Marché immobilier 2025 : Qui achète, qui vend ? L’analyse démographique des Notaires de France

Un marché qui se normalise après deux années de crise

Le bilan immobilier 2025 présenté par les Notaires de France le 8 décembre dernier confirme ce que beaucoup anticipaient : le marché reprend son souffle. Avec 930 000 transactions enregistrées sur l’année (+11 % par rapport à 2024), nous sortons enfin de la torpeur qui paralysait le secteur depuis 2023. Si le cap symbolique du million de ventes n’a pas été franchi, la tendance est indéniablement positive.

Mais au-delà des volumes globaux, c’est l’analyse du profil des acquéreurs et des vendeurs qui révèle les transformations structurelles du marché. Des données essentielles pour tout investisseur ou acheteur souhaitant comprendre les dynamiques à l’œuvre.

Les acquéreurs : le retour en force des 30-39 ans

Le cœur du marché retrouve son rythme

La tranche d’âge 30-39 ans constitue historiquement le moteur principal du marché immobilier français. Ces acheteurs, souvent des couples en phase de constitution familiale, représentent ceux qui achètent leur premier vrai logement après des années de location.

Les chiffres sont éloquents :

Entre 2023 et 2024, leur part avait chuté à environ 26 % des transactions, un creux historique. La raison ? Des taux d’intérêt qui avoisinaient les 4 % (3,6 à 3,7 % en moyenne), rendant l’accès au crédit particulièrement difficile pour cette génération qui a mécaniquement besoin d’emprunter davantage qu’un senior disposant d’un patrimoine constitué.

En 2025, cette courbe remonte vigoureusement pour atteindre 28 %. Cette progression s’explique directement par la détente des conditions de financement : les taux moyens sont aujourd’hui stabilisés autour de 3,04 % sur 10 ans, 3,11 % sur 15 ans, 3,23 % sur 20 ans et 3,34 % sur 25 ans (données décembre 2025, CAFPI).

Les moins de 30 ans : des primo-accédants dynamiques

La part des moins de 30 ans a également progressé pour atteindre 18 % en 2025 un niveau stable sur le long terme mais qui témoigne d’un certain dynamisme. Le profil type du primo-accédant en 2025 présente les caractéristiques suivantes : un âge moyen de 33 ans, souvent en couple, avec un apport moyen de 49 176 € pour la tranche 30-39 ans.

Ces jeunes acquéreurs bénéficient aujourd’hui d’une triple opportunité : la baisse relative des prix sur les petites surfaces, des taux plus accessibles qu’en 2023-2024, et surtout des décotes significatives sur les passoires thermiques (nous y reviendrons).

À noter également : depuis janvier 2025, les parents et grands-parents peuvent transmettre jusqu’à 100 000 € chacun, exonérés de droits de donation, pour aider à l’acquisition d’un logement neuf (plafond de 300 000 € par bénéficiaire, dispositif valable jusqu’en décembre 2026).

🎬 Retrouvez l’analyse graphique par graphique dans ma vidéo :

Le recul mécanique des seniors

Les 60-69 ans et les 70 ans et plus ont vu leur part diminuer sensiblement en 2025. Les premiers sont passés de 13-14 % à environ 11 %, les seconds de 8-9 % à 7 %.

Attention à l’interprétation : ce recul n’est pas nécessairement le signe d’un désengagement des seniors. Il traduit avant tout le retour massif des jeunes sur le marché, ce qui fait mécaniquement baisser la part relative des autres tranches d’âge.

En 2023-2024, les seniors étaient les seuls à pouvoir acheter car ils disposaient de l’apport nécessaire et d’un besoin de crédit limité. Ils « tenaient » le marché par défaut. En 2025, l’équilibre se rétablit.

Un marché, des réalités locales

Les moyennes nationales c’est bien, mais on n’achète pas “en France” on achète dans une ville précise. Et les Notaires l’ont bien compris.

Dans leur présentation, ils comparent le profil des acquéreurs dans 5 villes aux visages très différents : Paris, Nice, Bordeaux, Chambéry et Brive-la-Gaillarde.

Les vendeurs : l’effet « papy-boom » en pleine lumière

Plus de 53 % des vendeurs ont plus de 60 ans

L’analyse du profil des vendeurs révèle une réalité démographique majeure : le marché de l’immobilier ancien est massivement alimenté par la génération du baby-boom (nés entre 1946 et 1964), qui représente aujourd’hui environ 15 millions de personnes en France.

Les 70 ans et plus représentent à eux seuls plus de 30 % des vendeurs. Si l’on ajoute les 60-69 ans, on dépasse les 53 % des transactions côté vendeur.

Les raisons sont connues : successions, départs en maison de retraite, donations-partages, optimisation patrimoniale. La fameuse règle des 3D (Décès, Divorce, Déménagement) s’applique ici principalement au premier terme.

Un transfert patrimonial massif à venir

Ce phénomène va s’amplifier dans les années à venir. Selon les projections, environ 9 000 milliards d’euros de patrimoine seront transmis par héritage au cours des vingt prochaines années. Le nombre de décès annuels, qui s’établissait autour de 640 000 entre 2021 et 2023, devrait atteindre 680 000 d’ici peu, alimentant mécaniquement le flux de biens mis sur le marché.

Les actifs (30-59 ans) peu présents côté vendeurs

À l’inverse, les 30-59 ans représentent une part historiquement basse des vendeurs, oscillant entre 13 et 17 % selon les tranches. L’explication est simple : ces ménages, habituellement vendeurs pour acheter plus grand en raison de l’arrivée d’enfants, sont restés « bloqués » chez eux pendant la crise 2023-2024, incapables de financer un nouveau projet.

Ce constat a des implications pratiques : lorsque vous visitez un bien, vous avez statistiquement une chance sur deux d’avoir en face de vous un vendeur de plus de 60 ans. Une information utile pour adapter votre approche de négociation.

Le contexte prix : stabilisation et légère reprise

Des évolutions contenues

Le bilan 2025 des notaires fait état de prix stables pour les maisons (+0,2 % sur un an) et en légère progression pour les appartements (+1,3 %).

Les niveaux de prix médians au m² dans les principales métropoles s’établissent comme suit : Paris à 9 570 €, Nice à 4 750 €, Lyon et Bordeaux au-dessus de 4 000 €. À titre de comparaison, avec un budget de 300 000 €, un acquéreur peut s’offrir un 3 pièces à Lyon ou une maison de 5 pièces à Reims.

Le pouvoir d’achat immobilier en hausse de 4 %

Le pouvoir d’achat immobilier c’est-à-dire la surface finançable par un ménage moyen progresse de 4 % sur un an pour atteindre 81 m² en moyenne. Nous retrouvons ainsi le niveau de 2022, ce qui marque une inflexion significative après deux années de contraction.

La valeur verte : une donnée incontournable

40 % des ventes concernent des logements E, F ou G

L’étude sur la « valeur verte » présentée par les notaires confirme l’importance croissante du DPE dans les transactions. En 2024, les logements classés E, F ou G représentaient 40 % des ventes dans l’ancien une proportion en hausse depuis 2021.

Ces biens, qui ne peuvent plus se valoriser sur le marché locatif en raison de l’évolution réglementaire, sont massivement mis en vente. Rappelons que depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être proposés à la location.

Des décotes significatives mais une opportunité

Les décotes constatées sont substantielles :

Les maisons classées G se vendent en moyenne 25 % moins cher que celles de classe D (référence choisie par les notaires). Pour les appartements, la décote s’établit à 12 %. En valeur absolue, l’écart moyen entre un DPE D et une passoire thermique est de 452 €/m² selon les données SeLoger.

Ces décotes varient selon les territoires : de -10 % en grande couronne parisienne à -14 % dans le Grand Est pour les appartements, jusqu’à -25 % pour certaines maisons en province.

700 000 passoires en moins début 2026

La réforme du DPE entrée en vigueur au 1er janvier 2026 devrait faire « disparaître » administrativement environ 700 000 passoires thermiques grâce à la révision des critères de calcul. Une évolution qui pourrait redistribuer les cartes pour de nombreux propriétaires.

Ce qu’il faut retenir

Le marché immobilier 2025 se caractérise par un retour à l’équilibre générationnel. Les jeunes ménages retrouvent l’accès au crédit, tandis que les seniors continuent d’alimenter le stock de biens disponibles via les successions et transmissions.

Quelques points clés à garder en mémoire :

Le profil type de l’acheteur est un couple de 30-39 ans qui représente 28 % du marché. Le profil type du vendeur est une personne de plus de 60 ans qui représente 53 % des transactions. Les taux d’intérêt stabilisés autour de 3-3,3 % ont permis de débloquer le marché. Les passoires thermiques représentent 40 % des ventes avec des décotes de 12 à 25 % selon le type de bien.

Pour 2026, les notaires restent prudents. Comme le souligne Me Priscille Caignault : « Notre optimisme reste mesuré au regard des incertitudes politiques, économiques et géopolitiques qui continuent de fragiliser les perspectives du marché immobilier. »

Les fondamentaux sont là. L’appétit des Français pour la pierre reste intact. Reste à stabiliser l’environnement macroéconomique pour permettre un redémarrage véritablement franc.

Sources : Notaires de France (Bilan immobilier 2025, 8 décembre 2025), CAFPI, Observatoire Crédit Logement, INSEE, SeLoger.