DPE : Une Maison classée "A" coûte DEUX FOIS plus cher qu'une "G" !
Le marché immobilier a changé de visage. Si vous cherchez la rentabilité ou simplement une porte d’entrée abordable en 2026, oubliez le neuf. La vérité se trouve dans ce que les autres fuient : les pa
C’est la 4ème et dernière partie de mon analyse du rapport annuel du Conseil Supérieur du Notariat. Si vous avez raté les parties précédentes sur les grandes tendances macro-économiques, je vous invite à les rattraper ici :
Aujourd’hui, on s’attaque au sujet qui fâche (ou qui rapporte, selon votre camp) : la Valeur Verte.
👇 Regarder la vidéo complète de l’analyse :
🏗 Le nouveau visage du parc immobilier français
Pour comprendre où investir, il faut regarder la réalité du marché en face. Les données des notaires, qui remontent à 1999, nous offrent une photographie précise de la situation en 2024-2025 :
Le “Ventre Mou” (D et E) : C’est le cœur du marché. Ces logements représentent environ 60% des ventes.
L’Elite (A et B) : Ce sont les biens les plus rares (seulement 6%), quasi exclusivement du neuf.
Les Parias (F et G) : Les fameuses “passoires énergétiques”. Elles représentent 15% du marché.
La fin de la panique ?
Souvenez-vous de 2021. L’annonce de l’interdiction de location des biens classés G, puis F, a créé un vent de panique. Les propriétaires se sont délestés massivement de leurs biens, faisant grimper la part des ventes de passoires de 11% à 17% en 2023.
Aujourd’hui, la saignée est stoppée. Le volume s’est stabilisé autour de 15%. Pourquoi ? Parce que les règles du DPE ont été “bidouillées” (petites surfaces, chauffage électrique) pour améliorer artificiellement les notes. Mais ne vous y trompez pas : une passoire reste une passoire, et c’est là que se trouve votre opportunité.
💸 La “Double Peine” : Pourquoi une maison bien isolée coûte le double ?
C’est le chiffre le plus violent de ce rapport, et celui que vous devez retenir pour votre stratégie d’achat en 2026.
L’écart de prix entre une maison classée F/G et une maison classée A/B est devenu aberrant.
Prix médian d’une maison F/G : 140 000 €
Prix médian d’une maison A/B : 267 000 €
On parle d’un coefficient multiplicateur de 1,9. Une maison isolée coûte littéralement le double d’une épave thermique. Pour les appartements, l’écart est moins violent (x1,4), car les coûts de rénovation sont partagés par la copropriété.
La leçon est claire : Si vous avez un budget serré (autour de 150k€), la seule porte d’entrée abordable est la passoire énergétique. Le marché a déjà “pricé” les travaux, et souvent de manière excessive.
📍 Le piège de l’emplacement : Paris vs Le Reste de la France
Attention, la “valeur verte” ne s’applique pas partout avec la même intensité. L’adage “L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement” écrase parfois tout le reste.
Le cas Parisien et Bordelais
À Paris, 65% des logements vendus sont classés E, F ou G (contre 40% en Île-de-France).
Pourtant, la décote est ridicule.
À Paris ou Bordeaux, l’écart de prix entre un bien A/B et un bien F/G est quasi inexistant.
On achète une adresse, un quartier, le charme de l’haussmannien, pas une isolation.
Le choc Marseillais et Lillois
À l’inverse, dans des villes comme Lille ou Marseille, la sanction est immédiate.
À Lille : On passe du simple au double (x2,1) entre une passoire et un bien rénové.
À Marseille : Un écart de x1,9. C’est un marché à deux vitesses très violent.
Si vous investissez à Marseille ou Lille, négliger le DPE est suicidaire. À Paris, c’est (pour l’instant) secondaire.
Votre stratégie pour 2026
Alors, comment gagner de l’argent avec ces données ?
Ciblez les épaves thermiques (F et G) : C’est le seul segment où vous pouvez créer de la valeur massivement.
Négociez agressivement : Le marché dicte une décote de -18% à -25% par rapport à un bien classé D. Si le vendeur n’a pas intégré le coût des travaux (audit énergétique à l’appui), c’est votre levier principal.
Maîtrisez vos CAPEX : Pour une maison, l’audit vous dira tout. Pour un appartement, analysez les PV d’AG. C’est le seul endroit où vous verrez la vérité sur les comptes de la copro et les travaux à venir (ravalement, toiture). Personne ne le fait, soyez plus malin.
La Pompe à Chaleur (PAC) : C’est souvent le “hack” du DPE. Installer une PAC permet souvent de gagner plusieurs lettres sans avoir à tout isoler, même si, techniquement, il vaudrait mieux isoler d’abord.
Conclusion
Le marché immobilier de 2026 sera impitoyable sur la valeur verte, surtout pour les maisons. Acheter du “prêt à habiter” bien noté, c’est payer le prix fort sans espoir de plus-value immédiate.
Acheter une “épave”, c’est accepter de mettre les mains dans le cambouis (ou de gérer des artisans), mais c’est la seule façon mécanique d’acheter sous le prix du marché et d’encaisser la plus-value latente post-travaux.
Et vous, vous êtes plutôt team “Travaux” ou team “Clé en main” ? Dites-le-moi en commentaire.
Pour aller plus loin
Cette vidéo fait partie d’une série de 4 analyses du rapport annuel des Notaires. Si vous ne les avez pas encore vues, je vous invite à rattraper les précédentes sur ma chaîne YouTube.
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À très vite,
Pierre