Il existe un document que tout investisseur immobilier français devrait connaître, et que la quasi totalité des acteurs du marché n’a jamais ouvert.
Ce n’est pas une étude d’agence. Ce n’est pas un baromètre de courtier. C’est une série statistique publiée gratuitement par l’IGEDD, remontant à 1800 pour la France et à 1200 pour Paris, produite par un statisticien de l’administration. Personne, derrière ce travail, n’a un bien à vous vendre ni un crédit à vous placer.
Et il raconte une histoire simple, que le marché n’a pas envie que vous connaissiez : le carburant qui a fait monter l’immobilier français pendant 25 ans est aujourd’hui à zéro.
Je passe en revue les neuf premiers graphiques, dans l’ordre. À la fin, je dis aussi pourquoi ce document n’est pas une vérité absolue, parce qu’un modèle dont on ignore les limites est un modèle dangereux.
Je vous joins la version vidéo de cet article. Notez toutefois que le texte apporte des précisions supplémentaires par rapport à la vidéo.
1.1 Prix et loyers : arrêtés à mi chemin
Trois courbes, base 2000 égale 1.
Prix des logements anciens : 1,55 au premier trimestre 2026.
Loyers : 0,88.
Regardez la partie gauche du graphique.
De 1965 à 2000, le prix des logements évolue dans un couloir étroit par rapport au revenu des ménages, entre 0,9 et 1,1.
Friggit appelle ce couloir le tunnel. 35 années de stabilité.
En 2000, le prix sort du tunnel par le haut. Il n’y est jamais redescendu. Pic à 1,80 en 2021, correction jusqu’à 1,55, puis regardez la fin de la courbe : la baisse s’est arrêtée. Sur un an, les prix français sont même repassés légèrement positifs.
Pendant ce temps, la courbe bleue, celle des loyers, est à 0,88.
Sous sa moyenne longue. L’IRL du deuxième trimestre 2026 confirme : plus 1,15 % sur un an. Rien d’explosif.
C’est là que se joue l’essentiel. Si les prix montent de 55 % au delà de leur norme et que les loyers stagnent, une seule variable absorbe l’écart, c’est le rendement locatif. Il a été écrasé, et personne ne l’a décidé.
Ce qu’il faut retenir.
L’immobilier français n’est pas revenu à l’équilibre, il s’est arrêté à mi chemin.
Revenir dans le tunnel supposerait encore 30 à 40 % de baisse en termes réels. Cela n’arrivera pas par un krach. Cela arrivera par dix ans de prix qui ne bougent pas pendant que l’inflation travaille. Ce scénario ne fait jamais la une des journaux, et c’est précisément ce qui le rend redoutable.
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1.2 Volumes : le club fermé
Deux courbes, et c’est l’écart entre les deux qui constitue l’information.
Montant total des ventes de logements anciens : 1,35.
Nombre de ventes : 0,91.
Traduction : Nous échangeons moins de logements, mais beaucoup plus d’argent.
Environ 950 000 transactions sur douze mois glissants, contre 1,2 million au pic de 2021. La reprise est réelle, plus 12 % sur un an, mais elle plafonne.
Ce qu’il faut retenir.
Cet écart est la mesure exacte de la financiarisation du logement en France. Gros montants, faibles volumes. C’est très mauvais pour la mobilité résidentielle, pour l’accès au premier logement et pour la fluidité du marché du travail. C’est très confortable pour ceux qui sont déjà propriétaires. Le marché immobilier français est devenu un club fermé, et les données le prouvent sans avoir besoin d’un discours politique.
2.1 Depuis 1800 : la pierre ne protège pas de la loi
Premier avertissement de lecture, et il est important.
La courbe qui remonte à 1800, en rouge, c’est Paris.
La série France, en noir, ne commence que bien plus tard. Tout le 19e siècle que vous voyez sur ce graphique concerne la capitale, pas le pays.
France : 1,71. Paris : 2,22.
Et Paris, au 19e siècle, ne stagne pas.
En monnaie constante, l’indice progresse nettement de 1800 à 1914, avec des chocs visibles.
Nous avons la crise de 1830, la guerre de Crimée, la débâcle de 1870.
La raison est démographique et urbanistique. En effet, la ville passe d’environ 550 000 habitants à près de 3 millions, et Haussmann la réorganise.
Retenez la nuance, elle vaut de l’argent. C’est une prime à l’urbanisation, pas une prime à la pierre. La hausse récompense la concentration économique, jamais le simple fait de posséder des murs.
Puis vient la démonstration la plus violente du dossier.
De 1914 à la fin des années 40, le prix réel s’effondre d’environ 80 %.
Deux causes, et aucune n’est économique. D’une part, le blocage des loyers pendant plus de 30 ans, et l’inflation de guerre.
Notez au passage les deux annotations du graphique.
En 1930 à 1935, le logement sert de refuge hors des actions après le krach.
En 1940 à 1944, refuge contre l’inflation. Deux fois un abri temporaire. Jamais un moteur de rendement.
Ce qu’il faut retenir.
Sur 226 ans, l’immobilier ne récompense pas la détention, il récompense la démographie et l’emplacement.
Et il peut être détruit par la réglementation.
Aujourd’hui, cette réglementation s’appelle le DPE.
Effectivement, les logements classés F seront interdits à la location au 1er janvier 2028, après les G en 2025. Le risque de 1914 n’a pas disparu, il a changé de nom. Sans oublier, les permis de louer, pas de hausse de loyer entre 2 locations, et le plafonnement des loyers
2.2 Ventes rapportées au PIB : pourquoi l’État ne veut pas que ça baisse
Montant des ventes immobilières rapporté au produit intérieur brut.
Soit 12,3 % en juin 2026, dont 7,3 % pour les seuls logements anciens.
La norme sur tout le 19e siècle tourne autour de 8 %.
Le pic de 2021 dépassait 16 %.
Nous sommes donc encore 50 % au delà de la norme séculaire.
Et voilà le point que presque personne ne formule clairement.
Chaque point de ce ratio représente des droits de mutation encaissés par les départements. Or l’actualité est limpide. La quasi totalité des départements a relevé son taux, portant les droits de mutation de 5,81 % à 6,32 % pour un acheteur ordinaire.
Ce qu’il faut retenir.
Pendant que la solvabilité des ménages se dégrade et que le crédit sature, on augmente le péage à l’entrée.
La puissance publique n’a aucun intérêt structurel à voir ce marché se dégonfler, puisqu’elle en vit. Gardez cela en mémoire la prochaine fois qu’on vous parlera de politique du logement.
2.3 Actions : le vrai sujet est là
On quitte l’immobilier, et c’est probablement le graphique le plus important du dossier.
La référence est la tendance de Siegel, 6,5 % par an au delà de l’inflation depuis 1802.
Actions américaines : 1,48.
Actions françaises : 0,88 en juillet 2026.
Wall Street est donc 48 % au delà de sa tendance bicentenaire.
Le CAPE de Shiller, autour de 41 à 42 cet été contre une moyenne longue proche de 17, dit exactement la même chose par une méthode totalement indépendante.
Deux indicateurs qui convergent, ce n’est plus un signal, c’est un avertissement.
Et le point que presque personne ne relève.
Les actions françaises sont sous leur tendance longue, à 0,88, alors même que le CAC 40 évolue sur ses plus hauts historiques.
Un indice au record absolu peut parfaitement se situer sous sa tendance séculaire. Cela signifie simplement qu’il a passé 20 ans à accumuler du retard.
Ce qu’il faut retenir.
Je ne dis pas que Wall Street chute demain.
Les excès de valorisation durent parfois des années, et 1999 a duré cinq ans de trop. Je dis que le prix payé à l’entrée détermine le rendement à dix ans, et que payer 42 fois les bénéfices lissés n’a jamais produit une bonne décennie. Jamais.
2.4 Inflation et taux longs : la fin d’un régime
Taux d’État à long terme : 3,90 %.
Inflation moyenne sur les dix dernières années : environ 2 %.
Sur le marché, l’OAT 10 ans se traite autour de 4,10 % en août 2026, un niveau que nous n’avions plu vu depuis 2011.
Ce qu’il faut retenir.
Le régime de 2012 à 2021, celui de l’argent gratuit qui valorisait mécaniquement tous les actifs, est mort.
Le retour de taux réels franchement positifs est l’événement le plus important de la décennie pour la pierre, parce qu’il rétablit un coût d’opportunité. Quand le sans risque paie 4 %, un rendement locatif brut à 3,5 % dans une grande ville n’est plus un investissement. C’est un pari sur la plus value déguisé en placement.
3.1 Prix et loyers rapportés au revenu : l’idée reçue à démolir
Le graphique le plus mal lu de tout le dossier, et celui qui apporte le plus de valeur pratique.
On répète partout que les loyers explosent. Regardez la courbe bleue. Depuis 1965, rapportée au revenu par ménage, elle est stable puis orientée à la baisse, et elle se situe aujourd’hui au plancher du canal, autour de 0,88. Pendant ce temps, la courbe noire des prix est passée de 0,9 à 1,55.
Autrement dit : en 60 ans, le loyer n’a jamais pris d’avance sur le revenu, il a fait légèrement moins bien que lui.
Le problème français n’est donc pas que les loyers soient chers. C’est que les prix ont décroché des loyers.
Trois conséquences très concrètes selon votre position.
Si vous êtes bailleur. Votre rendement a été écrasé par le haut, pas par le bas. Votre loyer est plafonné par le revenu de votre locataire, ce qui est une limite économique avant d’être une limite réglementaire. Toute opération qui repose sur une revalorisation forte des loyers est démentie par 60 ans de données.
Si vous voulez acheter. Ce graphique est votre meilleur outil de négociation. Prenez le loyer annuel du bien, divisez le prix demandé par ce loyer. Au delà de 25 ou 30 années de loyers, vous ne payez plus un revenu, vous payez une anticipation. Vous avez parfaitement le droit de refuser de la financer.
Si vous êtes locataire. La donnée dit que vous n’êtes pas le maillon lésé que l’on décrit. Rester locataire et investir l’écart n’a jamais été aussi défendable, surtout avec 6,32 % de frais de mutation à l’entrée.
Une nuance d’honnêteté, et elle figure dans la note du graphique lui même : le dénominateur retient le revenu de tous les ménages, propriétaires inclus, or le revenu des locataires progresse moins vite que celui de l’ensemble. Le poids réel du loyer sur les locataires est donc plus lourd que cette courbe plate ne le suggère. La courbe dit que les loyers n’ont pas dérapé macro économiquement. Elle ne dit pas que les locataires ne souffrent pas. Les deux sont vrais en même temps.
3.2 Taux réel : la vraie explication de la fortune des boomers
Placement : insérez ici le graphique 3.2 (Taux d’intérêt nominal, inflation, taux net d’inflation).
Trois courbes, mais une seule compte vraiment : la rose, le taux d’intérêt net d’inflation.
Première zone sous zéro : de 1974 à 1981. Le taux réel est négatif. Les acheteurs de cette génération ont vu leur dette effacée par l’inflation tout en conservant l’actif.
Voilà la véritable explication de la fortune immobilière des baby boomers. Pas le flair, pas le travail, pas le courage. L’arithmétique monétaire.
Deuxième zone, celle qu’on oublie systématiquement : de 2021 à 2023, la courbe rose replonge en territoire négatif. Ceux qui ont emprunté à 1,1 % en 2021 pendant que l’inflation grimpait à 5 ou 6 % ont vécu le même phénomène à échelle réduite. Sur un crédit de 250 000 euros, deux années à environ moins 4 % de taux réel représentent de l’ordre de 20 000 euros de dette réelle effacée. Silencieusement, sans rien faire.
Et le mécanisme reste valable dans la durée : même à 2 % d’inflation, une mensualité fixe perd environ un tiers de son poids réel en 20 ans. Le crédit à taux fixe est structurellement un pari contre la monnaie.
Ce qu’il faut retenir. Mais le pari est aujourd’hui beaucoup moins favorable. Crédit autour de 3,10 % sur 15 ans et 3,35 % sur 20 ans, inflation revenue près de 1 %. Le taux réel de l’emprunteur est positif de plus de deux points. Le levier ne vous sera plus offert par l’inflation. Il faudra le gagner sur la sélection de l’actif et sur la gestion.
3.3 Pouvoir d’achat immobilier : le vrai plafond du marché
Placement : insérez ici le graphique 3.3 (Indicateur de pouvoir d’achat immobilier des ménages).
À taux d’effort et apport identiques, combien de mètres carrés un ménage qui achète son premier logement peut il acquérir par rapport à l’an 2000 ? Réponse : 0,74 au premier trimestre 2026.
Soit 26 % de surface en moins qu’en 2000. Le point bas était à 0,66 en 2023, un léger rebond a suivi grâce à la détente des taux. Au début des années 80, l’indicateur atteignait 1,4.
Ce qu’il faut retenir. C’est ce chiffre, et non les prix affichés en vitrine, qui plafonne le marché à 950 000 transactions. Toute prévision de reprise forte qui ne vous explique pas comment on remonte de 0,74 vers 0,90 est du marketing, rien d’autre.
3.4 Durée d’emprunt : le graphique qui clôt le débat
Placement : insérez ici le graphique 3.4 (Durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement).
Le plus décisif de tous, parce qu’il répond à la seule question qui compte vraiment : avec quel argent paierait on la prochaine hausse ?
Durée d’emprunt nécessaire pour acheter le même logement au même taux d’effort : 23,5 ans au premier trimestre 2026. En base 2000, la référence était de 15 ans.
De 2000 à 2022, la réponse a toujours été la même. On allongeait la durée. De 15 ans à plus de 25 ans. Chaque année supplémentaire finançait mécaniquement dix à quinze points de prix.
Sauf que cette variable est désormais bloquée. Le HCSF plafonne à 25 ans, et la durée moyenne effectivement constatée, la courbe marron, plafonne autour de 21 à 22 ans.
Une précision technique nécessaire : ces durées ne sont pas des crédits réels, ce sont des durées théoriques. Elles indiquent de combien il faudrait allonger le prêt pour absorber la hausse du prix. Et quand une telle courbe part à la verticale, cela ne signifie pas que c’est plus long, cela signifie qu’aucune durée ne suffit. La mensualité tend vers une asymptote : passé un certain point, ajouter des années ne réduit presque plus rien puisque vous ne payez pratiquement que des intérêts.
Ce qu’il faut retenir. Les trois moteurs de la hausse sont coupés simultanément. Plus de baisse des taux, puisque l’OAT est à 4 %. Plus d’allongement de la durée, puisque le plafond réglementaire est atteint. Plus de hausse réelle des revenus, puisqu’elle est atone. Il ne reste qu’une seule variable, la rareté physique, et j’y reviens en conclusion.
Les limites du document, parce qu’un modèle sans limites est un piège
Maintenant la partie que personne n’écrit jamais, et sans laquelle tout ce qui précède ne vaut rien.
Le tunnel n’est pas une loi économique. C’est une régularité empirique observée entre 1965 et 2000. Aucune théorie n’impose que le prix d’un logement soit un multiple constant du revenu annuel des ménages. Friggit est d’ailleurs plus prudent que ses commentateurs : il présente des scénarios, pas des prévisions. Ériger 35 années d’observation en norme séculaire, c’est faire exactement ce qu’on reproche aux vendeurs d’immobilier quand ils extrapolent 25 années de hausse. Même méthode, direction inverse.
Le dénominateur est biaisé par la démographie. Le ratio est construit sur le revenu par ménage. Or la taille des ménages français est passée d’environ 3,1 personnes en 1968 à 2,14 aujourd’hui selon l’INSEE. Le revenu par ménage progresse donc mécaniquement moins vite que le revenu par habitant. Une partie de la hausse du ratio n’est pas une bulle, c’est un effet de composition statistique. Elle joue dans un seul sens, celui de la surestimation de la surévaluation.
Le patrimoine a décollé bien plus vite que le revenu. Comparer le prix d’un actif à un flux annuel revient à ignorer le stock.
Selon les comptes nationaux de l’INSEE et de la Banque de France, le patrimoine net des ménages représentait 9,6 années de leur revenu disponible net fin 2022, et le patrimoine des ménages atteint 14 953 milliards d’euros en 2024.
Le Conseil d’analyse économique estime par ailleurs que le flux annuel de transmissions dépasse 15 % du PIB. Une part croissante des acquisitions n’est plus financée par le salaire mais par l’héritage. Un actif dont le prix est fixé par la richesse accumulée ne revient pas mécaniquement à un ratio calé sur le revenu du travail.
Le régime de taux réels a changé, et le coût de remplacement a monté. Foncier contraint, objectif zéro artificialisation nette, norme RE2020. Un logement ne peut pas durablement se vendre très en dessous de son coût de reconstruction, sinon l’offre disparaît. Il existe un plancher, et ce plancher s’est élevé.
Les séries anciennes sont des reconstitutions. Les données antérieures aux années 1930, et surtout les séries parisiennes du 19e siècle, proviennent de travaux hétérogènes avec des marges d’erreur larges. La tendance générale est robuste, le détail ne l’est pas.
Enfin, l’angle mort majeur : la valeur verte. L’indice national ne peut pas montrer ce qui est devenu la variable la plus discriminante du marché. Les études des Notaires de France chiffrent la décote des logements classés F et G à environ 11 % pour les appartements et jusqu’à 19 % pour les maisons. L’écart de prix entre un F et un C dans le même immeuble dépasse aujourd’hui l’écart entre deux régions. La dispersion à l’intérieur d’un marché a rattrapé la dispersion entre marchés.
Et un dernier point que je m’applique à moi même : ce cadre annonce un retour à la moyenne depuis 2005. Vingt ans. Un modèle qui a raison sur le diagnostic mais se trompe de calendrier pendant deux décennies n’est pas un outil de décision. C’est un outil de cadrage. La différence est considérable pour quiconque a une échéance de crédit à honorer.
Ce que je retiens
Trois conclusions résistent à toutes ces critiques, parce qu’elles ne dépendent pas de l’hypothèse du tunnel.
Le crédit est saturé. Le plafond du HCSF et la durée constatée à 22 ans sont des faits, pas des extrapolations. Le carburant de la hausse de 2000 à 2021 n’existe plus, quel que soit le niveau d’équilibre juste.
Le loyer est la seule variable restée arrimée à l’économie réelle pendant 60 ans. Ce qui a bougé, c’est le multiple payé sur ce loyer. En bourse on appelle cela une expansion de multiple, et cela se contracte toujours un jour.
Et il reste une seule variable capable de soutenir les prix : la rareté. Environ 297 000 logements commencés sur douze mois, contre 400 000 à 500 000 dans les années 2000. Nous construisons aujourd’hui moins que dans les années 50, dans un pays qui compte 15 millions de ménages supplémentaires. Voilà le vrai paradoxe français : un marché à la fois cher et sous produit.
Alors la synthèse tient en quatre chiffres.
Immobilier français : 1,55. Actions américaines : 1,48. Actions françaises : 0,88. Loyers : 0,88.
Deux actifs très au delà de leur norme historique. Deux actifs en dessous.
Ce dossier ne prédit rien, et c’est exactement ce qui fait sa valeur.
Il ne vous dit pas ce qui va se passer. Il vous dit où vous êtes. Sur 60 ans de données, ceux qui ont perdu de l’argent dans l’immobilier ne se sont presque jamais trompés de direction. Ils ne savaient pas à quel prix ils entraient.
Il ne dit donc pas de ne pas acheter. Il dit que si vous achetez à 1,55 quand le seul régime documenté se situe à 1, vous acceptez implicitement un scénario de plus value réelle nulle sur dix ans. Si votre opération tient dans ce scénario, allez y en conscience. Si elle ne tient que par la revalorisation, vous n’investissez pas, vous pariez. Ce qui est légitime, à condition de le savoir.
Analyse de données publiques, ne constituant pas un conseil en investissement. Je ne suis ni conseiller financier ni fiscaliste. Toute décision doit être arbitrée selon votre situation personnelle.
Sources : IGEDD et J. Friggit, Prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme, actualisation du 17 août 2026. INSEE et Notaires de France. INSEE et Banque de France, comptes nationaux. Conseil d’analyse économique. Banque de France pour les taux.
Si cette note vous a été utile, l’abonnement est gratuit.
Dites moi en commentaire quel graphique vous voulez que je creuse en priorité pour la suite : la différenciation locale entre Paris, Lyon et la province est le prochain sujet, et c’est le plus explosif du dossier.