Le “super déficit foncier” est prolongé jusqu’en 2027 : bonne affaire ou piège fiscal ?
La loi de finances 2026 reconduit ce dispositif censé pousser les bailleurs à rénover leurs passoires thermiques. Mais les apparences sont trompeuses.
Vous êtes propriétaire bailleur d’un appartement classé F ou G ?
Vous savez que l’horloge tourne.
Depuis le 1er janvier 2025, la location des logements classés G est interdite. Les biens notés F suivront en 2028. Pour vous aider à franchir le pas de la rénovation, le législateur a prolongé une mesure fiscale qui mérite qu’on s’y attarde sérieusement, parce qu’elle n’est pas aussi avantageuse qu’elle en a l’air.
Ce que prévoit le dispositif
La loi de finances pour 2026 prolonge jusqu’au 31 décembre 2027 le mécanisme qui permet à un bailleur rénovant une passoire thermique d’imputer deux fois plus de déficit foncier sur ses revenus imposables. Concrètement, le plafond annuel de déduction sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 €, à condition que ces dépenses proviennent en totalité de travaux de rénovation énergétique.
Pour en bénéficier, trois conditions doivent être réunies :
Le logement doit être classé E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) avant travaux. Les travaux doivent lui permettre d’atteindre au moins la classe D après travaux.
Et le bien doit être loué nu (non meublé) pendant au moins trois ans après l’imputation du déficit.
Rappel : comment fonctionne le déficit foncier classique
Avant d’évaluer l’intérêt du dispositif, un détour par la mécanique de base s’impose.
Quand vous relevez du régime réel d’imposition (de droit ou sur option), vos revenus fonciers imposables correspondent à la différence entre vos loyers encaissés et vos charges déductibles réelles : intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration, frais de gestion… Quand ce calcul est négatif, vous constatez un déficit foncier.
La fraction de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt est déductible de votre revenu global (salaires, pensions…) jusqu’à 10 700 € par an. Ce qui dépasse ce seuil est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Résultat concret : vos revenus imposables diminuent, et vous payez moins d’impôt sur le revenu.
La part reportée sur les revenus fonciers futurs vous permet en plus de réduire à la fois l’impôt et les prélèvements sociaux (17,2 %) sur ces revenus.
Petit aparté pour ceux qui vont me poser la question :
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé le taux global des prélèvements sociaux à 18,6 % pour la plupart des revenus du capital. Mais par dérogation, les revenus fonciers (location nue) restent soumis au taux de 17,2 %.
Donc dans le contexte de l’article sur le déficit foncier, qui concerne exclusivement des bailleurs en location nue au régime réel, le taux de 17,2 % est correct pour 2026.
En revanche, si tu écris un jour sur le LMNP (location meublée non professionnelle), il faudra bien indiquer 18,6 %, car la hausse de la CSG s’applique aux loyers perçus par les loueurs en meublé non professionnels, portant leur taux global de prélèvements sociaux à 18,6 %.
Ce que change réellement le doublement
Pour un bailleur soumis à une tranche marginale d’imposition à 45 %, le doublement du plafond porte l’économie d’impôt maximale immédiate de 4 815 € (10 700 € x 45 %) à 9 630 € (21 400 € x 45 %).
Sur le papier, c’est séduisant.
Mais voilà le problème : ce que vous imputez en plus sur votre revenu global cette année, vous ne pouvez plus le reporter sur vos revenus fonciers des années suivantes. Or, ces reports auraient permis de réduire à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur vos loyers futurs.
Bonne remarque — en me relisant, je dois d’ailleurs corriger les chiffres de l’article : je les avais sous-estimés. Voici le calcul repris étape par étape, avec les bons montants.
Les données de départ
Prenons un bailleur avec 30 000 € de déficit foncier issu de travaux de rénovation, imposé à 30 % (tranche marginale).
Rappel utile : quand un déficit est reporté sur les revenus fonciers futurs, il réduit une assiette soumise à la fois à l’impôt sur le revenu (30 %) ET aux prélèvements sociaux (17,2 %). L’économie sur cette portion est donc de 47,2 % au total.
