LE MARCHÉ EN 5 CHIFFRES
Les taux remontent doucement, les avant-contrats basculent dans le rouge
Le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,31 % en août, en hausse de 0,01 point sur un mois.
Les taux de crédit immobilier, en particulier, continuent de monter mois après mois.
Sur douze mois, le barème CAFPI passe au dessus de 3,40% (taux moyen) sur du 25 ans.
Durée moyenne des prêts : 252 mois, soit ‑1 mois vs juillet et +6 mois sur un an. L’allongement finance la mensualité, pas le prix. Quand la durée recule pendant que le taux monte, la capacité d’emprunt encaisse deux coups au lieu d’un.
949 000 ventes cumulées sur douze mois à fin mai, +5,7 % sur un an, après +5,3 % à fin avril.
Le ralentissement s’est interrompu,le rythme annuel remonte de 0,4 point entre avril et mai, première inflexion depuis février et ses +11,4 %.
Situation du marché immobilier français :
Nous sommes dans un marché immobilier qui stagne. Attention, il n’y a pas un marché immobilier mais bien plusieurs marchés immobiliers. Certains corrigent, d’autres s’apprécient, il faut raisonner au cas par cas.
LE DPE CHANGE DE RÈGLE AU 1ER JANVIER
Un arrêté du 19 août 2026 abaisse le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire de 1,9 à 1,7, avec effet au 1er janvier 2027. À consommation identique, 100 kWh d’électricité compteront pour 170 kWh au lieu de 190. Le gaz et le fioul restent inchangés
Une attestation de changement d’étiquette sera générée gratuitement par l’ADEME, sans nouvelle visite, à partir du numéro du diagnostic.
Le classement ne peut qu’être amélioré ou maintenu, jamais dégradé.
Plus de 35 % des passoires chauffées à l’électricité changeraient de classe, soit environ 250 000 logements. Côté gaz, moins de 2 %.
Attention au chiffre qui circule dans la presse.
Les 300 000 passoires qui « disparaissent » ne sont pas 300 000 logements loués libérés du marché.
Seuls 125 000 sont réellement des logements loués.
Les 175 000 restants sont des résidences principales occupées par leur propriétaire, où l'étiquette ne produit d'effet qu'à la revente.
L'estimation porte en plus sur le parc au 1er janvier 2025, pas sur le parc d'aujourd'hui, et suppose une démarche volontaire ouverte seulement à partir de 2027
Et un F qui devient E n'est pas tiré d'affaire. Il échappe à l'interdiction de louer de 2028, mais retombe sous celle de 2034, sauf nouveau changement d'algorithme. C'est déjà la deuxième révision du coefficient électrique en deux ans.
Ce qu'un bailleur doit faire avant janvier. Sortez tous les biens E, F, G chauffés à l'électricité de votre portefeuille et récupérez leur numéro ADEME. Repérez la consommation en kWh/m²/an et sa distance au seuil de classe, un F à 340 bascule en E, un F à 400 reste F.
N'annoncez jamais un reclassement garanti à vos mandants, vous informez d'une échéance, vous ne promettez pas un résultat. Et rappelez que l'étiquette recalculée ne change rien à la facture d'électricité de l'acheteur, qui raisonne en kilowattheures, pas en lettres.
LE CAS DU MOIS
Le voisin caché coûte 15 % du prix.
Les faits
Un couple achète un appartement parisien 710 000 € en 2016. Il découvre ensuite que son voisin de palier, suivi sur le plan psychiatrique, avait déjà fait l’objet de plusieurs plaintes avant la vente, et que les vendeurs le savaient sans le dire.
La Cour de cassation change sa jurisprudence (3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821, publié au Bulletin). Jusqu’ici, l’acquéreur qui gardait le bien n’obtenait qu’une perte de chance, une fraction d’une fraction. Désormais, la victime d’un dol qui renonce à l’annulation peut être indemnisée de l’excès de prix payé, calculé en pourcentage du prix d’achat. Ici, 106 500 €, soit 15 % du prix.
La réticence dolosive devient beaucoup plus chère pour le vendeur, donc beaucoup plus risquée pour l’agent qui n’a pas posé les bonnes questions.
La parade. Faites signer au vendeur une déclaration écrite et datée sur les troubles de voisinage, plaintes, procédures et sinistres. Lisez les trois derniers PV d'assemblée générale avant diffusion. Ne relayez jamais à la visite une information orale du vendeur que vous n'avez pas fait écrire. Archivez cinq ans.
LA CARTE DES ÉCARTS
Au T1 2026, dans une même agglomération, l’appartement et la maison ne suivent plus la même trajectoire.
À Rouen, les appartements anciens perdent 6,3 % sur un an quand les maisons gagnent 3,6 %, soit près de 10 points d’écart.
À Nantes, l’écart est significatif sur un an, avec -3,1 % sur un an versus Rouen avec +15,5 %. Encore une fois, c’est l’évolution du prix médian affiché sur les annonces, comme mentionné précédemment. Il y a toujours quelques pourcentages de décalage entre le prix affiché et l’acte authentique.
Je vous ferai une vidéo prochainement sur Moteur Immobilier, avec lequel j’ai signé un partenariat, pour ceux qui sont intéressés.
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Lien : Moteur Immo
LES 3 RISQUES DU MOIS
Trois textes entrés en vigueur ce mois-ci, trois expositions nouvelles
Le démarchage téléphonique est interdit par défaut depuis le 11 août 2026, et Bloctel a disparu le même jour. Sans consentement préalable daté, spécifique au canal téléphonique et prouvé pendant trois ans, l’appel est illégal. L’amende grimpe jusqu’à 75 000 € pour une personne physique et 375 000 € pour une personne morale.
Les obligations de transparence de l’AI Act s’appliquent depuis le 2 août 2026. Tout visuel de home staging virtuel et tout texte d’annonce généré par IA doit être signalé comme tel.
La loi RIPOST interdit depuis le 19 août le remisage d’engins motorisés dans les caves et parties communes des copropriétés. Le texte ne prévoit pas de sanction directe pour l’occupant, mais expose le syndic en cas de sinistre non signalé. Mettez le point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
3 ACTIONS + AGENDA
Ce qui se fait cette semaine, et les trois dates à bloquer
Corrigez la typographie de votre mandat type avant votre prochain rendez-vous.
Extrayez la liste de vos biens E, F et G chauffés à l’électricité, avec leur numéro ADEME.
Vérifiez que votre base de prospection téléphonique repose sur des consentements datés et prouvables.
1er septembre 2026 : MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur exclut les projets conservant un chauffage au gaz (Service Public).
10 septembre 2026 : décision de politique monétaire de la BCE, déterminante pour les barèmes de la rentrée.
Fin septembre 2026 : publication au JO des seuils de l’usure du 4e trimestre, applicables au 1er octobre. Date exacte non fixée à ce jour.