🏠 IMMOBILIER 123 — Le Recap Pro du Mois
Période couverte : 14 avril – 14 mai 2026 Le bulletin qui remplace 10 heures de veille par 10 minutes de lecture.
PARTIE 1 - LE TERRAIN : CE QUE DISENT LES CHIFFRES CE MOIS‑CI
Volume de transactions.
Le dernier chiffre publié par les Notaires de France est clair : 958 000 transactions en cumul glissant 12 mois à fin février 2026, soit une progression d’environ +11 % sur un an.
Le T1 2026 a compté environ 250 000 compromis signés (+9,6 % par rapport au T1 2025, source Elios Group).
Le marché entre dans ce que les notaires appellent une « zone d’équilibre autour de 975 000 transactions », caractéristique d’un marché d’utilisateurs, pas de spéculateurs. La reprise est réelle mais sans euphorie.
Les réseaux de terrain le confirment : Laforêt (+2 % de compromis au T1), Orpi (+1,06 %), L’Adresse (stable vs T1 2025, +10 % vs T1 2024).
Foncia affiche en revanche un repli de -3 %, avec un mois de mars plombé par le contexte géopolitique (conflit au Moyen-Orient) et les intempéries de janvier-février.
Évolution des prix au m².
Selon les notaires (projections avant-contrats à fin mai 2026), les prix des logements anciens s’inscrivent dans une quasi-stabilité sur un an : -0,2 % en France métropolitaine.
Les appartements progressent légèrement (+0,3 %), les maisons reculent un peu (-0,5 %).
Durée moyenne de vente.
Le baromètre Interkab (T1 2026) fixe le délai moyen national à 107 jours pour signer un compromis, en hausse de +7 jours sur un trimestre, mais en baisse de -34 jours sur un an.
Les écarts entre villes sont énormes :
Montpellier est la plus rapide (83 jours),
Lille (87 jours)
Marseille (97 jours)
Paris : 105 jours.
En queue de peloton : Strasbourg (116 jours), Lyon (111 jours) et Toulouse (109 jours). Olivier Bugette (Boîte Immo) résume : les marchés où les prix se sont ajustés vendent vite, les autres patinent encore.
Taux de crédit immobilier - mai 2026.
La tendance du mois est claire : légère hausse.
L’OAT 10 ans a évolué entre 3,70 % et 3,80 % tout au long du mois, entraînant les taux à la hausse.
Les taux moyens négociés par CAFPI pour ses clients en mai 2026 :
La Centrale de Financement affiche un meilleur taux de 2,70 % sur 10 ans et 3,00 % sur 20 ans. April signale un taux moyen tous dossiers confondus à 3,36 % en mai.
La BCE a maintenu ses taux directeurs inchangés le 30 avril (taux refi à 2,15 %), mais l’inflation française a rebondi à 2,2 % (contre 0,9 % en février), et la BCE anticipe +4 % d’inflation sur 12 mois. Si le conflit au Moyen-Orient perdure, Meilleurtaux alerte sur un scénario de taux à 4 % d’ici l’été en cas de hausse BCE de 25 pb en juin
Taux d’usure (T2 2026). Publiés par la Banque de France au 1er avril 2026 : 4,48 % pour les prêts à taux fixe de 10 à 20 ans, 5,19 % pour les prêts ≥ 20 ans, 5 % pour les prêts à taux variable, 6,20 % pour les prêts-relais. Attention : CAFPI alerte sur un effet ciseau — la hausse rapide des taux nominaux se rapproche du plafond d’usure plus vite que ce dernier ne s’ajuste. Résultat possible : jusqu’à 20 % des dossiers bloqués d’ici mai-juin, surtout les primo-accédants, les ménages modestes et les emprunteurs de plus de 45 ans (coût de l’assurance).
Capacité d’emprunt, simulation concrète.
Un couple gagnant 4 300 € nets/mois peut emprunter environ 250 000 € sur 20 ans à 3,33 %, avec une mensualité de 1 503 € (assurance incluse).
Le mois dernier, au même taux à ~3,26 %, cette même capacité était légèrement supérieure.
La différence est mince, mais elle grignote : sur 20 ans, le coût total du crédit pour 250 000 € empruntés atteint 110 757 €.
→ À UTILISER EN RENDEZ‑VOUS.
Face à un vendeur hésitant :
« Le marché est reparti avec près de 960 000 transactions, +11 % sur un an, et les prix se stabilisent. C’est le moment de vendre : les acquéreurs sont actifs, mais les taux remontent si vous attendez, votre acheteur empruntera moins et vous négociera davantage. »Face à un acquéreur frileux :
« Les taux sont à 3,33 % sur 20 ans, c’est certes en hausse, mais ça reste historiquement raisonnable. Pour un couple à 4 300 €/mois de revenus, ça donne 250 000 € d’emprunt. Si la BCE remonte en juin, ce budget fond.
Acheter maintenant, c’est verrouiller un financement avant un éventuel tour de vis. »
→ MON AVIS. Le marché est en convalescence, pas en pleine forme.
La reprise tient tant que les taux restent sous les 3,50 % et que les vendeurs jouent le jeu de la négociation.
Le gros risque de ce printemps, c’est la géopolitique : si le conflit au Moyen-Orient s’enlise, les taux peuvent franchir les 4 % cet été et gripper toute la mécanique.
L’agent qui parvient à faire signer en mai-juin se protège contre un automne plus compliqué.
PARTIE 2 - JURIDIQUE & OBLIGATIONS : CE QUI PEUT VOUS COÛTER CHER
Jurisprudence du mois — Cour de cassation, 7 mai 2026, pourvoi n° 24-10.637 :
l’acquéreur qui contourne l’agence peut être condamné à payer la commission.
Les faits : une agence fait visiter une villa à 2,9 M€.
Cinq semaines plus tard, les acquéreurs achètent directement au vendeur pour 2,5 M€, sans passer par l’agence.
Commission perdue : 150 000 €.
La Cour de cassation confirme la condamnation des acquéreurs sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil). Quatre indices de fraude retenus par les juges :
la connaissance par les acheteurs de l’existence de la commission
une clause dans le compromis prévoyant que les acquéreurs « feraient leur affaire personnelle de toute réclamation d’agences »
la disparition de cette clause dans l’acte authentique (tentative de dissimulation)
un délai très court entre la visite et la vente (5 semaines).
Concrètement, que devez-vous faire ?
Conservez systématiquement vos bons de visite signés, tracez tous vos échanges (mails, SMS, CRM), documentez la chronologie des visites et négociations. En cas de contournement, vous avez désormais un arrêt de la Cour de cassation solide pour agir même contre un acquéreur qui n’a jamais signé de mandat avec vous.
Jurisprudence FNAIM — Cour d’appel de Montpellier, 7 avril 2026 : concurrence déloyale par défaut de direction effective de succursales.
La FNAIM a obtenu, après 5 ans de procédure, la condamnation d’un réseau d’agents commerciaux dont le directeur était désigné à la tête de plusieurs établissements géographiquement éloignés.
La Cour a jugé que des « visites régulières et l’usage de moyens de communication modernes » ne suffisent pas à satisfaire l’obligation de direction effective prévue par l’article 5 du décret du 28 août 2015 (code de déontologie).
Le réseau était placé dans une « situation anormalement favorable » par rapport aux concurrents respectueux des règles.
Concrètement ?
Si vous êtes titulaire de carte T avec des succursales, la direction effective ne se satisfait pas de Zoom et de déplacements ponctuels.
Vérifiez vos organisations. Et si un concurrent abuse de ce montage, sachez que la profession a désormais un précédent.
Projet de loi Logement — annoncé le 23 avril 2026 à Marseille par le Premier ministre Lecornu et le ministre Jeanbrun.
C’est le sujet réglementaire du mois.
Trois mesures clés pour les pros :
Premièrement, DPE et passoires énergétiques : inversion de la charge. Les logements classés G (interdits à la location depuis le 1er janvier 2025) et F (interdiction prévue au 1er janvier 2028) pourraient de nouveau être loués sous condition de rénovation : travaux à réaliser dans les 3 ans pour les maisons individuelles, 5 ans pour les copropriétés. Il faudra un « engagement de travaux » (devis signé auprès d’un professionnel). Objectif : maintenir 650 000 à 700 000 logements sur le marché locatif. Le texte sera discuté au Parlement cet été.
Deuxièmement, statut du bailleur privé (« dispositif Jeanbrun ») assoupli : le seuil de rénovation obligatoire dans l’ancien passe de 30 % à 20 % du prix d’achat ; l’étiquette DPE minimale à atteindre descend de B à D, à condition de réaliser un saut de 2 classes énergétiques.
Dispositif Jeanbrun : le Pinel est mort, vive la nouvelle fiscalité locative !
Le couperet est tombé ce 20 janvier 2026. Exit le zonage, exit les contraintes rigides du Pinel : le PLF 2026, adopté via l’article 49.3, intègre un nouveau dispositif fiscal qui promet de rebattre les cartes de l’investissement locatif. Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, lui a même donné son nom.
Troisièmement, coefficient DPE rééquilibré en faveur des équipements électriques (annoncé dans le plan d’électrification du même jour).
Bonne nouvelle pour les nombreux logements chauffés à l’électricité.
Ce que l’agent DOIT faire avant de prendre un mandat de location : vérifier le DPE du bien. Si c’est un G, le bail est interdit sauf si le projet de loi est voté et que le bailleur a un engagement de travaux. Si c’est un F, la location reste possible jusqu’en 2028, mais anticipez le calendrier. Le non-respect expose le bailleur (et potentiellement l’intermédiaire pour défaut de conseil) à des sanctions.
Encadrement des loyers. L’Assemblée nationale a voté le 11 décembre 2025 la pérennisation de l’encadrement des loyers (le dispositif expérimental devait s’arrêter en novembre 2026).
Le texte est encore en navette. Par ailleurs, une réforme de généralisation à toutes les zones tendues est à l’étude au printemps 2026. Actuellement, 72 collectivités sont concernées, dont 12 nouvelles communes de banlieue parisienne (Arcueil, Cachan, etc.) arrivées en 2025-2026. Les gestionnaires locatifs doivent anticiper : si la pérennisation est adoptée, l’encadrement deviendra la norme permanente dans toute zone tendue.
Accord de branche QVCT (Qualité de Vie et Conditions de Travail) — signé le 4 mars 2026. Les partenaires sociaux (FNAIM, SNPI, UNIS, CFDT, CFTC, CFE-CGC, UNSA) ont signé l’accord n°108 qui entrera en vigueur le 1er juillet 2026.
Il s’applique à toutes les entreprises de la branche : agences, syndics, administrateurs de biens.
Parmi les mesures : création d’un référent prévention des risques psychosociaux, incitation à limiter les AG de copropriété en soirée, rappel du droit à la déconnexion, amélioration des congés exceptionnels. Ce n’est pas du gadget : l’accord répond à une étude de 2022 qui pointait pression clients, horaires atypiques, inflation réglementaire et intensification des tâches administratives.
→ MON AVIS. L’arrêt du 7 mai 2026 sur le contournement de commission est une victoire majeure pour la profession. Imprimez-le, gardez-le dans votre CRM, faites-le connaître.
Sur le projet de loi Logement, le gouvernement fait un virage pragmatique sur les passoires thermiques : c’est une bonne nouvelle pour le marché locatif, mais le texte n’est pas encore voté ne vendez pas la peau de l’ours à vos bailleurs. Et sur l’encadrement des loyers, préparez-vous à ce qu’il devienne permanent et national. C’est la direction politique claire.
PARTIE 3 — VOTRE MÉTIER BOUGE : CONCURRENCE, RÉSEAUX & BUSINESS
Santé du secteur.
Selon l’étude Altares publiée le 14 avril 2026, les défaillances d’agences immobilières ont reculé de 23 % au T1 2026 par rapport au T1 2025, avec 240 procédures (contre 374 au pic de début 2024).
La tempête s’éloigne pour la transaction.
En revanche, la filière immobilière au global reste sous tension (914 défaillances, +4 %), tirée vers le haut par la promotion immobilière (+51 % de défauts).
Au niveau national, tous secteurs confondus, le T1 2026 affiche un record de 18 986 défaillances (+6,4 %) et 75 000 emplois menacés. L’immobilier s’en sort mieux que la moyenne française, mais le secteur de la construction (second œuvre : peinture, menuiserie, +8 %) souffre encore
.
Réseaux de mandataires - Classement 2026 (données au 1er janvier 2026, source Immo2/MeilleursRéseaux).
Le nombre global de mandataires a augmenté d’environ +5 % en 2025.
Le top 6 est stable : IAD reste n°1 (plus de 15 000 conseillers, 62 735 transactions en 2025), suivi de SAFTI et BSK Immobilier.
BSK a ralenti au S2 2025 (+1 %) après une croissance explosive en 2024 (de 2 300 à 4 200 mandataires).
Les six premiers réseaux sont tous en hausse c’était le cas de seulement 2 sur 6 fin 2024.
Les outsiders à surveiller : Immo Réseau (+63 %), eXp France (+28 %), Liberkeys (+24 %) qui entre pour la première fois dans le top 20 après avoir pivoté de néo-agence vers réseau de mandataires.
À noter : le taux de rétrocession n’est pas le facteur déterminant de la croissance Dr House Immo (+14 %) et Expertimo (+13 %) progressent avec des commissions ≥ 85 %, tandis que MeilleursBiens (+2 %) et 3G Immo (-6 %) stagnent ou reculent avec le même modèle.
Agences et franchises.
Le T1 2026 des grands réseaux est contrasté.
Orpi (1 250 agences) : compromis en hausse de +1,06 % mais baisse de fréquentation en mars dans les grandes villes.
Laforêt (700+ agences) : compromis +2 %, demande +4 %, mais alerte sur l’impact du conflit au Moyen-Orient.
L’Adresse (360 agences) : volume stable, 65 % des adhérents déclarent un impact du conflit sur leur activité.
Foncia (600 agences) : -3 % de transactions, mars à -8 %.
Laforêt a été élue Meilleure Franchise d’agences immobilières 2026. Century 21 met en avant trois agences à reprendre, signe d’un renouvellement du réseau. Le message commun des présidents : « les fondamentaux sont bons » mais « nous naviguons à vue » (Guillaume Martinaud, Orpi).
Positions syndicales.
La FNAIM a été très active ce mois-ci : victoire judiciaire sur la concurrence déloyale (voir Partie 2), et rappel de son engagement anti-discrimination (suite au testing SOS Racisme de janvier 2026 sur 200 agences).
Le SNPI a publié son récapitulatif adhérents d’avril. Les trois fédérations (FNAIM, SNPI, UNIS) ont co-signé l’accord QVCT n°108 qui entrera en vigueur le 1er juillet.
→ MON AVIS. La baisse de 23 % des défaillances d’agences est un soulagement, mais ne vous endormez pas : la promotion immobilière, elle, explose (+51 %). Le manque de neuf va renforcer la pression sur l’ancien et c’est votre terrain de jeu. Côté réseaux, le modèle mandataire continue de grignoter des parts de marché. Si vous êtes en agence traditionnelle, votre valeur ajoutée se joue sur le conseil, la proximité et la maîtrise juridique exactement ce que cette newsletter vous apporte.
PARTIE 4 — OUTILS & TECH : CE QUI PEUT VOUS FAIRE GAGNER DU TEMPS (OU VOUS REMPLACER)
FNAIM — Callbot juridique IA.
Lancé le 1er février 2026 et présenté officiellement lors de l’AI Day 2026 à Station F (10 février), ce callbot permet aux adhérents FNAIM d’obtenir par téléphone, 24h/24 et 7j/7, une réponse juridique fiable, alimentée par les 40 ans de documentation du service juridique de la Fédération et enrichie par l’IA. C’est le complément vocal du chatbot juridique lancé en 2025.
L’idée : vous êtes entre deux visites, vous avez un doute sur une clause du mandat, vous appelez, l’IA vous répond. Si vous êtes adhérent FNAIM, testez-le c’est inclus dans votre cotisation.
Note personnelle — Immobilier 123.
Je suis en train de tester deux produits destinés aux professionnels de l’immobilier.
Le premier porte sur l’analyse de marché et l’estimation de biens (vente et location). Le second est lié à l’intelligence artificielle appliquée au quotidien de l’agent.
J’attends encore quelques semaines avant de décider si je les partage dans cette newsletter.
Si vous avez des outils que vous aimeriez que je teste pour vous, dites-le-moi en réponse à ce mail je suis preneur de vos suggestions.
→ MON AVIS. Le callbot FNAIM est la bonne idée du moment : simple, accessible, et ça répond à un vrai besoin (poser une question juridique à 21h depuis sa voiture).
L’IA ne vous remplacera pas, mais l’agent qui utilise l’IA remplacera celui qui ne l’utilise pas ce n’est plus un slogan, c’est ce qu’on observe sur le terrain.
PARTIE 5 — GESTION LOCATIVE & COPROPRIÉTÉ : LE MINIMUM VITAL
PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) : attention à l’effet « repoussoir » sur les transactions.
Depuis le 1er janvier 2025, le PPT est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans (après un déploiement progressif depuis 2023 par taille de copropriété).
Le réseau L’Adresse tire la sonnette d’alarme dans une étude publiée fin avril : le PPT crée de la méfiance chez les acquéreurs.
Quand le document mentionne un ravalement, un changement de chaudière collective ou une réfection d’ascenseur, certains acheteurs renégocient fortement à la baisse ou retirent leur offre, voire cassent le compromis pendant le délai de rétractation.
À l’inverse, l’absence de PPT inquiète aussi.
Concrètement pour l’agent : en rendez-vous vendeur, demandez si le PPT est réalisé et ce qu’il contient. Si des travaux importants sont prévus, intégrez-le dans votre estimation et préparez votre argumentaire. Comme le dit Brice Cardi (L’Adresse) : « le PPT n’est pas une condamnation, c’est un outil de pilotage une copropriété qui rénove peut voir ses appartements prendre +5 à +10 % en quelques années ».
DPE collectif. Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés de moins de 50 lots sont soumises à l’obligation de DPE collectif. Vérifiez que vos copropriétés en mandat de gestion sont en conformité.
Encadrement des loyers — rappel opérationnel. 72 collectivités sont actuellement sous encadrement. La pérennisation est votée à l’Assemblée mais pas encore définitivement adoptée. La date butoir de l’expérimentation reste novembre 2026. Si vous gérez des baux dans ces zones, continuez d’appliquer scrupuleusement les plafonds — les contrôles et sanctions existent.
→ MON AVIS. Le PPT va devenir le nouveau DPE dans la tête des acquéreurs : un document qu’ils épluchent pour trouver des raisons de négocier. L’agent malin transforme ça en atout : « oui, il y a 30 000 € de travaux prévus sur 10 ans, mais ça veut dire que l’immeuble sera au top dans 5 ans et que votre bien prendra de la valeur ». Retournez l’objection.
PARTIE 6 — SIGNAL FAIBLE : LA TENDANCE QUE VOS CONFRÈRES N’ONT PAS VUE
L’agent immobilier qui ne parle pas « travaux » va disparaître.
Avec le projet de loi Logement qui conditionne la location des passoires à un engagement de travaux, le nouveau statut du bailleur privé qui exige 20 % du prix d’achat en rénovation, et le PPT qui met les copropriétés face à leurs besoins, le professionnel de l’immobilier devient un prescripteur de travaux qu’il le veuille ou non.
Les agents qui se sont formés à la rénovation énergétique, qui ont un réseau d’artisans et de bureaux d’études thermiques, et qui savent chiffrer un budget travaux, auront un avantage concurrentiel décisif.
L’acquéreur de 2026 ne veut plus juste une visite et un compromis : il veut savoir combien va lui coûter la mise aux normes, et si le bien sera encore louable dans 3 ans. Si vous ne savez pas répondre, le mandataire d’en face le fera.
→ MON AVIS. C’est le signal le plus fort de ce mois. Le métier d’agent bascule vers un rôle de conseil patrimonial global, incluant la dimension énergétique et travaux. Ceux qui l’intègrent maintenant prendront un temps d’avance considérable.
LES 3 POINTS À RETENIR CE MOIS‑CI
1. Les taux remontent (3,33 % sur 20 ans, +7 pb) et le risque de taux d’usure bloquant réapparaît : faites signer vos acquéreurs maintenant, avant un éventuel tour de vis de la BCE en juin.
2. L’arrêt Cour de cassation du 7 mai 2026 protège votre commission contre les acquéreurs qui contournent l’agence — mais à condition que vous ayez documenté vos visites (bons de visite, mails, CRM).
3. Le projet de loi Logement veut autoriser la relocation des passoires G et F sous condition de travaux dans 3 à 5 ans : préparez dès maintenant vos argumentaires bailleurs et votre réseau d’artisans.
CALENDRIER — CE QUE VOUS DEVEZ NOTER DANS VOTRE AGENDA
1er juillet 2026 — Entrée en vigueur de l’accord de branche QVCT n°108 (droit à la déconnexion, référent RPS, limitation AG en soirée). Mettez vos contrats et process à jour.
Été 2026 (date exacte à préciser) — Examen au Parlement du projet de loi Logement (DPE, passoires thermiques, dispositif Jeanbrun assoupli, ANRU 3). Suivez les débats, les détails changeront.
Novembre 2026 — Échéance de l’expérimentation encadrement des loyers (sauf adoption de la pérennisation). Si vous êtes gestionnaire locatif, anticipez les deux scénarios.
4-5 novembre 2026 — Salon RENT, Porte de Versailles, Paris. Le rendez-vous proptech de la profession.
Automne 2026 — Congrès FNAIM (date exacte à venir). Renouvellement de cartes CPI : vérifiez votre date d’échéance auprès de votre CCI.
Formation ALUR 42 h — Vérifiez que vos heures sont à jour avant votre prochain renouvellement de carte. Les contrôles CCI se multiplient.
Immobilier 123 — Le Recap Pro du Mois. Publié le 14 mai 2026. Retrouvez-nous chaque mois sur Substack.