Le marché immobilier français entre dans une phase de stabilisation confirmée en juillet 2026. Les dernières données des Notaires de France situent le volume de transactions à 958 000 ventes sur 12 mois glissants à fin février 2026 (dernière donnée publiée), et l’INSEE comptabilise 952 000 à fin mars 2026. Le marché se rapproche de la zone d’équilibre estimée à 975 000 transactions par les notaires un marché d’utilisateurs, dominé par les primo-accédants et les parcours résidentiels, pas par les investisseurs.

Sur les prix, la hausse annuelle reste contenue : +1,1 % sur un an au T4 2025 en France métropolitaine selon les notaires, avec les appartements à +1,5 % et les maisons à +0,8 %. En Île-de-France, la hausse est plus modeste (+0,7 %), tirée exclusivement par les appartements (+1,2 %) ; les maisons reculent de -0,4 %. À Paris, le prix des appartements s’établit à 9 530 €/m² en avril 2026, soit +0,4 % sur un an.

Les projections issues des avant-contrats à fin mai 2026 dessinent un plateau : pas de hausse significative attendue à court terme. Le marché est très sélectif les biens qualitatifs, bien classés au DPE et correctement pricés se vendent vite. Les logements énergivores ou surévalués stagnent.

En Île-de-France, les notaires décrivent un marché en « dents de scie » avec 29 130 ventes au T1 2026, en légère baisse de -3 % sur un an. L’investissement locatif est absent des transactions et le dispositif Jeanbrun ne produit pas encore d’effet observable.

→ AVIS : Le marché est lisible, pas euphorique.
C’est un bon moment pour les acheteurs bien préparés qui peuvent négocier les marges de négociation sont de retour dans la plupart des métropoles.
Pour les vendeurs, c’est le moment de cesser le déni sur les prix : un bien affiché au bon prix se vend en quelques semaines, un bien surévalué reste des mois.
Propriétaires : pas de panique, mais pas de complaisance non plus. Le marché ne fera pas de cadeau aux biens énergivores.

2. CRÉDIT & TAUX IMMOBILIERS

L’événement majeur de la période : la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026 première hausse depuis 2023.
Le taux de dépôt passe à 2,25 %, le refinancement principal à 2,40 %, le prêt marginal à 2,65 %.
Motif : l’inflation en zone euro remontée à 3,2 % en mai, tirée par le choc énergétique lié à la guerre au Moyen-Orient et la fermeture du détroit d’Ormuz

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Impact sur les taux immobiliers : quasi nul à ce stade.
La hausse était largement anticipée par les marchés. L’OAT 10 ans, vrai repère des taux immobiliers, évolue autour de 3,60-3,65 % après un pic à 3,92 % en mars. Les banques n’ont pas répercuté massivement la hausse BCE et restent en mode conquête commerciale

Les taux moyens en juillet 2026 selon les courtiers convergent vers :
3,17-3,31 % sur 15 ans, 3,31-3,38 % sur 20 ans, 3,41-3,48 % sur 25 ans.
Les meilleurs profils obtiennent 2,70 % sur 10 ans, 3,00 % sur 15 et 20 ans, 3,20 % sur 25 ans (sources CAFPI, La Centrale de Financement, Pretto).
Les meilleurs taux sont stables pour le 2e mois consécutif.
Les taux moyens progressent de +1 à +2 points de base seulement en juillet, contre +5 à +8 en mai la hausse ralentit nettement.

Le taux d’usure a été revalorisé au 1er juillet : 4,07 % (< 10 ans), 4,57 % (10-20 ans), 5,29 % (≥ 20 ans) hausse de +0,07 à +0,10 point selon les durées. Bonne nouvelle : l’écart entre taux pratiqués et taux d’usure s’élargit, réduisant les blocages de dossiers.

Le baromètre CAFPI 2026 révèle que 95 % des Français ne croient plus à une baisse des taux d’ici fin 2026, mais que seuls 7 % déclarent reporter leur projet. Les Français ont intégré le nouveau régime de taux.

Prochaine échéance décisive : la réunion BCE du 23 juillet 2026. Les observateurs penchent plutôt vers une pause, notamment grâce à l’apaisement des tensions au Moyen-Orient et au recul des prix de l’énergie début juillet l’inflation est retombée à 2,8 % en juin.

→ AVIS : Le marché du crédit est stabilisé mais pas détendu.
Les taux ne baisseront pas en 2026, c’est acté. Pour un acheteur avec un dossier solide, les conditions restent correctes les banques se battent pour les bons profils.
Mais la fenêtre pourrait se refermer à l’automne si la BCE relève à nouveau ses taux en septembre. Ceux qui ont un projet mûr et un dossier prêt ont intérêt à le boucler cet été.
Ne pas bloquer sur quelques dixièmes de point : un bien de qualité bien acheté aujourd’hui à 3,35 % vaut mieux qu’un bien moyen acheté demain à 3,10 %.

3. RÉGLEMENTATION & FISCALITÉ

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L’événement du mois : le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 le projet de loi Relance et Décentralisation du Logement, porté par le ministre Vincent Jeanbrun. Le texte, déposé le 25 juin au Sénat en procédure accélérée, sera examiné par l’Assemblée nationale à la rentrée de septembre. Principales dispositions adoptées .

Dispositif Jeanbrun assoupli : créé par le budget 2026, il permet aux acheteurs de logements destinés à la location nue de déduire chaque année une part du prix du bien (amortissement), en échange de 9 ans de location à loyer plafonné.
Le Sénat a supprimé le seuil de 30 % de travaux initialement requis un critère de performance énergétique pur suffit désormais (atteindre la classe D, ou classe E pour un logement parti de G).
Les maisons anciennes rénovées deviennent éligibles, ainsi que les bureaux et commerces transformés en logements

Passoires thermiques : location maintenue sous conditions de travaux. L’article 6 du texte permet de maintenir sur le marché les logements F et G à condition que le bailleur s’engage dans des travaux de rénovation sur un délai de 3 à 5 ans. Vincent Jeanbrun a résumé : « À la vague d’interdictions, je préfère une vague de rénovations. »

Renforcement du pouvoir des maires sur les attributions HLM et les dérogations au PLU. Lancement du PNRU 3 (programme national de rénovation urbaine), doté de 5 milliards d’euros pour 2026-2040.

Décret du 6 juillet 2026 (JO du 7 juillet) : refonte des contrats types de bail d’habitation. La clause résolutoire pour impayés devient obligatoire dans tous les contrats types (nue, meublée, colocation). Entrée en vigueur : 1er octobre 2026. Les bailleurs utilisant des anciens modèles de bail devront s’adapter.

Côté LMNP, pas de changement sur la période. Le régime reste tel que défini par la LDF 2026 : réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % (CSG passée de 9,2 % à 10,6 %).
La location meublée longue durée conserve ses fondamentaux (micro-BIC à 50 % d’abattement, régime réel préservé).

→ AVIS : Le texte voté au Sénat est globalement favorable aux propriétaires bailleurs l’assouplissement du calendrier des interdictions DPE et l’élargissement du dispositif Jeanbrun sont deux signaux positifs. Mais attention : rien n’est définitif avant le vote de l’Assemblée nationale à la rentrée. Les propriétaires de passoires thermiques ne doivent surtout pas interpréter cet assouplissement comme un blanc-seing pour ne rien faire la jurisprudence de la Cour de cassation reste implacable (voir section 5).
Sur le LMNP, le statut reste intéressant pour la location longue durée, mais l’horizon de détention optimal s’est allongé : visez 20-25 ans minimum pour absorber la réintégration des amortissements grâce aux abattements pour durée de détention.

4. DPE & RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

Le projet de loi Jeanbrun a réintroduit le confort d’été dans le débat.
La vague de chaleur qui frappe la France depuis mai 2026 a conduit les sénateurs à ajouter un volet inédit : un amendement prévoit de faciliter l’installation de climatisations en copropriété, avec un mécanisme de seconde lecture à majorité simple (art. 24) en cas d’échec d’un premier vote sur des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble.
La question des « bouilloires thermiques » (logements invivables en été) monte dans l’agenda politique autant que celle des passoires thermiques.

Rappel du coefficient DPE modifié au 1er janvier 2026 : le passage du facteur de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 a permis à environ 850 000 logements de sortir mécaniquement du statut de passoire thermique, sans aucun travaux. Les propriétaires concernés peuvent télécharger une attestation de nouvelle classe sur le site de l’Observatoire DPE de l’ADEME.

Côté MaPrimeRénov’, le guichet est rouvert depuis le 23 février 2026 mais les délais d’instruction sont rallongés : environ 3 mois pour le parcours par geste, jusqu’à 6 mois pour la rénovation d’ampleur, en raison des 83 000 dossiers en retard accumulés pendant la suspension de début d’année.
Les plafonds de dépenses éligibles pour la rénovation d’ampleur ont été abaissés : 30 000 € HT (gain de 2 classes DPE) et 40 000 € HT (gain de 3 classes ou plus). L’isolation des murs (ITI et ITE) et les chaudières biomasse ne sont plus financées en parcours par geste uniquement en rénovation d’ampleur.

Attention : un projet de décret présenté le 2 juillet 2026 au Conseil national de l’habitat prévoit la suppression de certains forfaits monogestes (poêles à bois, chauffage solaire thermique, PAC eau chaude sanitaire). Entrée en vigueur visée : septembre 2026. Si vous êtes concerné, déposez votre dossier rapidement.

La directive européenne EPBD 2024/1275 doit être transposée en France à partir de septembre 2026, avec une réduction progressive des consommations des bâtiments les moins performants d’ici 2030. La pression réglementaire restera forte malgré les assouplissements nationaux.

→ AVIS : Le gouvernement lâche du lest sur le calendrier d’interdiction des passoires thermiques, mais ne supprime pas l’obligation de rénover — il la diffère. Les propriétaires de logements F et G chauffés à l’électricité doivent vérifier en priorité si le nouveau coefficient DPE leur fait gagner une classe. Pour les autres, la rénovation reste le seul chemin viable. Les aides MaPrimeRénov’ se resserrent (plafonds abaissés, certains gestes supprimés) et les délais d’instruction sont insupportables — ceux qui reportent encore s’exposent à un reste à charge croissant. Le signal d’alerte sur le confort d’été est à prendre au sérieux : dans quelques années, un logement qui se transforme en four l’été sera aussi difficile à louer qu’une passoire thermique l’hiver.

5. JURISPRUDENCE DU MOIS

La Cour de cassation (3e chambre civile) a rendu deux arrêts majeurs le 4 juin 2026, tous deux publiés au Bulletin, qui renforcent considérablement la position du locataire face au bailleur :

Arrêt n° 24-16.993 : un bailleur qui connaissait l’indécence de son logement au moment de la conclusion du bail ne peut pas donner congé au motif de réaliser des travaux de mise en conformité. La Cour interdit au propriétaire d’instrumentaliser sa propre défaillance pour expulser le locataire. C’est la consécration du principe « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » appliqué au bail d’habitation.

Arrêt n° 24-11.437 : l’obligation de délivrance d’un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail. Le locataire peut poursuivre l’exécution forcée (travaux de mise aux normes) sans limitation de durée tant que le manquement perdure. Seule la réparation du préjudice de jouissance est soumise à la prescription triennale (3 ans avant la demande en justice).

Ces arrêts créent une collision directe avec le projet de loi Jeanbrun qui autorise les passoires thermiques à rester sur le marché sous promesse de travaux. La jurisprudence dit : pas de délai, l’obligation est immédiate. La loi dira : engagement de travaux sous 3 à 5 ans. Ce conflit nourrira un contentieux considérable à la rentrée.

Par ailleurs, le décret du 6 juillet 2026 refondant les contrats types de bail introduit la clause résolutoire comme standard obligatoire à compter du 1er octobre 2026.
Mais la Cour de cassation a rappelé (arrêt du 5 mars 2026, n° 24-15.820) que même avec une clause résolutoire, le juge doit vérifier le bien-fondé d’une exception d’inexécution invoquée par le locataire un bailleur qui ne respecte pas son obligation de délivrance ne peut pas activer la clause résolutoire.

→ AVIS : Ces arrêts sont un séisme pour les bailleurs de logements indécents. Si vous louez un bien que vous savez non conforme (DPE G, surface insuffisante, absence de conformité), vous ne pouvez plus donner congé pour travaux et votre locataire peut vous assigner sans limite de temps pour obtenir la mise aux normes.
Les propriétaires bailleurs doivent impérativement vérifier la conformité de leurs biens et, si travaux il y a, les engager avant que le locataire ne les impose par voie judiciaire. La clause résolutoire obligatoire au 1er octobre est une bonne nouvelle pour les bailleurs confrontés aux impayés, mais elle ne protège en rien un bailleur défaillant sur la décence.

6. SIGNAL FAIBLE / POINT D’ATTENTION

Le confort d’été devient un sujet structurant pour l’immobilier.

La vague de chaleur qui touche la France depuis mai 2026 n’est pas un épiphénomène. L’introduction d’amendements sur l’adaptation des logements aux canicules dans le projet de loi Jeanbrun, la facilitation de la climatisation en copropriété, et les discussions autour des « bouilloires thermiques » signalent un changement de paradigme. Le DPE intègre déjà des éléments sur le confort d’été, mais son poids dans la valorisation des biens va s’accroître.

En parallèle, la Banque de France a signalé que l’inflation, retombée à 2,8 % en juin, pourrait influencer la prochaine révision du taux du Livret A au 1er août 2026 un maintien à 1,5 % ou une remontée sont envisageables. Pour les propriétaires qui accumulent leur apport ou leur trésorerie travaux sur un Livret A, l’information est à suivre.

Enfin, les 95 % de Français qui ne croient plus à la baisse des taux constituent un signal positif pour le marché : les acheteurs cessent d’attendre et reprennent leurs projets. C’est cette normalisation des anticipations qui soutient le volume de transactions.

→ AVIS : Les propriétaires qui anticipent le confort d’été dans leurs travaux de rénovation (volets, brise-soleil, isolation par l’extérieur, VMC double flux, végétalisation) prendront une longueur d’avance.
Un logement performant en été ET en hiver sera le nouveau standard de valorisation. Ceux qui investissent dans des dernier étages sous toits sans isolation ou dans des immeubles plein sud sans protections solaires prennent un risque patrimonial croissant.

LES 3 POINTS À RETENIR CE MOIS-CI

1. La BCE a remonté ses taux de 25 bps le 11 juin, mais les banques n’ont pas répercuté — les taux immobiliers restent stables autour de 3,35 % sur 20 ans. La fenêtre reste ouverte, mais le risque d’une nouvelle hausse à l’automne est réel. Si votre projet est mûr, bouclez-le cet été.

2. Le Sénat a voté le projet de loi Relance Logement le 8 juillet : assouplissement des interdictions de location des passoires thermiques sous conditions de travaux, élargissement du dispositif Jeanbrun aux maisons anciennes, clause résolutoire obligatoire dans les baux au 1er octobre. Mais la Cour de cassation a durci parallèlement les obligations des bailleurs — la loi promet un délai, la jurisprudence dit « maintenant ».

3. MaPrimeRénov’ se resserre (plafonds abaissés, gestes supprimés, suppression de forfaits monogestes prévue en septembre). Les délais d’instruction sont de 3 à 6 mois. Les propriétaires qui doivent rénover n’ont plus le luxe d’attendre.

CALENDRIER : DATES À NOTER

23 juillet 2026 : Réunion de la BCE. Décision sur les taux directeurs. Les marchés anticipent une pause. Impact direct sur les taux immobiliers si surprise.

1er août 2026 : Révision du taux du Livret A. La remontée de l’inflation à 3,2 % au printemps pourrait pousser à un maintien ou une revalorisation au-dessus de 1,5 %.

Septembre 2026 : Examen du projet de loi Relance Logement par l’Assemblée nationale. Les dispositions sur les passoires thermiques et le dispositif Jeanbrun pourraient être modifiées.

Septembre 2026 : Entrée en vigueur prévue de la suppression de certains forfaits monogestes MaPrimeRénov’ (poêles à bois, solaire thermique). Dernière fenêtre pour déposer son dossier.

Septembre 2026 : Échéance de transposition de la directive européenne EPBD 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments.

1er octobre 2026 : Entrée en vigueur des nouveaux contrats types de bail (décret du 6 juillet 2026). Clause résolutoire obligatoire, nouvelles mentions. Adaptez vos modèles de bail.

Automne 2026 : Paiement de la CFE et de la taxe d’habitation (résidences secondaires) pour l’année 2025.