifie que la plus-value latente est quasi nulle dans les zones à fort rendement.

Mon avis : 🔴 Piège classique

Ne regardez jamais un rendement brut seul. Un 6 % brut à Nantes ou Rennes, dans un bassin d’emploi dynamique, avec une vacance de 15 jours et une plus-value potentielle, vaudra toujours mieux qu’un 12 % brut dans un département en déprise. Le rendement se mange, la plus-value se capitalise, la vacance vous ruine.

6. La durée des baux : le signal que personne ne commente

Tout le monde parle des loyers. Personne ne parle des durées de baux. Et pourtant, c’est peut-être l’indicateur le plus structurant du rapport.

Paris : 1 242 jours (3 ans et 5 mois)
Seine-Saint-Denis : 1 212 jours
Moselle : 1 281 jours (le plus élevé de France)

À l’opposé :

Indre : 560 jours (1 an et 7 mois)
Deux-Sèvres : 595 jours
Charente-Maritime : 655 jours

Ce qu’il faut comprendre : là où les baux sont les plus longs, la mobilité résidentielle est au plus bas. Les locataires ne bougent plus. Ils ne peuvent pas acheter (taux trop élevés), ils ne trouvent pas mieux (offre insuffisante), ils restent.

Pour un investisseur, ça a un double effet.
Positif : moins de turnover, moins de vacance, moins de frais de remise en état.
Négatif : moins d’occasions de réajuster le loyer au prix du marché (sauf indexation sur l’IRL, qui reste modeste).

Dans les zones où les baux sont courts (Indre, Deux-Sèvres), la rotation est forte, ce qui peut signifier soit un marché très étudiant, soit une instabilité locative qui génère des coûts.

Mon avis : 🟢 Indicateur sous-estimé

La durée de bail est un proxy de la stabilité de votre investissement. Visez les marchés où les baux sont longs ET la demande forte. C’est la combinaison gagnante : vous gardez vos locataires, vous limitez la vacance, et la pression du marché vous protège en cas de départ.

7. Démographie et loyers : le paradoxe qui change tout

C’est le point le plus contre-intuitif du rapport, et celui qui devrait guider vos choix à 10 ans.

CLAMEUR montre que dans les villes-centres, les loyers privés baissent quand la population augmente. Pourquoi ?
Parce que le parc social croît encore plus vite que la population et absorbe une partie de la demande. Inversement, les villes-centres qui vieillissent voient leurs loyers privés monter : les retraités restent propriétaires, le parc social continue de croître, et l’offre locative privée se retrouve comprimée entre les deux.

C’est un renversement de logique par rapport à ce qu’on enseigne habituellement. On nous dit « investissez là où la population croît ». CLAMEUR dit : regardez plutôt la structure démographique, le ratio actifs/retraités, et le rythme de construction sociale

.

Et n’oublions pas le contexte macro : la France a enregistré seulement 645 000 naissances en 2025, soit 24 % de moins qu’en 2010. L’INSEE projette un début de déclin démographique national dès 2045. Localement, c’est déjà le cas dans de nombreux territoires.

Mon avis : 🔴 Signal stratégique majeur

C’est la donnée la plus importante du rapport pour un investisseur de long terme. Ne regardez pas seulement la croissance de population. Regardez la structure par âge, la part du parc social, le taux de propriétaires retraités. Un marché qui vieillit peut voir ses loyers monter à court terme, mais c’est un marché qui se rétracte à long terme. Investir à 20 ans dans une ville en déclin démographique, c’est jouer contre les fondamentaux.

En résumé

• 🔴 Mortalité des lots / contraction du parc : alerte forte

• 🟡 Paris : disparités intra-muros : à nuancer

• 🟢 Lyon : homogène mais périphérie dynamique : positif si bien calibré

• 🟡 Villes en hausse/baisse extrême : à surveiller

• 🔴 Rendements bruts élevés : piège classique

• 🟢 Durée des baux : indicateur sous-estimé

• 🔴 Démographie et loyers : signal stratégique majeur

Dossier Presse Clameur 28 04 2026

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À la semaine prochaine.

Pierre

Si tu travailles dans l’immobilier que tu sois agent, investisseur, mandataire, CGP ou même particulier en recherche active tu t’es forcément déjà heurté à ce mur : les données existent, elles sont publiques, gratuites, et pourtant quasi inaccessibles dans la pratique.

La France dispose d’une des bases de données immobilières les plus complètes d’Europe.
Depuis 2014, la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) publie l’intégralité des transactions immobilières réalisées sur le territoire via la base DVF: Demandes de Valeurs Foncières.

On parle de plus de 17,4 millions de ventes réelles, enregistrées devant notaire, couvrant plus de 36 000 communes et 101 départements. Ce ne sont pas des estimations, pas des prix d’annonces : ce sont les prix auxquels les biens ont réellement changé de mains.

À cela s’ajoutent 14 millions de diagnostics de performance énergétique (DPE) publiés par l’ADEME, et 32 millions de bâtiments référencés dans la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments) avec leurs caractéristiques techniques : année de construction, matériaux, usage.

Le problème, c’est que ces données sont distribuées sous forme de fichiers CSV de plusieurs gigaoctets, sans géocodage, truffés de doublons (ventes multi-lots), de valeurs aberrantes (ventes en bloc d’immeubles entiers), et surtout… elles ne se parlent pas entre elles. Le DVF d’un côté, le DPE de l’autre, la BDNB ailleurs. Pour un professionnel de l’immobilier qui n’est pas data scientist, c’est tout simplement inexploitable en l’état.

Résultat : on se rabat sur des outils qui ne donnent qu’une vision partielle un prix médian par ville ici, une estimation algorithmique là sans jamais pouvoir creuser, croiser, ou vérifier par soi-même.

C’est exactement ce problème que résout l’outil que je vais te présenter en détail dans cet article.

En résumé : les données immobilières françaises sont parmi les plus riches d’Europe, mais leur format brut les rend inaccessibles au plus grand nombre. C’est un gâchis considérable pour quiconque veut prendre des décisions fondées sur des faits.

⭐⭐⭐⭐⭐ Pertinence du problème : 5/5

Ce constat est partagé par l’immense majorité des professionnels du secteur. C’est un vrai point de douleur, pas un problème inventé.

Ce qu’est Normi et pourquoi j’ai décidé d’en parler à ma communauté

Normi est un serveur MCP (Model Context Protocol) spécialisé dans l’immobilier français.

Pour faire simple : c’est un outil qui se branche directement dans ton assistant IA, Claude, ChatGPT, Cursor, Cline, VSCode et qui lui donne accès en direct aux données immobilières officielles françaises.
Tu poses ta question en français, en langage naturel, et tu obtiens une réponse structurée basée sur des données réelles.

Pas d’interface complexe à apprendre. Pas de code à écrire. Pas de fichiers à télécharger. Tu demandes « Quel est le prix médian au m² pour un appartement T3 à Lyon 3ème sur les deux dernières années ? » et tu obtiens la réponse, sourcée, en quelques secondes.

Ce qui m’a convaincu de vous en parler, c’est la combinaison de trois éléments que je n’avais pas trouvés réunis ailleurs :

1. l’accès conversationnel aux données brutes (sans compétence technique)

2. le croisement de trois bases de données majeures (DVF + DPE + BDNB),

3. un modèle économique qui permet de tester sérieusement avant de s’engager.

Je préfère être transparent dès maintenant : j’ai noué un partenariat avec Normi, et un lien de parrainage est disponible en fin d’article. Mais je ne vous recommanderais jamais un outil dans lequel je ne crois pas, et cet article a pour vocation première de vous informer en toute honnêteté y compris sur les limites. Vous me connaissez.

En résumé : Normi rend les données DVF, DPE et BDNB interrogeables en langage naturel via une IA, sans aucune compétence technique requise.

⭐⭐⭐⭐ Clarté de la proposition de valeur : 4/5
Le positionnement est limpide et le concept séduisant. Je retire une étoile parce que c’est un outil encore jeune (référencé sur data.gouv.fr en avril 2026), avec peu de retours utilisateurs publics à ce stade. La promesse est solide, mais le recul manque encore.

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Comment ça fonctionne concrètement : le MCP expliqué simplement

Ce qu’est le protocole MCP

Le MCP : Model Context Protocol est un standard ouvert créé par Anthropic (l’entreprise derrière Claude) fin 2024. Son principe est simple : permettre à une intelligence artificielle de se connecter à des sources de données externes pendant une conversation, de manière sécurisée et structurée.

Concrètement, quand tu poses une question à Claude ou ChatGPT, l’IA ne « sait » que ce qu’elle a appris lors de son entraînement.
Elle n’a pas accès à des bases de données en temps réel. Le MCP change cela : il permet à l’IA d’appeler un serveur externe en l’occurrence Normi pour aller chercher des données fraîches, les traiter, et te les restituer dans la conversation.

Ce que ça change pour toi

Au lieu de quitter ta conversation, d’ouvrir un autre site, de chercher manuellement des données, de les copier-coller, puis de demander à l’IA de les analyser, tout se passe dans un seul flux.
Tu poses une question, l’IA appelle Normi en arrière-plan, récupère les données, et te fournit une analyse construite.

C’est la différence entre « chercher des données pour les donner à une IA » et « laisser l’IA aller chercher les données elle-même ».

Les 29 outils à disposition

Normi expose 29 outils MCP spécialisés, répartis en plusieurs catégories

• En recherche et exploration : recherche de transactions par ville, code postal ou zone géographique, statistiques de marché (prix médian, prix au m², volumes), analyse du stock de bâtiments.

• En estimation et comparaison : valorisation par comparables géolocalisés, comparaison de 2 à 5 villes, tendances de prix, analyse de la saisonnalité.

• En analyse énergétique DPE : distribution des classes A à G, prime verte, passoires thermiques, impact de l’âge du bâtiment, score de rénovation (0 à 100).

• En données bâtimentaires BDNB : caractéristiques du bâtiment le plus proche.

• Et en outils avancés : distribution zonale des prix, historique complet d’adresse depuis 2014, gestion de portefeuille et alertes de marché.

Un point de vigilance honnête : le protocole MCP est encore relativement jeune (fin 2024). Des utilisateurs de Claude Desktop rapportent parfois des latences ou des timeouts lorsque plusieurs serveurs MCP sont connectés simultanément. Ce n’est pas spécifique à Normi, c’est une réalité technique du protocole lui-même qui est encore en maturation. Si tu n’as que Normi comme serveur MCP, le risque est faible. Mais c’est un élément à garder en tête.

En résumé : le MCP permet à ton IA d’aller chercher les données immobilières en direct pendant ta conversation. Normi met à disposition 29 outils spécialisés. Le protocole est puissant mais encore jeune des frictions techniques occasionnelles sont possibles.

⭐⭐⭐⭐ Richesse fonctionnelle : 4/5
29 outils, c’est impressionnant sur le papier et la couverture des cas d’usage est très complète. Je garde une étoile en réserve le temps de confirmer que chacun de ces outils fonctionne de manière fiable en conditions réelles sur la durée.

Les trois bases de données que Normi unifie et pourquoi c’est déterminant

Le DVF : 17,4 millions de transactions réelles depuis 2014

Le DVF est la colonne vertébrale de Normi. Chaque enregistrement contient le prix de vente réel (enregistré devant notaire), la date de mutation, la surface bâtie et terrain, le type de bien (appartement, maison, terrain, local commercial, dépendance), le nombre de pièces, la commune, le code postal et la référence cadastrale complète.

Normi enrichit ces données avec le prix au m² calculé et les coordonnées GPS géocodées, rendant chaque transaction interrogeable par proximité géographique. Le pipeline de nettoyage supprime environ 6% de ventes en bloc, filtre environ 3% d’outliers, normalise les surfaces et dédoublonne les transactions multi-lots.

Ce que le DVF ne dit PAS (et c’est important) : il ne mentionne ni l’étage, ni l’orientation, ni l’état du bien, ni le type d’immeuble.
Deux transactions au même prix au m² dans la même rue peuvent concerner des biens radicalement différents en qualité.
Un T3 refait à neuf au 5ème avec ascenseur et un T3 à rafraîchir au rez-de-chaussée sur cour n’ont pas la même valeur mais le DVF les traite de manière identique. Les estimations basées uniquement sur le DVF et des algorithmes affichent une marge d’erreur de ±10 à 15% selon les analyses de marché. C’est utile pour dégrossir, insuffisant pour conclure.

Autre point : la DGFiP publie deux mises à jour par an (mai et novembre). Il y a donc un décalage de 6 à 12 mois entre une transaction réelle et son apparition dans la base. En période de marché stable, c’est gérable. En période de retournement rapide, les données peuvent refléter un marché qui n’existe plus.

Le DPE ADEME : 14 millions de diagnostics énergétiques

C’est là que Normi apporte une valeur ajoutée significative.
Normi est le seul outil commercial qui croise les diagnostics de performance énergétique de l’ADEME avec les transactions DVF, grâce à l’appariement par référence cadastrale.
Cela permet de quantifier la « prime verte » combien les biens classés A ou B se vendent plus cher que la médiane (généralement +8 à +18%), d’identifier les passoires thermiques F et G par commune et de mesurer leur décote réelle, et de suivre l’évolution de l’écart de prix entre biens performants et biens énergivores.

C’est stratégiquement crucial dans le contexte actuel : depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location.
Les F suivront en 2028. Ce calendrier crée des dynamiques de prix mesurables que Normi permet de quantifier commune par commune.
Même si vous le savez, il y a des changements chaque année sur les DPE…

La BDNB : 32 millions de bâtiments caractérisés

La Base de Données Nationale des Bâtiments recense le parc bâti français avec des informations sur l’année de construction, les matériaux et l’usage. Normi l’intègre pour analyser l’impact de l’âge d’un bâtiment sur son prix au m² et calculer un score de potentiel de rénovation (0 à 100) une information précieuse pour cibler les biens anciens sous-valorisés.

En résumé : la force de Normi réside dans l’unification de trois bases complémentaires. Mais attention : le DVF reste une donnée brute qui ne remplace pas l’expertise terrain. Il ne dit rien sur l’état du bien, l’étage, ou la qualité de la copropriété. C’est un outil d’aide à la décision, pas un oracle.

⭐⭐⭐⭐ Profondeur des données : 4/5
Le croisement DVF × DPE × BDNB est un vrai différenciant. Je retire une étoile parce que le DVF a des limites structurelles importantes (pas d’étage, pas d’état, décalage temporel, marge d’erreur ±10-15% en estimation pure) qu’il faut impérativement garder en tête. Normi rend les données accessibles, mais ne corrige pas les biais inhérents à la source.

Laissez un commentaire.

Cas d’usage concrets : ce que Normi peut faire pour toi selon ton profil

Si tu es agent immobilier ou mandataire

Tu prépares un rendez-vous estimation. Au lieu d’arriver avec une fourchette approximative, tu demandes à ton IA : « Trouve-moi les comparables pour un T3 de 65m² dans le 11ème à Paris vendus entre 2023 et 2024. »
Normi retourne les transactions réelles les plus proches géographiquement, avec prix, surface, date et prix au m².

Tu arrives face au propriétaire avec des données notariées, sourcées, et tu argumentes ton estimation sur du concret.
Tu peux aussi vérifier en une question l’historique d’une adresse
« À combien cet appartement s’est-il vendu la dernière fois ? » pour challenger un prix vendeur ou identifier une plus-value.

Mon conseil de prudence : les comparables DVF ne tiennent pas compte de l’état du bien, de l’étage ni de la copropriété. Ne les présente jamais seuls à un client comme une estimation définitive. Utilise-les comme socle factuel que tu enrichis avec ta connaissance terrain.

Si tu es investisseur immobilier

C’est probablement le profil qui tire le plus de valeur de Normi.
Tu peux comparer plusieurs marchés en une seule requête « Compare les prix, les tendances 5 ans et la répartition DPE entre Nantes, Rennes et Angers » pour arbitrer entre villes.

Tu peux cibler les communes avec une forte proportion de passoires thermiques, mesurer la décote actuelle, évaluer le potentiel de plus-value après rénovation grâce au score de rénovation, et construire une stratégie basée sur des données plutôt que de l’intuition.

Mon conseil de prudence : le DVF ne contient aucune donnée locative. Pour calculer un rendement, tu devras croiser avec d’autres sources pour estimer les loyers. Normi t’aide sur le prix d’achat et la dynamique du marché, pas sur le rendement locatif.

Si tu es gestionnaire de patrimoine ou CGP

Tes clients te posent des questions sur la pertinence d’un investissement dans telle ville. Avec Normi, tu peux en quelques minutes produire une analyse de marché factuelle : tendance des prix sur 5-10 ans, volume de transactions, répartition énergétique, saisonnalité. Cela élève considérablement la qualité de ton conseil et ta crédibilité.

Si tu es particulier en recherche d’un bien

Tu peux vérifier si le prix demandé par un vendeur est cohérent avec les ventes récentes du quartier, consulter l’historique d’un bien, ou comparer les quartiers pour identifier le meilleur rapport qualité-prix au m².

En résumé : les cas d’usage sont concrets et couvrent l’ensemble de la chaîne immobilière. Mais Normi est un outil d’aide à la décision il ne remplace ni la visite, ni l’expertise terrain, ni le calcul de rentabilité ou rendement locatif.

⭐⭐⭐⭐ Utilité opérationnelle : 4/5
Les cas d’usage sont réels et immédiatement actionnables. L’étoile manquante : l’absence de données locatives est une vraie lacune pour les investisseurs, et les comparables sans données qualitatives (étage, état) restent une approximation.

La qualité des données : ce que Normi fait et ce qu’il ne peut pas faire

Un point que je considère essentiel. La donnée brute n’est pas la donnée exploitable.

Les fichiers DVF publiés sur data.gouv.fr contiennent du bruit : des ventes en bloc (un immeuble entier comptabilisé comme une seule transaction), des doublons liés aux ventes multi-lots, des erreurs de saisie (un T2 de 12 m² ou un studio de 180 m²), des ventes familiales à prix décotés de 30 à 50%, et aucun géocodage.

Normi interpose un pipeline qui nettoie (suppression des ventes en bloc, filtrage des outliers), dédoublonne les transactions multi-lots, géocode chaque vente avec coordonnées GPS, calcule le prix au m², normalise les types et surfaces, et indexe le tout pour des réponses en moins de 200 millisecondes.

Ce que Normi ne peut pas corriger : les ventes entre proches à prix décotés qui restent dans la base (difficiles à identifier automatiquement), les erreurs de surface non détectées comme outliers, et surtout l’absence totale d’informations qualitatives sur les biens (état, étage, luminosité, nuisances). Ces limites sont structurelles au DVF lui-même, pas à Normi. Mais il faut en être conscient.

En résumé : Normi fait un vrai travail de fiabilisation par rapport aux fichiers bruts. Mais certaines limites sont inhérentes à la source et aucun traitement algorithmique ne peut les corriger.

⭐⭐⭐⭐ Fiabilité des données : 4/5
Le nettoyage, le dédoublonnage et le géocodage apportent une vraie valeur par rapport au DVF brut. L’étoile manquante : certains biais de la source (ventes familiales, erreurs de surface) traversent le pipeline, et l’absence de données qualitatives reste une limite indépassable.

Prérequis technique : ce qu’il faut savoir AVANT de commencer

Il te faut un assistant IA compatible MCP et ce n’est pas gratuit en usage pro

C’est un point que je me dois de mentionner clairement et sans détour : Normi n’est pas un outil autonome. C’est un serveur de données qui se branche dans un assistant IA. Pour l’utiliser, tu as donc besoin d’un accès à un outil compatible MCP.

Claude Desktop (par Anthropic) : c’est la solution la plus naturelle puisque le protocole MCP a été créé par Anthropic.
Les serveurs MCP fonctionnent sur le plan gratuit de Claude Desktop : tu configures un fichier JSON sur ton ordinateur et c’est opérationnel.
Mais le plan gratuit a des limites strictes en nombre de messages par jour. Pour un usage professionnel régulier, un abonnement Claude Pro (~20 $/mois) ou Max est fortement recommandé. Les utilisateurs Max bénéficient en plus d’une configuration simplifiée des intégrations directement depuis l’interface

ChatGPT (par OpenAI) : Normi est connectable via une URL MCP révocable générée depuis le dashboard Normi. Un abonnement ChatGPT Plus ou supérieur est généralement nécessaire pour accéder aux connecteurs MCP.

Cursor, Cline, VSCode, Windsurf ces éditeurs de code intègrent le support MCP nativement. Normi s’y branche via HTTP Streamable. Cursor propose un plan gratuit limité, mais les plans payants offrent un usage plus confortable.

En clair : prévois un budget total de ±40 à 70 $/mois pour un usage professionnel confortable l’abonnement IA (~20 $/mois) plus un plan Normi (à partir de 19 €/mois). Ce n’est pas anodin, et il faut le savoir avant de se lancer.

La bonne nouvelle : tu peux tester gratuitement la combinaison Claude Desktop gratuit + 500 crédits Normi gratuits pour te faire un avis avant de dépenser un centime. C’est limité en volume, mais suffisant pour valider l’intérêt de l’outil pour ton activité.

En résumé : Normi nécessite un assistant IA compatible MCP. Le test est possible gratuitement (Claude Desktop gratuit + 500 crédits Normi). Mais pour un usage pro, il faut prévoir un abonnement IA en plus de Normi.

⭐⭐⭐ Accessibilité technique : 3/5
Le test gratuit est un vrai plus. Mais le double coût (abonnement IA + abonnement Normi), la configuration JSON pour les non-techniques, et la jeunesse du protocole MCP (latences, timeouts occasionnels) sont des frictions réelles. Ce n’est pas encore du “plug and play” pour un agent immobilier qui ne fait pas de tech.

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Tarification de Normi : ce que ça coûte vraiment

Le modèle : paiement à l’usage par crédits

Normi fonctionne sur un système de crédits.
Chaque appel consomme entre 2 et 20 crédits selon la complexité :

• 2 crédits pour les données bâtimentaires BDNB,

• 5 crédits pour une recherche de transactions ou des statistiques de marché,

• 10 crédits pour des comparables, comparaisons de villes, tendances ou analyses DPE,

• 15 crédits pour une distribution zonale,

• 20 crédits pour un historique complet d’adresse.

Les fonctions portefeuille et alertes sont gratuites.

L’offre gratuite permanente honnêtement généreuse

Chaque compte reçoit 500 crédits le 1er de chaque mois, sans carte bancaire, sans engagement. Ça représente environ 100 recherches, 50 analyses comparatives, ou 25 historiques d’adresses. C’est un volume suffisant pour se faire un vrai avis avant de payer quoi que ce soit. C’est rare, et c’est à souligner

Les plans mensuels (sans engagement)

Indie : 19 €/mois : 10 000 crédits (~2 000 recherches). Pour un usage individuel, exploration d’une ou plusieurs villes.

Agent : 49 €/mois : 55 000 crédits (~11 000 recherches). Pour un usage régulier ou l’alimentation d’un agent IA.

Pro : 149 €/mois : 175 000 crédits (~35 000 requêtes). Pour les applications PropTech ou équipes.

Enterprise : 399 €/mois : 500 000 crédits, 120 req/min. Pour les réseaux et plateformes

Tous annulables à tout moment. Aucune surfacturation : si tu dépasses, les requêtes sont bloquées, pas facturées.

Les crédits à la demande (n’expirent jamais)

1 000 crédits pour 2 €, 5 000 pour 9 €, 20 000 pour 28 €. Les crédits achetés ne périment pas. C’est un modèle honnête.

En résumé : la tarification est transparente, progressive, et le modèle gratuit permet un vrai test. Pas de piège, pas de surfacturation surprise, pas d’engagement.

⭐⭐⭐⭐⭐ Rapport qualité-prix : 5/5
C’est la seule note que je maintiens à 5/5 en toute conscience. 500 crédits gratuits sans carte bancaire, des plans sans engagement, des crédits à la demande qui n’expirent jamais, et zéro surfacturation. Le modèle tarifaire de Normi lui-même est irréprochable.

Les limites : parce que c’est mon rôle de vous les dire

Je ne recommande pas un outil sans vous dire ce qui peut poser problème. Voici mon analyse franche.

Le décalage temporel des données DVF. Mise à jour deux fois par an (mai et novembre). Décalage de 6 à 12 mois entre une vente et son apparition. En période de retournement rapide du marché (hausse brutale des taux, choc économique), les données peuvent refléter un monde qui n’existe plus. Ce n’est pas la faute de Normi c’est la limite de la source. Mais il faut le savoir.

L’absence de données qualitatives. Le DVF ne dit rien sur l’étage, l’état, l’orientation, la luminosité, la qualité de la copropriété, les nuisances. Deux biens identiques sur le papier peuvent avoir 20 à 30% d’écart de valeur réelle. Normi rend les données accessibles, mais ne comble pas ce vide.

La couverture Alsace-Moselle. Départements 57, 67 et 68 : couverture partielle. Si tu opères exclusivement sur ces zones, les résultats seront incomplets.

Le DVF ne couvre que les ventes. Pas de loyers, pas de rendements locatifs. Impossible de calculer un rendement avec Normi seul.

Le prérequis de l’abonnement IA. Normi seul ne suffit pas. Il te faut un assistant IA compatible MCP. C’est un coût additionnel à intégrer.

La jeunesse de l’outil. Normi a été référencé sur data.gouv.fr en avril 2026. C’est un outil récent, avec peu de retours utilisateurs publics à ce stade. La promesse est solide, la technologie fonctionne, mais le recul manque. C’est important de le dire.

La technologie MCP encore en maturation. Des utilisateurs rapportent des timeouts et des latences sur Claude Desktop, notamment quand plusieurs serveurs MCP sont connectés. Ce n’est pas propre à Normi, mais c’est une friction réelle.

En résumé : les limites sont réelles, mais la majorité sont inhérentes aux données sources (DVF) et non à Normi lui-même. La jeunesse de l’outil et du protocole MCP est le point de vigilance principal.

⭐⭐⭐ Maturité et recul : 3/5
Je suis cash : c’est un outil prometteur mais jeune. Peu de retours utilisateurs, protocole MCP encore en évolution, et les limites du DVF sont structurelles. Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas l’adopter cela veut dire qu’il faut le faire en connaissance de cause.

Mon verdict global

Normi s’inscrit dans une tendance de fond qui va transformer notre métier : l’accès aux données professionnelles via l’intelligence artificielle conversationnelle. Plus besoin d’être data scientist pour exploiter les données publiques immobilières françaises.

Ce qui m’a particulièrement convaincu, c’est le croisement DVF × DPE × BDNB. Dans un contexte où la performance énergétique est en train de restructurer le marché immobilier français, pouvoir quantifier ces dynamiques commune par commune avec des données notariées est un avantage compétitif réel.

L’outil est-il parfait ? Non. Le décalage temporel, l’absence de données qualitatives, la jeunesse de l’outil et du protocole MCP, le double coût IA + Normi ce sont des réalités que j’ai documentées sans détour.

Mais le potentiel est indéniable. Un seul mandat mieux argumenté grâce à des comparables précis, un seul investissement mieux calibré grâce à l’analyse DPE, un seul mauvais achat évité grâce à l’historique d’une adresse — et l’outil s’est remboursé pour des mois.

Ma recommandation : teste d’abord avec les 500 crédits gratuits et Claude Desktop gratuit. Fais-toi ton propre avis sur ton marché, avec tes questions. Si ça répond à un besoin réel dans ta pratique quotidienne, passe sur un plan payant. Si ce n’est pas le cas, tu n’auras rien dépensé.

Note globale : ⭐⭐⭐⭐ (3,8 / 5)

Un outil prometteur, utile et bien tarifé, mais encore jeune, avec des limites structurelles liées à la source DVF qu’il faut connaître. Le croisement DPE est un vrai différenciant. À tester gratuitement avant de s’engager.

Offre réservée à la communauté

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Cet article contient un lien de parrainage. Ma ligne éditoriale reste indépendante : j’ai documenté les limites au même titre que les avantages, et j’ai ajusté mes notes en conséquence. Je vous recommande de tester gratuitement avant tout engagement.

Spoiler : le rendement brut affiché à 6 % cache une toute autre réalité une fois passé au crible d’une simulation financière rigoureuse.

PARTIE 1 : La financiarisation de l’immobilier : pourquoi vous devez penser comme un pro

Le constat qui fait mal

Aujourd’hui en France, presque aucun particulier ne réalise de simulation financière avant d’acheter un bien immobilier. Ni pour une résidence principale, ni pour du locatif.

On se fie à un rendement brut, une mensualité calculée sur un comparateur en ligne, et on signe.

C’est comme lancer un commerce sans business plan, juste parce que le chiffre d’affaires brut “a l’air sympa”.

Comment la finance est arrivée (doucement) dans l’immobilier

Tout a commencé après la crise des subprimes de 2008-2009.
Les fonds d’investissement américains, échaudés par la catastrophe, se sont repositionnés massivement sur l’immobilier européen avec une exigence nouvelle : tout modéliser avant d’investir.

Ils ont apporté avec eux une culture financière ultra-rigoureuse.
On parle de modélisation des flux de trésorerie sur 10, 20, 30 ans, de calcul du TRI (Taux de Rendement Interne), de stress tests avec scénarios multiples (base case, worst case), et de comparaison multi-fiscalité systématique avant chaque décision d’investissement.

Progressivement, cette approche a infusé en France.
Aujourd’hui, toutes les foncières cotées, les SCPI, les family offices fonctionnent avec des business plans sophistiqués.
C’est devenu un standard professionnel.

Et les particuliers dans tout ça ?

Ils sont encore au Moyen Âge de l’analyse financière.

Personne ne reproche à un investisseur débutant de ne pas connaître le TRI. Mais engager 100 000, 200 000, 500 000 € sans avoir modélisé ne serait-ce que le cashflow des 5 premières années ?
C’est prendre un risque considérable.

Les outils existent et ils sont abordables

On peut évidemment utiliser Claude ou ChatGPT pour structurer une réflexion. Mais pour un vrai business plan immobilier complet, il faut un outil spécialisé.

C’est exactement ce que propose Cap Lens (anciennement Cashflow Locatif)

L’outil offre une simulation complète d’un investissement avec calcul de rentabilité, une projection des flux de trésorerie sur 30 ans, une comparaison automatique de tous les régimes fiscaux (LMNP, LMP, SCI, revenus fonciers), une simulation de la revente avec calcul de plus-value, une application mobile disponible sur iOS et Android, et la possibilité de générer des rapports PDF professionnels exportables pour votre banquier.

🎁 Mon code de parrainage Cap Lens est disponible !

🔵 CAP LENS

(-10€ TTC avec le code IMMOBILIER123)

Il vous donne droit à une réduction.
Je recommande très peu d’outils sur ma chaîne, mais celui-ci fait partie des rares dont le retour sur investissement est immédiat dès la première simulation.

➡️ Mini-conclusion

Le business plan n’est plus réservé aux professionnels.
Pour quelques euros par mois, vous pouvez analyser vos projets comme une foncière. Ne pas le faire, c’est investir à l’aveugle.

Mon avis cash ⭐⭐⭐⭐⭐ 5/5

La financiarisation de l’immobilier pour les particuliers est un mouvement de fond incontournable. Ceux qui l’adoptent maintenant auront un avantage compétitif énorme sur le marché.

PARTIE 2 : L’annonce au crible : ce qu’il faut lire entre les lignes

Les caractéristiques du bien

On est sur un T2 de 34 m² situé à Toulouse, affiché à 110 000 € honoraires charge vendeur.
Le bien se trouve au rez-de-chaussée d’une copropriété de 118 lots.
Les charges mensuelles sont annoncées à environ 80 €/mois.
Le DPE est bon, daté d’octobre 2021, avec un chauffage 100 % électrique.
Le bien dispose d’une terrasse, d’un jardin privatif et d’une place de parking. L’annonce est en exclusivité avec IAD (mandataire).
Et point notable : le prix a déjà baissé depuis la mise en ligne.

Les points forts qui sautent aux yeux

La terrasse + le jardin privatif en rez-de-chaussée, c’est plutôt rare dans le secteur. Ça crée un vrai différenciant pour la location meublée.

La place de parking apporte de la valeur, surtout à Toulouse où le stationnement est un sujet.

Le DPE est bon, ce qui évite les mauvaises surprises réglementaires à court terme.

Le prix à 110 000 € reste accessible pour un premier investissement.

Les signaux d’alerte à ne pas ignorer

⚠️ Rez-de-chaussée = risque d’humidité. Une visite physique est absolument indispensable. Regardez les murs, les plinthes, la ventilation. Ne signez jamais sans avoir vu le bien de vos propres yeux.

⚠️ 118 lots + piscine = charges potentiellement explosives.
80 €/mois de charges avec piscine, espaces verts et plus de 100 lots ?
C’est à vérifier de toute urgence dans les annexes comptables. L’entretien d’une piscine collective, ça coûte cher, et ces charges peuvent grimper significativement au fil du temps.

⚠️ DPE daté de 2021 = bientôt 5 ans. Même si le DPE est valable 10 ans, les réglementations ont évolué. Un nouveau diagnostic pourrait modifier la note. Avec du 100 % électrique sur petite surface, on peut espérer maintenir ou gagner un cran. Vous pouvez faire la simulation via le site de l’ADEME.

⚠️ Honoraires charge vendeur. Personnellement, je ne comprends jamais ce choix. Quand les honoraires sont à charge acquéreur, le prix net vendeur est plus bas, et donc les frais de notaire aussi. C’est un point à avoir en tête lors de la négociation.

Les documents à exiger AVANT de signer

C’est non négociable.
Vous devez demander les PV des 3 dernières assemblées générales pour savoir ce qui a été voté, refusé, et ce qui risque de passer bientôt.
Exigez les annexes comptables pour connaître les vraies dépenses de la copropriété. Réclamez le détail des appels de fonds pour vérifier s’il y a des copropriétaires mauvais payeurs.
Demandez la taxe foncière réelle (pas une simple estimation). Vérifiez le dernier DPE et sa date exacte.
Consultez le carnet d’entretien pour connaître l’état de l’immeuble. Et assurez-vous qu’il n’y a aucune procédure en cours ni litige.

Mon conseil : commencez par comprendre votre copropriété avant de vous intéresser à l’appartement. C’est contre-intuitif, mais c’est la pierre angulaire de tout investissement en copropriété. Que ce soit en ASL, AFUL ou copro classique.

Essayez aussi de trouver l’adresse : il y a toujours des possibilités et des failles pour trouver l’adresse avec une annonce sur Internet.

Ci-joint : la localisation de cet appartement ;)

➡️ Mini-conclusion

L’annonce est bien ficelée, les points forts sont mis en avant.
Mais comme toujours, les vrais risques se cachent dans les documents qu’on ne vous montre pas spontanément.
Le rez-de-chaussée et la grosse copropriété avec piscine sont les deux zones de vigilance majeures.

Mon avis cash ⭐⭐⭐ 3/5

Annonce correcte, mais le travail d’investigation est loin d’être fini. Sans les annexes comptables et une visite terrain, impossible de se prononcer définitivement.

PARTIE 3 : La valorisation : combien vaut VRAIMENT ce bien ?

Ce que disent les données DVF

En croisant les données de Demandes de Valeurs Foncières (DVF) avec des outils d’analyse, le verdict est clair.

Le prix annoncé est de 110 000 €, soit environ 3 235 €/m².
L’estimation DVF + outils tourne plutôt autour de 104 000 €, soit 3 058 €/m².
Et la médiane du quartier se situe aux alentours de 2 900 à 3 000 €/m².

L’objectif de négociation réaliste : descendre à 100 000 €, soit juste en dessous de 3 000 €/m².

Ce n’est pas une offre agressive.
C’est un positionnement cohérent avec les données du marché. Et ce différentiel peut se justifier facilement, notamment en pointant les honoraires du mandataire.

Le contexte du marché toulousain : mai 2026

Pour remettre les choses en perspective : à Toulouse en mai 2026, le prix moyen pour un appartement s’établit à environ 3 499 €/m² selon MeilleursAgents, avec une fourchette allant de 2 180 € à 4 876 € selon les quartiers

Ce qu’il faut retenir sur l’évolution récente : sur 1 an, le prix a progressé de +0,5 % seulement. Sur 2 ans, idem : +0,5 %. Sur 5 ans, on est même en baisse de -0,6 %. Et depuis le plus haut de 2021, la correction est d’environ -7,5 %.

Pour certains, 7,5 % ça paraît peu. Mais sur un bien à 200 000 €, c’est 15 000 € de différence. C’est loin d’être anodin

Les comparables : utiles mais à nuancer

Les transactions récentes dans le secteur montrent des prix cohérents avec la fourchette 2 900 – 3 200 €/m².
Mais attention : sur un marché baissier ou stagnant, comparer avec des ventes réalisées six mois plus tôt peut être trompeur. Le prix a peut-être encore évolué depuis.

C’est pourquoi il faut croiser plusieurs sources et ne jamais se fier à un seul indicateur. Les outils comme DVF (accessible gratuitement sur explore.data.gouv.fr), MeilleursAgents, et les solutions d’IA permettent d’avoir une vision bien plus complète.

L’estimation du loyer de marché

Pour un meublé de cette qualité dans ce secteur, l’estimation se situe aux alentours de 630 €/mois pour un meublé standard, pouvant aller jusqu’à 680 € en version premium.
Il faut ajouter environ 60 à 70 € de charges locatives, plus ou moins récupérables.

Le loyer moyen à Toulouse pour un appartement est d’environ 15,1 €/m²/mois selon MeilleursAgents.
Pour un T2 de 34 m², ça donnerait environ 513 € en loyer “nu” théorique.
En meublé, la majoration est logique et on retombe bien dans la fourchette 600-680 €.

Ce qu’il faut faire : consulter les annonces de location dans le même quartier, demander au mandataire les loyers réellement pratiqués dans la résidence, et croiser avec les données des observatoires des loyers.

➡️ Mini-conclusion

Le prix affiché est légèrement au-dessus du marché. La marge de négociation existe, d’autant que le prix a déjà baissé. Viser les 100 000 € est réaliste et justifiable. Ce différentiel de 10 000 € paraît modeste, mais il impacte directement le rendement, les frais de notaire, et la rentabilité globale sur 20 ans.

Mon avis cash ⭐⭐⭐ 3/5

Prix un peu tendu par rapport au marché, mais la négociation peut transformer cette opération. Chaque euro gratté à l’achat se répercute sur toute la durée de détention.

PARTIE 4 : Le business plan : quand on fait tourner les vrais chiffres sur Cap Lens

Les hypothèses de départ

C’est ici que les choses sérieuses commencent. On passe tout dans Cap Lens pour modéliser financièrement le projet.

🔹 Volet Investissement

Le prix d’achat est de 110 000 € (prix de l’annonce).
On est sur un bien ancien, donc les frais de notaire se calculent automatiquement à environ 8 à 9 %.
Les frais d’agence sont inclus (charge vendeur). Pas de travaux majeurs à prévoir d’après les photos.
Le coût total de l’opération atterrit à environ 120 000 €, soit 3 200 €/m² tout compris.

🔹 Volet Financement

On part sur un apport de 15 000 €, un emprunt sur 25 ans à un taux de 3,5 %. L’assurance emprunteur est à 0,3 %.
Les frais bancaires sont estimés à 500 € et la caution Crédit Logement à 1,4 % du montant du prêt.
Pas de passage par un courtier dans cette simulation

.

🔹 Petit point sur les taux mai 2026

L’hypothèse de 3,5 % est-elle réaliste ? Oui, totalement.

En mai 2026, les taux moyens constatés s’établissent à 3,27 % sur 15 ans, 3,42 % sur 20 ans, et 3,50 % sur 25 ans (source : Pretto).
La BCE a maintenu ses taux directeurs, avec un taux de dépôt à 2,0 %.
L’OAT 10 ans a dépassé les 4 % mi-mai après un pic à 3,87 % en avril.

Les perspectives à court terme ? Plutôt stabilité, voire légère hausse. Espérer une baisse franche serait imprudent dans le contexte actuel.

🔹 Volet Exploitation

On se positionne en location meublée à l’année.
Le loyer est fixé de manière conservatrice à 600 €/mois, avec 60 € de charges locatives.
Le taux d’occupation est estimé à 97 % pour intégrer les frictions (vacance locative, remise en état entre deux locataires).

Côté charges du propriétaire : copropriété estimée à 900 €/an (un minimum avec piscine et 118 lots), taxe foncière à 700 € (à vérifier impérativement auprès du vendeur), assurance loyers impayés à 2 % du loyer, gestion locative déléguée à une agence pour 8 % du loyer mensuel, et une poche d’imprévus parce qu’il y a toujours un radiateur à changer, un cumulus qui lâche ou un dégât des eaux. La CRL est estimée à environ 350 €.

La réévaluation annuelle des charges est fixée à 1,5 % (inflation générale). Les loyers sont indexés sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers).

🔹 Volet Fiscal

On part sur le régime LMNP au régime réel (Loueur Meublé Non Professionnel), généralement le plus avantageux grâce au mécanisme de déduction des charges réelles + amortissement du bien. Le TMI (Taux Marginal d’Imposition) est fixé à 30 %.

Ce qui ne change pas en 2026 : le statut LMNP au régime réel conserve ses avantages. Le plafonnement de l’amortissement à 2 % proposé dans le cadre du PLF 2026 a été rejeté par l’Assemblée nationale. L’amortissement par composants (bâti, façade, étanchéité, gros œuvre, mobilier) reste donc pleinement accessible, sans plafonnement spécifique pour les biens existants.

Ce qui a changé depuis février 2025 : la loi de finances 2025 impose désormais la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Concrètement, les amortissements qui vous ont permis de réduire vos impôts chaque année viennent augmenter la plus-value imposable au moment de la cession. Selon les simulations, cela peut multiplier l’impôt sur la plus-value par 2 à 5 pour une revente à 10-15 ans.

La bonne nouvelle : les abattements pour durée de détention restent en vigueur et atténuent progressivement cet impact. L’exonération d’IR (19 %) est totale après 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans. Par ailleurs, les transmissions à titre gratuit (donation, succession) ne déclenchent pas cette réintégration et purgent intégralement la plus-value latente. C’est un levier patrimonial puissant.

Le dispositif Jeanbrun (loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026) concerne exclusivement la location vide. Il ouvre l’accès à l’amortissement pour les bailleurs qui louent en nu, sous conditions strictes : biens neufs ou anciens avec au moins 30 % de travaux, engagement de location de 9 ans minimum, loyers plafonnés, et habitat collectif uniquement. Il ne s’applique pas à notre cas (location meublée, bien ancien sans réhabilitation lourde).

⚠️ Point de vigilance : certaines sources spécialisées évoquent un possible plafonnement de l’amortissement à 1,6 % du bâti pour les biens acquis à compter de 2026. Ce point fait débat et ne semble pas confirmé par les sources les plus fiables. Dans le doute, si vous achetez en 2026, je vous recommande de vérifier ce point avec un expert-comptable spécialisé LMNP au moment de la signature.

🔹 Volet Revente

On reste très conservateur : revalorisation de 1,5 % par an (en ligne avec l’inflation). Durée de détention simulée : 20 ans. C’est long, mais il faut amortir les frais de notaire et les coûts d’entrée.

➡️ Mini-conclusion

Les hypothèses sont volontairement prudentes, et c’est exactement la bonne approche. Mieux vaut être agréablement surpris que de se retrouver avec un BP trop optimiste qui ne tient pas la route.

Mon avis cash ⭐⭐⭐⭐ 4/5

Hypothèses solides et conservatrices. C’est comme ça qu’on construit un bon business plan. Le choix du LMNP réel est pertinent. L’apport de 15 000 € équilibre bien levier et prudence.

PARTIE 5 Les résultats : la claque du rendement net

L’illusion du rendement brut

Et c’est là que tout bascule.

Le rendement brut calculé rapidement : un peu plus de 6 %. Sur le papier, c’est attractif. Beaucoup de gens s’arrêteraient là.

Sauf que : une fois qu’on intègre toutes les charges réelles, la fiscalité, les frais de gestion, la vacance locative et les imprévus…

Le rendement annuel net tombe à 0,51 %.

On passe de 6 % à moins d’un demi-pourcent. C’est une division par plus de 13.

C’est exactement pour ça qu’il faut faire tourner un business plan. Le rendement brut est un indicateur trompeur qui ne reflète absolument pas la réalité de votre investissement.

Le cashflow : la vérité qui pique

Le cashflow mensuel est négatif, surtout les premières années. Concrètement, vous devrez sortir de l’argent de votre poche chaque mois pour compléter la mensualité de crédit et couvrir l’ensemble des charges.

C’est ce qu’on appelle un effort d’épargne. Et c’est une réalité que beaucoup de vendeurs de rêve sur YouTube ne mentionnent jamais.

Le danger ? Si les charges augmentent plus vite que les loyers, cet écart se creuse au fil du temps. C’est exactement ce qu’on observe dans la simulation quand on n’indexe pas les loyers : les charges grimpent (inflation, augmentation du syndic, réévaluation de la taxe foncière) tandis que le loyer reste fixe.

La solution ? L’indexation sur l’IRL est absolument indispensable. Une fois activée dans la simulation, le tableau s’équilibre nettement mieux. Les annuités de crédit restent constantes (échéance fixe d’environ 6 576 €/an), tandis que les revenus progressent lentement grâce à l’indexation à 1,5 %/an. C’est modeste, mais sur 20 ans, l’effet cumulé est significatif.

L’objectif est simple : que les charges augmentent moins vite que le loyer.

L’enrichissement patrimonial : là où se crée la vraie valeur

Si le cashflow est modeste voire négatif, la création de valeur se joue ailleurs : dans l’enrichissement patrimonial.

Au bout de 20 ans, la simulation montre un enrichissement de l’ordre de 55 000 €. C’est le cumul de la plus-value latente (revalorisation 1,5 %/an) et du capital remboursé via les mensualités de crédit.

Au bout de 30 ans, l’enrichissement total dépasse les 135 000 €.

Voici les indicateurs clés qui ressortent de Cap Lens :

Le TRI (Taux de Rendement Interne) s’établit à 4,94 %. Il prend en compte l’ensemble des flux négatifs (apport initial, cashflow négatif des premières années) et positifs (loyers, revente finale). Ce n’est pas exceptionnel, mais c’est positif.

Le ROI (Retour sur Investissement) atteint 45 %. Pourquoi ? Parce qu’on utilise l’effet de levier du crédit. Avec seulement 15 000 € d’apport, on contrôle un actif de 120 000 €.

Le multiple d’enrichissement est de 2,7x. Autrement dit, chaque euro investi en apport génère 2,7 € de valeur sur la période.

Le temps de retour sur capital est de 9 ans. C’est le temps nécessaire pour amortir les frais de notaire et les coûts d’entrée. C’est long, mais c’est la réalité de tout investissement immobilier.

Le Cash-on-Cash n’est pas très pertinent dès la deuxième année sur ce type d’opération. C’est un indicateur qu’on retrouve davantage sur les SCPI. On pourra en reparler.

➡️ Mini-conclusion

C’est la démonstration parfaite de l’écart entre le rendement brut fantasmé et la réalité nette. L’opération reste créatrice de valeur sur le long terme, mais il faut avoir la trésorerie et la patience de tenir le cashflow négatif des premières années. Sans cette simulation, combien d’investisseurs auraient foncé tête baissée en ne regardant que le 6 % brut ?

Mon avis cash ⭐⭐⭐ 3/5

Opération viable mais pas spectaculaire. Le ROI de 45 % sauve la mise, mais le rendement net est famélique. On est loin du rêve vendu sur les réseaux.

PARTIE 6 : La comparaison fiscale : quel régime choisir ?

Le panorama des régimes en un coup d’œil

L’un des gros atouts de Cap Lens, c’est la possibilité de comparer automatiquement tous les régimes fiscaux sur un même projet. Et les écarts sont considérables.

🔴 Location nue : Micro-foncier

C’est la moins avantageuse dans la quasi-totalité des cas. L’abattement n’est que de 30 %, largement insuffisant pour compenser l’imposition sur les revenus fonciers. Le cashflow en souffre directement. On atterrit à environ 200 €/mois d’effort d’épargne. C’est lourd.

🟠 LMNP : Micro-BIC

L’abattement passe à 50 % pour de la location longue durée, ce qui est déjà nettement mieux. Mais dès que les charges réelles + amortissements dépassent cet abattement forfaitaire et c’est très souvent le cas le régime réel devient plus intéressant.

🟡 Location nue : Régime réel

Peut être intéressant si vous avez des travaux importants à déduire. Mais dans notre cas, sans travaux significatifs, l’avantage est limité. Le dispositif Jeanbrun ne s’applique pas ici (bien ancien, pas de réhabilitation lourde représentant 30 % de la valeur du bien).

🟢 LMNP : Régime réel → LE GRAND GAGNANT

Sans surprise. Grâce au mécanisme d’amortissement du bien (murs, façade, étanchéité, gros œuvre, agencements) et à la déduction des charges réelles, on réduit considérablement voire on annule la base imposable pendant de nombreuses années.

C’est ce qui permet de préserver le cashflow et de maximiser la rentabilité nette.

L’impact à la revente : le sujet que personne n’aborde

Depuis la réforme de la loi de finances 2025, l’amortissement déduit en LMNP est réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente. Mais les abattements pour durée de détention viennent largement atténuer cet impact. Plus vous conservez le bien longtemps, moins l’effet se fait sentir.

Dans notre simulation à 20 ans de détention, le LMNP réel reste le régime le plus avantageux, tant pendant l’exploitation qu’à la revente.

⚠️ Point important : les amortissements doivent être correctement ventilés (terrain non amortissable, gros œuvre, façade, étanchéité, agencements, mobilier). Il est fortement recommandé de passer par un expert-comptable spécialisé LMNP. Le faire seul expose à des erreurs qui peuvent coûter cher en cas de contrôle fiscal.

➡️ Mini-conclusion

Le LMNP au régime réel domine tous les autres régimes sur cette opération, en exploitation comme à la revente. La comparaison automatique dans Cap Lens permet de visualiser ça en quelques secondes au lieu de passer des heures sur un tableur Excel.

Mon avis cash ⭐⭐⭐⭐⭐ 5/5

La comparaison multi-fiscalité est l’une des fonctionnalités les plus précieuses de l’outil. Trop de particuliers choisissent un régime fiscal par défaut ou par méconnaissance, et perdent des milliers d’euros sur la durée.

PARTIE 7 : Les leviers d’amélioration : comment booster ce projet

🔹 Levier n°1 : Le prix d’achat (le plus puissant)

C’est le levier le plus immédiat et le plus impactant. Passer de 110 000 € à 100 000 €, c’est mécanique : les frais de notaire baissent, le montant emprunté diminue, les mensualités s’allègent, et le cashflow s’améliore sur toute la durée.

Les arguments de négociation sont solides : le prix a déjà baissé, les comparables DVF indiquent un prix au m² inférieur, le marché toulousain est en phase de stabilisation. Chaque euro économisé à l’achat se répercute sur les 20 prochaines années.

🔹 Levier n°2 : Les travaux de valorisation (le game changer)

C’est le véritable game changer. Si vous réalisez des travaux qui augmentent significativement la valeur du bien et le loyer, vous changez complètement l’équation. Dans Cap Lens, on peut définir la valeur du bien après travaux et visualiser l’impact sur la rentabilité.

C’est là que se crée la plus grande valeur ajoutée en immobilier.

🔹 Levier n°3 : La maîtrise des charges (le travail de fond)

En copropriété, les charges sont un poste qui peut grignoter progressivement votre rentabilité. Il faut s’impliquer dans la vie de la copropriété, vérifier que les contrats (syndic, entretien, assurance) sont régulièrement renégociés, et être attentif aux décisions votées en AG.

C’est le même raisonnement que pour une entreprise : le chiffre d’affaires c’est une chose, mais les charges aussi c’est important. Le jardinier qui augmente ses prestations chaque année, le syndic qui ne renégocie jamais les contrats… tout ça s’accumule.

🔹 Levier n°4 : Le financement (marge limitée mais réelle)

En mai 2026, les taux se stabilisent, mais les écarts entre banques peuvent atteindre plusieurs dizaines de centimes. Faire jouer la concurrence reste pertinent. Mais soyons honnêtes : sur ce levier, on est globalement tous logés à la même enseigne.

🔹 Levier bonus : Les scénarios multiples

Cap Lens permet de créer plusieurs scénarios : base case (conservateur), optimiste, et worst case. C’est exactement ce que font les foncières professionnelles. Jouer avec les hypothèses (prix d’achat, loyer, charges, revalorisation) permet de comprendre la sensibilité de votre investissement à chaque variable.

➡️ Mini-conclusion

Prix d’achat + travaux = les deux leviers qui changent la donne. Le financement est contraint par le marché. Les charges demandent un travail de fond mais font la différence sur la durée. L’outil Cap Lens permet de simuler chaque levier indépendamment, ce qui est extrêmement précieux.

Mon avis cash ⭐⭐⭐⭐ 4/5

Des marges d’amélioration réelles existent. Encore faut-il identifier sur lequel concentrer ses efforts. C’est tout l’intérêt de la simulation.

PARTIE 8 : Verdict final : faut-il investir sur ce T2 à Toulouse ?

Le résumé en quelques chiffres

Mon verdict

L’opération est viable mais pas spectaculaire.

À 110 000 €, c’est correct sans plus. À 100 000 € (après négociation), le projet prend une tout autre dimension.

La clé, c’est d’avoir les reins solides pour encaisser les premières années de cashflow négatif, et d’anticiper les aléas (travaux, vacance locative, augmentation de charges) qui sont inhérents à tout investissement immobilier.

Ce que cet exercice démontre surtout : sans business plan, on aurait vu un rendement brut de 6 % et on aurait foncé. Avec le BP, on comprend la réalité des flux, l’impact de la fiscalité, l’importance de la négociation, et on prend une décision éclairée. C’est ce que font les pros depuis des années. Il est temps que les particuliers adoptent les mêmes réflexes.

Mon avis cash global ⭐⭐⭐⭐ 4/5

Un projet solide à condition de négocier le prix et de maîtriser ses charges. L’exercice démontre surtout que sans business plan, on investit à l’aveugle. Et dans l’immobilier, investir à l’aveugle, c’est le meilleur moyen de perdre de l’argent.

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Cet article passe en revue l’ensemble des données de conjoncture du T1 2026, depuis les fondamentaux macroéconomiques jusqu’aux réalités du terrain, marché par marché.

L’environnement macroéconomique français au T1 2026

Une croissance qui cale brutalement

Le PIB français affiche 0 % de croissance au T1 2026, après un modeste +0,2 % au trimestre précédent. Sur l’ensemble de l’année 2025, la croissance s’était établie à +0,9 %, un chiffre déjà faible mais au moins positif. Ce coup d’arrêt, révélé par la première estimation de l’Insee publiée le 30 avril 2026, s’explique par un recul simultané de la consommation des ménages, de l’investissement et du commerce extérieur, trois moteurs qui calent en même temps. Seules les variations de stocks ont joué positivement, ce qui ne constitue évidemment pas un relais de croissance durable.

La branche Construction est particulièrement touchée.
La production du secteur bâtiment et travaux publics se contracte de -1,3 %, tandis que l’investissement des entreprises de la branche chute de -1,5 % (contre +0,3 % au T4 2025).
La Banque de France nuance légèrement ce tableau en signalant une activité dans le bâtiment ayant évolué positivement en mars 2026, mais à y regarder de plus près, cette dynamique est portée par le second œuvre et la rénovation, pas par la construction neuve. Les perspectives du gros œuvre, elles, se dégradent.

Les principaux organismes de prévision Banque de France, FMI, OCDE, Commission européenne convergent désormais vers une estimation de +0,8 % à +0,9 % pour le PIB français en 2026, en légère révision à la baisse, sous l’effet de l’incertitude internationale qui pèse sur l’ensemble des perspectives européennes.

⭐ Mon avis — 1/5
Soyons clairs : 0 % de croissance, c'est une récession qui ne dit pas son nom. Quand les trois moteurs de l'économie calent en même temps, ce n'est plus un trou d'air, c'est un blocage structurel. Et la construction neuve est la première sacrifiée. Ceux qui vous vendent un « atterrissage en douceur » vous mentent. L'économie française est à l'arrêt, et le bâtiment prend le choc de plein fouet. Si vous êtes investisseur ou accédant, ne vous laissez pas bercer par les discours rassurants : le contexte macro n'est tout simplement pas favorable à un achat immobilier dans le neuf à court terme. Point.

L’investissement des ménages repart à la baisse

C’est l’un des indicateurs les plus scrutés par la promotion immobilière. L’investissement des ménages (la FBCF, qui inclut l’achat de logements neufs et les gros travaux) recule de -0,7 % au T1 2026. Ce chiffre est d’autant plus décevant que le second semestre 2025 avait laissé entrevoir une nette amélioration, avec une progression de +0,8 % sur l’année. Cette embellie semble aujourd’hui stoppée net, sous l’effet conjugué de l’incertitude géopolitique et de la remontée des taux de crédit immobilier.

Parallèlement, les dépenses de consommation des ménages se replient de -0,1 % au T1 2026, affectées notamment par les biens d’équipement et l’alimentaire. L’ensemble du comportement des ménages traduit une prudence accrue, un attentisme qui pèse directement sur la demande de logements.

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Un taux d’épargne qui reste anormalement élevé

Le taux d’épargne des ménages se maintient à 17,9 % au T4 2025, en très léger recul par rapport au trimestre précédent mais toujours nettement au-dessus de la norme historique. Pour mémoire, hors périodes de confinement, ce taux oscillait autour de 15 % au cours des huit années précédentes. Cet écart de près de trois points traduit un comportement d’épargne de précaution qui refuse de se résorber.

Le flux d’épargne brute des ménages s’est légèrement contracté au T3 2025, passant de 89,7 à 88,5 milliards d’euros. Un signal a priori encourageant, puisqu’une part croissante de cette épargne 41 milliards d’euros s’est orientée vers l’investissement, essentiellement le logement neuf et les gros travaux de rénovation.
En revanche, les placements financiers, devenus moins rémunérateurs, ont reculé de 33,1 à 26,8 milliards d’euros. L’épargne migre donc partiellement vers l’économie réelle, mais pas suffisamment pour compenser l’affaissement global de la demande.

⭐⭐ Mon avis — 2/5
L'investissement des ménages qui replonge après un semestre d'amélioration, c'est la douche froide.
Les Français avaient à peine commencé à remettre un orteil dans l'eau, et ils se retirent immédiatement.
Et ce taux d'épargne à 17,9 %, parlons-en franchement : l'argent est là, mais les Français refusent de le dépenser.
Pas par caprice, mais parce qu'ils ne font confiance ni à l'économie, ni à la stabilité politique, ni aux perspectives de valorisation de l'immobilier. Tant que ce verrou psychologique ne sautera pas, le marché du neuf restera à quai. Ceux qui comptent sur un « effet richesse » pour relancer la machine se trompent de diagnostic. Le problème n'est pas le manque d'argent, c'est le manque de confiance. Et ça, aucune mesure fiscale ne le résout en un trimestre.

Inflation et conditions de financement : le double retournement

Le retour de l’inflation

Après une année 2025 durant laquelle l’inflation était restée contenue autour de 1 %, le T1 2026 marque un retournement brutal. À fin avril 2026, l’indice des prix à la consommation affiche +2,2 % sur un an, une accélération principalement imputable à la hausse des prix de l’énergie, et en particulier des produits pétroliers, dans le sillage du conflit au Moyen-Orient.

Cette moyenne masque toutefois des dynamiques contrastées. Les prix des services accélèrent légèrement, tandis que les prix des produits manufacturés reculent fortement. L’inflation sous-jacente (hors énergie et alimentation) reste plus contenue, à +1,1 % à fin mars 2026. Mais la tendance est claire : le choc énergétique se diffuse progressivement dans l’économie.

La Banque de France anticipe désormais une nette remontée de l’inflation en 2026. Dans son scénario central, ce regain reste « maîtrisé ». Mais dans ses projections les plus défavorables, l’année 2026 pourrait se clore sur une inflation proche de 3 %. Ce scénario, s’il se matérialisait, affecterait frontalement le pouvoir d’achat, la consommation et surtout l’investissement des ménages.

Des taux de crédit immobilier qui repartent à la hausse

Le taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits à l’habitat (à long terme, à taux fixe, hors frais et assurances) s’établit à 3,09 % en février 2026. Plus spécifiquement, le taux moyen des prêts à l’accession dans le neuf atteint 3,18 % au T1 2026, contre 3,05 % au T4 2025.

La hausse est encore modérée en valeur absolue, mais elle marque un retournement de tendance après des mois de stabilisation

La production mensuelle de crédits à l’habitat (hors renégociations) illustre parfaitement ce retournement. Après avoir touché un point bas à 6,9 milliards d’euros en février 2024, elle avait amorcé une remontée continue jusqu’à atteindre un niveau significatif en novembre 2025.
Depuis cette date, elle redescend progressivement, pour s’établir à 11,6 milliards d’euros en février 2026. On reste très loin du pic de mai 2022, à 22,2 milliards d’euros, et de la période pré-crise où la production mensuelle dépassait régulièrement les 18 milliards d’euros.

Le nombre de prêts accordés dans le neuf est en baisse de -39,7 % par rapport à sa moyenne des années 2016 à 2019. La durée moyenne des prêts s’allonge encore, atteignant 263 mois (soit 22 ans) pour l’accession dans le neuf. L’apport personnel diminue, les montants empruntés augmentent, et la solvabilité des ménages ne se redresse plus. Autant de signaux qui confirment un essoufflement de la demande de crédit.

Un point positif tout de même : la part des primo-accédants dans les crédits à l’habitat est repassée au-dessus de 50 % depuis juillet 2024 et se maintient à 55,6 % en janvier 2026. La demande latente existe, elle est structurellement présente, mais elle se heurte à un mur de solvabilité.

⭐ Mon avis — 1,5/5
Voilà le cocktail toxique pour le logement neuf : l’inflation revient ET les taux remontent en même temps.
Résultat : le pouvoir d’achat immobilier est attaqué sur les deux flancs.
Le ménage qui pouvait encore acheter fin 2025 avec un taux à 3,05 % se retrouve trois mois plus tard avec un taux à 3,3 %, une inflation à 2,2 % qui grignote son reste à vivre, et un apport personnel en baisse. Faites le calcul : à revenus constants, un ménage perd plusieurs milliers d’euros de capacité d’emprunt en quelques mois.

Et la production de crédit qui rebaisse après des mois de remontée, c’est le signal d’alarme le plus sérieux de cette note. Quand le robinet du crédit se referme, le marché immobilier s’asphyxie. C’est mécanique, c’est implacable.

Les 55,6 % de primo-accédants ? Oui, la demande existe. Mais elle est bloquée par un mur de solvabilité que ni les promoteurs, ni les banques, ni le gouvernement ne parviennent à abattre.
Et si le scénario à 3 % d’inflation de la Banque de France se réalise, on entre dans un tout autre registre. Soyez lucides.

Confiance des ménages et emploi : des signaux contradictoires

Une confiance qui s’effondre

L’indicateur synthétique de confiance des ménages publié par l’Insee chute à 84 en avril 2026, pour une base 100 en moyenne de longue période. Ce niveau se rapproche dangereusement du plancher de 81 atteint durant la crise inflationniste liée au conflit en Ukraine en 2022. Il reste surtout très éloigné du 105 d’avant-crise sanitaire (février 2020).

L’analyse détaillée des composantes de cet indicateur est particulièrement éclairante pour la promotion immobilière. La proportion de ménages estimant qu’il est opportun de réaliser des achats importants dont l’immobilier plonge à -36 en avril 2026, un niveau nettement inférieur à sa moyenne de longue période (-16) et en forte dégradation par rapport à janvier 2026 (-29). Le solde d’opinion sur la situation financière future s’effondre également, passant de -7 en février à -20 en avril.

L’ensemble de ces données dessine un portrait cohérent : les ménages sont dans une posture d’attentisme prononcé, confirmée par le fait que l’opportunité d’épargner ne s’est jamais rétractée ces derniers mois. Le retour de l’inflation et la dégradation des conditions de financement ont brutalement contracté les intentions d’achats immobiliers.

Un chômage qui remonte en réalité

Le nombre de demandeurs d’emploi en catégorie A (France Travail) atteint 3 295 100 au T1 2026, affichant une baisse de -1,2 % sur le trimestre et de -2,8 % sur un an. Mais cette lecture administrative est contredite par les données de l’Insee : le taux de chômage au sens du BIT atteint 8,1 % au T1 2026, en hausse de +0,2 point sur le trimestre et de +0,7 point sur un an, son plus haut niveau en cinq ans. Plusieurs évolutions législatives récente inscription généralisée des allocataires du RSA, nouveau régime de sanctions sont venues modifier le périmètre statistique des inscrits à France Travail, ce qui explique la divergence entre les deux indicateurs. La réalité du marché de l’emploi se dégrade.

⭐ Mon avis — 1/5
Voilà un cas d'école de la manière dont les chiffres peuvent raconter deux histoires opposées selon la source choisie.
La note FPI utilise les données France Travail, qui montrent une baisse. L'Insee, avec le taux BIT qui est la référence internationale dit l'inverse : le chômage remonte à 8,1 %, au plus haut depuis cinq ans. C'est cette donnée qui compte. Un taux de chômage en hausse, c'est plus d'insécurité professionnelle, moins de dossiers bancaires acceptés, et des ménages encore plus frileux à s'engager sur un crédit de 22 ans. C'est un facteur aggravant direct pour le marché du logement neuf, pas un facteur de soutien. Ne vous laissez pas endormir par les statistiques administratives quand la réalité macroéconomique les contredit frontalement.

La construction de logements : un secteur toujours en panne

Des mises en chantier au plus bas

Les mises en chantier de logements collectifs atteignent 13 759 unités (en données CVS-CJO) en mars 2026, en hausse de +3,2 % sur un mois, après +8,6 % en février. Ces chiffres mensuels peuvent donner l’illusion d’un frémissement, mais le cumul sur douze mois ramène à la réalité : 136 770 logements collectifs commencés, soit -17,9 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Pour les autres segments, le diagnostic est au moins aussi sévère : -34,7 % pour l’individuel pur et -5 % pour l’individuel groupé par rapport à la même référence.

Le passage à l’acte de construire demeure fortement dégradé. Les évolutions mensuelles restent erratiques et ne traduisent pas, à ce stade, un redémarrage de l’activité. Les carnets de commandes du bâtiment s’établissent en moyenne à 7,6 mois selon la FFB, un niveau qui recule de -3,7 % sur un an.

Des autorisations en hausse, mais un rebond en trompe-l’œil

Les autorisations de logements collectifs au T1 2026 affichent une hausse apparente de +28,1 % par rapport au T1 2025, avec 50 393 logements autorisés. Toutes typologies confondues, le total atteint 103 363 logements autorisés (+29,3 %). Ces chiffres, pris isolément, pourraient laisser croire à un redémarrage.

Il n’en est rien. Trois éléments invitent à la prudence.
Premièrement, le volume du T1 2026 reste inférieur à la moyenne trimestrielle 2015-2018 (59 600 logements collectifs, 113 300 au total). Deuxièmement, le mois de mars 2026 a été qualifié de « totalement atypique » par la FPI elle-même, et explique quasi à lui seul le rebond trimestriel. Troisièmement, en données CVS mensuelles, les autorisations de logements collectifs ordinaires stagnent à peine au-dessus de la moyenne des cinq dernières années (+1,1 %).

Le bilan de la mandature municipale sortante (2020-2026) est éloquent : la moyenne mensuelle d’autorisations de logements collectifs s’est établie à 16 375, contre 19 335 pour la mandature précédente. Cela représente 216 000 logements « disparus », soit l’équivalent d’une agglomération de la taille de Montpellier. Le décalage persistant entre autorisations et mises en chantier (34 230 au T1 2026 contre 50 000 entre 2015 et 2018) pourrait théoriquement commencer à se réduire maintenant que les élections municipales sont passées, mais cette hypothèse reste à confirmer

⭐⭐ Mon avis — 2/5
Arrêtons de prendre les gens pour des imbéciles avec ce « rebond des autorisations à +28 % ». La FPI elle-même dit que mars 2026 est un mois « totalement atypique ». En données lissées, on stagne à +1,1 % au-dessus de la moyenne. C’est du bruit statistique, pas une reprise.

Le vrai chiffre qui devrait faire la une, c’est celui-ci : 216 000 logements non construits en une mandature. Une ville entière qui n’existera jamais. Pendant six ans, les maires ont verrouillé les permis, et le résultat est là. Maintenant que les élections sont passées, peut-être que les vannes vont se rouvrir. Peut-être. Mais entre un permis signé et un chantier lancé, il se passe 18 à 24 mois minimum. Même dans le meilleur des cas, les effets ne se feront pas sentir avant 2028.

Quant aux mises en chantier à -17,9 % en collectif et -34,7 % en individuel pur par rapport à la moyenne quinquennale : on est en train de créer la pénurie de demain. Moins on construit aujourd’hui, plus les prix seront sous tension dans trois à cinq ans. C’est une certitude. Les acheteurs futurs paieront la facture de l’immobilisme actuel.

Le marché du logement neuf au T1 2026 : l’analyse de l’Observatoire FPI

Des mises en vente au plus bas historique

Le nombre de logements neufs mis en vente par les promoteurs s’établit à 11 649 unités au T1 2026, en baisse de -19,2 % par rapport au T1 2025.
C’est le plus bas niveau jamais enregistré sur un premier trimestre par l’Observatoire FPI, dont la moyenne historique pour un T1 se situe autour de 18 600 mises en vente.

La logique est implacable : pourquoi lancer de nouveaux programmes quand les réservations ne suivent pas ?
Les promoteurs réduisent drastiquement la voilure.
En parallèle, le taux de retrait des opérations c’est-à-dire la proportion de logements dont la commercialisation est suspendue ou arrêtée définitivement repart à la hausse pour atteindre 24 % au T1 2026.
Près d’un logement sur quatre proposé à la vente est retiré du marché. Ce taux élevé traduit à la fois des programmes devenus économiquement inviables et un attentisme stratégique des opérateurs.

⭐ Mon avis — 1/5
Record historique à la baisse des mises en vente. Lisez bien cette phrase. Ce n’est pas un mauvais trimestre, c’est le pire jamais enregistré. Les promoteurs ne mettent plus de logements sur le marché parce qu’ils savent qu’ils ne les vendront pas. Et un quart des programmes lancés sont retirés avant d’avoir trouvé preneur.

Ce que ça signifie concrètement : l’offre future est en train de se tarir. Les programmes qui ne sont pas lancés aujourd’hui, ce sont des logements qui n’existeront pas dans deux à trois ans. Quand la demande reviendra et elle reviendra, parce que les besoins démographiques sont là l’offre ne sera pas au rendez-vous. On fabrique méticuleusement les conditions d’une prochaine flambée des prix. C’est mécanique et c’est irréversible à court terme.

Des ventes qui replongent sous les 20 000 logements

Les ventes totales de logements neufs (détail, bloc et résidences services confondus) s’établissent à 19 050 unités au T1 2026, en baisse de -14,3 % par rapport au T1 2025. C’est la première fois que le marché passe sous la barre symbolique des 20 000 ventes trimestrielles, alors que la moyenne observée entre 2020 et 2026 se situe à 26 711 ventes par premier trimestre. La légère stabilisation observée au cours de l’année 2025 n’a donc pas tenu

Le détail par segment est instructif.
Les ventes au détail (logements ordinaires, hors bloc et résidences services) reculent de -10,8 % à 12 337 unités.
Au sein de ce périmètre, la dynamique est très différenciée selon la destination de l’achat.

Les ventes aux propriétaires occupants chutent de -18,2 % avec 9 288 réservations. Elles représentent 75 % du marché au détail. Ce décrochage traduit directement la perte de solvabilité et l’effondrement de la confiance analysés précédemment.

Les ventes aux investisseurs particuliers, en revanche, progressent de +22,8 % en volume, à 3 049 unités.
Leur part dans les ventes au détail remonte à 25 %, contre 18 % au T1 2025. Cette reprise, encore timide en valeur absolue, semble en partie liée à la mise en place du dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé). C’est un signal positif, mais qui reste à confirmer dans la durée et qui ne compense pas, loin s’en faut, la chute des ventes en accession.

Les ventes en bloc (hors résidences services) s’effondrent de -35 % à 4 413 unités, plombées par le recul des ventes à destination des acteurs du logement locatif intermédiaire (LLI). En revanche, les résidences services au détail affichent une forte progression de +43,8 % à 2 300 unités.

⭐⭐ Mon avis — 2/5
19 050 ventes. Sous les 20 000. Pour donner un ordre de grandeur, en 2021, on vendait plus de 37 000 logements neufs sur un premier trimestre. On a perdu la moitié du marché en cinq ans. C’est un effondrement, pas un ajustement cyclique.

Le +22,8 % sur les investisseurs ? En trompe-l’œil. On passe de 2 484 à 3 049 ventes. En volume, c’est 565 logements de plus. Voilà la réalité derrière le pourcentage flatteur. Le dispositif Jeanbrun semble produire un premier effet, et c’est bien, mais cela reste une goutte d’eau dans l’océan d’un marché qui s’effondre. Et 29 ventes Jeanbrun en Île-de-France sur tout un trimestre, soyons sérieux : ce n’est pas ça qui va relancer quoi que ce soit.

Le vrai drame, c’est la chute de -18,2 % des ventes aux propriétaires occupants. Ce sont les familles, les couples, les primo-accédants qui renoncent à devenir propriétaires. Ce sont 75 % du marché. Quand ce segment décroche, tout le reste suit. Les ventes en bloc à -35 % en sont la conséquence directe : les investisseurs institutionnels ne s’engagent pas sur des programmes dont la commercialisation au détail ne décolle pas.

Une offre commerciale qui gonfle et des délais qui s’allongent

L’offre commerciale totale de logements neufs disponibles à la vente s’établit à 83 228 unités à la fin du T1 2026, en hausse de +3,8 % par rapport au T1 2025. Cette augmentation résulte mécaniquement de la faiblesse des ventes conjuguée à la légère reprise des lancements commerciaux en 2025.

Le délai d’écoulement de cette offre atteint 19,9 mois, contre 16,6 mois au T1 2025. La composition de l’offre de logements collectifs est révélatrice de la profondeur de la crise. 47 % des logements disponibles sont en projet (avant mise en chantier), 41 % sont en cours de construction, et 12 % sont déjà livrés. Cette dernière catégorie, qualifiée de « stock dur » dans le jargon professionnel, est quasi le double de sa moyenne de long terme (7 %). Ces logements livrés invendus constituent un risque financier croissant pour les promoteurs qui portent la charge de financement.

Les disparités territoriales sont considérables. Certaines métropoles affichent des délais d’écoulement extrêmes : 50,7 mois à Grenoble, 44,5 mois à Tours, 40,1 mois à Bordeaux, 31,6 mois à Reims. À l’opposé, Toulouse (14,3 mois), Montpellier (14,4 mois), et Nice (15,4 mois) présentent des marchés relativement plus fluides. Des communes comme Dijon (12,1 mois) bénéficient d’un délai contenu, mais essentiellement parce que l’offre commerciale y a chuté de -33 % un équilibre par la contraction, pas par la demande.

⭐ Mon avis — 1/5
C’est ici que la bombe à retardement se fabrique. 12 % de stock livré invendu, soit le double de la normale. Traduction concrète : des immeubles sont terminés, les clés sont prêtes, et personne ne vient les chercher. Le promoteur paie les intérêts de son crédit chaque mois sur ces logements vides. C’est une hémorragie financière silencieuse qui explique directement la vague de faillites (+50,7 %).

Et les chiffres locaux sont terrifiants. 50,7 mois d’écoulement à Grenoble. Quatre ans et deux mois pour vendre le stock existant au rythme actuel. 44,5 mois à Tours, 40 mois à Bordeaux. Ce ne sont plus des marchés immobiliers, ce sont des marchés gelés. Si vous êtes investisseur et qu’on vous propose du neuf sur ces métropoles, fuyez ou négociez comme jamais. Le rapport de force est totalement en votre faveur, et les promoteurs le savent.

À l’inverse, Toulouse, Montpellier et Nice restent sur des dynamiques plus saines. Mais attention : « plus sain » dans le contexte actuel signifie simplement « moins catastrophique ».

Des prix stables mais structurellement contraints

Le prix moyen national du logement collectif neuf s’établit à 5 209 €/m² au T1 2026, en hausse marginale de +0,6 % par rapport au T1 2025.
En Île-de-France, le prix atteint 5 862 €/m² (+2,2 %), tandis qu’en régions, il reste à 4 859 €/m² (+0,3 %).

Cette apparente stabilité ne doit pas faire illusion. Les prix du neuf ne sont pas soutenus par la demande qui est en chute mais par l’incompressibilité des coûts de production. Réglementation environnementale (RE2020), fiscalité foncière, difficulté d’obtention des autorisations, hausse des matières premières liée aux tensions géopolitiques : l’ensemble de ces facteurs forme un plancher de prix que les promoteurs ne peuvent franchir à la baisse sans mettre en péril l’équilibre économique de leurs opérations.

Les disparités locales sont importantes.
Les plus fortes hausses concernent Caen (+13,3 % à 4 400 €/m²), Annecy (+10,1 % à 7 052 €/m²) et Angers (+9,7 % à 4 458 €/m²).
Les baisses les plus marquées touchent Dijon (-7,9 % à 3 670 €/m²), Le Mans (-6,5 % à 4 115 €/m²), Nantes (-6,4 % à 4 538 €/m²) et l’Aquitaine (-9 %).
Ces écarts reflètent des réalités de marché locales très contrastées, entre zones tendues où l’offre manque et territoires où l’offre peine à trouver preneur

En parallèle, les prix des appartements anciens accentuent leur hausse au T4 2025 (+1,5 % sur un an en France métropolitaine, +1,7 % en régions), portés par un volume de transactions en progression continue depuis octobre 2024 (958 000 transactions en cumul 12 mois à fin février 2026).
Mais la FPI rappelle à juste titre que la comparaison entre prix du neuf et prix de l’ancien n’est pas pertinente, les logiques de formation des prix étant radicalement différentes (rapport offre/demande d’un côté, contraintes de production de l’autre).

⭐⭐ Mon avis — 2/5
Voilà le paradoxe central de ce marché, et il faut le dire sans détour : les ventes s’effondrent mais les prix ne baissent pas.
Dans un marché normal, quand la demande chute de moitié, les prix s’ajustent. Dans le neuf, c’est impossible parce que le prix de revient est incompressible. RE2020, coût du foncier, normes, fiscalité : le promoteur ne peut pas descendre en dessous d’un certain seuil sans vendre à perte.

Ce que ça signifie pour vous, concrètement : le neuf ne baissera pas, ou très peu, même en crise. Ce n’est pas un signe de solidité du marché, c’est un signe de rigidité structurelle. Le prix du neuf est déconnecté de la capacité d’achat des ménages, et personne ne sait quand cette situation se résorbera. Les marchés où les prix baissent (Dijon -7,9 %, Nantes -6,4 %, Aquitaine -9 %) sont ceux où les promoteurs vendent à marges très réduites, voire à perte, pour se déstocker. Si vous cherchez à acheter, c’est là que les opportunités existent, pas sur les marchés où les prix montent encore artificiellement.

La hausse des prix à Annecy (+10 % à 7 052 €/m²) ou sur la Côte d’Azur (+16 %) ne doit pas impressionner : ce sont des micro-marchés premium, avec très peu de volume, qui ne reflètent en rien la dynamique nationale.

Les défaillances d’entreprises : le tissu professionnel s’effrite

Au-delà des indicateurs de marché, la crise se lit aussi dans les bilans des entreprises. Le nombre de défaillances (redressements judiciaires, liquidations, procédures de sauvegarde) dans l’activité de promotion immobilière atteint 214 au T1 2026, contre 142 au T1 2025, soit une hausse de +50,7 % en un an, selon les données du cabinet Altares.

Cette hémorragie n’est pas nouvelle mais elle s’accélère. Elle menace la capacité de rebond du secteur : les compétences, les équipes, les réseaux commerciaux qui disparaissent aujourd’hui ne se reconstitueront pas du jour au lendemain lorsque les conditions de marché se retourneront.

⭐ Mon avis — 1/5

+50,7 % de faillites en un an. 214 défaillances en un seul trimestre. C’est brutal, et ce chiffre devrait être en première page de tous les journaux économiques. Derrière chaque défaillance, il y a des salariés au chômage, des chantiers à l’arrêt, des acquéreurs en VEFA dont le programme est menacé, des sous-traitants impayés.

Si vous avez signé un contrat de réservation ou une VEFA avec un petit ou moyen promoteur, vérifiez sa solidité financière maintenant. Pas demain, maintenant. Assurez-vous que la garantie financière d’achèvement (GFA) est bien extrinsèque (portée par une banque ou un assureur), pas intrinsèque. Dans le contexte actuel, un promoteur qui vous dit « tout va bien » n’est pas forcément celui qui vous dit la vérité.

Et pour le secteur dans son ensemble : on est en train de perdre l’outil de production. Les entreprises qui meurent aujourd’hui ne ressusciteront pas quand le marché repartira. La reprise, quand elle viendra, se fera avec moins d’acteurs, moins de concurrence, et donc probablement des prix encore plus élevés. C’est un cercle vicieux.

Panorama régional : des réalités très contrastées

L’Île-de-France sous pression

Le marché francilien enregistre 3 246 réservations au détail au T1 2026, en baisse de -23 % par rapport au T1 2025.
Les mises en vente chutent de -38 % (2 153 logements).
Les ventes en bloc reculent de -23 %, plombées par l’effondrement des ventes aux acteurs du LLI (-69 %).
L’offre commerciale bondit de +23 % à 19 447 logements, portant le délai d’écoulement à 18,4 mois (contre 12,8 mois un an plus tôt). Le prix moyen progresse modérément à 5 862 €/m² (+2,2 %). Seul élément encourageant : les ventes aux investisseurs progressent de +27 %, avec les premières réservations en dispositif Jeanbrun (29 logements).

Les métropoles régionales : une mosaïque de situations

En Pays de la Loire, les réservations progressent de +12 % portées par une reprise des investisseurs (+63 %), mais les ventes en bloc s’effondrent de -66 % et les prix reculent de -3,9 % en moyenne.
En Bretagne, les mises en vente bondissent de +29 % mais les réservations ne progressent que de +2 %, avec de fortes disparités (Brest -65 %, Rennes -15 %).
En Grand Est, les réservations augmentent de +19 % grâce à un doublement des ventes investisseurs, mais le stock dur atteint 22 % de l’offre totale, signe d’un marché qui accumule les invendus livrés.

La Côte d’Azur se distingue positivement, avec des réservations en hausse de +31 % et des ventes aux occupants en progression de +80 %, mais les prix s’envolent (+16,1 % sur le périmètre OIH, 6 866 €/m² sur Nice Métropole).
À l’inverse, la Provence souffre (-32 % de réservations, -57 % de mises en vente) et l’Auvergne voit ses volumes s’effondrer (-22 % de réservations) avec un délai d’écoulement qui passe de 12,5 à 35 mois.

Sur l’agglomération de Lyon, les réservations reculent de -21 %, les ventes aux occupants de -23 %, et le stock dur passe de 430 à 661 logements (16 % de l’offre). Le prix moyen reste stable à 4 992 €/m². À Toulouse, la situation est plus équilibrée : les réservations progressent de +6 %, les investisseurs reviennent (+30 %), et le délai d’écoulement reste contenu à 14,3 mois.

⭐⭐ Mon avis — 2/5 (moyenne très hétérogène)
La carte de France du logement neuf, c’est désormais deux pays différents. D’un côté, des métropoles du Sud (Toulouse, Nice, Montpellier) qui tiennent la barre avec des délais d’écoulement encore gérables et des investisseurs qui reviennent. De l’autre, des villes moyennes et des grandes métropoles où le marché est en état de mort clinique : Grenoble, Tours, Bordeaux, Reims, avec des stocks pour trois à quatre ans.

L’Île-de-France mérite une attention particulière. +23 % d’offre commerciale en un an, 18,4 mois de délai d’écoulement : le marché francilien accumule les logements invendus à grande vitesse. Et 29 ventes Jeanbrun sur un trimestre pour toute la première région de France, c’est anecdotique. Le LLI qui s’effondre de -69 % est un signal très préoccupant pour la filière institutionnelle.

En Grand Est, le stock dur à 22 % est un chiffre alarmant. Près d’un logement disponible sur quatre est déjà livré et invendu. Pour les acheteurs, c’est évidemment une opportunité de négociation considérable. Pour les promoteurs, c’est un gouffre financier.

Mon conseil concret : si vous voulez acheter du neuf en 2026, ciblez les marchés en difficulté où le stock dur est élevé. C’est là que votre pouvoir de négociation est maximal. Décotes, offres de mobilier, frais de notaire offerts, places de parking gratuites : les promoteurs qui ont du stock livré invendu sont prêts à tout pour vendre. Profitez-en, mais vérifiez toujours la solidité financière de l’opérateur.

Perspectives : les conditions d’une reprise qui reste à construire

Les facteurs d’espoir

Plusieurs éléments plaident pour un rebond technique du marché dans les trimestres à venir. La fin des élections municipales devrait mécaniquement faciliter la délivrance de permis de construire, un phénomène cyclique bien documenté. Le plan de relance du logement annoncé par le gouvernement, incluant le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), a déjà produit ses premiers effets sur les ventes investisseurs, même si les volumes restent marginaux. Les besoins structurels en logements demeurent considérables et la stabilité des taux directeurs de la BCE constitue un point d’appui pour contenir les taux souverains et, par ricochet, les taux de crédit immobilier.

Par ailleurs, une étude récente de l’Institut Paris Région confirme que les communes les plus bâtisseuses bénéficient d’une dynamique de recettes fiscales plus favorable (+26 % entre 2016 et 2024, contre +20 % pour les autres en Île-de-France). Le logement collectif neuf reste donc un levier de financement local et d’attractivité des territoires, un argument de poids pour les nouvelles équipes municipales.

Les facteurs de risque

Mais cette reprise reste conditionnée à un enchaînement de facteurs favorables qui est loin d’être acquis. L’inflation, si elle devait atteindre 3 % comme l’envisage le scénario défavorable de la Banque de France, viendrait renchérir les coûts de construction et comprimer davantage le pouvoir d’achat. Les tensions géopolitiques (Moyen-Orient, incertitudes commerciales internationales) continuent de peser sur les prix de l’énergie, la confiance et l’ensemble du climat économique.

La solvabilité des ménages ne se redresse pas, et l’écart entre le prix du neuf (structurellement contraint à la hausse) et la capacité d’achat (en érosion) ne se réduit pas. Le stock dur de logements livrés invendus continue de gonfler, créant un risque financier de plus en plus tangible pour les promoteurs. Les défaillances d’entreprises, en hausse de +50 %, témoignent de la fragilité du tissu professionnel.

Ce qu’il faut retenir

Le marché du logement neuf au T1 2026 se trouve dans une situation paradoxale. Des signaux encourageants retour timide des investisseurs, rebond des autorisations, mesures gouvernementales coexistent avec des fondamentaux massivement dégradés : ventes au plus bas, mises en vente historiquement faibles, confiance en chute libre, défaillances en hausse accélérée.

La reprise, si elle se confirme, sera progressive, lente, et partira de niveaux historiquement bas. Elle dépendra étroitement d’une stabilisation macroéconomique, d’un redressement durable de la confiance des ménages, d’une amélioration de leur solvabilité et d’une relance effective de l’offre. Plus que jamais, la sortie de crise de la promotion immobilière dépendra de la capacité à articuler l’ensemble de ces dimensions, dans un environnement encore marqué par de profondes incertitudes géopolitiques, économiques et politiques.

⭐⭐ Mon avis global — 2/5
Je vais être cash avec vous, parce que c’est ce que vous méritez.

La reprise du logement neuf en 2026, c’est un mirage. Pas parce que les fondamentaux structurels ont disparu les Français ont besoin de logements, c’est indiscutable mais parce que toutes les conditions nécessaires à cette reprise sont absentes en même temps : la confiance, la solvabilité, les taux, l’inflation, le contexte géopolitique, la volonté politique locale.

Ceux qui vous disent que le dispositif Jeanbrun va « relancer le marché » font de la communication, pas de l’analyse. 29 ventes en Île-de-France, 1 vente sur la Côte d’Azur : ce sont des chiffres symboliques, pas un retournement de marché.

Ceux qui vous disent que « les autorisations repartent » oublient de vous dire que mars 2026 est un mois atypique, que les volumes restent inférieurs à 2015-2018, et qu’entre une autorisation et un chantier, il faut 18 à 24 mois minimum.

Ceux qui vous disent que « les prix ne baissent pas donc le marché est solide » confondent rigidité des coûts de production et santé du marché. Les prix ne baissent pas parce que les promoteurs ne peuvent pas les baisser, pas parce que la demande les soutient.

Alors que faire ? Si vous êtes acheteur occupant avec un projet de vie solide et un financement sécurisé, les marchés sinistrés offrent des opportunités de négociation historiques. Si vous êtes investisseur, le dispositif Jeanbrun mérite d’être étudié sérieusement, mais uniquement sur des emplacements où le délai d’écoulement est inférieur à 15 mois. Si vous êtes promoteur, l’heure est à la sélectivité extrême et à la préservation du cash.

La vraie reprise, celle qui sera durable et généralisée, je ne la vois pas avant fin 2027 au plus tôt, et encore, à la condition que l’inflation se calme, que les taux se stabilisent, et que les nouvelles équipes municipales jouent le jeu de la construction. Trois conditions, aucune certitude. Protégez-vous.

Sources : FPI France – Observatoire de l’immobilier neuf T1 2026 (12/05/2026), Note économique FPI (12/05/2026), Insee, Banque de France, Observatoire Crédit Logement/CSA, Altares, SDES Sit@del2, France Travail, FFB, Institut Paris Région.

Volume de transactions.
Le dernier chiffre publié par les Notaires de France est clair : 958 000 transactions en cumul glissant 12 mois à fin février 2026, soit une progression d’environ +11 % sur un an.
Le T1 2026 a compté environ 250 000 compromis signés (+9,6 % par rapport au T1 2025, source Elios Group).
Le marché entre dans ce que les notaires appellent une « zone d’équilibre autour de 975 000 transactions », caractéristique d’un marché d’utilisateurs, pas de spéculateurs. La reprise est réelle mais sans euphorie.

Les réseaux de terrain le confirment : Laforêt (+2 % de compromis au T1), Orpi (+1,06 %), L’Adresse (stable vs T1 2025, +10 % vs T1 2024).
Foncia affiche en revanche un repli de -3 %, avec un mois de mars plombé par le contexte géopolitique (conflit au Moyen-Orient) et les intempéries de janvier-février.

Évolution des prix au m².
Selon les notaires (projections avant-contrats à fin mai 2026), les prix des logements anciens s’inscrivent dans une quasi-stabilité sur un an : -0,2 % en France métropolitaine.
Les appartements progressent légèrement (+0,3 %), les maisons reculent un peu (-0,5 %).

Durée moyenne de vente.
Le baromètre Interkab (T1 2026) fixe le délai moyen national à 107 jours pour signer un compromis, en hausse de +7 jours sur un trimestre, mais en baisse de -34 jours sur un an.

Les écarts entre villes sont énormes :

• Montpellier est la plus rapide (83 jours),

• Lille (87 jours)

• Marseille (97 jours)

• Paris : 105 jours.

En queue de peloton : Strasbourg (116 jours), Lyon (111 jours) et Toulouse (109 jours). Olivier Bugette (Boîte Immo) résume : les marchés où les prix se sont ajustés vendent vite, les autres patinent encore.

Taux de crédit immobilier - mai 2026.
La tendance du mois est claire : légère hausse.
L’OAT 10 ans a évolué entre 3,70 % et 3,80 % tout au long du mois, entraînant les taux à la hausse.

Les taux moyens négociés par CAFPI pour ses clients en mai 2026 :

La Centrale de Financement affiche un meilleur taux de 2,70 % sur 10 ans et 3,00 % sur 20 ans. April signale un taux moyen tous dossiers confondus à 3,36 % en mai.

La BCE a maintenu ses taux directeurs inchangés le 30 avril (taux refi à 2,15 %), mais l’inflation française a rebondi à 2,2 % (contre 0,9 % en février), et la BCE anticipe +4 % d’inflation sur 12 mois. Si le conflit au Moyen-Orient perdure, Meilleurtaux alerte sur un scénario de taux à 4 % d’ici l’été en cas de hausse BCE de 25 pb en juin

Taux d’usure (T2 2026). Publiés par la Banque de France au 1er avril 2026 : 4,48 % pour les prêts à taux fixe de 10 à 20 ans, 5,19 % pour les prêts ≥ 20 ans, 5 % pour les prêts à taux variable, 6,20 % pour les prêts-relais. Attention : CAFPI alerte sur un effet ciseau — la hausse rapide des taux nominaux se rapproche du plafond d’usure plus vite que ce dernier ne s’ajuste. Résultat possible : jusqu’à 20 % des dossiers bloqués d’ici mai-juin, surtout les primo-accédants, les ménages modestes et les emprunteurs de plus de 45 ans (coût de l’assurance).

Capacité d’emprunt, simulation concrète.
Un couple gagnant 4 300 € nets/mois peut emprunter environ 250 000 € sur 20 ans à 3,33 %, avec une mensualité de 1 503 € (assurance incluse).
Le mois dernier, au même taux à ~3,26 %, cette même capacité était légèrement supérieure.
La différence est mince, mais elle grignote : sur 20 ans, le coût total du crédit pour 250 000 € empruntés atteint 110 757 €.

→ À UTILISER EN RENDEZ‑VOUS.

• Face à un vendeur hésitant :
  « Le marché est reparti avec près de 960 000 transactions, +11 % sur un an, et les prix se stabilisent. C’est le moment de vendre : les acquéreurs sont actifs, mais les taux remontent si vous attendez, votre acheteur empruntera moins et vous négociera davantage. »

• Face à un acquéreur frileux :
  « Les taux sont à 3,33 % sur 20 ans, c’est certes en hausse, mais ça reste historiquement raisonnable. Pour un couple à 4 300 €/mois de revenus, ça donne 250 000 € d’emprunt. Si la BCE remonte en juin, ce budget fond.
  Acheter maintenant, c’est verrouiller un financement avant un éventuel tour de vis. »

→ MON AVIS. Le marché est en convalescence, pas en pleine forme.
La reprise tient tant que les taux restent sous les 3,50 % et que les vendeurs jouent le jeu de la négociation.
Le gros risque de ce printemps, c’est la géopolitique : si le conflit au Moyen-Orient s’enlise, les taux peuvent franchir les 4 % cet été et gripper toute la mécanique.
L’agent qui parvient à faire signer en mai-juin se protège contre un automne plus compliqué.

PARTIE 2 - JURIDIQUE & OBLIGATIONS : CE QUI PEUT VOUS COÛTER CHER

Jurisprudence du mois — Cour de cassation, 7 mai 2026, pourvoi n° 24-10.637 :
l’acquéreur qui contourne l’agence peut être condamné à payer la commission.
Les faits : une agence fait visiter une villa à 2,9 M€.

Cinq semaines plus tard, les acquéreurs achètent directement au vendeur pour 2,5 M€, sans passer par l’agence.
Commission perdue : 150 000 €.

La Cour de cassation confirme la condamnation des acquéreurs sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil). Quatre indices de fraude retenus par les juges :

1. la connaissance par les acheteurs de l’existence de la commission

2. une clause dans le compromis prévoyant que les acquéreurs « feraient leur affaire personnelle de toute réclamation d’agences »

3. la disparition de cette clause dans l’acte authentique (tentative de dissimulation)

4. un délai très court entre la visite et la vente (5 semaines).

Concrètement, que devez-vous faire ?
Conservez systématiquement vos bons de visite signés, tracez tous vos échanges (mails, SMS, CRM), documentez la chronologie des visites et négociations. En cas de contournement, vous avez désormais un arrêt de la Cour de cassation solide pour agir même contre un acquéreur qui n’a jamais signé de mandat avec vous.

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Cour De Cassation, 7 Mai 2026

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Jurisprudence FNAIM — Cour d’appel de Montpellier, 7 avril 2026 : concurrence déloyale par défaut de direction effective de succursales.

La FNAIM a obtenu, après 5 ans de procédure, la condamnation d’un réseau d’agents commerciaux dont le directeur était désigné à la tête de plusieurs établissements géographiquement éloignés.
La Cour a jugé que des « visites régulières et l’usage de moyens de communication modernes » ne suffisent pas à satisfaire l’obligation de direction effective prévue par l’article 5 du décret du 28 août 2015 (code de déontologie).

Le réseau était placé dans une « situation anormalement favorable » par rapport aux concurrents respectueux des règles.
Concrètement ?
Si vous êtes titulaire de carte T avec des succursales, la direction effective ne se satisfait pas de Zoom et de déplacements ponctuels.
Vérifiez vos organisations. Et si un concurrent abuse de ce montage, sachez que la profession a désormais un précédent.

Projet de loi Logement — annoncé le 23 avril 2026 à Marseille par le Premier ministre Lecornu et le ministre Jeanbrun.

C’est le sujet réglementaire du mois.
Trois mesures clés pour les pros :

Premièrement, DPE et passoires énergétiques : inversion de la charge. Les logements classés G (interdits à la location depuis le 1er janvier 2025) et F (interdiction prévue au 1er janvier 2028) pourraient de nouveau être loués sous condition de rénovation : travaux à réaliser dans les 3 ans pour les maisons individuelles, 5 ans pour les copropriétés. Il faudra un « engagement de travaux » (devis signé auprès d’un professionnel). Objectif : maintenir 650 000 à 700 000 logements sur le marché locatif. Le texte sera discuté au Parlement cet été.

Deuxièmement, statut du bailleur privé (« dispositif Jeanbrun ») assoupli : le seuil de rénovation obligatoire dans l’ancien passe de 30 % à 20 % du prix d’achat ; l’étiquette DPE minimale à atteindre descend de B à D, à condition de réaliser un saut de 2 classes énergétiques.

Troisièmement, coefficient DPE rééquilibré en faveur des équipements électriques (annoncé dans le plan d’électrification du même jour).
Bonne nouvelle pour les nombreux logements chauffés à l’électricité.

Ce que l’agent DOIT faire avant de prendre un mandat de location : vérifier le DPE du bien. Si c’est un G, le bail est interdit sauf si le projet de loi est voté et que le bailleur a un engagement de travaux. Si c’est un F, la location reste possible jusqu’en 2028, mais anticipez le calendrier. Le non-respect expose le bailleur (et potentiellement l’intermédiaire pour défaut de conseil) à des sanctions.

Encadrement des loyers. L’Assemblée nationale a voté le 11 décembre 2025 la pérennisation de l’encadrement des loyers (le dispositif expérimental devait s’arrêter en novembre 2026).
Le texte est encore en navette. Par ailleurs, une réforme de généralisation à toutes les zones tendues est à l’étude au printemps 2026. Actuellement, 72 collectivités sont concernées, dont 12 nouvelles communes de banlieue parisienne (Arcueil, Cachan, etc.) arrivées en 2025-2026. Les gestionnaires locatifs doivent anticiper : si la pérennisation est adoptée, l’encadrement deviendra la norme permanente dans toute zone tendue.

Accord de branche QVCT (Qualité de Vie et Conditions de Travail) — signé le 4 mars 2026. Les partenaires sociaux (FNAIM, SNPI, UNIS, CFDT, CFTC, CFE-CGC, UNSA) ont signé l’accord n°108 qui entrera en vigueur le 1er juillet 2026.
Il s’applique à toutes les entreprises de la branche : agences, syndics, administrateurs de biens.
Parmi les mesures : création d’un référent prévention des risques psychosociaux, incitation à limiter les AG de copropriété en soirée, rappel du droit à la déconnexion, amélioration des congés exceptionnels. Ce n’est pas du gadget : l’accord répond à une étude de 2022 qui pointait pression clients, horaires atypiques, inflation réglementaire et intensification des tâches administratives.

→ MON AVIS. L’arrêt du 7 mai 2026 sur le contournement de commission est une victoire majeure pour la profession. Imprimez-le, gardez-le dans votre CRM, faites-le connaître.
Sur le projet de loi Logement, le gouvernement fait un virage pragmatique sur les passoires thermiques : c’est une bonne nouvelle pour le marché locatif, mais le texte n’est pas encore voté ne vendez pas la peau de l’ours à vos bailleurs. Et sur l’encadrement des loyers, préparez-vous à ce qu’il devienne permanent et national. C’est la direction politique claire.

PARTIE 3 — VOTRE MÉTIER BOUGE : CONCURRENCE, RÉSEAUX & BUSINESS

Santé du secteur.
Selon l’étude Altares publiée le 14 avril 2026, les défaillances d’agences immobilières ont reculé de 23 % au T1 2026 par rapport au T1 2025, avec 240 procédures (contre 374 au pic de début 2024).
La tempête s’éloigne pour la transaction.
En revanche, la filière immobilière au global reste sous tension (914 défaillances, +4 %), tirée vers le haut par la promotion immobilière (+51 % de défauts).

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Au niveau national, tous secteurs confondus, le T1 2026 affiche un record de 18 986 défaillances (+6,4 %) et 75 000 emplois menacés. L’immobilier s’en sort mieux que la moyenne française, mais le secteur de la construction (second œuvre : peinture, menuiserie, +8 %) souffre encore

.

Réseaux de mandataires - Classement 2026 (données au 1er janvier 2026, source Immo2/MeilleursRéseaux).
Le nombre global de mandataires a augmenté d’environ +5 % en 2025.
Le top 6 est stable : IAD reste n°1 (plus de 15 000 conseillers, 62 735 transactions en 2025), suivi de SAFTI et BSK Immobilier.
BSK a ralenti au S2 2025 (+1 %) après une croissance explosive en 2024 (de 2 300 à 4 200 mandataires).
Les six premiers réseaux sont tous en hausse c’était le cas de seulement 2 sur 6 fin 2024.

Les outsiders à surveiller : Immo Réseau (+63 %), eXp France (+28 %), Liberkeys (+24 %) qui entre pour la première fois dans le top 20 après avoir pivoté de néo-agence vers réseau de mandataires.
À noter : le taux de rétrocession n’est pas le facteur déterminant de la croissance Dr House Immo (+14 %) et Expertimo (+13 %) progressent avec des commissions ≥ 85 %, tandis que MeilleursBiens (+2 %) et 3G Immo (-6 %) stagnent ou reculent avec le même modèle.

Agences et franchises.
Le T1 2026 des grands réseaux est contrasté.
Orpi (1 250 agences) : compromis en hausse de +1,06 % mais baisse de fréquentation en mars dans les grandes villes.
Laforêt (700+ agences) : compromis +2 %, demande +4 %, mais alerte sur l’impact du conflit au Moyen-Orient.
L’Adresse (360 agences) : volume stable, 65 % des adhérents déclarent un impact du conflit sur leur activité.
Foncia (600 agences) : -3 % de transactions, mars à -8 %.
Laforêt a été élue Meilleure Franchise d’agences immobilières 2026. Century 21 met en avant trois agences à reprendre, signe d’un renouvellement du réseau. Le message commun des présidents : « les fondamentaux sont bons » mais « nous naviguons à vue » (Guillaume Martinaud, Orpi).

Positions syndicales.
La FNAIM a été très active ce mois-ci : victoire judiciaire sur la concurrence déloyale (voir Partie 2), et rappel de son engagement anti-discrimination (suite au testing SOS Racisme de janvier 2026 sur 200 agences).
Le SNPI a publié son récapitulatif adhérents d’avril. Les trois fédérations (FNAIM, SNPI, UNIS) ont co-signé l’accord QVCT n°108 qui entrera en vigueur le 1er juillet.

→ MON AVIS. La baisse de 23 % des défaillances d’agences est un soulagement, mais ne vous endormez pas : la promotion immobilière, elle, explose (+51 %). Le manque de neuf va renforcer la pression sur l’ancien et c’est votre terrain de jeu. Côté réseaux, le modèle mandataire continue de grignoter des parts de marché. Si vous êtes en agence traditionnelle, votre valeur ajoutée se joue sur le conseil, la proximité et la maîtrise juridique exactement ce que cette newsletter vous apporte.

PARTIE 4 — OUTILS & TECH : CE QUI PEUT VOUS FAIRE GAGNER DU TEMPS (OU VOUS REMPLACER)

FNAIM — Callbot juridique IA.
Lancé le 1er février 2026 et présenté officiellement lors de l’AI Day 2026 à Station F (10 février), ce callbot permet aux adhérents FNAIM d’obtenir par téléphone, 24h/24 et 7j/7, une réponse juridique fiable, alimentée par les 40 ans de documentation du service juridique de la Fédération et enrichie par l’IA. C’est le complément vocal du chatbot juridique lancé en 2025.
L’idée : vous êtes entre deux visites, vous avez un doute sur une clause du mandat, vous appelez, l’IA vous répond. Si vous êtes adhérent FNAIM, testez-le c’est inclus dans votre cotisation.

→ MON AVIS. Le callbot FNAIM est la bonne idée du moment : simple, accessible, et ça répond à un vrai besoin (poser une question juridique à 21h depuis sa voiture).
L’IA ne vous remplacera pas, mais l’agent qui utilise l’IA remplacera celui qui ne l’utilise pas ce n’est plus un slogan, c’est ce qu’on observe sur le terrain.

PARTIE 5 — GESTION LOCATIVE & COPROPRIÉTÉ : LE MINIMUM VITAL

PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) : attention à l’effet « repoussoir » sur les transactions.
Depuis le 1er janvier 2025, le PPT est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans (après un déploiement progressif depuis 2023 par taille de copropriété).

Référez un ami

Le réseau L’Adresse tire la sonnette d’alarme dans une étude publiée fin avril : le PPT crée de la méfiance chez les acquéreurs.
Quand le document mentionne un ravalement, un changement de chaudière collective ou une réfection d’ascenseur, certains acheteurs renégocient fortement à la baisse ou retirent leur offre, voire cassent le compromis pendant le délai de rétractation.
À l’inverse, l’absence de PPT inquiète aussi.
Concrètement pour l’agent : en rendez-vous vendeur, demandez si le PPT est réalisé et ce qu’il contient. Si des travaux importants sont prévus, intégrez-le dans votre estimation et préparez votre argumentaire. Comme le dit Brice Cardi (L’Adresse) : « le PPT n’est pas une condamnation, c’est un outil de pilotage une copropriété qui rénove peut voir ses appartements prendre +5 à +10 % en quelques années ».

DPE collectif. Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés de moins de 50 lots sont soumises à l’obligation de DPE collectif. Vérifiez que vos copropriétés en mandat de gestion sont en conformité.

Encadrement des loyers — rappel opérationnel. 72 collectivités sont actuellement sous encadrement. La pérennisation est votée à l’Assemblée mais pas encore définitivement adoptée. La date butoir de l’expérimentation reste novembre 2026. Si vous gérez des baux dans ces zones, continuez d’appliquer scrupuleusement les plafonds — les contrôles et sanctions existent.

→ MON AVIS. Le PPT va devenir le nouveau DPE dans la tête des acquéreurs : un document qu’ils épluchent pour trouver des raisons de négocier. L’agent malin transforme ça en atout : « oui, il y a 30 000 € de travaux prévus sur 10 ans, mais ça veut dire que l’immeuble sera au top dans 5 ans et que votre bien prendra de la valeur ». Retournez l’objection.

PARTIE 6 — SIGNAL FAIBLE : LA TENDANCE QUE VOS CONFRÈRES N’ONT PAS VUE

L’agent immobilier qui ne parle pas « travaux » va disparaître.
Avec le projet de loi Logement qui conditionne la location des passoires à un engagement de travaux, le nouveau statut du bailleur privé qui exige 20 % du prix d’achat en rénovation, et le PPT qui met les copropriétés face à leurs besoins, le professionnel de l’immobilier devient un prescripteur de travaux qu’il le veuille ou non.
Les agents qui se sont formés à la rénovation énergétique, qui ont un réseau d’artisans et de bureaux d’études thermiques, et qui savent chiffrer un budget travaux, auront un avantage concurrentiel décisif.
L’acquéreur de 2026 ne veut plus juste une visite et un compromis : il veut savoir combien va lui coûter la mise aux normes, et si le bien sera encore louable dans 3 ans. Si vous ne savez pas répondre, le mandataire d’en face le fera.

→ MON AVIS. C’est le signal le plus fort de ce mois. Le métier d’agent bascule vers un rôle de conseil patrimonial global, incluant la dimension énergétique et travaux. Ceux qui l’intègrent maintenant prendront un temps d’avance considérable.

LES 3 POINTS À RETENIR CE MOIS‑CI

1. Les taux remontent (3,33 % sur 20 ans, +7 pb) et le risque de taux d’usure bloquant réapparaît : faites signer vos acquéreurs maintenant, avant un éventuel tour de vis de la BCE en juin.

2. L’arrêt Cour de cassation du 7 mai 2026 protège votre commission contre les acquéreurs qui contournent l’agence — mais à condition que vous ayez documenté vos visites (bons de visite, mails, CRM).

3. Le projet de loi Logement veut autoriser la relocation des passoires G et F sous condition de travaux dans 3 à 5 ans : préparez dès maintenant vos argumentaires bailleurs et votre réseau d’artisans.

CALENDRIER — CE QUE VOUS DEVEZ NOTER DANS VOTRE AGENDA

1er juillet 2026 — Entrée en vigueur de l’accord de branche QVCT n°108 (droit à la déconnexion, référent RPS, limitation AG en soirée). Mettez vos contrats et process à jour.

Été 2026 (date exacte à préciser) — Examen au Parlement du projet de loi Logement (DPE, passoires thermiques, dispositif Jeanbrun assoupli, ANRU 3). Suivez les débats, les détails changeront.

Novembre 2026 — Échéance de l’expérimentation encadrement des loyers (sauf adoption de la pérennisation). Si vous êtes gestionnaire locatif, anticipez les deux scénarios.

4-5 novembre 2026 — Salon RENT, Porte de Versailles, Paris. Le rendez-vous proptech de la profession.

Automne 2026 — Congrès FNAIM (date exacte à venir). Renouvellement de cartes CPI : vérifiez votre date d’échéance auprès de votre CCI.

Formation ALUR 42 h — Vérifiez que vos heures sont à jour avant votre prochain renouvellement de carte. Les contrôles CCI se multiplient.

Immobilier 123 — Le Recap Pro du Mois. Publié le 14 mai 2026. Retrouvez-nous chaque mois sur Substack.

Quand on veut investir dans l’immobilier, on commence souvent par regarder des annonces.

C’est logique. Mais ce n’est pas suffisant.

Une annonce vous dit ce qu’un vendeur espère obtenir.
La donnée DVF, elle, permet de regarder ce que les acheteurs ont réellement payé.

Et c’est là que l’analyse devient beaucoup plus intéressante.

Avant même de visiter un bien, un investisseur devrait pouvoir répondre à quelques questions simples :

• Quel est le vrai prix au m² signé dans cette ville ?

• Le marché est-il liquide ou étroit ?

• Les prix montent-ils, baissent-ils ou stagnent-ils ?

• Quelles typologies se vendent le plus ?

• Le marché est-il plutôt patrimonial, locatif ou opportuniste ?

• Existe-t-il une marge de négociation réaliste ?

L’objectif n’est pas de prédire parfaitement le futur.
L’objectif est de mieux comprendre le marché dans lequel on achète.

L’idée : comparer deux villes avec une méthode simple

J’ai pris ici Lyon et Annecy comme exemple.

Mais ce n’est qu’un cas d’usage.

On pourrait appliquer exactement la même méthode à :

• Nantes vs Rennes

• Bordeaux vs Toulouse

• Lille vs Strasbourg

• Marseille vs Nice

• Paris vs Boulogne

• Angers vs Tours

• Lyon vs Grenoble

Le principe reste toujours le même :
comparer deux marchés immobiliers à partir des prix réellement signés, puis regarder leur dynamique.

Pas seulement : “quelle ville est la moins chère ?”

Mais plutôt :

Quelle ville correspond le mieux à mon objectif, à mon budget, à mon horizon d’investissement et à mon niveau de risque ?

Ce que DVF permet de voir

La base DVF — Demandes de valeurs foncières — recense les transactions immobilières réalisées en France sur les dernières années. Elle permet notamment d’observer les prix de vente, les surfaces, les dates de mutation, les types de biens et les localisations.

Avec un bon traitement, on peut en tirer des indicateurs très utiles :

• prix/m² médian

• évolution des prix sur 1, 3 ou 5 ans

• volume de transactions

• liquidité par zone

• typologies les plus vendues

• dispersion des prix

• correction depuis un point haut

• potentiel de négociation estimé

C’est particulièrement utile pour éviter deux erreurs fréquentes :

1. acheter trop cher dans une ville “à la mode” ;

2. acheter moins cher, mais dans un marché peu liquide.

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Exemple : Lyon vs Annecy

Dans l’exemple ci-dessous, l’idée était de comparer Lyon centre et Annecy centre.

Lyon représente plutôt un marché urbain, profond, diversifié, avec plusieurs arrondissements, plusieurs typologies d’acheteurs et une liquidité importante.

Annecy représente plutôt un marché rare, très désirable, patrimonial, porté par la qualité de vie, le lac, la rareté foncière et une demande structurellement forte.

Mais la vraie question n’est pas :
“Lyon est-il mieux qu’Annecy ?”

La vraie question est :

À quel prix, dans quelle zone, pour quel usage, avec quelle liquidité et quelle marge de sécurité ?

Quelques captures du dashboard obtenu

Les images ci-dessous sont un exemple de dashboard généré avec l’IA à partir de données DVF.
Elles sont utiles pour illustrer la démarche, mais elles doivent être lues avec prudence : l’IA peut se tromper, la donnée peut être mal filtrée, et certains périmètres peuvent nécessiter une vérification manuelle.

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1. Vue de synthèse : décider rapidement

Cette première vue donne immédiatement les grands arbitrages : prix, volume de ventes, tendance récente et potentiel de négociation.

L’intérêt est de ne pas se perdre dans la donnée.
En quelques secondes, on comprend le positionnement relatif des deux marchés : Annecy plus résiliente dans cet exemple, Lyon plus liquide mais davantage corrigée selon les zones.

2. Prix au m² : comparer les zones entre elles

Ce graphique permet de classer les zones par prix/m² médian.

C’est une lecture essentielle, mais il faut éviter une conclusion trop rapide.
Un prix élevé peut être justifié par une rareté réelle.
Un prix plus bas peut être une opportunité… ou le signe d’un marché moins recherché.

La donnée devient intéressante lorsqu’on la croise avec la liquidité et la tendance.

Laissez un commentaire.

3. Tableau des prix : passer du graphique à l’action

Ce tableau transforme l’analyse en outil de décision : médiane, moyenne, nombre de ventes, fourchette cible, statut de marché.

C’est typiquement le genre de vue utile avant une offre d’achat.
Elle permet de se demander :
“Le prix demandé est-il cohérent avec les ventes comparables ?”

4. Tendance : comprendre ce qui s’est passé

La tendance est souvent plus importante que le prix seul.

Dans cet exemple, le dashboard montre des marchés qui n’ont pas réagi de la même manière : certains secteurs lyonnais semblent avoir connu une correction plus marquée, tandis qu’Annecy apparaît plus résiliente sur la période étudiée.

C’est exactement ce qu’on cherche à comprendre avec DVF :
le comportement réel du marché dans le temps.

5. Performance annuelle : visualiser les cycles

Cette vue permet de repérer les phases du marché :

• période de hausse ;

• point haut ;

• correction ;

• stabilisation ;

• éventuelle reprise.

Pour un investisseur, c’est précieux.
Acheter dans un marché qui vient de corriger n’est pas forcément une mauvaise chose, à condition que la demande de fond reste solide et que le prix d’achat intègre une marge de sécurité.

6. Liquidité : le critère souvent sous-estimé

Image à insérer : graphique “Liquidité – appartements sur 5 ans”

La liquidité répond à une question simple :
si je dois revendre, y aura-t-il suffisamment d’acheteurs ?

Un marché peut être très désirable mais étroit.
Un autre peut être moins premium mais beaucoup plus profond.

Dans une stratégie patrimoniale, la liquidité protège.
Dans une stratégie opportuniste, elle permet de sortir plus facilement.

7. Volumes trimestriels : détecter les ralentissements

Les volumes racontent une autre histoire que les prix.

Un prix qui tient avec des volumes qui s’effondrent n’a pas la même signification qu’un prix qui tient avec des ventes régulières.

C’est pourquoi il faut toujours regarder ensemble :

• prix

• volumes

• dispersion

• tendance

8. Scoring : transformer les données en décision

Le scoring permet de comparer les marchés selon plusieurs dimensions : prix d’accès, liquidité, tendance, négociation, centralité.

Ce n’est pas une vérité absolue.
C’est un outil d’aide à la décision.

L’intérêt est surtout de rendre visibles les compromis :
un marché peut être excellent en patrimonial, mais moins intéressant en rendement locatif.

9. Tableau de scoring : comparer les profils

Cette vue est très utile car elle distingue plusieurs profils :

• résidence principale

• investissement locatif

• patrimonial défensif

• opportuniste

C’est fondamental, car un bon achat dépend toujours de l’objectif.

Un bien parfait pour habiter peut être médiocre pour louer.
Un bien intéressant en rendement peut être moins défensif à long terme.

10. Décision finale : adapter la recommandation au profil

C’est probablement la vue la plus actionnable.

Elle évite une conclusion simpliste du type :
“Ville A est meilleure que Ville B.”

À la place, elle répond par profil :

• où acheter pour habiter ?

• où acheter pour louer ?

• où acheter pour préserver son capital ?

• où chercher une décote ?

C’est exactement ce qu’on attend d’un dashboard investisseur.

11. Prix cibles et limites de l’analyse

Cette dernière vue est importante car elle ramène l’analyse au terrain :
à quel prix faut-il acheter ?

Mais elle rappelle aussi une limite essentielle : DVF ne donne pas tout.

DVF ne fournit pas directement :

• les loyers observés

• les DPE

• les charges de copropriété

• les délais de vente

• les prix affichés

• l’état réel du bien

• la qualité de l’immeuble

• la fiscalité exacte

• la vacance locative

Donc pour un investissement locatif, il faut compléter avec des données de loyers, de charges, de fiscalité et de réglementation locale.

Le prompt à copier-coller

Voici une version courte et générique du prompt utilisé.

Tu es un analyste immobilier senior, expert DVF, investissement résidentiel, résidence principale et investissement locatif. 
Ta mission : produire une analyse décisionnelle complète, visuelle et actionnable pour un investisseur qui hésite entre acheter un appartement dans le centre de Lyon et dans le centre d’Annecy.

Objectif final : générer un dashboard magnifique, clair, professionnel, orienté décision, avec cartes, classements, KPIs, graphiques et recommandations concrètes.

────────────────────────────────
1. PÉRIMÈTRE DE L’ÉTUDE
────────────────────────────────

Compare uniquement les appartements situés dans :

A. Lyon centre :
- Lyon 1er : 69001
- Lyon 2e : 69002
- Lyon 3e central : secteurs Préfecture / Part-Dieu / Saxe-Gambetta si les données permettent de le distinguer
- Lyon 5e central : Vieux Lyon / Saint-Jean / Saint-Georges
- Lyon 6e : Brotteaux / Foch / Masséna / Parc Tête d’Or côté central
- Inclure éventuellement Confluence, Ainay, Bellecour, Cordeliers, Hôtel de Ville, Croix-Rousse pentes si pertinent

B. Annecy centre :
- Commune d’Annecy, code commune 74010
- Cibler prioritairement les secteurs centraux :
  - Vieille Ville
  - Centre-ville / Courier / Gare
  - Albigny / Impérial
  - Bonlieu
  - Parmelan
  - Novel si pertinent
  - Marquisats / proximité lac si pertinent

Si les quartiers ne sont pas directement disponibles dans DVF, reconstruis les zones à partir des coordonnées latitude/longitude, des codes postaux, des adresses, ou propose des clusters géographiques cohérents. Explique clairement la méthode.

Période d’analyse :
- Utilise les 5 dernières années disponibles dans DVF.
- Distingue :
  - 12 derniers mois
  - 24 derniers mois
  - 5 ans
- Mets davantage de poids sur les ventes récentes.

Type de biens :
- Appartements uniquement.
- Nature de mutation : ventes.
- Exclure autant que possible :
  - ventes en bloc
  - mutations atypiques
  - surfaces nulles ou aberrantes
  - prix manifestement anormaux
  - biens mixtes difficilement comparables
  - transactions avec plusieurs locaux si le prix/m² ne peut pas être estimé proprement

Surface :
- Utilise prioritairement la surface Carrez si disponible.
- Sinon utilise surface_reelle_bati.
- Calcule le prix/m² = valeur_fonciere / surface retenue.
- Crée des segments :
  - Studio / T1 : 1 pièce
  - T2 : 2 pièces
  - T3 : 3 pièces
  - T4 : 4 pièces
  - T5+ : 5 pièces et plus
  - Petites surfaces : moins de 35 m²
  - Surfaces familiales : 65 à 100 m²
  - Grandes surfaces : plus de 100 m²

────────────────────────────────
2. DONNÉES À EXTRAIRE VIA MCP DVF
────────────────────────────────

Récupère pour chaque transaction pertinente :
- id_mutation
- date_mutation
- valeur_fonciere
- type_local
- surface_reelle_bati
- surfaces Carrez des lots si disponibles
- nombre_pieces_principales
- nombre_lots
- adresse
- code_postal
- code_commune
- nom_commune
- longitude
- latitude
- surface_terrain si renseignée
- toutes les informations utiles pour nettoyer les ventes atypiques

Crée une table propre “transactions_appartements_clean” avec :
- ville
- zone
- quartier estimé
- date
- année
- trimestre
- prix
- surface
- prix_m2
- nombre_pieces
- typologie
- coordonnées
- indicateur_outlier
- score_fiabilité_transaction

────────────────────────────────
3. NETTOYAGE ET QUALITÉ DES DONNÉES
────────────────────────────────

Applique une méthodologie stricte :

A. Exclusions :
- surface <= 9 m²
- surface > 300 m², sauf justification
- prix_m² inférieur au 1er percentile ou supérieur au 99e percentile par ville, sauf si zone premium identifiée
- valeur_fonciere nulle ou manquante
- type_local différent d’appartement
- ventes avec incohérence surface/prix/nombre de lots

B. Winsorisation :
- Crée une version brute et une version nettoyée.
- Utilise la version nettoyée pour les conclusions.
- Mentionne l’impact du nettoyage.

C. Fiabilité :
Attribue à chaque zone un score de fiabilité selon :
- nombre de transactions
- récence des ventes
- dispersion des prix
- qualité des coordonnées
- cohérence des surfaces

────────────────────────────────
4. KPIs À CALCULER
────────────────────────────────

Pour chaque ville, chaque zone, chaque quartier et chaque typologie :

Prix :
- prix/m² médian
- prix/m² moyen
- P25 / P75
- P10 / P90
- prix total médian
- prix médian par typologie
- écart au prix médian de la ville
- prime ou décote par rapport à l’autre ville

Liquidité :
- nombre de transactions sur 12 mois
- nombre de transactions sur 24 mois
- volume de transactions sur 5 ans
- transactions par km² si surface de zone disponible
- part de marché de chaque zone dans sa ville
- profondeur du marché par typologie
- régularité trimestrielle des ventes

Tendance :
- évolution du prix/m² sur 1 an
- évolution sur 3 ans
- évolution sur 5 ans
- CAGR prix/m² sur 5 ans
- tendance trimestrielle lissée
- momentum récent : 6 à 12 derniers mois versus moyenne 5 ans
- volatilité des prix

Potentiel de négociation :
Comme DVF ne contient pas les prix affichés ni les délais de vente, construis un proxy de potentiel de négociation à partir de :
- baisse ou stagnation récente des prix
- hausse de la dispersion entre P25 et P75
- baisse du volume de transactions
- accroissement du nombre de transactions sous le prix médian historique
- décote récente par rapport au pic de marché
- part d’outliers bas non aberrants
- faible liquidité relative
- écart entre prix récents et prix moyen 5 ans

Crée un score de potentiel de négociation de 0 à 100 :
- 0 = marché très tendu, négociation difficile
- 100 = potentiel de négociation élevé

Potentiel d’investissement :
Créer deux scores distincts :

A. Score résidence principale :
Pondération suggérée :
- liquidité : 25 %
- stabilité des prix : 20 %
- qualité / centralité / rareté de la zone : 25 %
- potentiel de revente : 20 %
- potentiel de négociation : 10 %

B. Score investissement locatif :
Pondération suggérée :
- prix d’entrée : 20 %
- liquidité : 20 %
- potentiel de valorisation : 25 %
- tension locative estimée : 15 %
- facilité de revente : 10 %
- potentiel de négociation : 10 %

Si les loyers ne sont pas disponibles dans le MCP DVF, indique clairement que DVF ne permet pas de calculer le rendement locatif réel seul. 
Propose alors :
- soit d’intégrer une source externe de loyers
- soit de créer des scénarios de loyers prudents / centraux / optimistes
- soit de demander à l’utilisateur ses hypothèses de loyer par ville et typologie.

────────────────────────────────
5. CLASSEMENTS À PRODUIRE
────────────────────────────────

Produis les classements suivants :

1. Classement des zones par prix/m², du plus cher au moins cher.
2. Classement des zones par liquidité, du marché le plus liquide au moins liquide.
3. Classement des zones par tendance, de la plus haussière à la plus baissière.
4. Classement des zones par potentiel de négociation.
5. Classement des zones par attractivité résidence principale.
6. Classement des zones par attractivité investissement locatif.
7. Classement des zones “meilleur compromis” :
   - prix raisonnable
   - bonne liquidité
   - tendance positive
   - négociation encore possible
8. Classement des zones “premium défensif”.
9. Classement des zones “opportunistes”.
10. Classement des zones à éviter ou à surveiller.

Présente les résultats sous forme de tableaux lisibles avec :
- rang
- ville
- zone
- prix/m² médian
- volume de transactions
- tendance 1 an
- tendance 5 ans
- score liquidité
- score négociation
- score RP
- score locatif
- commentaire investisseur

────────────────────────────────
6. ANALYSE COMPARATIVE LYON CENTRE VS ANNECY CENTRE
────────────────────────────────

Compare précisément :

A. Niveau de prix :
- Quelle ville est la plus chère ?
- L’écart de prix est-il justifié ?
- Où trouve-t-on les meilleurs points d’entrée ?
- Où le ticket d’entrée est-il le plus élevé ?

B. Liquidité :
- Où revend-on probablement le plus facilement ?
- Quelle ville a le marché le plus profond ?
- Quelles typologies sont les plus liquides ?
- Quelles zones sont trop étroites ou trop confidentielles ?

C. Tendance :
- Quelle ville résiste le mieux ?
- Quelle ville a le meilleur momentum ?
- Où le marché est-il en correction ?
- Où le marché semble déjà reparti ?

D. Négociation :
- Où l’acheteur a-t-il le plus de levier ?
- Quelles zones semblent trop chères ?
- Quelles zones offrent un prix plus négociable ?
- Propose une fourchette de négociation réaliste par zone :
  - faible : 0 à 3 %
  - modérée : 3 à 6 %
  - forte : 6 à 10 %
  - très forte : plus de 10 %, uniquement si les données le justifient

E. Résidence principale :
- Où acheter pour habiter ?
- Où préserver le mieux son capital ?
- Quelles zones sont les plus agréables et défensives ?
- Quelle ville est la plus pertinente selon un horizon 5, 10 et 15 ans ?

F. Investissement locatif :
- Où acheter pour louer ?
- Quels formats privilégier ?
- Quels quartiers éviter pour un investissement purement financier ?
- Quelles zones combinent rareté, demande et revente facile ?
- Identifier les risques de rendement trop faible dans les zones trop premium.

────────────────────────────────
7. DASHBOARD À GÉNÉRER
────────────────────────────────

Crée un dashboard premium, esthétique, lisible, avec une vraie logique de décision investisseur.

Structure recommandée :

PAGE 1 — Executive Summary
- Verdict clair : Lyon centre ou Annecy centre ?
- 5 KPIs clés par ville
- Prix/m² médian
- Variation récente
- Liquidité
- Potentiel de négociation
- Score global
- Recommandation finale selon profil :
  - résidence principale patrimoniale
  - investisseur rendement
  - investisseur patrimonial
  - acheteur opportuniste
  - acheteur prudent

PAGE 2 — Carte interactive
- Carte des transactions DVF
- Couleur selon prix/m²
- Taille des points selon valeur foncière
- Filtres :
  - ville
  - zone
  - année
  - typologie
  - surface
  - nombre de pièces
- Afficher les clusters de prix
- Identifier les micro-zones premium et les micro-zones décotées

PAGE 3 — Prix/m²
Graphiques :
- boxplot prix/m² par zone
- histogramme des prix/m² par ville
- bar chart des prix médians par quartier
- courbe d’évolution trimestrielle des prix/m²

PAGE 4 — Liquidité
Graphiques :
- volume de ventes par trimestre
- volume de ventes par zone
- heatmap liquidité x typologie
- part des transactions par quartier

PAGE 5 — Tendance
Graphiques :
- évolution 5 ans des prix/m²
- indice base 100 par ville
- momentum récent
- classement des zones haussières / baissières

PAGE 6 — Négociation
Graphiques :
- score de négociation par zone
- écart prix récent versus médiane 5 ans
- dispersion P25/P75
- zones où le pouvoir d’achat acheteur augmente
- fourchettes de négociation recommandées

PAGE 7 — Résidence principale
- score RP par zone
- matrice sécurité patrimoniale x qualité de vie
- zones premium défensives
- zones équilibrées
- zones risquées

PAGE 8 — Investissement locatif
- score locatif par zone
- matrice rendement potentiel x valorisation
- formats recommandés : T1, T2, T3, familial
- scénario de rendement si loyers disponibles ou hypothèses fournies
- recommandations d’allocation

PAGE 9 — Opportunités
- zones sous-évaluées
- zones liquides mais moins chères
- zones en correction
- zones avec négociation probable
- typologies à cibler
- typologies à éviter

PAGE 10 — Conclusion actionnable
- Verdict final
- Top 5 zones à cibler à Lyon
- Top 5 zones à cibler à Annecy
- Meilleur choix pour résidence principale
- Meilleur choix pour investissement locatif
- Meilleur choix patrimonial long terme
- Meilleur choix opportuniste court/moyen terme
- Prix maximum recommandé par zone
- Prix d’achat cible après négociation
- Check-list de due diligence avant offre

────────────────────────────────
8. DESIGN DU DASHBOARD
────────────────────────────────

Style visuel :
- premium
- clair
- moderne
- fonds sobres
- typographie lisible
- couleurs élégantes

Palette suggérée :
- bleu nuit pour Lyon
- vert / turquoise pour Annecy
- doré ou orange pour les opportunités
- rouge discret pour les zones surévaluées
- gris clair pour les zones neutres

Inclure :
- cartes
- graphiques interactifs
- filtres dynamiques
- tableaux triables
- badges de score
- commentaires automatiques
- alertes visuelles
- encadrés “à retenir”

Chaque page doit comporter :
- un titre clair
- 3 à 5 KPIs maximum en haut
- visualisations principales
- un commentaire analytique
- une recommandation investisseur

────────────────────────────────
9. MÉTHODOLOGIE DE SCORING
────────────────────────────────

Normalise chaque indicateur sur 100.

Prix :
- score élevé si prix attractif par rapport à la ville et à la tendance
- attention : un prix bas n’est pas toujours une opportunité si la liquidité est faible ou la tendance négative

Liquidité :
- score élevé si nombre de transactions élevé, régulier et réparti sur plusieurs typologies

Tendance :
- score élevé si progression saine, régulière, non spéculative
- pénaliser la volatilité excessive

Négociation :
- score élevé si marché moins tendu, prix en correction, volumes en baisse ou dispersion élevée

Score global :
Créer un score global personnalisable selon profil :
- profil résidence principale
- profil locatif
- profil patrimonial
- profil opportuniste

Affiche la formule utilisée et permets de modifier les pondérations.

────────────────────────────────
10. SORTIE ATTENDUE
────────────────────────────────

Produis :

1. Une synthèse exécutive en français.
2. Un tableau comparatif Lyon centre vs Annecy centre.
3. Un classement complet des zones.
4. Des graphiques et cartes.
5. Un dashboard interactif.
6. Une recommandation finale claire.
7. Une liste des zones à cibler.
8. Une liste des zones à éviter ou à acheter uniquement avec forte décote.
9. Une estimation du prix d’achat cible par zone.
10. Une stratégie de négociation.

La conclusion doit répondre explicitement à :

- Si l’objectif est d’habiter : quelle ville et quelles zones privilégier ?
- Si l’objectif est d’investir pour louer : quelle ville et quelles zones privilégier ?
- Si l’objectif est patrimonial long terme : quel choix est le plus défensif ?
- Si l’objectif est de faire une bonne affaire : où chercher en priorité ?
- Quelle décote viser à l’achat selon les zones ?
- Quels signaux doivent déclencher une offre ?
- Quels signaux doivent faire renoncer ?

────────────────────────────────
11. TON ET NIVEAU D’ANALYSE
────────────────────────────────

Adopte un ton :
- expert
- précis
- pédagogique
- orienté investisseur
- sans bullshit
- nuancé lorsque les données ne permettent pas de conclure

Ne donne jamais une conclusion non justifiée par les données.
Lorsque DVF ne suffit pas, indique-le clairement et propose les données complémentaires nécessaires :
- loyers observés
- vacance locative
- DPE
- charges de copropriété
- taxe foncière
- tension locative
- encadrement ou contraintes locales
- données démographiques
- projets urbains
- accessibilité transports
- proximité lac, gare, Presqu’île, Part-Dieu, etc.

────────────────────────────────
12. FORMAT FINAL
────────────────────────────────

Structure la réponse finale ainsi :

A. Résumé exécutif
B. Méthodologie DVF
C. Données nettoyées et limites
D. Comparaison Lyon centre vs Annecy centre
E. Classement prix/m²
F. Classement liquidité
G. Classement tendance
H. Classement potentiel de négociation
I. Analyse résidence principale
J. Analyse investissement locatif
K. Zones recommandées
L. Zones à éviter ou à négocier fortement
M. Dashboard interactif
N. Recommandation finale
O. Prochaines actions concrètes pour l’investisseur

Important :
- Mets en avant les insights actionnables.
- Fais apparaître les arbitrages.
- Ne te contente pas de décrire les données : aide à décider.
- Le rendu doit être digne d’un comité d’investissement immobilier.

À garder en tête : DVF + IA reste un outil indicatif

C’est probablement le point le plus important.

Ce type de dashboard est très puissant, mais il ne doit pas être utilisé comme une vérité automatique.

Il repose sur :

• des données DVF

• un périmètre choisi

• des règles de nettoyage

• des hypothèses de scoring

• une interprétation par l’IA

Et oui, l’IA peut se tromper.

Elle peut mal comprendre un périmètre, mal interpréter une statistique, confondre une zone, surestimer une tendance ou produire une conclusion trop affirmative.

Il faut donc voir ce type d’analyse comme un pré-diagnostic de marché, pas comme une décision d’achat définitive.

La bonne méthode consiste à utiliser ce dashboard pour :

1. identifier les zones à creuser ;

2. repérer les prix cohérents ;

3. écarter les marchés trop fragiles ;

4. préparer une négociation ;

5. compléter ensuite avec le terrain.

Conclusion

Comparer deux villes avant d’investir, ce n’est pas chercher une réponse simpliste.

Ce n’est pas demander :
“Quelle ville est la meilleure ?”

C’est demander :

Quelle ville est la plus adaptée à mon objectif, à mon horizon, à mon budget et à mon niveau de risque ?

Pour une résidence principale, on regardera surtout la qualité de vie, la stabilité, la rareté et la revente.

Pour un investissement locatif, on regardera le prix d’entrée, la typologie, la demande locative, les loyers, les contraintes réglementaires et la liquidité.

Pour un achat patrimonial, on cherchera un marché défensif, rare et résilient.

Pour une stratégie opportuniste, on cherchera plutôt une zone qui a corrigé, mais où la demande de fond reste solide.

C’est exactement l’intérêt de croiser DVF et IA : transformer des milliers de transactions passées en une lecture claire du marché.

Pas pour remplacer le jugement humain.

Mais pour acheter avec plus de méthode, plus de recul et moins d’intuition aveugle.

Mais attention : il ne faut pas confondre reprise et euphorie.

Le marché repart, oui. Les transactions augmentent, oui.
Les prix se stabilisent, oui. Mais l’ensemble reste encore très dépendant de trois variables : les taux de crédit, le pouvoir d’achat immobilier des ménages et la capacité du marché à ne pas repartir trop vite à la hausse.

Mon avis est assez clair : nous ne sommes pas dans un nouveau cycle haussier puissant. Nous sommes dans une phase de convalescence.
Et comme toute convalescence, elle peut être interrompue si les conditions financières se durcissent à nouveau.

Les chiffres clés à retenir

Avant d’entrer dans le détail, voici les principaux enseignements de cette note.

À fin février 2026 :

• 958 000 transactions de logements anciens ont été enregistrées en cumul sur douze mois en France, hors Mayotte.

• Cela représente une hausse annuelle d’environ 11 %.

• Les Notaires estiment que le marché se rapproche d’une zone d’équilibre autour de 975 000 transactions.

• Les prix des logements anciens ont progressé de +1,1 % sur un an au 4e trimestre 2025 en France métropolitaine.

• Les projections à fin mai 2026 indiquent une quasi-stabilité des prix sur un an : -0,2 %.

• Les taux de crédit ont légèrement remonté début 2026, autour de 3,3 % sur 20 ans en avril.

• Le marché du neuf reste faible, avec des mises en chantier encore insuffisantes.

En résumé : les volumes repartent, les prix ne flambent pas, mais le crédit reste le juge de paix.

Une reprise des transactions, mais sans rattrapage spectaculaire

Le premier signal positif vient des volumes de ventes.

À fin février 2026, le marché atteint 958 000 ventes de logements anciens sur douze mois glissants. C’est une nette amélioration après la forte correction des années précédentes.

La note indique une progression annuelle d’environ 11 %, ce qui peut donner l’impression d’un marché très dynamique. Mais il faut regarder plus loin que le chiffre brut.

Sur une période plus longue, la progression reste limitée : entre 2023 et 2025, l’évolution n’est que d’environ 2 %. Autrement dit, le marché a cessé de tomber, il se redresse, mais il n’a pas encore effacé le choc subi depuis 2022.

Le marché se rapproche d’un équilibre autour de 975 000 ventes

Les Notaires évoquent une zone d’équilibre autour de 975 000 transactions.

C’est un point très intéressant.

Pendant les années de taux très bas, notamment avant la remontée brutale des taux, le marché immobilier français avait connu des volumes exceptionnellement élevés. Le pic mentionné dans le document atteint par exemple 1 251 000 ventes en août 2021.

Aujourd’hui, le marché semble revenir vers un niveau plus raisonnable, plus soutenable, autour de 950 000 à 975 000 ventes.

Ce que cela signifie

Le marché immobilier français redevient un marché d’utilisateurs.

C’est-à-dire un marché où les achats sont davantage portés par des besoins réels : se loger, changer de résidence principale, adapter son logement à sa famille, préparer sa retraite, se rapprocher d’un bassin d’emploi.

C’est très différent d’un marché spéculatif porté uniquement par la hausse automatique des prix et l’argent gratuit.

Les prix se stabilisent : le vrai signal important

Sur les prix, la note est assez claire : on n’assiste pas à une nouvelle flambée.

Au 4e trimestre 2025, en France métropolitaine, les prix des logements anciens progressent de +1,1 % sur un an.

Dans le détail :

La hausse existe, mais elle reste modérée.

Et surtout, les projections à fin mai 2026 indiquent une quasi-stabilité des prix sur un an : -0,2 % pour l’ensemble des logements anciens en France métropolitaine.

Dans le détail des projections :

• Appartements anciens : +0,3 %

• Maisons anciennes : -0,5 %

Autrement dit, les prix évoluent dans une zone très étroite, comprise autour de zéro.

Laissez un commentaire.

Pourquoi cette stabilité des prix est une bonne nouvelle

On pourrait croire que la bonne nouvelle serait une forte remontée des prix. En réalité, ce serait probablement une mauvaise nouvelle pour le marché.

Pourquoi ?

Parce que la solvabilité des ménages reste fragile.

Les acheteurs doivent composer avec :

• des taux de crédit bien plus élevés qu’en 2021 ;

• des prix qui restent élevés dans de nombreuses métropoles ;

• une inflation qui a réduit le pouvoir d’achat ;

• des contraintes bancaires toujours présentes ;

• des coûts énergétiques et de rénovation plus visibles qu’avant.

Dans ce contexte, une hausse rapide des prix pourrait casser la reprise.

Appartements et maisons : des dynamiques différentes

La note montre aussi que les appartements résistent mieux que les maisons sur certains territoires.

Au 4e trimestre 2025 :

• Les prix des appartements anciens augmentent de +1,5 % en France métropolitaine.

• Les prix des maisons anciennes augmentent de seulement +0,8 %.

En Île-de-France, le contraste est encore plus marqué :

• Les appartements progressent de +1,2 %.

• Les maisons reculent de -0,4 %.

Cela peut s’expliquer par plusieurs facteurs : niveau absolu des prix, contraintes de financement, coûts d’entretien, éloignement des centres urbains, dépenses énergétiques, transport, rénovation.

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Paris et l’Île-de-France : un redressement modéré

L’Île-de-France confirme aussi une amélioration.

Les prix des logements anciens y progressent de +0,7 % sur un an au 4e trimestre 2025. C’est le deuxième trimestre consécutif de hausse.

À Paris, les appartements affichent une progression de +1,4 % sur un an, avec un prix médian indiqué à 9 600 €/m².

La petite couronne progresse également de +1,2 %, tandis que la grande couronne augmente de +0,7 %.

Ce qu’il faut comprendre

Le marché francilien avait fortement souffert de la remontée des taux, notamment parce que les prix y sont très élevés. Le moindre durcissement des conditions de crédit exclut mécaniquement une partie importante des acheteurs.

Le redressement actuel montre donc un retour de la demande, mais il reste prudent.

Les villes de province : des écarts très importants

La note présente aussi les prix médians des appartements anciens dans plusieurs grandes villes au 4e trimestre 2025.

Quelques exemples :

• Paris : 9 600 €/m², +1,4 %

• Nice : 4 890 €/m², +3 %

• Lyon : 4 490 €/m², +2,1 %

• Bordeaux : 4 140 €/m², +0,3 %

• Bayonne : 4 140 €/m², +4,3 %

• Rennes : 3 730 €/m², +2,7 %

• Lille : 3 570 €/m², -1,7 %

• Nantes : 3 370 €/m², -0,4 %

• Toulouse : 3 190 €/m², +3,3 %

• Marseille : 3 180 €/m², +3,5 %

• Saint-Étienne : 1 120 €/m², -2,9 %

Ce tableau montre bien que parler “du marché immobilier français” est parfois trompeur. Il existe en réalité une multitude de marchés locaux.

Les maisons : des prix très contrastés selon les agglomérations

La note présente également les prix médians des maisons anciennes.

Quelques exemples :

• Toulon : 450 000 €, -0,1 %

• Corse-du-Sud : 440 000 €, -1,6 %

• Montpellier : 402 400 €, +5,8 %

• Lyon : 400 900 €, +5,5 %

• Marseille / Aix-en-Provence : 391 500 €, +4,3 %

• Bordeaux : 337 100 €, +1,4 %

• Île-de-France : 324 700 €, -0,4 %

• Nantes : 313 000 €, -1,9 %

• Toulouse : 297 300 €, -0,9 %

• Limoges : 171 100 €, -2,5 %

• Châteauroux : 118 100 €, +1,8 %

Là encore, les écarts sont massifs.

Le crédit immobilier reste le point de bascule

La note insiste beaucoup sur les conditions de financement, et c’est logique.

Après la détente observée en 2024 et 2025, les taux ont légèrement remonté début 2026. Les Notaires indiquent des taux autour de 3,3 % sur 20 ans en avril 2026.

La Banque de France, de son côté, mentionne une production de crédits à l’habitat hors renégociations de 11,6 milliards d’euros en février 2026, contre 10,9 milliards en janvier. Le taux moyen des nouveaux crédits hors renégociations atteint 3,23 % en février, après 3,17 % en janvier.

Cela veut dire que le crédit repart un peu, mais que la situation reste sensible.

Pourquoi les taux sont décisifs

Un taux à 3,2 % ou 3,3 % n’est pas insoutenable en soi. Le problème, c’est qu’il s’applique à des prix immobiliers qui restent élevés.

Le choc ne vient donc pas seulement des taux. Il vient du couple :

prix élevés + taux plus élevés = capacité d’achat réduite.

Le neuf reste le maillon faible

La situation du logement neuf demeure préoccupante.

En février 2026, les autorisations de logements progressent de +3,3 % par rapport à janvier, pour atteindre 33 151 unités. C’est positif, mais cela ne suffit pas à parler de vraie reprise.

Les mises en chantier, elles, reculent légèrement de -1,6 %, à 27 158 unités.

La note souligne que le marché du neuf reste à bas niveau et que les mises en chantier sont insuffisantes pour répondre aux besoins.

Le cas particulier de la maison individuelle

Le segment de la maison individuelle apparaît particulièrement fragilisé. Les raisons sont connues :

• accès au foncier plus difficile ;

• coûts de construction élevés ;

• financement plus contraint ;

• normes plus exigeantes ;

• pouvoir d’achat immobilier réduit.

L’investissement locatif reste en retrait

La note mentionne également un investissement locatif encore en retrait.

C’est un sujet majeur, car l’offre locative dépend en partie de la confiance des investisseurs privés. Or cette confiance a été abîmée par plusieurs facteurs :

• hausse des taux ;

• fiscalité jugée instable ;

• contraintes énergétiques ;

• encadrement des loyers dans certaines villes ;

• incertitude réglementaire ;

• rendement net parfois trop faible.

La note évoque également le récent “dispositif Jeanbrun”, qui ne semble pas encore avoir produit les effets attendus sur la demande.

De plus, les règles concernant le DPE ne cessent de changer, ce qui se traduit par une faible visibilité pour l’investisseur.

Une reprise généralisée des transactions en 2025

Le dossier de la note se concentre sur l’évolution des transactions par département.

Le constat est net : 2025 marque un retournement de tendance.

Après une baisse d’environ 20 % des transactions en 2023, puis encore une baisse de 9 % en 2024, l’année 2025 affiche une progression de 13 % sur un an.

La reprise est visible dans la plupart des départements.

Les territoires les plus dynamiques

L’Île-de-France se distingue avec une hausse des volumes d’au moins 15 % dans presque tous ses départements, sauf Paris qui progresse tout de même de +12 %.

Les Hauts-de-Seine et la Seine-et-Marne affichent des hausses autour de 20 %.

En province, certains départements comme :

• l’Ain ;

• la Haute-Garonne ;

• la Gironde ;

enregistrent aussi des progressions comparables.

Les territoires plus lents

À l’inverse, certains départements connaissent des hausses plus modestes, inférieures à 5 %, comme :

• l’Orne ;

• la Nièvre ;

• la Moselle ;

• la Haute-Marne ;

• le Cher ;

• l’Aude.

Malgré le rebond, l’activité reste inférieure à 2022

C’est un point essentiel : même si 2025 est meilleure, le marché n’a pas retrouvé ses niveaux d’avant-crise.

La note précise que, sur trois ans, le niveau d’activité reste en retrait dans l’ensemble des départements.

Dans certains territoires, les baisses cumulées depuis 2022 dépassent 25 %, notamment en :

• Seine-Saint-Denis ;

• Val-d’Oise ;

• Pyrénées-Orientales ;

• Lot-et-Garonne ;

• Dordogne.

À l’inverse, certains départements résistent mieux, avec des reculs inférieurs à 15 %, comme :

• l’Ain ;

• le Doubs ;

• la Mayenne ;

• le Nord ;

• les Pyrénées-Atlantiques ;

• la Seine-Maritime.

Ce que cette note dit vraiment du marché immobilier français

Si l’on résume la note en une phrase, je dirais :

Le marché immobilier français est sorti de la phase aiguë de la crise, mais il n’est pas encore sorti de sa fragilité.

Les signaux positifs sont bien là :

• les transactions repartent ;

• les prix se stabilisent ;

• les acheteurs reviennent ;

• les banques prêtent à nouveau davantage ;

• la baisse brutale semble derrière nous.

Mais les contraintes restent fortes :

• les taux demeurent élevés par rapport à la période 2016-2021 ;

• le pouvoir d’achat immobilier reste sous pression ;

• le neuf reste faible ;

• l’investissement locatif manque de visibilité ;

• les tensions économiques et géopolitiques peuvent peser sur l’inflation ;

• une remontée des taux pourrait casser la dynamique.

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Ce que doivent comprendre les acheteurs

Pour les acheteurs, le message est assez clair.

Le marché est redevenu plus favorable qu’en 2021, mais il n’est pas devenu facile.

Les acheteurs ont davantage de marge de négociation sur certains biens, surtout lorsque :

• le prix est trop ambitieux ;

• le DPE est mauvais ;

• des travaux importants sont nécessaires ;

• le bien est sur le marché depuis longtemps ;

• la localisation est secondaire ;

• la copropriété présente des charges élevées.

En revanche, les bons biens restent recherchés.

Ce que doivent comprendre les vendeurs

Pour les vendeurs, le message est encore plus direct.

Le marché n’est plus celui de 2021.

Les acheteurs sont plus prudents, mieux informés et plus contraints par le crédit. Ils ne peuvent plus absorber n’importe quel prix.

Un bien surestimé risque de rester longtemps en vente, puis de devoir être baissé après plusieurs mois, souvent dans de moins bonnes conditions.

Ce que doivent comprendre les investisseurs

Pour les investisseurs, le marché actuel demande beaucoup plus de discipline.

Avec des taux autour de 3 % ou plus, l’équation locative est moins évidente. Il faut regarder précisément :

• le rendement brut ;

• le rendement net ;

• la fiscalité ;

• les charges ;

• les travaux ;

• le DPE ;

• la vacance locative ;

• la tension locative réelle ;

• le potentiel de revalorisation.

• TRI

Conclusion : une reprise à sécuriser, pas à célébrer trop vite

Cette note de conjoncture des Notaires de France donne une image assez équilibrée du marché immobilier français.

Oui, la reprise est là.

Mais non, elle n’a rien d’un boom.

Le marché ancien retrouve des couleurs, porté par le retour progressif des acheteurs et par une stabilisation des prix. Les volumes remontent, les prix cessent de baisser, et les banques continuent de financer.

Mais cette dynamique reste fragile.

La clé des prochains mois sera simple : maintenir des prix compatibles avec la solvabilité des ménages.

Si les prix repartent trop vite à la hausse, ou si les taux remontent brutalement, la reprise pourrait être freinée. À l’inverse, si les taux se stabilisent et que les vendeurs restent raisonnables, le marché peut retrouver progressivement une vraie fluidité.

15,27% de taux de distribution en 2025. Vous avez bien lu. C’est le chiffre affiché par Wemo One, la SCPI pilotée par la jeune société de gestion Wemo REIM. À titre de comparaison, la moyenne du marché des SCPI tourne autour de 4,5 à 5%. Wemo One affiche donc un rendement trois fois supérieur à la moyenne. De quoi faire tourner les têtes — et c’est précisément pour ça qu’il faut garder la sienne froide.

Car la société de gestion elle-même le reconnaît dans son rapport annuel, en toutes lettres : « cette performance est exceptionnelle et n’a pas vocation à se reproduire ». Le taux de distribution cible à long terme est de 7%, pas de 15%. Alors d’où vient cet écart vertigineux ? Et surtout : que reste-t-il quand on gratte le vernis du rendement facial pour regarder la réalité comptable ?

Aujourd’hui, on décortique les deux rapports annuels disponibles (exercice 2024 du 17/04 au 31/12/2024, et exercice 2025 du 01/01 au 31/12/2025), on confronte les chiffres ligne par ligne, et on vous dit ce qu’on en pense. Sans filtre, sans complaisance — mais avec la nuance que méritent les faits.

AVERTISSEMENT PRÉLIMINAIRE IMPORTANT

CETTE ANALYSE NE CONSTITUE EN AUCUN CAS UN CONSEIL EN INVESTISSEMENT.

Ce document est produit à titre purement informatif et éducatif. Il vise à aider les lecteurs à mieux comprendre le fonctionnement des SCPI et à poser les bonnes questions avant tout investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, y compris le risque de perte en capital. Les SCPI sont des placements à long terme qui présentent des risques spécifiques détaillés dans cette analyse. L’auteur décline toute responsabilité quant aux décisions d’investissement qui pourraient être prises sur la base de cette analyse.

TRANSPARENCE ET INDÉPENDANCE

Je ne suis associé d’aucune SCPI. Cette position me permet d’analyser ces véhicules avec un recul total, sans conflit d’intérêts.

Une précision importante : dans une SCPI, vous n’êtes pas actionnaire mais associé. En tant qu’associé d’une société civile, vous êtes responsable des dettes de la SCPI à hauteur de votre participation. Ce statut vous donne un droit de vote en Assemblée Générale mais aussi des obligations : vous ne pouvez pas sortir aussi facilement qu’un actionnaire qui vend ses titres en bourse.

Je réalise ces études pour aider ceux qui souhaitent investir à prendre des décisions éclairées. Je ne suis ni associé, ni rémunéré par aucune société de gestion, je ne touche aucune rétrocommission, il n’y a aucun lien d’affiliation dans mes analyses. 100% factuel.

Sources de données utilisées : Les rapports annuels 2024 et 2025 de Wemo One constituent la base documentaire principale. SCPI Lab fournit les données temps réel. L’ASPIM apporte les statistiques de marché. L’IEIF propose les études comparatives sectorielles. L’AMF est consultée pour les documents réglementaires.

Pour les nouveaux, c’est quoi une SCPI ?

ATTENTION — Ce que certains commerciaux peuvent omettre de mentionner : les frais d’entrée signifient que vous êtes en moins-value dès le premier jour. Le délai de jouissance fait que vous payez vos parts mais ne percevez les premiers dividendes que plusieurs mois plus tard. La liquidité n’est pas garantie. Le prix de la part peut baisser. Et un rendement élevé n’est jamais gratuit : une SCPI qui affiche 7% ou 8% prend nécessairement plus de risques qu’une SCPI à 4,5%. Alors imaginez une SCPI qui affiche 15,27%…

Note sur les alternatives : il existe d’autres véhicules pour les investisseurs long terme : les foncières cotées (SIIC en France, REITs aux États-Unis). Si les foncières cotées vous intéressent, je vous invite à consulter ma chaîne Bourse 123, où on analyse et décortique ces foncières en profondeur.

Fiche d’identité de Wemo One

• Nom complet : SCPI Wemo One « La SCPI des Smart Caps Européenne »

• Société de gestion : Wemo REIM, SAS au capital de 650 000 €

• Siège social : 217, rue du Faubourg Saint-Honoré — 75008 Paris

• RCS Paris : 985 186 949 (société de gestion) / 928 587 658 (SCPI)

• Agrément AMF : GP-20240003 en date du 13 mars 2024

• Date de création de la SCPI : 17 avril 2024

• Visa AMF de la note d’information : n° 24-10

• Prix de souscription : 200 € par part (inchangé depuis le lancement)

• Prix de retrait : 180 € par part (commission de souscription de 10% HT soit 12% TTC)

• Valeur nominale : 150 € par part

• Taux de distribution 2024 (sur 6 mois) : 10 € par part en pleine jouissance (exercice court du 17/04 au 31/12/2024)

• TD cible long terme : 7% (non garanti)

• TRI cible sur 8 ans : 7,5% (non garanti)

• Catégorie : SCPI diversifiée européenne, stratégie « Smart Caps »

• Délai de jouissance : 6 mois (1er jour du 7e mois suivant la souscription)

La société de gestion — Wemo REIM ⭐⭐☆☆☆ (2/5)

Justificatif : Société de gestion très jeune (agréée en mars 2024), sans track record éprouvé, avec une seule SCPI sous gestion, un capital social limité à 650 000 € et aucune épreuve de crise traversée. L’équipe grandit mais tout reste à démontrer.

Wemo REIM est une SAS créée récemment, agréée par l’AMF sous le numéro GP-20240003 le 13 mars 2024. Son siège social est au 217 rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris. Le capital social s’établit à 650 000 €, un montant modeste qui reflète la jeunesse de la structure.

La société est dirigée par Ivan Vagic (président) et deux directeurs généraux, Christophe Canneau et Gurvan Maheo.
L’équipe opérationnelle se compose d’environ 15 personnes réparties en quatre pôles : direction, commercial/marketing, immobilier (acquisition et gestion), et back-office.
Pour une société de gestion qui gère 75 M€ de capitalisation avec 28 actifs répartis dans 3 pays, c’est une structure encore légère mais en cours de structuration.

L’actionnariat de Wemo REIM n’est pas détaillé dans les rapports annuels. La société se positionne comme indépendante, sans adossement à un groupe bancaire ou assureur.

Ce que Wemo One rapporte à Wemo REIM en 2025 :
La société de gestion a perçu 250 505 € de commissions de gestion (contre 43 312 € en 2024, soit une multiplication par 5,8).
Elle a également perçu 6 203 337 € de commissions de souscription (contre 1 153 172 € en 2024, soit ×5,4).
Au total, les commissions versées à Wemo REIM en 2025 s’élèvent à environ 6,45 M€, dont l’écrasante majorité provient des commissions de souscription.

C’est un point crucial : la rentabilité de la société de gestion dépend aujourd’hui quasi exclusivement de la collecte, pas de la gestion !!

Évolution par rapport à 2024 : L’équipe est passée d’une poignée de personnes à 15 collaborateurs identifiés dans l’organigramme.
Le nombre d’associés a explosé de 511 à 2 932 (+474%).
La capitalisation a été multipliée par 5,9 (de 12,7 M€ à 75,1 M€). Le patrimoine est passé de 8 actifs dans 2 pays à 28 actifs dans 3 pays.
C’est une montée en puissance spectaculaire mais qui pose la question de la capacité de l’équipe à gérer cette croissance sans dégradation de la qualité.

Track record : Quasi inexistant. Wemo One est la seule et unique SCPI gérée par Wemo REIM. L’exercice 2024 n’était qu’un exercice court de 8 mois et demi (17 avril au 31 décembre). L’exercice 2025 est le premier exercice plein. Aucune crise majeure n’a été traversée.

Comportement en période de crise : Non testée. La SCPI est née après la correction de 2023.

Conflits d’intérêts potentiels :
Le rapport annuel 2025 mentionne que « il peut exister des relations d’affaires entre la Société de Gestion et les membres du Conseil de Surveillance et/ou associés ».
On note que plusieurs membres du Conseil de Surveillance sont des professionnels de l’immobilier ou de la finance (Xavier Pavlovic, Alexandre Fontaine, Thibault Barbotin, Gustav Sondén).
Le rapport du CAC sur les conventions réglementées mentionne que 98 551 € de frais généraux de la SCPI ont été refacturés à la société de gestion en 2024 (informatique, honoraires d’expert-comptable, CAC, expert immobilier).

En 2025, 293 753 € de « autres produits » apparaissent dans les produits d’exploitation dont 250 000 € de prestation facturée au vendeur de l’actif de Peralta pour « assistance à la levée d’option d’achat et à la mise en place du contrat de location ».
Cette opération inhabituelle mérite d’être questionnée : facturer 250 000 € HT au vendeur d’un actif acquis pour 2 750 000 € représente 9,1% du prix d’achat. C’est un montant significatif qui gonfle le résultat de l’exercice.

Changements importants entre 2024 et 2025 :

L’AG de 2025 propose l’introduction d’une commission d’acquisition de 2% HT maximum (résolution 13 modifiant l’article 19.5 des statuts), alors que cette commission était à néant dans les statuts initiaux. C’est un changement de politique de frais majeur !!!
L’AG propose également de porter le capital social maximum à 2 milliards d’euros (contre 1 milliard précédemment), de supprimer les conditions de quorum pour les assemblées générales, et de limiter les AG à la visioconférence.

Ces modifications statutaires méritent l’attention des associés : la suppression du quorum et la visioconférence exclusive facilitent la gestion mais réduisent les contre-pouvoirs des associés.

Conclusion sur la société de gestion :
Wemo REIM est une très jeune pousse de la gestion de SCPI.
La croissance est impressionnante, l’ambition est réelle, mais la taille critique n’est pas encore atteinte, le track record est quasi nul, et les changements statutaires proposés (introduction de commissions d’acquisition, suppression du quorum, AG en visio uniquement) témoignent d’une volonté de se donner les mains libres qui doit être surveillée.
Un investisseur qui mise sur Wemo One fait un pari sur une équipe, pas sur un historique.

Analyse du patrimoine ⭐⭐⭐☆☆ (3/5)

Justificatif : Un patrimoine en croissance rapide, diversifié sur 3 pays européens, avec un rendement AEM moyen élevé de 8,2%.
Cependant, les certifications ESG sont absentes, les localisations sont souvent secondaires, et la taille unitaire des actifs (2,5 M€ en moyenne) limite la qualité intrinsèque du patrimoine.

État du patrimoine au 31/12/2025

• Au 31 décembre 2025, Wemo One détient 28 actifs pour une valeur vénale totale de 72,1 M€ en expertise (contre 8 actifs pour 11,5 M€ fin 2024).

• Le prix d’acquisition net vendeur du patrimoine total s’élève à 65,0 M€.

• Le taux de rendement AEM moyen du patrimoine est de 8,2% (contre 9,1% fin 2024).

• Les loyers nets annuels en place sont de 5,7 M€.

• La superficie totale du patrimoine est de 68 391 m² (contre 7 580 m² fin 2024).

Répartition géographique (en valeur de patrimoine)

La répartition au 31/12/2025 s’établit à 49,4% en Italie, 36,2% en Espagne et 14,3% en France.
Au 31/12/2024, la répartition était de 45% en France et 55% en Espagne et l’Italie n’était pas encore présente.

Le basculement est radical : la France est passée de 45% à 14,3% du patrimoine en un an.
L’Italie est devenue le premier pays d’exposition avec près de la moitié de la valeur. Cette évolution n’était pas annoncée de manière aussi prononcée dans le rapport 2024, qui mentionnait une « diversification géographique [qui] pourra s’étendre à d’autres pays ».
Le rapport 2025 précise que 85,5% du patrimoine est situé hors de France en zone euro, conformément à l’objectif d’au moins 75% hors de France.

Répartition par typologie (en valeur de patrimoine)

Le patrimoine se décompose en 74,9% de commerces, 14,9% de locaux d’activités, 6,4% d’éducation et 3,8% de bureaux.
En 2024, la répartition était 75% commerces et 25% bureaux.
Le poids du commerce est resté stable autour de 75%, malgré l’engagement de la société de gestion de le réduire.

Le rapport 2025 annonce une « trajectoire visant un niveau inférieur à 50% » pour les commerces on en est encore très loin.
L’apparition des segments activités et éducation est un début de diversification sectorielle, mais encore embryonnaire.

Détail des actifs en portefeuille au 31/12/2025

Le tableau de la page 34 du rapport 2025 liste l’ensemble des actifs.
En détention directe, on trouve 22 actifs pour une valeur vénale totale de 42 373 000 € et un prix d’achat hors frais de 38 182 578 €.

En détention indirecte via deux filiales (SCI Wemo One France et Wemo One Italia), on trouve 6 actifs supplémentaires pour une valeur estimée de 15 993 487 € (prix d’acquisition 14 600 999 €).

Les actifs en détention directe comprennent :

En France :

• Orléans (bureaux, 1 639 m², VV 2 720 000 €, acquis sept. 2024),

• Saint-Pol-sur-Mer (commerce, 308 m², VV 544 000 €, acquis juil. 2024),

• Bruay-la-Buissière (commerce, 600 m², VV 950 000 €, acquis juil. 2024),

• Douai (commerce, 807 m², VV 860 000 €, acquis juil. 2024).

  

En Espagne :

• Jerez de la Frontera (commerce, 1 655 m², VV 1 125 000 €, acquis juil. 2024),

• Ourense (commerce, 726 m², VV 1 840 000 €, acquis déc. 2024),

• Avilés (commerce, 725 m², VV 1 110 000 €, acquis déc. 2024), Ferrol (commerce, 941 m², VV 2 400 000 €, acquis déc. 2024),

• Algeciras (commerce, 2 821 m², VV 3 895 000 €, acquis juil. 2025),

• Huelva (commerce, 1 247 m², VV 1 480 000 €, acquis juil. 2025),

• Valdepenas (commerce, 5 513 m², VV 8 825 000 €, acquis déc. 2025),

• Badalona (éducation, 2 600 m², VV 2 840 000 €, acquis juin 2025),

• Peralta (activités, 1 590 m², VV 2 620 000 €, acquis août 2025).

En Italie :

• Rome (commerce, 1 125 m², VV 2 654 000 €, acquis mai 2025),

• Turin (commerce, 411 m², VV 1 190 000 €, acquis juil. 2025),

• Voghera (commerce, 2 062 m², VV 2 720 000 €, acquis oct. 2025),

• Milan (éducation, 18 941 m², VV 4 600 000 €, acquis juil. 2025).