DPE 2026 : location des passoires thermiques F et G de nouveau autorisée
Le gouvernement change les règles : louer d'abord, rénover ensuite. Ce qui change concrètement pour les propriétaires et les locataires.
Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont annoncé depuis Marseille un virage majeur : les passoires thermiques classées F et G pourront de nouveau être louées, à condition que le propriétaire s’engage à rénover. Décryptage complet pour ceux qui veulent comprendre ce que ça change — vraiment.
Un petit rappel pour commencer : le DPE, c’est quoi ?
Le DPE : Diagnostic de Performance Énergétique est un document obligatoire pour toute vente ou mise en location d’un logement.
Il attribue une note de A (logement exemplaire) à G (passoire thermique), en évaluant la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du bien.
Depuis juillet 2021, ce diagnostic est juridiquement opposable : un locataire ou un acheteur peut se retourner contre le propriétaire si la classe annoncée ne correspond pas à la réalité.
En clair, l’étiquette DPE conditionne aujourd’hui le droit de louer un bien, le niveau du loyer, et largement sa valeur marchande.
Ce qui était en place jusqu’à hier
La loi Climat et Résilience d’août 2021 avait programmé l’interdiction progressive de location des logements les plus énergivores.
Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale) ne pouvaient déjà plus être loués.
Depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction s’est étendue à tous les logements classés G.
Et à partir du 1er janvier 2028, les logements classés F devaient suivre le même sort.
Horizon 2034 : les logements classés E devaient être concernés.
Concrètement, cela signifiait qu’un propriétaire d’un logement classé G ne pouvait plus signer de nouveau bail, ni renouveler un bail existant, tant que des travaux de rénovation n’avaient pas été réalisés pour améliorer l’étiquette. Résultat : des centaines de milliers de logements bloqués, sortis du marché locatif, dans un contexte où la France connaît déjà une crise aiguë du logement.
L’annonce du 23 avril 2026 : « Inverser la charge »
C’est le tournant majeur annoncé hier par le gouvernement, résumé par la formule de Sébastien Lecornu :
« Changer la méthode, sans changer l’ambition. »
Le principe est simple à comprendre. Jusqu’ici, la logique était : d’abord rénover, ensuite louer.
Désormais, la logique devient : louer en s’engageant à rénover dans un délai fixé.
En pratique, le projet de loi « Relance Logement » qui sera présenté en Conseil des ministres dans les prochaines semaines et examiné en première lecture au Sénat en juin 2026 prévoit que les propriétaires de logements classés F ou G pourront de nouveau les mettre en location, à une condition impérative : signer un contrat formel d’engagement à réaliser des travaux de rénovation énergétique, dans un délai de :
3 ans pour les maisons individuelles
5 ans pour les appartements en copropriété
Si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais prévus, le logement redevient interdit à la location.
Comme l’a expliqué Vincent Jeanbrun au Parisien :
« Le logement le plus rapide à produire, c’est celui qui est déjà construit. Il s’agit de permettre aux propriétaires de financer leurs travaux avec les loyers perçus. Beaucoup d’entre eux ne pouvaient pas réaliser cette charge et les logements ne pouvaient plus être loués. »
Deux exemples concrets pour bien comprendre
Exemple 1 — Marie, propriétaire d’un appartement classé G à Lyon.
Son bien de 55 m² chauffé au gaz est interdit à la location depuis janvier 2025.
Son locataire est parti, et elle n’a pas les moyens de lancer immédiatement 25 000 à 40 000 € de travaux.
Résultat : logement vide, zéro revenu locatif, pas de quoi financer la rénovation.
Un cercle vicieux. Avec le dispositif annoncé, Marie pourra remettre son appartement en location à condition de signer un engagement formel de rénovation.
Elle disposera alors de 5 ans (copropriété) pour faire réaliser les travaux. Pendant ce temps, les loyers perçus l’aident à financer la rénovation.
Exemple 2 — Paul, propriétaire d’une maison classée F en Bretagne.
Sans cette réforme, son bien serait interdit à la location dès 2028.
Avec le nouveau dispositif, il peut continuer à louer en s’engageant à rénover sous 3 ans.
S’il ne tient pas son engagement, le logement redevient interdit.
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Combien de logements sont concernés ?
Les chiffres sont considérables.
Selon les statistiques officielles, 453 000 logements du parc locatif privé sont classés G et déjà frappés par l’interdiction. 693 000 logements classés F devaient les rejoindre en 2028. Le gouvernement estime que cette mesure permettra de remettre ou maintenir sur le marché locatif environ 650 000 à 700 000 logements d’ici 2028.
Comme le rappelle Vincent Jeanbrun : « C’est considérable, quand on se rappelle qu’il nous faut déjà en produire 200 000 de plus par an pour absorber la demande. En faire sortir brutalement 700 000 serait un non-sens. »
L’autre réforme DPE déjà en vigueur : le nouveau coefficient de l’électricité
L’annonce d’hier s’ajoute à une autre réforme déjà active depuis le 1er janvier 2026 : la modification du coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE, qui passe de 2,3 à 1,9.
Cette mesure corrige un biais qui pénalisait les logements chauffés à l’électricité alors que le mix électrique français est décarboné à plus de 90 % (nucléaire + renouvelables).
Pour faire simple : un logement chauffé à l’électricité qui consomme 180 kWh/m²/an en énergie finale était comptabilisé à 414 kWh/m²/an en énergie primaire (180 × 2,3) soit un classement G.
Avec le nouveau coefficient, il tombe à 342 kWh/m²/an (180 × 1,9) soit un classement F. Sans aucun travaux, le logement gagne une classe et sort de l’interdiction de location la plus stricte.
Selon le gouvernement, environ 850 000 logements ont ainsi vu leur étiquette s’améliorer grâce à ce recalcul.
La mise à jour est gratuite et peut être effectuée en ligne sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Il suffit de renseigner le numéro du DPE (en haut à droite du rapport) pour télécharger une attestation officielle ayant la même valeur légale que l’original.
Ce que ça ne change pas : rénover reste indispensable
Qu’il s’agisse du nouveau coefficient ou de la levée conditionnelle de l’interdiction de location, ces mesures ne changent rien à la consommation réelle de votre logement ni au montant des factures d’énergie de l’occupant. Un logement reclassé de G à F sur le papier consomme toujours autant qu’avant. Les murs ne sont pas mieux isolés, les fenêtres ne sont pas plus performantes.
Le gouvernement offre du temps supplémentaire aux propriétaires pour planifier et financer leur rénovation. Ce n’est pas une dispense de travaux. D’autant que les aides à la rénovation restent disponibles et cumulables : MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro (jusqu’à 50 000 € sur 20 ans), certificats d’économies d’énergie (CEE), et TVA réduite à 5,5 %.
Comme le souligne Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés : « Le but n’est pas de sortir des logements du parc locatif, mais de forcer les propriétaires à lancer des travaux. » Il appelle également à des compensations pour les locataires qui vivront dans des passoires thermiques en attendant la rénovation.
Mon avis : entre ambition politique et réalité des propriétaires, le fossé se creuse
Je ne vais pas y aller par quatre chemins. L’annonce du 23 avril est un énième changement de règles du jeu dans une partie où les propriétaires bailleurs n’ont jamais eu le temps de finir leur tour.
Résumons la séquence depuis 5 ans.
En 2021, la loi Climat fixe un calendrier d’interdiction de location.
En 2024, on réforme le DPE pour les petites surfaces.
En janvier 2026, on change le coefficient de l’électricité.
Et le 23 avril 2026, on annonce qu’en fait, on peut de nouveau louer les passoires… à condition de signer un engagement de travaux.
À chaque annonce, le cadre change, les propriétaires doivent se réadapter, et les délais qu’on leur avait présentés comme définitifs se révèlent intenables. Comment voulez-vous qu’un propriétaire investisse sereinement dans la rénovation quand les règles bougent tous les 12 mois ?
Parlons du coût réel. Une rénovation globale permettant de gagner deux classes DPE coûte en moyenne 40 000 € pour un appartement et peut grimper à 46 000 € voire 60 000 € pour une maison individuelle (source : rapport Sichel, Effy 2026).
Même avec MaPrimeRénov’ dont le montant dépend des revenus du ménage et du gain énergétique visé le reste à charge se situe souvent entre 15 000 et 30 000 € pour un ménage aux revenus intermédiaires.
Or, tous les propriétaires bailleurs ne sont pas des investisseurs fortunés. Beaucoup sont des petits propriétaires qui ont hérité d’un bien ou acheté un seul appartement comme complément de retraite.
Leur demander de mobiliser 20 000 à 40 000 € du jour au lendemain, c’est ignorer leur réalité financière.
Et le ROI dans tout ça ? C’est là que le bât blesse le plus.
Le propriétaire finance les travaux, mais c’est le locataire qui en profite confort thermique amélioré, factures d’énergie réduites.
Pendant ce temps, les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022 : aucune augmentation, aucune révision possible.
Autrement dit, on demande au propriétaire d’investir des dizaines de milliers d’euros dans un bien dont il ne peut pas augmenter le loyer pour amortir l’investissement. Le rendement locatif moyenne en France tourne déjà entre 3 et 5 % net dans les grandes villes.
Ajoutez 40 000 € de travaux sans contrepartie sur le loyer, et le rendement devient négatif.
Quel investisseur rationnel accepterait ça ?
Ajoutons le contexte macro.
Sur les 25 dernières années, les salaires nets ont progressé de +78 % en valeur nominale, mais l’inflation cumulée a atteint +52 %, et surtout le logement a bondi de +89 % et l’énergie de +113 % (source : INSEE, comptes nationaux). Le pouvoir d’achat réel des classes moyennes et populaires stagne ou recule. Les 10 % les plus modestes ont même perdu 2 % de pouvoir d’achat sur la période.
Le logement et l’énergie pèsent désormais 48 % du budget d’un ménage, contre 37 % en 2000. Dans ce contexte, demander aux propriétaires qui sont aussi des ménages français soumis aux mêmes contraintes de sortir des dizaines de milliers d’euros, c’est déconnecté.
Que l’on soit clair : je ne dis pas qu’il ne faut pas rénover le parc.
La rénovation énergétique est indispensable, pour le climat, pour le confort des occupants, pour la valorisation du patrimoine à long terme. Mais il y a un fossé béant entre les déclarations politiques et la réalité économique des propriétaires. Les incitations fiscales restent faibles et complexes, les aides insuffisantes pour le gros du parc, le calendrier intenable, et les locataires premiers bénéficiaires des travaux ne participent en rien au financement.
Si le gouvernement veut vraiment que 700 000 logements soient rénovés en 3 à 5 ans, il faudra bien plus que des engagements contractuels. Il faudra un vrai partage de l’effort : permettre une augmentation encadrée des loyers post-travaux, renforcer massivement les aides, fiscalité pour les propriétaires modestes, et surtout arrêter de changer les règles tous les ans.
Les propriétaires ont besoin de visibilité, pas de nouvelles annonces.
J’ai des questions :
Que faire si le locataire refuse de partir pour la réalisation des travaux ?
Voilà mon avis. Il n’est ni pour ni contre la rénovation il est contre l’hypocrisie d’un système qui impose des obligations sans donner les moyens de les tenir.
Le calendrier à retenir
1er janvier 2026 — Nouveau coefficient DPE de l’électricité (2,3 → 1,9) déjà en vigueur. 850 000 logements reclassés.
23 avril 2026 — Annonce du projet de loi « Relance Logement » : levée conditionnelle de l’interdiction de location des F et G.
Juin 2026 — Première lecture du texte au Sénat.
Fin 2026 — Objectif d’adoption définitive du texte.
En attendant le vote — Les règles actuelles restent en vigueur : les logements classés G demeurent interdits à la location pour les nouveaux baux. Mais si le texte est adopté dans les délais annoncés, les propriétaires concernés pourront de nouveau louer sous condition d’engagement de travaux.
Sources et liens utiles
BFM Immobilier — « Changer la méthode, sans changer l’ambition » : le gouvernement souhaite revenir sur l’interdiction à la location des logements passoires classés F et G : https://www.bfmtv.com/immobilier/changer-la-methode-sans-changer-l-ambition-le-gouvernement-souhaite-revenir-sur-l-interdiction-a-la-location-des-logements-passoires-classes-f-et-g-sous-condition-de-renovation_AV-202604230730.html
Le Figaro Immobilier — Lecornu facilite la location des passoires thermiques jusque-là interdite : https://immobilier.lefigaro.fr/article/lecornu-facilite-la-location-des-passoires-thermiques-jusque-la-interdite-20260423
France Info — Le gouvernement veut permettre la location des passoires thermiques sous certaines conditions : https://www.franceinfo.fr/economie/immobilier/le-gouvernement-veut-permettre-la-location-des-passoires-thermiques-sous-certaines-conditions-un-projet-de-loi-logement-discute-cet-ete_7959500.html
Le Monde — Passoires énergétiques : Sébastien Lecornu souhaite réautoriser leur location, sous conditions : https://www.lemonde.fr/politique/article/2026/04/23/sebastien-lecornu-annonce-un-projet-de-loi-logement-et-un-nouveau-programme-de-renouvellement-urbain_6682834_823448.html
Le Parisien — « Il y a urgence à agir » : le ministre du Logement dévoile l’ambitieux plan du gouvernement : https://www.leparisien.fr/politique/il-y-a-urgence-a-agir-le-ministre-du-logement-nous-devoile-lambitieux-plan-du-gouvernement-23-04-2026-NFDE2TKSC5B2FCVOZBJOIJN2ZE.php
Service-public.fr — Calcul du DPE : les nouveautés au 1er janvier 2026 : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A18446
Observatoire DPE-Audit de l’ADEME — Mise à jour gratuite de votre étiquette DPE : https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr/accueil
LégiFiscal — Projet de loi relancement logement : assouplissement des règles sur les passoires thermiques : https://www.legifiscal.fr/actualites-fiscales/4493-projet-loi-relancement-logement-assouplissement-regles-passoires-thermiques-nouveau-dispositif-fiscal-investissement-prive.html
Voilà la version recentrée uniquement sur le DPE, avec les mots en gras pour faciliter la lecture et tous les liens en fin d’article. Dis-moi si tu veux ajuster quoi que ce soit.