Les trois premières pages du dossier de Jacques Friggit décrivent un marché national. La page 4 fait quelque chose de beaucoup plus dérangeant, elle éclate la moyenne.
Et quand on éclate la moyenne, on découvre qu’il n’existe pas un marché immobilier français, mais au moins trois, qui n’obéissent plus aux mêmes lois économiques.
L’un est proche d’un équilibre finançable.
Le deuxième est en cours d’ajustement.
Le troisième a purement et simplement changé de nature. Effectivement, Il n’est plus accessible par le revenu du travail.
Ce n’est pas une opinion de Pierre.
C’est ce que disent quatre graphiques publiés gratuitement par l’IGEDD, produits par un statisticien de l’administration, sans banque, sans promoteur et sans agence derrière.
Commençons !
La clé de lecture que 99 % des commentateurs ignorent
Avant les courbes, un détail méthodologique qui change l’interprétation de toute la page.
Lisez la note en petits caractères du graphique 4.1 : « le dénominateur de tous les ratios est le revenu disponible par ménage sur l’ensemble de la France ».
Autrement dit, la courbe « Paris » à 2,02 ne compare pas le prix parisien au revenu des Parisiens. Elle le compare au revenu moyen français.
Ce n’est pas une approximation, c’est un choix délibéré, et il est excellent. Parce qu’il mesure exactement ce qui compte.
C’est à dire, la capacité du pays entier à s’acheter un mètre carré parisien. Un appartement dans le 6ᵉ arrondissement n’est pas vendu à un Parisien médian. Mais, il est vendu sur un marché national, souvent international.
Si vous ne retenez qu’une chose de cet article.
Ces courbes ne mesurent pas une divergence géographique.
Elles mesurent une divergence sociale.
4.1 : L’éventail qui s’est ouvert et ne s’est jamais refermé
Au premier trimestre 2026, la hiérarchie est la suivante :
Paris à 2,02,
Île-de-France autour de 1,58,
France autour de 1,60,
Province à 1,53,
Et tout en bas les maisons d’Île-de-France hors Paris à 1,26.
La courbe verte, les appartements lyonnais avait culminé le plus haut de toutes, aux alentours de 2,9-3,0 en 2021.
Deux faits dominent ce graphique.
Premier fait : jusqu’en 1997, il n’y avait qu’une seule courbe.
Regardez la partie gauche.
De 1965 à 1997, tout est superposé dans le tunnel, entre 0,9 et 1,1.
Paris, la province, les appartements, les maisons. Soit, 32 ans d’un marché homogène
Avec une exception, et elle est capitale : la bulle parisienne de 1988-1991.
Paris décolle seul vers 1,45.
Et en 1997, il est revenu à 0,9. Aller-retour intégral, de l’ordre de 40 % de baisse réelle en six ans.
Cet épisode mérite d’être gardé en mémoire, parce qu’il constitue la seule expérience grandeur réelle dont nous disposions d’une bulle localisée qui se dégonfle entièrement. Paris n’échappe pas à la gravité. Il met simplement six ans.
Second fait : depuis 2000, l’éventail ne s’est jamais refermé.
Paris décolle, la province suit de loin, les maisons franciliennes restent à la traîne. L’écart Paris-province passe de zéro à une cinquantaine de points d’indice.
Et voici ce que la correction récente nous apprend, et que les moyennes nationales masquent totalement;
C’est le haut de l’éventail qui a corrigé, pas le marché. Paris est passé d’environ 2,55 à 2,02, soit près de 20 % de baisse en termes réels. Lyon a fait davantage encore. La province, elle, a à peine bougé.
Les données de marché confirment précisément cette lecture.
Paris se traite autour de 9 600 €/m² au premier trimestre 2026, contre des niveaux supérieurs à 10 500 € en 2020.
Lyon a perdu de l’ordre de 11 % en deux ans pour s’établir entre 4 500 et 4 700 €/m².
Et les volumes racontent la même histoire.
Les ventes reculent d’environ 13 % à Paris quand elles progressent de 2 % en grande couronne.
Conclusion 4.1 :
La correction 2021-2026 n’a pas été une correction du marché français.
Elle a été une correction des actifs métropolitains chers, financés par la dette la moins coûteuse de l’histoire et vendus sur une promesse de plus-value.
La province n’avait aucune bulle à purger, elle n’avait jamais décollé.
Le retour à la moyenne frappe là où l’écart à la moyenne était le plus grand c’est la mécanique la plus élémentaire de la finance, et elle vient de s’appliquer sous nos yeux.
4.2 : Le graphique le plus important de la page, et le plus ennuyeux
Celui-ci est visuellement inintéressant. Et c’est exactement l’information.
L’indice des loyers rapporté au revenu par ménage part de 1,35 en 1965, décroît régulièrement jusqu’aux années 1980, puis se stabilise dans une bande très étroite. Aujourd’hui nous sommes autour de 0,88-0,90, c’est-à-dire au plancher du canal.
Et surtout, toutes les courbes sont confondues !
Secteur libre en agglomération parisienne, secteur libre hors agglomération parisienne, secteur social parisien, secteur social hors Paris. Depuis 1990, elles se superposent quasiment.
Mettez maintenant 4.1 et 4.2 côte à côte, et vous obtenez la démonstration la plus puissante du dossier entier.
Les prix ont divergé de cinquante points selon la géographie.
Les loyers, sur la même période, n’ont pas divergé du tout.
Si Paris est à 2,02 et la province à 1,53, ce n’est donc pas parce que les loyers parisiens ont explosé ils ont suivi le revenu, comme partout ailleurs.
C’est parce que le multiple appliqué à ce loyer a explosé.
Les marchés actions appellent cela une expansion de multiple.
Vous payez de plus en plus cher un flux qui ne progresse pas.
L’IRL du deuxième trimestre 2026 le confirme sans ambiguïté : +1,15 % sur un an. Rien d’explosif.
Une nuance d’honnêteté intellectuelle, et elle figure dans la note du graphique lui-même. Le dénominateur retient le revenu de tous les ménages, propriétaires inclus. Or le revenu des locataires progresse moins vite que celui de l’ensemble des ménages. Le poids réel du loyer sur les locataires est donc plus lourd que ne le suggère cette courbe plate.
La courbe dit : les loyers n’ont pas dérapé macro-économiquement.
Elle ne dit pas : les locataires ne souffrent pas.
Les deux affirmations sont vraies simultanément, et il faut les tenir ensemble si l’on veut rester crédible.
Le contexte réglementaire actuel s’inscrit d’ailleurs dans cette logique. Soixante-neuf villes appliquent aujourd’hui un encadrement des loyers, le dispositif arrive à échéance fin novembre 2026. Mais avec une prolongation en discussion, et les bilans disponibles évoquent un effet de l’ordre de −2 à −4 % hors Paris, avec plus d’un tiers des baux au-dessus des plafonds.
On plafonne donc une variable qui, statistiquement, ne dérapait pas.
Conclusion 4.2
Le loyer est la seule variable de ce dossier restée arrimée à l’économie réelle, partout, pendant soixante ans.
C’est le taux de capitalisation qui a fait tout le travail.
Corollaire brutal pour l’investisseur. Si votre thèse repose sur une revalorisation forte des loyers, elle est démentie par soixante ans de données, dans toutes les zones géographiques simultanément.
Le loyer ne vous sauvera jamais d’un prix d’entrée trop élevé.
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4.3 : La carte de la relégation résidentielle française
La question posée est simple, à taux d’effort et apport identiques, combien de mètres carrés un primo-accédant peut-il acheter, par rapport à l’an 2000 ?
Au premier trimestre 2026 :
Province autour de 0,76,
France 0,74,
Île-de-France 0,72,
maisons d’Île-de-France hors Paris autour de 0,90,
et en bas de l’écran, Paris et les appartements lyonnais entre 0,46 et 0,50.
Traduction : à Paris, un primo-accédant achète aujourd’hui environ moitié moins de surface qu’en 2000. À Lyon, à peine mieux.
On parle beaucoup de Paris, mais Paris n’est pas le seul marché où le pouvoir d’achat immobilier a fortement baissé.
Notez le pic de 1999 à 1,20. C’était le meilleur moment de l’histoire récente pour acheter.
Le prix encore dans le tunnel, taux déjà orientés à la baisse. Vingt-sept ans plus tard, nous sommes 40 % en dessous.
Notez également le rebond depuis le point bas de 2023, visible sur toutes les courbes. Il est réel, mais faible.
Quelques points d’indice, obtenus par la détente des taux autour de 3,10 % sur quinze ans et 3,35 % sur vingt ans en 2026 et par un peu de correction des prix.
Conclusion 4.3
Ce graphique n’explique pas seulement l’immobilier, il explique la géographie sociale du pays. L’éviction des classes moyennes des centres métropolitains vers les couronnes n’est pas une impression.
C’est ce chiffre et il indique où va la demande solvable.
Regardez la ligne des maisons de couronne francilienne, à 0,90.
C’est là que l’argent des ménages peut encore aller.
Ce n’est pas un hasard, c’est une contrainte budgétaire.
4.4 : Quand une courbe part à la verticale
Le graphique le plus technique du dossier, et le plus radical dans ses conclusions.
Combien d’années de crédit faut-il pour acheter le même logement, au même taux d’effort et avec le même apport qu’en 2000, où la référence était de 15 ans ?
Answer :
Au premier trimestre 2026, en France et Province autour de 23-24 ans.
Île-de-France un peu au-dessus.
Maisons d’Île-de-France hors Paris autour de 18-20 ans.
Paris autour de 40 ans, après un pic supérieur à 55 ans en 2023.
Et les appartements lyonnais autour de 50 ans, en tendance haussière.
La notion difficile, expliquée simplement
Ces valeurs ne sont pas des durées de crédit réelles. Personne n’emprunte sur cinquante ans.
Ce sont des durées théoriques. Elles indiquent de combien il faudrait allonger le prêt pour absorber la hausse du prix.
Et lorsque la courbe part à la verticale, cela ne signifie pas « c’est plus long ». Cela signifie « aucune durée ne suffit ».
Mathématiquement, la mensualité d’un crédit tend vers une asymptote lorsque la durée s’allonge.
Passé un certain point, ajouter des années ne réduit presque plus la mensualité, puisque vous ne payez pratiquement plus que des intérêts.
Vous pouvez donc allonger indéfiniment sans jamais atteindre le prix demandé.
Quand la courbe devient verticale, le marché est simplement devenu inaccessible à ce profil d’acheteur. Point final.
Le réel contre le théorique
C’est ici qu’intervient la courbe marron, la seule qui décrive le monde tel qu’il est.
La durée moyenne effectivement constatée. Elle plafonne autour de 21-22 ans, sous le plafond de 25 ans fixé par le HCSF.
Mettez les deux ensemble. Il faudrait 40 ans pour Paris et 50 pour Lyon. On en autorise 25. On en pratique 22.
Conclusion 4.4
L’écart entre la courbe théorique et la courbe réelle est la mesure exacte de ce que le crédit ne peut plus financer.
Pour la France moyenne, à 23-24 ans contre 22 pratiqués, l’ajustement est presque achevé. Le marché est bloqué, mais cohérent.
Pour Paris et Lyon, à 40 et 50 ans, l’écart est tel qu’il n’existe aucune trajectoire de taux ou de durée qui rende ces marchés accessibles à un primo-accédant financé par son revenu.
Ces marchés ne sont plus des marchés du crédit. Ce sont des marchés d’apport, d’héritage, de revente avec plus-value antérieure ou de capital étranger. Ce n’est pas un jugement politique, c’est ce que dit la courbe.
Ce que ces quatre graphiques disent ensemble
En une phrase : les prix ont divergé, les loyers non, le pouvoir d’achat a été divisé par deux là où les prix ont le plus monté, et le crédit ne peut plus refermer l’écart.
Trois conséquences en découlent, factuellement.
Premièrement, la correction est déjà largement faite là où il n’y avait pas d’excès, et inachevée là où il reste extrême. La province à 1,53 avec 23 ans de durée théorique est proche d’un équilibre finançable. Paris à 2,02 avec 40 ans théoriques ne l’est pas.
Deuxièmement, la convergence ne peut plus venir des loyers.
Soixante ans de données, toutes zones confondues, l’établissent sans ambiguïté.
Elle viendra du prix, ou elle viendra du temps.
Une stagnation nominale prolongée que l’inflation transforme en baisse réelle, sans jamais faire de titre de presse. C’est le scénario le plus probable, et le plus insidieux, parce qu’il ne ressemble pas à une crise.
C4est ce que je vous avais mentionné dans ma dernière vidéo.
Troisièmement, et c’est le point de vigilance que je garde pour la fin. L’épisode 1988-1997 démontre que Paris peut réaliser un aller-retour complet. Il l’a fait une fois, en six ans, avec une baisse réelle proche de 40 %.
Nous en sommes à environ 20 % depuis 2020.
La question n’est donc pas de savoir si c’est possible. C’est déjà arrivé, et il n’y a pas si longtemps.
Reste un dernier élément à intégrer, extérieur à cette page mais décisif.
Les droits de mutation sont passés de 5,81 % à 6,32 % dans la grande majorité des départements.
Autrement dit, pendant que la solvabilité des ménages se dégrade et que le crédit sature, on augmente le péage à l’entrée.
La puissance publique n’a aucun intérêt structurel à voir ce marché se dégonfler c’est une donnée à intégrer dans toute prévision.
Ce que je retiens
Ce dossier ne prédit rien, et c’est précisément ce qui fait sa valeur. Il ne vous dit pas ce qui va se passer. Il vous dit où vous êtes.
Sur 60 ans de données, ceux qui ont perdu de l’argent dans l’immobilier ne se sont presque jamais trompés de direction. Ils ne savaient pas à quel prix ils entraient.
Le document est en accès libre sur le site de l’IGEDD, gratuit, actualisé chaque mois, et il vaut plus que la moitié des notes de marché payantes du secteur.
Link : https://www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.pdf
BONUS : Les limites du dossier Friggit
Pourquoi je continue à m’appuyer sur ces graphiques, et pourquoi je refuse de les traiter comme une prophétie
Trois choses que j’ai écrites trop vite
Commençons par mes erreurs, c’est la seule manière honnête d’ouvrir ce genre de texte.
Sur les loyers du graphique 4.2. J’ai écrit que les loyers « n’ont pas divergé géographiquement ». C’est imprécis, et l’imprécision compte.
D’abord, ces courbes sont en base 2000 = 1.
Elles mesurent une évolution relative, pas un niveau.
Que la courbe parisienne et la courbe provinciale soient superposées ne signifie évidemment pas que les loyers sont identiques à Paris et à Guéret.
Cela signifie qu’ils ont progressé au même rythme.
Le graphique normalise les niveaux et les fait disparaître.
C’est exactement la nuance qui sépare une performance d’un cours de bourse.
Ensuite, l’indice INSEE des loyers mesure principalement les loyers du stock, c’est-à-dire des logements occupés, dont l’immense majorité est révisée à l’IRL donc plafonnée par construction légale.
Il capte mal les loyers de relocation, ceux qui se pratiquent réellement à la sortie d’un bail en zone tendue, où se concentre toute la tension.
Et qui sont généralement augementé par les bailleurs.
Autrement dit, la platitude de cette courbe est en partie un artefact de la mécanique de l’IRL. Elle ne prouve pas qu’il n’y a pas de tension locative. Elle prouve que cette tension ne peut pas s’exprimer dans les baux en cours.
Sur le pouvoir d’achat immobilier du graphique 4.3.
J’ai dit « le primo-accédant achète 26 % de surface en moins qu’en 2000 ». C’est ce que dit l’indicateur, mais il raisonne à revenu moyen constant.
Or la population qui accède réellement à la propriété s’est déplacée vers le haut.
Le primo-accédant de 2026 est en moyenne plus aisé et mieux doté en apport que celui de 2000.
Il y a un puissant effet de sélection. L’indicateur mesure la dégradation d’un ménage théorique, pas celle des acheteurs réels et il ignore les aides publiques, PTZ compris, ce que la note du graphique précise d’ailleurs honnêtement.
Sur la durée d’emprunt du graphique 4.4.
J’ai été un peu spectaculaire avec mes « 50 ans à Lyon ». Friggit lui-même qualifie cet indicateur, dans sa propre note, de « vue de l’esprit ».
Il repose sur des hypothèses fortes : 10 % d’apport, mensualités fixes, aucune aide publique. Son niveau est fragile, c’est sa variation qui est informative.
Je maintiens la conclusion, le crédit est saturé mais je retire le vernis dramatique du chiffre absolu.
La limite fondamentale : le tunnel n’est pas une loi
C’est le point critique, et il faut le dire nettement.
Le « tunnel » est une régularité empirique observée entre 1965 et 2000.
Rien de plus !
Aucune théorie économique n’impose que le prix d’un logement soit un multiple constant du revenu annuel des ménages.
Friggit est d’ailleurs beaucoup plus prudent que ses commentateurs.
Il présente des scénarios, pas des prévisions, et n’a jamais affirmé que le retour dans le tunnel était certain.
Ériger 35 ans d’observation en norme séculaire, c’est faire exactement ce qu’on reproche aux vendeurs d’immobilier quand ils extrapolent 25 ans de hausse. La méthode est identique, seule la direction change.
Or il existe au moins quatre raisons sérieuses, et chiffrables, pour lesquelles le niveau d’équilibre a pu se déplacer durablement.
1. Le dénominateur est biaisé par la démographie
Le ratio est construit sur le revenu par ménage.
Or la taille des ménages français s’est effondrée.
Selon la série INSEE Taille des ménages, données annuelles de 1968 à 2023, on est passé d’environ 3,1 personnes par résidence principale en 1968 à 2,14 personnes aujourd’hui. Décohabitation, séparations, vieillissement, personnes seules.
Mécaniquement, le revenu par ménage progresse moins vite que le revenu par habitant.
Une partie de la hausse du ratio prix / revenu par ménage n’est donc pas une bulle. C’est un effet de composition statistique. Personne ne la chiffre précisément, mais elle n’est pas nulle, et elle joue dans un seul sens celui de la surestimation de la surévaluation.
À cela s’ajoute un effet réel, non statistique. Plus de ménages pour une population donnée, c’est plus de logements demandés. Le numérateur monte parce que le dénominateur se fractionne.
2. Le patrimoine a décollé bien plus vite que le revenu
Comparer le prix d’un actif à un flux annuel, c’est ignorer le stock.
Les chiffres officiels sont éloquents.
Selon les comptes nationaux INSEE-Banque de France, le patrimoine net des ménages représentait, fin 2022, l’équivalent de 9,6 années de leur revenu disponible net.
Le Bulletin de la Banque de France n° 255 donne environ 8,8 fois fin 2023, après la correction de valorisation.
Et le patrimoine des ménages atteignait 14 953 milliards d’euros en 2024 selon l’INSEE.
Retenez l’ordre de grandeur : autour de neuf années de revenu, contre un niveau très inférieur dans les années 1990. Un actif dont le prix est fixé par la richesse accumulée ne peut pas revenir mécaniquement à un ratio calé sur le revenu du travail.
S’y ajoute le facteur le plus déterminant, et le plus sous-analysé.
La transmission.
Les travaux du Conseil d’analyse économique (Repenser l’héritage, 2021) estiment que le flux annuel de transmissions patrimoniales dépasse désormais 15 % du PIB, soit de l’ordre de 300 milliards d’euros par an, et que la part des donations dans ce flux est passée d’environ 20 % en 1984 à près de 45 % aujourd’hui.
Des estimations de think tanks la Fondation Jean-Jaurès notamment évoquent près de 9 000 milliards d’euros à transmettre d’ici 2040.
Ce chiffre est une projection, pas une donnée, et je le cite comme tel.
Le sens de tout cela est simple, une part croissante des acquisitions immobilières n’est plus financée par le salaire, mais par l’héritage et la donation anticipée.
Le graphique 4.4 dit qu’il faudrait 40 ans de crédit pour Paris. Le vrai marché parisien, lui, ne se finance plus par le crédit et c’est pour cela que la courbe peut rester verticale sans que le marché s’arrête.
3. Le régime de taux réels a structurellement changé
La valeur d’un actif de rendement dépend du taux d’actualisation. Sur la période 1965-2000, les taux réels étaient en moyenne bien plus élevés qu’aujourd’hui y compris avec l’OAT revenue autour de 4 % en 2026.
Un déplacement durable du taux réel déplace mécaniquement le multiple d’équilibre.
Le tunnel décrit l’équilibre d’un monde à taux réels élevés. Nous n’y sommes pas complètement revenus.
C’est d’ailleurs le seul argument qui pourrait se retourner. Si les taux réels remontent encore, sous l’effet du risque budgétaire français, alors le tunnel redevient pertinent et c’est le scénario le plus douloureux de tous.
4. Le coût de remplacement a monté
Foncier contraint, objectif ZAN, norme RE2020, coûts de construction.
Un logement ne peut pas durablement se vendre très en dessous de ce qu’il coûterait à reconstruire, sinon l’offre disparaît.
C’est très exactement ce que racontent les 297 000 mises en chantier annuelles. Il existe un plancher, et ce plancher a monté.
Conclusion
Le tunnel est un excellent repère et un mauvais destin.
Il indique que nous sommes loin d’un régime historique connu.
Il ne démontre pas que nous y retournerons. Une partie du décalage, je suis incapable de dire si c’est un quart ou la moitié est probablement un déplacement permanent du niveau d’équilibre, pas une bulle.
Les limites statistiques, moins spectaculaires mais réelles
L’indice Notaires-INSEE ne porte que sur les logements anciens effectivement vendus.
Ce n’est pas la valeur du parc, c’est le prix des biens qui se sont échangés. Quand les volumes reculent de 25 % par rapport au pic, la composition des transactions change et l’indice devient plus bruité. C’est précisément la situation de 2023-2026 soit la période sur laquelle nous tirons nos conclusions les plus fortes.
Les séries antérieures aux années 1930 pour la France, et a fortiori les séries parisiennes du XIXᵉ siècle, sont des reconstitutions issues de travaux hétérogènes (Duon, Toutain, Villa) avec des marges d’erreur larges.
Elles ne méritent pas la même confiance qu’une donnée notariale de 2026.
J’ai commenté la courbe parisienne de 1800-1914 comme si elle était mesurée mais elle est estimée. La tendance générale est robuste, le détail ne l’est pas.
L’ajustement de qualité, enfin, reste imparfait. Le parc de 2026 n’est pas celui de 1965 en surface, en confort, en performance énergétique.
Et surtout, l’indice national ne peut structurellement pas montrer ce qui est devenu la variable la plus discriminante du marché, la valeur verte.
Les études des Notaires de France chiffrent la décote des logements classés F-G à environ 11 % pour les appartements et jusqu’à 19 % pour les maisons, avec une dispersion considérable selon les régions de l’ordre de 5 % seulement en petite couronne parisienne, où la rareté écrase tout le reste.
Autrement dit : l’écart de prix entre un F et un C dans le même immeuble peut aujourd’hui dépasser l’écart entre deux régions.
La dispersion intra-marché a rattrapé la dispersion inter-marchés.
C’est le principal angle mort de tout le dossier, et il n’est pas près d’être comblé, puisque l’interdiction de location des F au 1ᵉʳ janvier 2028 va encore l’amplifier.
Le point d’épistémologie que je m’applique à moi-même
Ce cadre annonce un retour à la moyenne depuis environ 2005. Vingt ans.
Un modèle qui a raison sur le diagnostic mais se trompe sur le calendrier pendant deux décennies n’est pas un outil de décision. C’est un outil de cadrage. La différence est considérable pour quiconque a une échéance de crédit à honorer, un bien à revendre dans cinq ans, ou une opération à boucler.
Je le dis parce que c’est l’objection qu’on m’a faite en commentaire, et qu’elle est juste.
Ce que je maintiens malgré tout
Trois conclusions résistent à l’ensemble de ces critiques, parce qu’elles ne dépendent pas de l’hypothèse du tunnel.
Le crédit est saturé, le plafond du HCSF à 25 ans et la durée constatée autour de 22 ans sont des faits, pas des extrapolations.
Le carburant de la hausse 2000-2021 n’est plus disponible, quel que soit le niveau d’équilibre « juste ».
La divergence géographique est réelle, et la correction a frappé les métropoles chères, pas la province. Cela se lit dans les prix comme dans les volumes.
Et la hiérarchie relative Paris beaucoup plus tendu que la province, appartements de centre-ville plus tendus que maisons de couronne reste solide même si les niveaux absolus sont discutables. En analyse, le classement est presque toujours plus fiable que la note.
Ce qu’il faut en faire, concrètement
Le bon usage de ce dossier n’est pas de prédire les prix. C’est de se situer et de calibrer un risque.
Il ne dit pas « n’achetez pas ». Il dit : si vous achetez à 1,55 quand le seul régime historique documenté se situe à 1, vous acceptez implicitement un scénario où la plus-value réelle est nulle sur dix ans.
Alors posez-vous la seule question qui compte. Si votre opération tient dans ce scénario cash-flow positif ou neutre, horizon de détention long, capacité à ne pas vendre au mauvais moment, DPE hors zone de risque réglementairevous pouvez y aller en conscience.
Si elle ne tient que par la revalorisation, vous n’investissez pas, vous pariez. Ce qui est légitime, à condition de le savoir.
C’est tout ce que ces graphiques permettent d’affirmer. Et c’est déjà considérablement plus que ce que vous lirez ailleurs.
Un modèle utile n’est pas un modèle qui a raison. C’est un modèle dont on connaît les limites.
Analyse de données publiques, sans valeur de conseil en investissement. Je ne suis ni conseiller financier ni fiscaliste.
Merci de soutenir ce travail par votre abonnement.
C’est ce qui me permet de passer des heures à recouper des chiffres plutôt qu’à recycler des communiqués.
Si un point vous semble contestable dans cette note, écrivez-le en commentaire.