🔍 ANALYSE FLASH #2
210 000 € pour 56 m² à Bordeaux Centre (Saint-Seurin). Bonne affaire ou piège à éviter ?
mars 2026 — Source : LeBonCoin
https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_immobilieres/3128464805
⚠️ Rappel important : Cette analyse repose uniquement sur une annonce publique. Je n’ai pas visité ce bien, je n’ai pas les documents de copropriété ni les diagnostics complets. C’est un premier filtre pour savoir si ça vaut le coup de creuser, pas un audit complet. À vous de faire vos vérifications si le bien vous intéresse. On part du principe que vous achetez en nom propre, pas en société.
📋 L’ANNONCE EN BREF
On a ici un T2 de 55,77 m² au 99 rue Naujac, quartier Saint-Seurin / Fondaudège à Bordeaux, affiché à 210 000 €, soit 3 750 €/m².
Le bien se compose d’une pièce de vie avec cuisine ouverte équipée (plaques, four, hotte, rangements), d’une grande chambre avec parquet, d’une salle d’eau avec douche, et de WC. Chauffage individuel électrique, pas d’ascenseur. Copropriété de 13 lots.
Le point crucial : le bien est vendu loué.
Bail d’habitation non meublé de 3 ans signé le 2 août 2024.
Loyer HC de 860 €/mois + 50 € de provisions pour charges.
Le vendeur annonce un rendement brut de 4,91 %.
La taxe foncière est de 1 167 € dont 148 € de TOEM récupérable.
Le DPE affiché est en classe D (219 kWh/m²/an en énergie primaire, 95 kWh/m²/an en énergie finale) avec un GES en B.
Bref, on a plus d’informations que d’habitude, ce qui est appréciable.
Reste à vérifier si les chiffres tiennent la route.
📍 LA LOCALISATION
La localisation, c’est le seul truc que vous ne changerez jamais. On commence toujours par là.
Le territoire
Bordeaux, c’est environ 260 000 habitants intra-muros et plus de 830 000 sur la métropole.
La ville bénéficie d’une dynamique démographique positive, portée par l’attractivité de la LGV (Paris en 2h), un tissu économique diversifié (aéronautique, numérique, vin, tourisme) et une qualité de vie régulièrement citée parmi les meilleures de France.
Bordeaux Métropole concentre plus de 460 000 emplois.
Le quartier Saint-Seurin / Fondaudège, où se situe le bien, est l’un des quartiers les plus prisés de Bordeaux : résidentiel, calme, bourgeois, avec un revenu moyen par habitant de 34 040 € (largement au-dessus de la moyenne nationale de 20 590 €).
Le tramway D (station Croix de Seguey à 250 mètres) dessert le centre-ville en quelques minutes. Le Jardin Public est à deux pas. C’est un quartier qui coche toutes les cases pour de la demande locative pérenne.
Le marché locatif
Bordeaux est en zone A (tendue) et applique l’encadrement des loyers depuis le 15 juillet 2022.
Tout bail signé ou renouvelé est soumis à un loyer de référence majoré qu’il ne faut pas dépasser. Pour un T2 non meublé dans ce secteur, les loyers de référence se situent généralement autour de 14 à 16.40 €/m² selon la date de construction et la zone exacte.
Avec 860 € HC pour 56 m², on est à 15,36 €/m², ce qui semble cohérent avec l’encadrement. Il faudra vérifier le loyer de référence majoré exact applicable à cette adresse avec le simulateur officiel de la Préfecture de Gironde.
La demande locative à Saint-Seurin est solide : jeunes actifs, couples sans enfant, professions libérales. Un T2 correct dans ce quartier ne reste pas vacant longtemps. Le bail actuel, signé en août 2024, confirme cette réalité.
Le marché à l’achat
Le prix moyen au m² à Bordeaux se situe autour de 4 335 à 4 440 €/m² en ce début mars 2026, après une correction de 10 à 15 % par rapport au pic de 2021-2022. Le marché est désormais en phase de stabilisation.
Au 99 rue Naujac, MeilleursAgents estime le prix moyen des appartements à 4 837 €/m² (fourchette de 2 714 à 6 837 €).
Le quartier Saint-Seurin / Fondaudège affiche un prix moyen de 5 219 €/m², soit environ 12,7 % au-dessus de la moyenne bordelaise.
À 3 750 €/m², le bien affiché se positionne donc nettement en dessous du prix médian du quartier et même en dessous de la moyenne bordelaise.
C’est un signal fort, qui peut s’expliquer par plusieurs facteurs : le bien est vendu loué (ce qui réduit mécaniquement le prix car vous n’avez pas la jouissance immédiate), le chauffage est électrique, il n’y a pas d’ascenseur, et l’immeuble date des années 2000-2010 sans le cachet de la pierre bordelaise. L’évolution récente des prix est toutefois positive : +5,8 % sur un an à cette adresse selon MeilleursAgents.
Les risques
Bordeaux est soumise à plusieurs risques naturels : inondation (crue de la Garonne, ruissellement pluvial), retrait-gonflement des argiles, et risque sismique faible.
La rue Naujac se situe dans le secteur nord-ouest du centre, éloignée des quais de la Garonne, ce qui réduit le risque d’inondation fluviale. À vérifier néanmoins à l’adresse exacte sur Géorisques.
Côté réglementation : l’encadrement des loyers est en vigueur et a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2026 au minimum.
La location meublée touristique type Airbnb est très encadrée à Bordeaux (compensation obligatoire, limitation à 120 jours pour une résidence principale). Ce n’est pas un bien à acheter pour faire du saisonnier.
Mon verdict localisation : ★★★★☆
Quartier premium de Bordeaux, demande locative structurelle, transports à proximité, cadre de vie excellent. Le seul bémol : l’encadrement des loyers qui bride la capacité à maximiser le rendement. Mais pour un investissement patrimonial, c’est du solide.
🏠 LE BIEN
Une annonce, c’est une vitrine. Le vendeur vous montre ce qu’il veut. Notre boulot, c’est de voir ce qui manque.
Ce qu’on nous montre
Les photos révèlent un appartement en bon état général. La pièce de vie est spacieuse et ouverte, avec un sol en carrelage gris moderne et une cuisine équipée propre (meubles blancs, plan de travail, four, plaques, hotte). On note un muret en pierre de taille qui sépare partiellement la cuisine du séjour un élément de cachet intéressant.
La chambre est de bonne taille avec un parquet stratifié clair, deux fenêtres (luminosité), et un placard intégré.
La salle d’eau est fonctionnelle avec un meuble vasque, un miroir, et une douche carrelée.
Le DPE en classe D (énergie primaire : 219 kWh/m²/an) avec un GES en B est un vrai atout. Ce bien n’est pas une passoire thermique, et les dépenses énergétiques estimées entre 990 et 1 350 €/an restent raisonnables.
Le diagnostic a été réalisé le 19 juillet 2024, il est donc récent et fiable.
Le chauffage individuel électrique (radiateurs convecteurs visibles sur les photos) est le point faible principal du bien en termes de confort et de coût pour le locataire. Mais le DPE D montre que l’isolation est correcte.
Ce qu’on ne nous dit pas
L’étage n’est pas précisé dans l’annonce. Sur les photos, les fenêtres semblent donner sur un rez-de-chaussée ou un premier étage (on aperçoit des pancartes commerciales à travers la vitre). Un rez-de-chaussée dans ce type de rue bordelaise implique potentiellement du bruit de rue, moins de luminosité, et une décote de valeur de 10 à 15 %. L’absence d’ascenseur ne pose pas problème si c’est un étage bas, mais ça renforce l’hypothèse d’un rez-de-chaussée surélevé ou d’un premier étage.
L’exposition n’est pas mentionnée. Les photos montrent une lumière naturelle correcte mais pas exceptionnelle probablement une exposition nord-ouest ou est si l’on se fie à la luminosité relative sur les clichés.
L’état de la douche sur la dernière photo mérite attention : le bac semble ancien, les joints sont un peu fatigués, et la robinetterie est basique.
C’est un poste de rafraîchissement potentiel à moyen terme (comptez 2 000 à 4 000 € pour refaire une douche complète).
Dernier point : on aperçoit les toilettes à travers l’arche de la chambre, ce qui suggère que les WC ne sont pas séparés mais accessibles depuis un passage attenant à la chambre. C’est un détail de confort qui peut jouer sur la mise en location.
Mon verdict bien : ★★★☆☆
Bon état général, DPE rassurant, cuisine équipée, surface correcte pour un T2, quartier recherché. Les réserves portent sur l’étage (probablement bas), le chauffage électrique et la salle d’eau vieillissante. Rien de rédhibitoire.
🏢 LA COPROPRIÉTÉ
Quand vous achetez un appartement, vous achetez une part d’un immeuble entier. Une copropriété mal gérée peut transformer un bon investissement en cauchemar.
Ce qu’on sait
L’annonce nous donne quelques éléments intéressants.
La copropriété compte 13 lots au total dont 8 lots d’habitation et aucun lot de stationnement.
L’immeuble a été construit entre 2001 et 2010, ce qui le place dans la catégorie “récent” pour Bordeaux un avantage en termes de normes de construction, d’isolation et de conformité.
L’immatriculation au registre national est AE9458407, dernière mise à jour le 24 août 2025. Il n’y a pas de plan de péril, ce n’est pas une résidence service, et le syndicat n’est pas coopératif.
CoproScore attribue un score de 78/100 à cet immeuble, et le quartier affiche un score médian de 70/100 avec 50 % des copropriétés jugées “bonnes” et 50 % “moyennes”. C’est plutôt rassurant.
L’annonce précise “pas de procédure en cours”, ce qui signifie que la copropriété n’est pas en contentieux ni en difficulté déclarée.
Ce qu’on ne sait pas encore
Le montant des charges de copropriété courantes, le budget prévisionnel, les travaux votés ou à venir, le fonds travaux (ALUR), le taux d’impayés, et l’identité du syndic. Une copropriété de 13 lots est une taille modeste, ce qui est en général un avantage (décisions plus faciles à prendre, charges mieux contrôlées) mais aussi un risque (un ou deux copropriétaires défaillants peuvent déstabiliser l’ensemble).
Une vente récente dans l’immeuble est notée en mars 2025 : 39 m² à 3 890 €/m² (soit 151 700 €). Ce comparable interne est précieux : il confirme que le prix au m² pratiqué dans l’immeuble se situe bien dans la fourchette basse du quartier.
Les documents à exiger
Les PV des trois dernières AG, le carnet d’entretien, le règlement de copropriété, l’état daté, les appels de fonds des 12 derniers mois, et vérifier s’il y a des travaux votés ou programmés. Un immeuble des années 2000 ne devrait pas avoir de gros postes à court terme (ravalement, toiture), mais un immeuble de 15-25 ans peut commencer à nécessiter des réfections d’étanchéité, de parties communes, ou de VMC.
Mon verdict copropriété : ★★★☆☆
Les signaux sont plutôt positifs (petite copropriété récente, score correct, pas de procédure). Mais il manque trop d’éléments concrets pour se prononcer définitivement. À valider impérativement avec les documents avant toute offre.
💰 LE PRIX
Le positionnement marché
Le bien est affiché à 210 000 € pour 56 m², soit 3 750 €/m².
Le prix moyen au m² au 99 rue Naujac est estimé à 4 837 €/m² par MeilleursAgents (mars 2026).
Le quartier Saint-Seurin / Fondaudège se situe à 5 219 €/m².
La moyenne bordelaise est à 4 335 €/m² (PAP) ou 4 440 €/m² (CAFPI).
La fourchette basse pour les appartements rue Naujac est de 2 714 €/m², la fourchette haute de 6 861 €/m².
La vente interne à l’immeuble de mars 2025 (39 m² à 3 890 €/m²) confirme que ce type de lot dans cet immeuble se négocie bien en dessous de la moyenne du quartier. La décote s’explique par la vente en état loué, l’absence d’ascenseur, le chauffage électrique, et probablement un étage bas.
À 3 750 €/m², le prix est cohérent avec le comparable interne (3 890 €/m² pour un lot plus petit, les grandes surfaces ayant un prix/m² légèrement inférieur). Le vendeur a intégré la décote “vendu loué” dans son prix.
Le coût réel d’acquisition
Le prix affiché n’est jamais ce que vous payez vraiment. Et ici, il y a une subtilité importante.
Le prix affiché est de 210 000 €. L’annonce émane d’une agence (Cabinet Louis). En regardant attentivement l’annonce, les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur. Concrètement, cela signifie que les 210 000 € affichés incluent déjà la commission de l’agence. Il faut donc distinguer deux montants : le prix net vendeur (ce que touche réellement le vendeur) et les honoraires d’agence (ce que vous payez en plus à l’intermédiaire).
Pourquoi c’est important ?
Parce que les frais de notaire se calculent uniquement sur le prix net vendeur, pas sur les honoraires d’agence. C’est la bonne nouvelle des frais “charge acquéreur” : vous payez vos droits de mutation sur une assiette plus faible que le prix affiché.
Si l’agence prend par exemple 5 % de commission, le prix net vendeur est d’environ 200 000 € et les honoraires d’agence d’environ 10 000 €.
Vos frais de notaire (environ 7,5 à 8 %) se calculent alors sur 200 000 € au lieu de 210 000 €, soit 15 000 à 16 000 € au lieu de 16 000 à 16 800 €. L’économie est modeste (environ 700 à 800 €), mais elle existe.
En résumé, votre enveloppe totale se décompose ainsi :
Prix net vendeur : environ 200 000 € (à confirmer avec l’agence)
Honoraires d’agence charge acquéreur : environ 10 000 €
Frais de notaire (calculés sur le prix net vendeur) : environ 15 000 à 16 000 € Frais de dossier bancaire (si emprunt) : 500 à 1 000 €
Frais de garantie (hypothèque ou caution) : 2 000 à 4 000 €
Coût total d’entrée estimé : environ 227 500 à 231 000 €.
Le réflexe à avoir : demandez systématiquement à l’agence le détail entre prix net vendeur et honoraires. Ce montant exact doit figurer sur le mandat de vente et sera repris dans le compromis.
C’est sur cette base que votre notaire calculera les droits de mutation.
Essayez souvent de négocier en charge acquéreur : comme vous l’avez compris, cela vous permet d’économiser sur les frais de notaire.
Arguments de négociation
Le prix est déjà positionné bas par rapport au marché, ce qui limite la marge. Toutefois, plusieurs leviers existent : le bien est vendu loué (l’acheteur n’a pas la jouissance immédiate, ce qui réduit le bassin d’acheteurs), le chauffage électrique est un handicap perçu, et le contexte de marché bordelais reste post-correctif. Les taux d’emprunt autour de 3,40-3,45 % sur 25 ans en Nouvelle-Aquitaine pèsent sur le pouvoir d’achat des acquéreurs.
Marge de négociation estimée : 5-8 %, soit un prix cible autour de 199 000 à 200 000 € (environ 3 570 €/m²).
Mon verdict prix : ★★★★☆
Prix bien positionné pour le quartier, cohérent avec les comparables internes. À 3 750 €/m² en vendu loué dans Saint-Seurin, c’est difficile de crier à l’arnaque. Une négociation à 200 000 € serait le sweet spot, mais même à 210 000 € les fondamentaux tiennent.
📊 LES CHIFFRES CLÉS
Voici une simulation basée sur les hypothèses suivantes : prix d’achat de 210 000 €, coût total avec frais estimé à 229 000 €, loyer HC de 860 €/mois, financement sur 25 ans à 3,44 % (taux moyen Nouvelle-Aquitaine) avec 10 % d’apport (21 000 €), soit un montant emprunté de 208 000 €.
Rendement brut : 860 € × 12 = 10 320 € / 229 000 € = 4,51 %
Le vendeur annonce 4,91 %, mais il calcule probablement sur le prix d’achat seul (10 320 / 210 000).
En intégrant les frais réels d’acquisition, on retombe à 4,51 %.
C’est honnête pour Bordeaux centre, où les rendements bruts se situent généralement entre 3,5 % et 5 % selon les quartiers.
Rendement net avant impôt :
Après déduction de la taxe foncière nette (1 167 - 148 = 1 019 €/an), des charges de copropriété non récupérables (estimées à 600-900 €/an pour un petit immeuble récent), de l’assurance PNO (150 €/an), de la vacance locative (1 mois tous les 3 ans, soit environ 287 €/an lissés), et de l’entretien courant (300 €/an), les charges propriétaire totalisent environ 2 350 à 2 650 €/an.
Le revenu net avant impôt est donc de l’ordre de 7 670 à 7 970 €/an, soit un rendement net d’environ 3,35 à 3,48 %.
Cashflow mensuel : La mensualité de crédit sur 208 000 € à 3,44 % sur 25 ans s’élève à environ 1 035 €/mois (hors assurance emprunteur). Avec l’assurance emprunteur (environ 0,25 à 0,35 %, soit 40 à 60 €/mois), la mensualité totale tourne autour de 1 075 à 1 095 €/mois. Face à un loyer net de charges propriétaire d’environ 640 à 665 €/mois (860 € - charges lissées), le cashflow est d’environ -410 à -455 € par mois.
C’est un effort d’épargne significatif.
Vous sortez de votre poche environ 430 €/mois pendant 25 ans.
Ce n’est pas un bien de cashflow, c’est un bien de constitution de patrimoine dans un quartier premium de Bordeaux.
Ce type d’effort n’est tenable que si vos revenus le permettent confortablement et que votre taux d’endettement reste sous les 35 %.
Il existe toujours une autre solution, c’est d’apporter de l’apport afin de réduire votre mensualité. Et encore une fois, je ne parle pas de l’acquisition en passant par des sociétés telles qu’une SCI familiale (IS ou IR), qui sont tout à fait envisageables. Mais encore une fois, c’est une analyse flash.
💡 LE TRUC QUE 90% DES GENS OUBLIENT
Sur cette annonce, le piège classique serait de ne pas vérifier la conformité du loyer à l’encadrement.
Bordeaux applique l’encadrement des loyers depuis juillet 2022. Le bail a été signé en août 2024, il est donc soumis à ce dispositif. Le loyer est de 860 € HC pour 56 m², soit 15,36 €/m². Si le loyer de référence majoré applicable à cette adresse, pour un T2 non meublé dans un immeuble post-2000, est inférieur à 15,36 €/m², le locataire peut à tout moment demander une mise en conformité à la baisse, y compris auprès du nouveau propriétaire.
C’est un point que beaucoup d’investisseurs négligent en achat “vendu loué”. Vous héritez du bail tel quel, mais si le loyer est au-dessus de l’encadrement, le locataire dispose d’un recours pendant toute la durée du bail.
Une baisse forcée de ne serait-ce que 1 €/m² sur 56 m² représente 56 € de manque à gagner mensuel, soit 672 €/an. Ça peut grignoter sensiblement un rendement déjà modeste.
De plus, lorsque vous achetez un bien déjà loué, il est important de connaître la qualité du locataire et d’analyser s’il y a eu des impayés ou des retards de paiement. C’est primordial.
N’oubliez pas non plus de souscrire une GLI (Garantie Loyers Impayés).
Avant de faire une offre, simulez le loyer de référence majoré exact sur le site officiel de la Préfecture de la Gironde ou sur service-public.fr pour cette adresse. Si le loyer actuel est dans les clous, parfait. S’il les dépasse, intégrez le risque de baisse dans vos calculs.
✅ CHECKLIST EXPRESS
Avant d’aller plus loin sur ce bien, voici ce qu’il vous faut :
Obtenir absolument : les PV des 3 dernières AG avec convocations et annexes comptables, l’état daté, le bail en cours (pour vérifier sa conformité intégrale, y compris le loyer de référence mentionné), le règlement de copropriété, le montant exact des charges de copropriété, l’étage et l’exposition, le carnet d’entretien de la copropriété, et le dossier de diagnostic technique complet.
Vérifier vous-même : le loyer de référence majoré applicable via le simulateur officiel, Géorisques à l’adresse exacte, l’historique de l’annonce (depuis quand elle est en ligne, baisses de prix éventuelles), les transactions comparables sur DVF et Immo-Data, et le score CoproScore pour croiser avec vos propres informations.
Professionnels à consulter : votre banque ou un courtier pour valider le financement (attention au taux d’endettement avec 430 €/mois d’effort), un expert-comptable si vous envisagez une stratégie LMNP au réel à terme (quand le bail actuel prendra fin et que vous pourrez remeubler).
🏁 VERDICT FINAL
Localisation : ★★★★☆
Bien : ★★★☆☆
Copropriété : ★★★☆☆
Prix : ★★★★☆
Note globale : ★★★☆☆
Le prix est cohérent avec le marché, la localisation est qualitative, et le bien présente un état général correct. Pas de piège évident, pas de signal d’alarme majeur. En revanche, pour un investisseur dont la stratégie repose sur la création de valeur négociation agressive, travaux de valorisation, optimisation locative les marges de manœuvre sont très limitées.
Voici les deux points clés à retenir :
Sur la copropriété : c’est une petite copropriété de 13 lots, ce qui est un excellent signal en termes de gestion et de maîtrise des charges. Mais un bon signal ne remplace pas une analyse rigoureuse. Il est impératif de se plonger dans les PV des trois dernières AG, les convocations et les annexes comptables avant de s’engager. C’est là que se cachent les mauvaises surprises.
Sur le prix et la rentabilité : le bien n’est pas surévalué, mais il n’offre pas non plus de décote significative par rapport au marché. Et en immobilier, je le répète : le point d’entrée conditionne tout. C’est lui qui détermine votre rendement, votre capacité de revente, et votre marge de sécurité en cas de retournement. Pour un investisseur qui cherche à faire une vraie affaire, le prix n’est pas suffisamment décoté pour générer un avantage compétitif. C’est un bien correct à un prix correct dans un bon quartier ni plus, ni moins. Et “correct”, en investissement, ça ne suffit pas toujours à justifier le passage à l’action.
La semaine prochaine, je décortique une nouvelle annonce. Vous avez repéré un bien et vous voulez mon avis ? Envoyez-moi le lien.
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