Dispositif Jeanbrun : le Pinel est mort, vive la nouvelle fiscalité locative !
Le gouvernement sort l’artillerie lourde pour relancer l’investissement immobilier privé. Voici ce que ça change concrètement pour vous.
Le couperet est tombé ce 20 janvier 2026. Exit le zonage, exit les contraintes rigides du Pinel : le PLF 2026, adopté via l’article 49.3, intègre un nouveau dispositif fiscal qui promet de rebattre les cartes de l’investissement locatif. Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, lui a même donné son nom.
Mais derrière les annonces enthousiastes de Matignon, que contient réellement ce texte ? Et surtout, est-ce suffisant pour sortir le marché de l’ornière ?
Les faits : ce que prévoit concrètement le dispositif
Le « dispositif Jeanbrun », officiellement baptisé « Relance logement », repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal inédit en France pour les particuliers investisseurs. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt, ce nouveau régime permet de déduire chaque année une partie du prix d’achat du bien de ses revenus imposables.
Pour l’investissement dans le neuf, les taux d’amortissement varient selon le niveau de loyer pratiqué.
Un logement à loyer intermédiaire (situé environ 15 % sous le marché) ouvre droit à un amortissement de 3,5 % par an, plafonné à 8 000 euros. Ce taux monte à 4,5 % pour un logement social (plafond de 10 000 euros) et atteint 5,5 % pour du très social (plafond de 12 000 euros).
L’engagement de location est fixé à 9 ans, sans aucun zonage géographique une première depuis des décennies.
Dans l’ancien, l’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux représentant au minimum 30 % du prix d’acquisition. Les taux d’amortissement sont alors de 3 % pour les loyers intermédiaires, 3,5 % pour le social et 4 % pour le très social, avec un plafond global de 10 700 euros par an.
Autre nouveauté majeure : le déficit foncier généré pourra désormais être imputé sur l’ensemble des revenus du contribuable, et non plus limité aux seuls revenus fonciers comme c’était le cas jusqu’à présent. Selon les estimations gouvernementales, ce dispositif devrait générer plus de 500 millions d’euros de recettes fiscales annuelles et permettre la construction de 50 000 logements supplémentaires par an.
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Analyse : pourquoi ce dispositif arrive maintenant
Le contexte n’a jamais été aussi préoccupant pour le secteur. Selon les dernières données du ministère de la Transition écologique publiées fin décembre 2025, moins de 379 000 logements ont été autorisés à la construction sur les douze derniers mois, soit 9,5 % de moins que la moyenne quinquennale.
Pire encore, au troisième trimestre 2025, les promoteurs n’ont commercialisé que 9 962 logements neufs un niveau historiquement bas, deux fois et demi inférieur à une année normale.
Face à cette hémorragie, le gouvernement Lecornu a fait le choix d’une rupture philosophique assumée. Le Premier ministre l’a d’ailleurs clairement exprimé lors de la présentation du plan : « Il faut qu’on arrête d’emmerder les acteurs. »
La suppression du zonage, qui était la marque de fabrique des dispositifs Pinel, Scellier ou Robien, traduit cette volonté de simplification radicale. L’idée est de laisser le marché et les investisseurs identifier eux-mêmes les territoires pertinents, plutôt que de leur imposer une cartographie administrative souvent obsolète.
Le choix de l’amortissement plutôt que de la réduction d’impôt n’est pas anodin non plus. Ce mécanisme, bien connu des professionnels via le régime LMNP, présente l’avantage de s’adapter automatiquement à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Plus vous êtes imposé, plus l’économie d’impôt est importante en valeur absolue, ce qui cible explicitement les contribuables disposant d’une épargne significative à mobiliser.
Ce que ça change pour vous
Concrètement, si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en 2026, plusieurs paramètres méritent votre attention.
Si vous visez le neuf, le dispositif peut s’avérer attractif à condition d’accepter des loyers plafonnés. Sur un appartement de 200 000 euros en loyer intermédiaire, l’amortissement annuel serait de 7 000 euros (3,5 % de 200 000 euros), ce qui représente une économie d’impôt de 3 150 euros par an pour un contribuable imposé à 45 %, ou de 2 100 euros pour un contribuable à 30 %. Sur 9 ans, le gain fiscal total peut donc atteindre 28 350 euros dans le premier cas.
Si vous vous orientez vers l’ancien avec travaux, le seuil de 30 % de travaux est contraignant mais cohérent avec l’objectif de rénovation énergétique du parc existant. Un bien acheté 150 000 euros nécessitera donc au minimum 45 000 euros de travaux pour être éligible. En contrepartie, vous bénéficiez d’un double avantage : l’amortissement du bien et l’imputation élargie du déficit foncier.
Attention toutefois : l’engagement de 9 ans est ferme. Toute revente anticipée entraînera la reprise des avantages fiscaux, comme c’était déjà le cas avec le Pinel. Par ailleurs, les professionnels du secteur soulignent que les loyers plafonnés, dans certaines zones tendues, peuvent rendre l’équation économique délicate si les prix d’acquisition restent élevés.
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Mon avis tranché
Je vais être direct : ce dispositif est une bonne nouvelle, mais ce n’est pas la révolution annoncée.
Côté positif, la suppression du zonage est une vraie avancée.
Elle permettra enfin aux territoires ruraux et aux villes moyennes d’attirer des investisseurs privés qui en étaient jusqu’ici exclus.
L’ouverture à l’ancien avec travaux est également pertinente dans un contexte où la rénovation du parc existant est une priorité écologique et économique.
Et le passage à l’amortissement, plus lisible et plus souple que la réduction d’impôt, devrait simplifier la compréhension du dispositif par les investisseurs.
Côté réserves, les taux d’amortissement restent modestes comparés à ce qu’offre le LMNP (jusqu’à présent).
Un taux de 3,5 % signifie qu’il faudra près de 29 ans pour amortir totalement un bien, bien au-delà de l’engagement de 9 ans. C’est donc un avantage fiscal partiel, pas une optimisation totale. Par ailleurs, l’objectif affiché de 50 000 logements supplémentaires par an paraît optimiste compte tenu de l’ampleur de la crise actuelle. Pour atteindre les 400 000 logements annuels visés par le gouvernement d’ici 2030, il faudra bien d’autres leviers.
En définitive, ce dispositif ne suffira pas à lui seul à résoudre la crise du logement, mais il envoie un signal politique clair : l’investissement locatif privé est de nouveau encouragé. C’est une première étape nécessaire. À condition que le budget 2026 soit définitivement adopté et que le gouvernement survive aux prochains mois.
📊 Et vous, qu’en pensez-vous ?
Sources & Références
Journal de l’Agence – « Investissement locatif : que contient la dernière version du statut du bailleur privé intégré au PLF 2026 » (21 janvier 2026)
Info.gouv.fr – « Dispositif Relance logement : ce qu’il faut retenir » (22 janvier 2026)
Les Échos – « Immobilier locatif : le nouveau dispositif fiscal Jeanbrun peut-il vraiment séduire les investisseurs ? » (23 janvier 2026)
Ministère de la Transition écologique (SDES) – Données construction neuve (décembre 2025)
Assemblée nationale – Rapport sur le PLF 2026, texte n°2247
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⚠️ Avertissement : Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif et éducatif uniquement. Elles ne constituent en aucun cas des conseils en investissement, des recommandations personnalisées ou une incitation à acheter ou vendre un bien immobilier. Chaque situation étant unique, je vous recommande de consulter un professionnel qualifié (notaire, conseiller en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste) avant toute décision d’investissement. L’auteur décline toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base de ces informations.