Ce qui change vraiment pour l’immobilier au 1er janvier 2026
Le budget n’est pas voté, MaPrimeRénov’ est à l’arrêt, mais le DPE évolue enfin en faveur de l’électrique. Décryptage d’une rentrée sous haute tension pour les investisseurs.
Bonne année 2026. Si vous espériez que cette nouvelle année apporterait enfin de la clarté sur le front fiscal et réglementaire de l’immobilier, je vais devoir tempérer votre enthousiasme. Nous démarrons janvier dans une situation inédite : pas de budget voté, une loi spéciale pour assurer la continuité de l’État, et des mesures annoncées en grande pompe qui restent bloquées dans les limbes parlementaires.
Après avoir épluché les textes officiels et croisé les sources ces derniers jours, je vous propose un point complet sur ce qui s’applique réellement depuis le 1er janvier et ce qui reste en suspens. Parce qu’entre les effets d’annonce et la réalité juridique, il y a parfois un gouffre.
La bonne nouvelle : le DPE devient enfin raisonnable pour l’électrique
Commençons par ce qui fonctionne. Le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE passe de 2,3 à 1,9. Dit comme ça, c’est technique. En pratique, c’est une révolution pour des centaines de milliers de propriétaires.
Ce coefficient pénalisait lourdement les logements chauffés à l’électricité depuis des années. Un appartement avec des radiateurs électriques performants pouvait se retrouver classé F ou G alors qu’il consommait moins qu’un logement au gaz mal isolé. L’absurdité a enfin été corrigée.
Le ministère estime que 700 000 à 850 000 logements vont sortir du statut de passoire thermique sans le moindre coup de perceuse. Si vous avez un bien chauffé à l’électricité actuellement classé F ou G, rendez-vous sur le simulateur de l’ADEME avec votre numéro de DPE. Vous pourriez avoir une bonne surprise et récupérer gratuitement une nouvelle étiquette sans refaire de diagnostic.
J’insiste sur un point important : cette amélioration est purement administrative. Votre logement ne consomme pas moins qu’avant, il est simplement mieux évalué. Si le confort thermique laisse à désirer, les travaux restent pertinents. Mais au moins, vous n’êtes plus dans l’illégalité pour le louer.
Pour ceux qui suivent mes analyses sur les foncières cotées, vous savez que je m’intéresse de près à la qualité des actifs immobiliers. Cette réforme du DPE va mécaniquement revaloriser une partie du parc résidentiel français dans les bilans des SIIC exposées au logement.
MaPrimeRénov’ à l’arrêt : le retour d’un scénario connu
Mauvaise nouvelle pour ceux qui comptaient lancer des travaux de rénovation énergétique : le guichet MaPrimeRénov’ est fermé depuis le 1er janvier. Impossible de déposer de nouveaux dossiers jusqu’à nouvel ordre.
Cette suspension n’est malheureusement pas une surprise. On avait déjà connu le même scénario début 2025, puis pendant l’été. L’absence de budget voté bloque automatiquement les crédits du dispositif. Le ministre du Logement a confirmé que les 80 000 dossiers déjà déposés en 2025 seraient traités, mais pour les nouveaux projets, il faudra patienter.
Si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique et que vous devez impérativement rénover pour continuer à louer, d’autres pistes existent.
L’éco-PTZ reste accessible, les certificats d’économies d’énergie fonctionnent toujours, et certaines collectivités territoriales maintiennent leurs aides locales. Ce n’est pas idéal, mais c’est mieux que rien.
Le statut du bailleur privé : beaucoup de bruit pour… rien (pour l’instant)
Voilà le sujet qui m’a demandé le plus de vérifications. Vous avez probablement lu partout que le nouveau statut du bailleur privé allait révolutionner l’investissement locatif en 2026 avec des amortissements fiscaux de 3,5% à 5,5% selon le type de logement.
La réalité est plus nuancée. L’Assemblée nationale a voté le dispositif. Le Sénat l’a validé le 30 novembre. Mais la Commission Mixte Paritaire a échoué le 19 décembre à trouver un accord global sur le budget 2026. Résultat : une loi spéciale a été promulguée le 27 décembre pour assurer la continuité de l’État, mais toutes les mesures fiscales nouvelles restent en suspens.
Concrètement, au 4 janvier 2026, le statut du bailleur privé n’existe pas juridiquement. Il n’est pas entré en vigueur. Les débats budgétaires vont reprendre au premier trimestre et le dispositif pourrait être réintroduit, mais rien n’est garanti.
Si vous envisagiez un investissement locatif en comptant sur ces avantages fiscaux, je vous conseille d’attendre que le budget soit définitivement adopté avant de signer quoi que ce soit. Les taux d’amortissement annoncés étaient attractifs, notamment 3,5% pour un logement neuf à loyer intermédiaire et jusqu’à 5,5% pour du très social, mais tant que la loi n’est pas promulguée, ce ne sont que des projets.
Dans le même panier des mesures en attente : le micro-foncier à 50% avec un plafond de 30 000 euros, le déficit foncier porté à 40 000 euros, l’exonération d’IFI pour les logements locatifs, et la réduction du délai d’exonération des plus-values de 22 à 20 ans. Tout cela figurait dans le PLF 2026 mais n’est pas applicable aujourd’hui.
Ce qui s’applique sans discussion
Au-delà du DPE, plusieurs mesures sont bien entrées en vigueur parce qu’elles découlent de lois antérieures au budget 2026.
L’interdiction de location des DPE G se poursuit. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Cette règle reste en vigueur et les prochaines échéances sont maintenues : DPE F interdit en 2028, DPE E en 2034. La réforme du coefficient électrique va permettre à certains logements de sortir de cette catégorie, mais pour les autres, l’obligation de rénover demeure.
Le DPE collectif devient obligatoire pour toutes les copropriétés. Après les immeubles de plus de 200 lots en 2024 et ceux de 50 à 200 lots en 2025, c’est au tour des petites copropriétés de moins de 50 lots d’être concernées. Si vous êtes copropriétaire dans ce type de résidence, attendez-vous à voir le sujet inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Les meublés de tourisme non classés sont lourdement pénalisés. La loi Le Meur adoptée fin 2024 produit ses effets. Le plafond du micro-BIC pour les locations Airbnb non classées passe de 77 700 euros à 15 000 euros, et l’abattement forfaitaire tombe de 50% à 30%. Au-delà de 15 000 euros de revenus annuels, vous basculez automatiquement au régime réel. Pour ceux qui ont plusieurs biens en location saisonnière, le calcul fiscal change radicalement.
L’enregistrement obligatoire des meublés de tourisme arrive en mai. D’ici le 20 mai 2026, toutes les locations saisonnières devront être déclarées sur un téléservice national avec attribution d’un numéro d’enregistrement à afficher sur les annonces. Les amendes sont salées : 10 000 euros pour défaut d’enregistrement, 20 000 euros pour fausse déclaration.
Les taux de crédit restent favorables
Pour finir sur une note positive, les conditions d’emprunt demeurent correctes en ce début d’année. Les taux moyens observés tournent autour de 3,14% sur 15 ans, 3,25% sur 20 ans et 3,35% sur 25 ans. Les meilleurs dossiers peuvent décrocher du 3% sur 20 ans.
C’est sensiblement mieux qu’il y a un an où l’on était plutôt à 3,70% sur les mêmes durées. Pour un emprunt de 250 000 euros sur 20 ans, cette différence représente environ 14 000 euros d’intérêts économisés sur la durée totale du prêt.
Le PTZ a également été revalorisé avec des plafonds d’opérations qui passent de 79 000-156 000 euros à 99 000-195 000 euros. Pour les primo-accédants, c’est une vraie amélioration du pouvoir d’achat immobilier.
J’avais détaillé les mécanismes du crédit immobilier dans une vidéo avec un courtier spécialisé l’année dernière. Les fondamentaux restent les mêmes : apport personnel, taux d’endettement, stabilité professionnelle. Ce qui change, c’est que les banques sont redevenues plus compétitives entre elles.
Taxe foncière : la hausse suspendue mais pas annulée
Vous avez peut-être entendu parler de cette fameuse mise à jour des fichiers cadastraux qui devait faire grimper la taxe foncière de 7,4 millions de logements en 2026. Le principe était simple : intégrer automatiquement des éléments de confort comme l’eau courante, l’électricité ou les sanitaires dans la base de calcul de logements qui n’avaient jamais été réévalués. Résultat attendu : une hausse moyenne de 63 euros par foyer concerné et 466 millions d’euros supplémentaires dans les caisses des collectivités locales.
Face à la levée de boucliers, le gouvernement a annoncé fin novembre la suspension de cette réforme jusqu’au printemps 2026. Concrètement, vous ne verrez pas d’augmentation sur votre avis de taxe foncière dans l’immédiat. Mais attention, suspension ne veut pas dire abandon. Les propriétaires concernés devraient recevoir une notification dans leur espace impots.gouv à partir de juin 2026 pour les informer d’une éventuelle réévaluation.
Certaines régions sont plus exposées que d’autres. En Haute-Corse, 60% des habitations seraient concernées. En Corse-du-Sud, 45%. Dans l’Aude, 42%. À l’inverse, Paris, l’Indre-et-Loire et l’Isère tournent autour de 10%. Si vous détenez des biens dans ces zones sensibles, gardez un œil sur l’évolution du dossier.
APL : le gel qui passe inaperçu
Les montants des APL ne seront pas revalorisés en 2026. Cette décision, publiée par décret au Journal Officiel le 30 décembre 2025, concerne près de 5 millions d’allocataires.
Le plafond de ressources pour les étudiants reste fixé aux niveaux de 2025 : 8 600 euros pour les non-boursiers louant un logement classique, 6 900 euros pour les boursiers, 6 600 euros pour les non-boursiers en foyer et 5 400 euros pour les boursiers en foyer.
Le paramètre R0, qui correspond à l’abattement forfaitaire appliqué aux ressources des ménages dans le calcul des APL, ne sera pas non plus réévalué. En période d’inflation, même modérée, ce gel représente une perte de pouvoir d’achat pour les bénéficiaires dont les revenus ont légèrement progressé.
Pour nos lecteurs belges : Bruxelles et Wallonie
Quelques évolutions importantes concernent également la Belgique pour ceux qui y détiennent des biens.
À Bruxelles, de nouvelles normes minimales de qualité des logements entrent en vigueur au 1er janvier 2026. Les appareils à gaz de type B, qui prélèvent l’air directement dans la pièce, sont désormais interdits dans les chambres à coucher. Un logement doit offrir au moins 18 mètres carrés pour une personne seule, avec 10 mètres carrés supplémentaires par occupant. Pour les logements étudiants, une superficie minimale de 12 mètres carrés suffit. Chaque logement doit également être équipé d’une baignoire ou douche, de deux points de puisage d’eau chaude et froide, d’une sonnette fonctionnelle et d’une boîte aux lettres individuelle.
En Wallonie, les droits d’enregistrement ont été réduits à 3% depuis le 1er janvier 2025 pour l’achat d’une habitation propre et unique, contre 12,5% auparavant. Pour un achat à 200 000 euros, l’économie est de 19 000 euros. Attention toutefois : cette réduction est conditionnée au fait de ne pas posséder d’autre bien immobilier destiné à l’habitation et d’établir sa résidence principale dans le bien acquis dans les 3 ans suivant l’acte pour un bien existant, ou 5 ans pour un terrain à bâtir.
Ce que je retiens pour mes investissements
En tant qu’investisseur à la croisée de l’immobilier physique et des marchés financiers, cette période d’incertitude réglementaire m’incite à la prudence sur les nouveaux projets en direct. Tant que le budget 2026 n’est pas définitivement voté, impossible de construire un business plan fiable intégrant les avantages fiscaux annoncés.
En revanche, côté foncières cotées, la situation est différente. Les SIIC et REITs fonctionnent avec leurs propres règles fiscales et ne dépendent pas des dispositifs destinés aux particuliers. La réforme du DPE pourrait même avoir un effet positif marginal sur la valorisation de certains portefeuilles résidentiels. C’est un angle que je compte creuser dans mes prochaines analyses sur la chaîne YouTube.
Pour ceux qui détiennent déjà des biens locatifs, la priorité est de vérifier l’impact de la réforme du DPE sur vos logements chauffés à l’électricité. Une amélioration de classement peut vous sortir du gel des loyers et vous redonner des marges de manœuvre.
Et pour les candidats à l’achat de leur résidence principale, les conditions actuelles restent plutôt favorables entre les taux stabilisés et le PTZ revalorisé. L’incertitude budgétaire concerne surtout l’investissement locatif, pas l’acquisition en propre.
En résumé
Ce qui fonctionne au 1er janvier 2026 : réforme du DPE avec coefficient électrique à 1,9, DPE collectif obligatoire pour toutes les copropriétés, durcissement fiscal des meublés touristiques non classés, interdiction de location des DPE G maintenue, PTZ revalorisé, nouvelles normes de qualité à Bruxelles.
Ce qui est en suspens : statut du bailleur privé, micro-foncier à 50%, déficit foncier à 40 000 euros, exonération IFI pour le locatif, raccourcissement du délai d’exonération des plus-values, pérennisation de l’encadrement des loyers (voté à l’AN mais pas au Sénat).
Ce qui est à l’arrêt : MaPrimeRénov’ (suspension du guichet).
Ce qui est reporté : hausse de la taxe foncière pour 7,4 millions de logements (suspendue jusqu’au printemps).
Je mettrai à jour cette analyse dès que le budget 2026 sera définitivement adopté. En attendant, n’hésitez pas à me poser vos questions en commentaire.
À très vite,
Pierre
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