L’Allemagne abandonne sa loi chauffage : la France peut-elle suivre ?
Ce que le virage allemand nous dit sur l’avenir du DPE et des passoires thermiques en France
25 février 2026
Ce matin, l’Allemagne a officialisé l’abandon des dispositions clés de sa controversée “loi chauffage” de 2023. Les chaudières gaz et fioul sont de retour, et l’obligation d’installer des systèmes de chauffage à 65% d’énergie renouvelable passe à la trappe.
Si vous êtes propriétaire bailleur ou investisseur immobilier en France, cette nouvelle devrait vous interpeller. Car ce qui se passe outre-Rhin pourrait bien préfigurer ce qui nous attend.
Ce que l’Allemagne vient de décider
Le gouvernement de Friedrich Merz (CDU) a tenu sa promesse de campagne : la liberté de choix technologique pour les ménages.
Concrètement, la loi de 2023 imposait que tout nouveau système de chauffage utilise au moins 65% d’énergie renouvelable. C’est terminé. Les nouvelles chaudières gaz et fioul devront simplement intégrer 10% de carburants “climate-friendly” (biomethane) d’ici 2029, avec une montée progressive jusqu’en 2040.
Le contexte est éloquent : près de 80% des bâtiments résidentiels allemands fonctionnent encore au gaz ou au fioul. La loi de 2023, poussée par les Verts, était perçue comme trop contraignante, trop rapide, trop coûteuse pour les ménages allemands.
Résultat : un retournement politique majeur qui repousse la transition énergétique du bâtiment d’au moins 15 ans.
Le parallèle français : où en sommes-nous ?
En France, la Loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier strict d’interdiction de location des passoires thermiques :
Janvier 2023 : interdiction des logements G+ (>450 kWh/m²/an)
Janvier 2025 : interdiction de tous les logements G
Janvier 2028 : interdiction des logements F
Janvier 2034 : interdiction des logements E
Aujourd’hui, ce calendrier tient officiellement. Mais les signaux de pression politique s’accumulent, et les tentatives d’assouplissement ont déjà commencé.
Les attaques contre le calendrier DPE se multiplient
En janvier 2025, une proposition de loi portée par les députés Marchive et Echaniz visait à assouplir le calendrier. Rejetée par l’Assemblée nationale, mais le sujet était sur la table.
En avril 2025, le Sénat a voté un texte d’assouplissement porté par la sénatrice centriste Amel Gacquerre. Le texte n’a pas abouti en l’état, mais il a recueilli un large soutien dans la chambre haute.
L’argument principal des partisans de l’assouplissement ? Le risque de voir 600 000 logements sortir du parc locatif privé, aggravant une crise du logement déjà critique dans les zones tendues.
L’assouplissement discret qui est déjà passé
Si le calendrier n’a pas officiellement bougé, la méthode de calcul du DPE a été modifiée en toute discrétion.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, alignant la France sur la norme européenne. Cette modification technique a une conséquence directe : environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent automatiquement du statut de passoire thermique. Sans travaux. Sans investissement. Juste un changement de formule.
C’est un assouplissement qui ne dit pas son nom. On ne touche pas au calendrier politique, mais on déplace le curseur technique. Les propriétaires de logements équipés de radiateurs électriques ou de pompes à chaleur en sont les grands bénéficiaires.
Pourquoi l’Allemagne change la donne
L’Allemagne n’est pas n’importe quel pays. C’était le fer de lance européen de la transition énergétique du bâtiment, le pays qui devait montrer l’exemple.
Si Berlin recule face à la pression sociale et politique, les autres pays européens disposent désormais d’un précédent à invoquer. L’argument “nos voisins l’ont fait” pèsera dans les débats parlementaires français.
Les facteurs de pression sont d’ailleurs identiques des deux côtés du Rhin :
Le coût des travaux reste prohibitif pour beaucoup de ménages. Une rénovation globale performante coûte entre 30 000€ et 70 000€ selon la taille et l’état du logement. MaPrimeRénov’ aide, mais ne couvre qu’une fraction de la facture pour les revenus intermédiaires et supérieurs.
La capacité de la filière est insuffisante. Les artisans RGE sont débordés, les délais s’allongent à 6-12 mois dans certaines régions, et la qualité des chantiers est parfois discutable.
Le contexte économique pèse. Après des années d’inflation et de taux élevés, les ménages et les investisseurs n’ont plus les mêmes capacités financières qu’en 2021 quand la loi a été votée.
L’acceptabilité politique s’érode. Les propriétaires bailleurs représentent plusieurs millions d’électeurs. À l’approche des échéances électorales de 2027, leur mécontentement pèsera dans les calculs politiques.
Le gouvernement français peut-il tenir le cap ?
C’est la question centrale. Le calendrier actuel prévoit l’interdiction des F en 2028 et des E en 2034. Cela représente potentiellement plusieurs millions de logements concernés sur les dix prochaines années.
Deux éléments jouent en faveur du maintien du calendrier français. D’abord, la France a déjà fait un premier assouplissement technique avec le changement de coefficient, ce qui a soulagé une partie de la pression. Ensuite, les interdictions sont progressives, ce qui laisse théoriquement le temps aux propriétaires de s’adapter.
Mais plusieurs éléments jouent en faveur d’un assouplissement futur. La crise du logement s’aggrave, notamment dans les métropoles. Le précédent allemand donne une légitimité politique au recul. Et les échéances électorales de 2027 approchent, avec leur lot de promesses aux électeurs propriétaires.
Ce que ça change pour votre stratégie patrimoniale
Je vois trois scénarios possibles pour les années à venir.
Premier scénario : le calendrier tient intégralement. Les passoires thermiques F et G restent des actifs à risque. La décote actuelle sur ces biens est justifiée, voire insuffisante. Les travaux de rénovation énergétique sont incontournables pour maintenir la rentabilité locative. Stratégie : rénover ou vendre avant les échéances.
Deuxième scénario : assouplissement à l’allemande. Le calendrier est officiellement repoussé ou assoupli, probablement après 2027. Les passoires thermiques retrouvent de la valeur sur le marché. Les investisseurs qui ont acheté au rabais ces dernières années réalisent une plus-value sans avoir nécessairement rénové. Stratégie : acheter des passoires décotées et attendre.
Troisième scénario : assouplissements techniques successifs. C’est le plus probable à court terme. Le calendrier reste officiellement en place, mais de nouveaux ajustements (seuils, coefficients, exceptions pour certaines zones ou certains types de biens) permettent de “sortir” progressivement des logements du statut de passoire sans travaux majeurs. Stratégie : surveiller les évolutions réglementaires et arbitrer au cas par cas.
Mon analyse
Le précédent allemand est un tournant. Il démontre que les calendriers réglementaires, aussi ambitieux soient-ils, ne sont pas gravés dans le marbre quand la pression politique et sociale devient trop forte.
À court terme, sur 2026-2028, je pense que le calendrier français tiendra globalement, avec des ajustements techniques à la marge comme celui du coefficient électrique. Le gouvernement ne voudra pas donner l’impression de reculer sur le climat.
À moyen terme, au-delà de 2028, si la crise du logement persiste et que les élections de 2027 rebattent les cartes politiques, un assouplissement plus substantiel devient probable. Le scénario allemand pourrait très bien se reproduire chez nous.
Pour les investisseurs immobiliers, cela implique de ne pas surpayer un bien uniquement parce qu’il affiche un bon DPE. La prime au “vert” pourrait se dégonfler si la réglementation s’assouplit. À l’inverse, il ne faut pas nécessairement brader une passoire thermique si vous avez la capacité de tenir quelques années. Le rapport de force politique peut évoluer en votre faveur.
Dans tous les cas, suivez de près l’actualité politique en 2027. C’est là que les vrais arbitrages se feront.
L’Allemagne vient de nous rappeler une vérité fondamentale : la transition énergétique du bâtiment est avant tout un sujet politique. Et la politique, par définition, ça se retourne.
À surveiller : les prochaines propositions de loi au Parlement français et le positionnement des candidats à la présidentielle de 2027 sur la question du logement.